東京フロンティアシティ〈パーク＆パークス〉（日暮里）

今日MR行ったら残りの部屋4つのうち3つが成約。残る1つも商談中でほぼまとまりそうだとか。
残ってたのは東も南もあったし、階数もいろいろでしたよ。

なんだか昨日現場を見に行きましたが、物件自体小さくないですか？

確かに小さい。っていうか、あの辺鄙な場所に100％駐車場や免震、車の乗り入れなど、いろいろ盛り込みすぎ。それなのに肝心な騒音対策には全く力入れず。ナイスの物件ってほんといろいろ問題あるけど、ここは少ないほうじゃない？

別のスレで見ましたが、機械式駐車場の維持管理や将来の交換のコストを見積もると
月々1万円〜1万5千円程度になるそうです。
23区内のマンションの場合、100％駐車場が埋まっていて適正使用料にしていれば
管理組合の副収入として管理費が安く維持できますが、空きがあって安ければ
デメリットになって値上げしないとやって行かれないでしょう。
悪くすると管理費まで大幅値上げとなるかもしれません。
客観的に見て、この立地とグレードでで10年後の使用率は70％あれば良い方だと思いますけど。
駐車料金が安ければ複数借りる人もいるでしょうが、世間並みになったら
複数借りる人がどれだけいるか疑問です。
最後の手段は、課税されても外部に月極駐車場として貸すことでしょうか。

ここを買う人は利便性が目当てだから、駐車場なんて実際全部埋まらないって！ましてや車を2台持つ人はこんあなところ購入しないだろうし、外部に貸し出すったって、よそ様の敷地内にある駐車場なんて借りる人いるかね？しかも免震で維持費がどれくらいかかるか未定なんて状態ではマジで恐いよね。将来管理費、積立金だけで5万超えもありうるんじゃない？

>>104
そんな事は管理組合発足後にゆっくり話し合えばいいんじゃないですかね。
機械式駐車場の交換だって30年ぐらい先ですよ。
いまここで話しても埒が明きませんし。

ちなみに、1戸が1台分の駐車場を契約するのが必須条件ですので
空きがあるとか無いとか駐車場代収入には関係ありません。
空きがある場合、無駄な設備という点では維持費に関係はしますが。
ここは車を持ってない人は買うべきでない物件だと思いますよ。
1戸が必ず1台分の駐車場を契約することについては重要事項説明書にも書いてあったと思います。
105の人はあからさまに部外者っぽいですが、104さんは契約者ですか？
よく読んだ方がいいですよ。

>>106
駐車場契約が必修ですか、そりゃあ将来問題有りですね。
まず駐車場の位置で不満が出てきます、近い将来経済的な状況の変化で自動車を手放した場合も
不要なものを借り続けないとならないですね。
機械式の法定償却は15年です、メンテナンスの他に故障もしますし、塗り替えも必要です
自動車のないお宅は、使っていないもののためにそれらを管理費や積立金の中から支払うわけです。

23区の近所に知人が中古で購入したバブル時代の全戸億ション（駅徒歩8分）の
高級マンションがありますが、各戸専用駐車場（賃料3〜4万円）があります
（地下駐車場、機械式20台、平置き30台）
販売当時は、それが最大のセールスポイントでしたが15年経過して売るにしても
貸すにしてもそこが最大のネックだそうです。
管理費と積立金の他に必ず管理費と同額程度の駐車場代が、必要になるからだそうです。
自動車を所有していないお宅は、マンション内で融通しあっているようですが
正規の使用料ももらえず、マンション内だけでは限界があるのでかなり空いています。

106さんが書かれているとおり、管理組合結成後に考えればいいことですが
106さんは、管理組合の理事のご経験はありますか、理事を何期かすると
マンションの維持費の仕組みが理解できると思います。
販売時のデベの販売上のメリットは、その後の住民にデメリットを与えることもあります
駐車場、駐輪場、不要な共有設備がこれにあたることもあります。

友人買った尾竹橋通り沿いの築4年の大規模マンションも駐車場100％（賃料1万5000円）ですが、
空きが多くてタワーパーキング部分の一部を、管理組合で外部に貸すかどうか
検討を始めたそうですので、将来の維持費高騰の覚悟だけは必要だと思います。

