パークコート赤坂 ザ タワー

掲示板で安めしてくださいと頼んだからって、
安くしてくれるとは思えませんが…

>515

最近の港区における中古物件における不動産下落は気になりますね。

この不安定な経済の中で買って３年後どうなっているのでしょうか。


ほんとにそうですね。
うちも一応港区に住んでますので、港区の中古物件のチラシが良く入ってきます。
今は新築物件が少ないので、築浅の中古価格を目印にしています。
こうしているとおなじみの名前が繰り返し入ってきますので、
大体の相場が分かってくるのですが、
この２月に入って全体的に急に下げだして来たように思えます。
本来平均的な住宅取得層には関係無いような億超え高額物件も下げていますので、
このクラスの価格動向に注意してます。

中古物件は、自由に売り価格を決められるので
チラシに書かれた価格は売り方の言い値相場ですよね。
実際に売買された契約価格の相場を知らなければ、
あまり意味はないのでは。

赤坂ガーデンシティへの橋って、屋根も壁もある渡り廊下のようなものでしょうか？
それとも歩道橋みたいな簡易なもの？
冬の寒い時期や雨の日を思うとどんなものなのか気になります。

パンフレットのCG画像を見る限り、渡り廊下ではなく「橋」ですね。
屋根などはないと思われます。

テナントTUTAYAというのは決定なんでしょうか？
銀行ATMのあるコンビニとか、スタバなどが入るといいなぁ。
今もタワー住まいですが、外に出るのが億劫で・・・・。

どなたかご近所の方がいれば教えて頂きたいのですが、薬研坂の混み具合（朝、夕の渋滞、抜け道としての位置づけ）ってどの様な感じなのでしょうか？

>527 さん
>チラシに書かれた価格は売り方の言い値相場ですよね。

そのとおりですが、成約が少ない現状では、売主も広告の値段を下ざる終えません
下がっているのは、成約が少ない証拠ですので、
それらを基準に設定されているここのマンションの価格は、買った人は高値掴み確実です。

坪６００、坪７００のマンションが中古でも盛に売れているならば、話は別ですが
不動産で最も動きにくい７０００万円〜２億の部屋がこのマンションの大半を占めていてこれが
５５０住戸もこれから売るわけですから、値ごろ感のある価格帯にしないと、厳しいと思います。

不動産業者は良く知っている事ですが、決済日までに周辺の相場が１割以上値下がりした場合、

購入者も１割の頭金を損切りして他の物件を購入した方が痛手が少ない事を知っています。

こうした場合、不動産業者がキャンセル住戸を抱える事になりますので、宜しくない事が起こるでしょう。

逆に、成約がなくても去年は中古チラシ価格を吊り上げていましたよね。
売れたら嬉しいな、のチャレンジ価格。つまり数字だけの実態のない価格。
チャレンジ価格では、成約があったかどうか分かりません。つまり去年の価格は相場の反映にはなっていません。

現状、中古マンションの相場は、『六本木』駅徒歩2分で

53.55m2クラスでも2,980万円 (坪186.2万円)です。

http://www.womans-mansion.com/2008021000017.html

>>534

六本木の中古相場ありがとう！

ところで、一次販売の場所と価格帯なんだけど
上から販売するとは予想してなかったよＷ

３月１日２日に申し込む人で、
この掲示板に書き込みをしてる人はいるのだろうか…

相場が落ちてるからね、高いところは少しでも早く売り出したかったのでは？。

都心も、春に売り出すタワーがたくさんあるからね。

昭和４２年築の借地物件を六本木の相場と言うのは・・・
かなり無理がありますね（笑）

みんな冷やかしと暇つぶしで書き込んでるだけだから、
こんな掲示板みてるやつが10億もってるわけないでしょ。

子供のとき俺１０億円もってるぜ。といいながら
10円をテーブルに置きながら１０置円とかやったなー。
今の職場の行内ではできない業だが。

>534 六本木の中古相場サンクス！

10億じゃなくて10円かよ・・・。

そんな銀行員いるから邦銀は外銀に負けるかな？
そう思うのは俺だけ？

どうせ買いたい物件は下がらないよ

最上階のペントハウスに要望書入らなかったようですね。

パークコートも人気無いのが露骨.

なので、3/1にMR行って
営業担当者にペントハウス10億円キャッシュで払います。と言って
喜ばせてあげた所で、

>>541 をする。

>>529
向かいのガーデンシティに24H営業のセブンがあるよ。

ここに、書き込んでいる人間の大半は、購入出来ない外野の人間だろｗ
昨年11月に送付されてきたパンフレット記載の販売予定価格と正式発表価格を比較すると
1.5〜2.5割値下げしてるよ。

>>544
やはり要望書は入らなかったのかw

話が戻るのですが、
パークコート赤坂の仕様がフラッグシップを名乗るわりにチープだと話題になったときに

三井のフラッグ屋号は、パークマンション　だと答えている人がいたので

三井のパークマンションの中古を調べてみたのですが、

　79.56㎡　で　1,580万円でしたよ。　

それよりもグレードの低いパークコートを買ってこの先、資産価値大丈夫かな。

http://www.re-guide.jp/estate/um/45200/

↑ちなみにこの三井パークマンションは、三菱のパークハウスと、住友ハウスと連続して並んで建っている高級？住宅街にあります。

六本木の次は千葉か…

>>545
1.5-2.5割か、結構踏み込んだな〜。今の相場感を良く反映してますね。
って事は二次販売もちょっとは下げるのかな？

ここのペントハウスの要望書が少なかったのは、最上階がメゾネットじゃないからだと思う。

最上階を選んであの値段払う人は、メゾネットを好む人も多いはずだ。

実際、
>>546 さんのお勧めパークマンション　79.56㎡　1,580万円　でさえも　
当時珍しい１６階建てで、Ｂ棟とＣ棟は全住戸メゾネットというつくりだった。

ここのマンションもパークシティと呼ばれる日は近い・・・略するとどっちもＰＣだが。

近所の渋滞の話ですが、薬研坂は六本木方面に抜ける抜け道なので、タクシー多し。でも、渋滞はありません。工事で道幅が広くなった分、飛ばす車が多くて、なかなか横断歩道が渡れません。

ところで、TBSの再開発がほぼ完了して、赤坂駅に抜ける道が整備され、駅まで近くなりました。
もしかすると赤坂見附よりも近い気がするほど。5〜6分で行けるんじゃないかな。

残念