もう一度書きますが、いまここで話しても埒が明きません。
現実としてここは駐車場100%で契約必須という条件で販売がほぼ終了しているのです。
で、条件を変えるなら管理組合で決議して変更しなければなりません。

不要な設備の是非について、一般的な話しをしたいなら議論板にでもスレ立てて下さい。

雨ざらしの屋外機械式駐車場が30年も持つなんて、アンビリーバブルです

15年以内に買い換えれば問題ないということね・・

15年後は新築購入者の半分は転居していそうな気がします。
まして、30年後住み続けている方は片手位でしょう。
とても永住型マンションとは思えませんから・・・

>>112さん
え〜、そうなんですか。
どの辺りがそう判断される理由ですか？
周辺環境ですか？

どのマンションだって今や永住なんて考えられません。ましてやこれから物件価格が上昇するのであれば、なおさらです。ここに限った事ではないでしょ？

なるほどそういう理由ですか。
自分は逆に今はマンションも永住を視野に入れて買うものかと思ってました。

いやいや、自分も永住のつもりでここを購入しましたが、もちろん先の事はまだ未定ですが、もっと頑張ってここより良い所に住めるなら、当然そうしたいと思っているだけです。ましてや高く売れるならなおさらね。買い手が付くかどうか微妙ですが。

＞＞116
確かに、男ならそう思うけど、現実的にはなかなかな。
高値で売り抜くには、免震と100%駐車場ってのが売りになるわけだが、
その頃は、免震なんて当たり前になってるかもしれしな。

過去の事例はあてにならない気もしますが、20年経過して半数程度でしょうね
経済状況がプラスになれば住み替えも可能ですが、マイナスになればローン破産する人も
出てくるでしょう。
最初は10年以内に、住み替えようという人に限って結果的に永住なんて言うパターンが
多いような気がします。

＞112
20年後はわかりませんが、30年後は子供も独立して夫婦2人には立地もまあまあだし
広さ的にも最適になるのかもしれませんよ、手狭になるのは子供が社会人になるまでの間です。
でも最近は晩婚が普通になりましたから、なかなか親の思ったとおりにいかないかも
しれませんね。

＞買い手が付くかどうか微妙ですが。
山手線沿線のマンションなら、価格さえ下げれば必ず売れますよ。
中古で売却するときは、デベの名前は出てきませんし、大手や財閥系のデベでないと
売り主も宣伝にならないので、チラシにも載せません。
たとえ環境が若干悪かろうと、荒川区だろうと価格を安くすれば売れますよ、
郊外の立地の悪いところは、安くしても売れなくて苦戦するところもあります。

マンション名でわかるのに？

マンション名ではわからないでしょう、普通の人は1％も知らないと思いますよ
ヒューザーだって事件になる前に、知っている素人はほとんどいなかったでしょう。
「シティ」だから住友不動産の関連会社と、勘違いする人はいるかもしれませんね。
マンション名はカタカナが多いからよけいにわかりません。
ナイスシティ＝いい町なんだ西日暮里はと思うのが普通でしょう。
中銀って知ってますか？30年前は超メジャーだったらしいですよ。

中銀って今でも結構あるよ。銀座のビルなんか丸源と中銀だらけじゃん

ここの売り主って、創業50年の上場企業で、昔の日榮住宅なんですね、知らなかった
流行に乗って社名をカタカナにしなければ良かったのに、
知らない人は、新興のカタカナデベと同じに思えちゃいますね。

商工ローンの日栄事件があったからねぇ。。。
ナイスとは無関係ですが紛らわしいから変えたんでしょう。

>>122
何でもそうだけど、高い買い物する時は自分でいろいろ調べますよね？ちょっと詳しくなれば、マンション名でだいたいのデベは判明するし、当然買うときに不動産屋に聞くわな！1％なんてありえんわ

自分なら中古なら現物見てある程度判断できるから
見た目問題なければそこまで詳しくは調べないかも。
少しでも気になる部分があったら当然調べるけど。。。

で、ナイスはそこまでは評判悪くないと思うけどな。
買う前に調べた感じでは質実剛健って感じ。

ここのマンションは最高だね
PCTも契約したけど、こっちの方が当たったので
こっちにしたいと思います。
http://www.house.jp/nipori/index.htm

>>128
貧乏人です。
契約後、自己都合で解約したら”PCTも契約”の手付金はどうなりますか？
手付金は放棄ですか？

ＰＣＴって何？？

>>129
とりあえず両方買っておいて
PCT(パークシティ豊洲)を後で、高く売り飛ばします。
私も貧乏人のため
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20060605d4000d4

PCTと住宅ローンとアパートローンがダブルで組めるなんて羨ましいですね。
普通の人は、組めないでしょうし後からのローンが情報交換でばれそうです
入居の早いPCTを住宅ローンで組んで、すぐに未入居で売り出して登録費用と
仲介手数料以上に10％以上高く売れたら、投資になるかもね。
でもPCTは人気もそこそこあるけど、部屋数も多いからライバルが沢山いそうですね。

現金で買うのではないでしょうか？

だってNO.132さんの案でも、銀行にはPCTの借入情報はわかってしまいますから、「転売前科者」としてどの銀行も「住宅」ローンを貸さなくなりますよ。

ちゃんと金融庁マニュアルの銀行指導要綱にかいてあります。

>>133さん
住宅ローンを組んで、転売してはいけないのですか？　理由は何でしょう。

住宅ローンは、居住目的の制度融資だから金利が安め
それを投資目的で、賃貸にすることは問題があると思うけど（公庫は厳しいですよね）
住民票を移した自宅を転売するのには、抵当権者の銀行の承諾が必要だから
問題ないのではないですか。

>>134
もし、手っ取り早く答えがしりたいのであれば、三菱東京UFJ銀行にでも、電話でここ一年間のうちに間に転売をはさんで住民票を最低2回移してますが問題ありますか？
と聞いてみてください。
嫌とはいいませんが、ねほりはほりきかれること請け合いです。
132さんの行動はモラルハザードですね

住宅ローンを組むから問題なんですね、マンションは投資で買おうが、居住用だろうが
どら息子に買ってやろうが、使用目的は自由ですからね。
高級マンションに限って、投資目的が多かったりします。
ナイスを投資で買う人は、ほとんどいないんでしょうね。

なんか荒れてますね
長く住む方が買う方がマンション自体も大事に使われますよね
賃貸ばかりは管理組合が荒れてしまいそうですから

131です。
ローンなんて組みませんよ。
ご心配していただいてすみません。
でもここが気に入ったのでここに住みたいと思います

荒川区のこのグレードのマンションを、現金で買う人もいるんですね少々驚きました。

荒川区は最も値上がりしている場所らしいですからね。

＞138さん
（ツリじゃないことを祈りますが）どーして豊洲のタワマンではなくこの物件に
したのか、聞いてみたい。なぜなぜ？どこが気に入ったのですか？うるさいのに・・・
ちょっと興味があります。教えてチャン

豊洲のタワーとナイスを比較することも、興味があるね。是非教えてください。

>>138
やっぱり現金購入だったのですね
心配でしたが安心しました。
であれば、私の書いたことは忘れていただけませんでしょうか。
大変失礼致しました。

>>139-143
家族・勤務地が近隣である。
ローン組めない（年令・過去の実績）
転売のリスクを減らすため

くらじゃないですか理由として考えられるのは

俺も豊洲とか品川シーサイドも検討したけどこっちにしたよ。
価格もそんなに変わんなくない？

えぇっ?!　価格が同じぐらいなら、環境は豊洲とかあっちの湾岸系の方が
いいんじゃないのですか？そうでもないのか・・・？　まぁ、こぢんまりしてる
という点ではナイスの方がいいのかな。あとは「免震」がポイント？

ここ南向きは中層の中住戸でも坪200万前後。
高層とか角部屋だと湾岸の安めな物件と被ってくる。
山手徒歩圏、免震と杭長の短さで決めた。
あとね、電車がうるさいうるさいって言われてるけど
夜に現地行ったら電車以外の音はほとんどしなかったのも良かった。
今の場所はでかい道路が近くて（面してるわけではないが）
大型トラックだとかバイクの音が夜中でもうるさい。

実家は最近人気な千葉県内湾岸だけど湾岸ってそこまで良いもんじゃないと思うよ。

>>147
西日暮里も豊洲もどちらも地盤はよくなさそうです。

埋め立てた時期は湾岸の方が最近ですから、強いて言うなら湾岸の方が地盤が悪いのでしょう。
もちろんどちらも地震対策がなされてますけれど、、、
構造によりマンションが生き残っても、周囲環境が液状化と津波でライフラインと交通網が破断する可能性があるのは、湾岸特有のリスクといえますよね。何せ島なんですから

そこに価値を見出せば、湾岸という選択肢がなるなる方がいても不思議ではないですよね

湾岸地区は新しい分、道路が広かったり商業施設がたくさんあったりと
この辺より暮らしやすそうな感じ。

なんたってここの周辺はクルマで走るのもドキドキ。
道も細くて一方通行多いし。

正面の路地なんて4Ｍしかないのに（から？）車寄せ・・・
うぅ、ちょっと出来上がりが想像しにくいな。
あのあたりの雰囲気とはアンマッチな建物になりそうな気がす。　

どっちでもいいのですけど
細い道は接触等の交通事故の危険性があると思います。
太い道は暴走二輪等の危険性・一般交通量の増加の可能性がありますね。
走りやすい道路も住環境としてはリスクですよ。
高速道路代をケチったダンプカーにはいい抜け道になりますから
道については太からず細からずがいいと思います。

138です
ここにした点
1.ルーフバルコニーがかなり大きい、しかも南向き
2.千代田線が歩いて6分、山手線もちかい
3.駐車場が月1000円より

PCTはかなりの高倍率なので後に高く売れそうです。
私のは南西なので期待してます。たしかにららぽと眺望はおしいです。
厳しい選択ですが、しょうがないですね

道灌山通り方面からだと下町密集地帯にドーンとマンションって感じでアンマッチに感じるだろうね。
日暮里駅、西日暮里駅からだと小学校、中学校、スーパー、染織工場、コカコーラの配送センターって感じで比較的敷地が広い建物が多いからそうでもないかも。

＞152さん
駐車場代の設定にはどう考えても、無理があると思いますよ。
機械式駐車場の寿命は15年〜20年、交換費用に1台100万円超、平置きを除く82台で8200万円
法定償却は15年だが最長20年として、交換費用の月割りは8200万円÷82台÷20年÷12ヶ月＝4200円
その他にメンテナンス代その他で20年間でいくら掛かるんだろう。
機械式式駐車場の寿命　で検索したＨＰの試算によると54台の機械式駐車場の20年間の総コストは
2億円弱、1台あたりの月割りで15,000円弱になるそうです。
つまり、駐車場代は近い将来2万円以上にはなると覚悟が必要と言うことですね。

駐車場のメンテナンス費は管理費から出る計画じゃなかったですか？
駐車場代上げるならその分管理費下げないと。
全戸契約なので同じことですがｗ

それに、全戸一律1,000円ではなく、「1,000円〜」でしたよね。
駐車場1,000円は13戸だけで、マジョリティは5,000円〜6,000円って感じですかね。

機械でも利便性に応じて1000円〜9000円まで幅はあったと思います。
そうすると156さんの言うとおり5000円ぐらいが平均値なんでしょうか？

私もなるべく早い段階で駐車場更改を見越した修繕計画を立てることは必要と思います。
しかし元々駐車場代収入は管理費会計に組み込まれているし、
結局共用設備の一部って事ですから駐車場も含めてＮＣＡ西日暮里という
マンションだっていう意識が必要なんじゃないですかね。

いつの間にか公式ページが残り１戸になってますよ。
年内完売いけるか？

駐車場1000円〜　というのは、客寄せの広告宣伝効果以外何もないということ
それをわかって契約している人はいいんだけど、そうじゃない人が1人でもいたら可哀相だと思っただけ
管理組合結成後近い将来見直さないと大変なことになる。
15〜20年後の機械式交換の時に全戸一時金で100万円以上徴収出来ればそれでいいんですけど。
駐車場料金を適正にしていれば、普通は駐車場が多い分管理費が安くなりメリットなんだけど
料金設定が低すぎたり、空きが多すぎたりするとメリットどころか、管理組合のお荷物なることもある。

だから管理費が安くなるとか駐車場がお荷物とかってマンション本体と駐車場を分けて考えるんじゃないんだってば。
駐車場が100%確保できるっていう資産価値のあるマンションなんです。
車持ってない人でも売る時は駐車場ありっていう条件で売れるっていうメリットを享受してるんですから。
言ってる事は全く正しいことですけど、自分はこのマンションでは修繕積立費の増額で賄うべきだと思いますよ。

まぁまぁ、駐車場のことは来年ゆっくり話せばいいんじゃないですかねぇ・・・

自分は千葉から引っ越す予定なのですが、
どなたか現地の情報教えてくれませんか？
下町ってことでお祭りとか期待してます。
調べたところ諏訪神社の氏子の地区だとか。

ローンが大変で自動車をやめた人は、修繕積立金の増額は絶対に賛成しないと思いませんか。
都内の高級マンションでも、駐車場の設置率は30％〜60％程度これで充分足りると言うこと
3年以内に絶対に空きが出てくるでしょう。
そうでなくても、ハイルーフや大型外車に替えたりしたら機械式では駐車できない。
郊外のマンションなら駐車場の設置率100％は常識だけど、23区マンションで駐車場設置率が
高いからといって、資産価値が高いなんて聞いたことがない、新築販売ではたしかに有利でしょう。
マンションの資産価値は、立地と建物のグレードと住民層と決まってますよ。

＞車持ってない人でも売る時は駐車場ありっていう条件で売れる
それは、部屋によって駐車場の場所が決まっている高級マンションの話でしょう。

↑だから全戸契約で空きは出ないんだってば。
駐車場代を上げても管理費を上げても修繕積立金を上げてもどうせ全戸負担なの。
管理費と修繕積立金は占有面積によって住戸毎に変わるけど。
あと駐車場設置率じゃなくて駐車場がいつでも確実に確保できるという点です。
駐車場ありがプラスにならなければ、住宅情報サイトの絞込み条件に駐車場ありがあるのはなぜ？
駐車場が必要な人なら多少高くてもありの物件買う可能性が高いってことでしょう。
だいたいこの人何のために書き込んでるの？全く物件の話から逸れてますよ。
格安の機械駐車場100%物件は危ないですよって啓蒙してる親切な人？

おめでたい人が若干1名はいますね。

購入者ではありません。
購入者の殆どは”おめでたい人”と思いますが・・・

このマンション、自動車を持たない老夫婦世帯は1つもないのかな
もしそうなら、それもアンバランスな世帯構成だね

「老夫婦≠クルマなし」だと思う。
逆に新婚で、まだクルマはいっか…という世帯は結構いそう。
ここの購入を機に買うとか。

でも、老夫婦、ＭＲでもあまり見かけませんでした。
昨今の老夫婦はお金持ってる人が多いでしょうから、ここのような
中途半端な物件は好まないのかもしれない。

「駅近」がウリなので通勤・通学に無縁な人にとっては
そう魅力的でもないのでしょうね。

私は免震と価格の安さに最上階を購入予定でしたが、車を必要としていないので、かりに1000円でも駐車場代を払うのがバカらしく、その分をローンに回す事で、ステーションプラザを狙います。

そういう考え方もあるね

ここって駐車場は100％ですがバイク置き場はたったの3台ですよね。
結構高倍率になりそうだなぁ。
ここ見てる人でバイク乗りの人います？

はい
ｋAWASAKIです。

はい
ＹＡＭＡＨＡです。

ってことは、ここ見てる人だけでもう3人いるのかorz

普通駐車場が足りなくて駐車場難民は月極駐車場は、探せばいくらでもあるけど
バイクの月極駐車場はあまり聞かないしあったとしても、1万円以上するでしょう。
敷地内のじゃまにならないところに、置かせてもらうしかないですね。

う〜ん、じゃまにならないところと言ってもそんなに敷地に余裕があるわけじゃないので難しそうですね。
お金払ってバイク置き場借りてる人も不公平だと思うかもしれないですし。
バイクを認めると自転車も空いてるところに勝手に置く人が出てきそうです。
そうなってくるとマンションの景観も良くなくなり資産価値も落ちます。
私はバイク置き場が確保できず外でも見つからなかったら手放そうと思います。

バイク（ミニバイク）もクルマも「あり」って方、いますか？

車好きな人は、けっこうバイクも持ってたりします、設計ミスなのかバイク置き場は少なすぎますね
住所が荒川区なんですから。将来的に構内の身勝手なバイクの駐車が増えないことを願うばかり。

ノシ
車＋原チャです。
ファミリーバイク特約最強ということで。

自動車保険のファイミリーバイク特約なんて30年近く前からありますよ、
バイク搭乗中の自分のケガは、対象外なので安いのですご注意下さい。

別に新しく出来た特約だなんて書いてませんが。
あと人身傷害付きのファミリーバイク特約もあるんで
得意気に知ったかぶるのはやめて下さい。

ちょっとむっとしたので同じような言い方で返させて頂きました。
なんかこういうトゲがある言い方しか出来ない人多いね。

だったら。
「ファミリーバイク特約は確かに普通のバイクの任意保険より割安になりますが、人身傷害ありタイプじゃないとご自身の怪我は補償されませんが、その点は大丈夫でしょうか？」
などと書くべきです。
それならば不要な摩擦もなくなります。

「なんて30年近く前からありますよ」
や
「ちゃんとした文章も書けるんですね。」
などという煽り文句も不要です。

やっぱり新築マンションといっても、荒川区なんだな・・・

＞＞188
それを言ったら終わりです。ですが違う見た方をすれば山ノ手線徒歩6分は魅力

千代田市に期待しましょう（笑

一年で少々複雑な気持ちになるのは、年賀状のシーズンだけでしょう（笑

＞181さん
（亀レス、ソーリー）別に180さんはファミバイ特約について何か言いたかった
訳じゃないんでは？ただノリというかジョークで「クルマ+バイク＝ファミバイ特約〜」
って言ってみただけじゃないかと思うのですが…。違ってたら180さん、すんません。

しかしどーでもいいことですが、ファミバイ特約、あんまりメリットないような。
昨今のはどうなのでしょうね。以前損保会社にいたもので…

荒川区っぽいスレになってきましたね

正真正銘の荒川区のマンションですよ。

ま、でも荒川区の中では「山の手」と言われている西日暮里ですから。

つまり鶏口ということですか？

マンションの住所と周辺環境は荒川区でも、山手線徒歩圏ですから荒川区以外なら
普通なら平均坪単価250万円以下では絶対に買えないでしょう、利便性を考えれば
250万円強でもおかしくない、文京区あたりより利便性はいいんじゃないのかな。
それに山手線エリアではではまず考えられない条件、郊外並に駐車場100％で、
お買い得はお買い得ですよ。
間取りが多少細切れだとしても、山手線徒歩圏のファミリータイプの3LDKが
5000万円未満で買えるなんて郊外の人には、絶対に想像もできないと思います。

でも。
分かる人には分かるみたい。＜安い理由
特に年配の江戸っ子は皆、…良い顔しなかったよ。（涙）

先入観は、これから徐々に薄れるでしょう。
最近の子供は、外国人の親がいる同級生は当たり前だから偏見も何もないみたいです
時代はスピードを加速しながら変わると思います。50年後は老人が40％になるみたいですから・・
考えようによっては交通至便なのに、不人気の地域性で安かったのはラッキーなんだと思います。
普通この価格なら、本当の城東エリアや郊外や埼玉しか買えないのはよくわかります。

田端〜鶯谷まで山手線最安値エリアなんですけど、なぜなんでしょう？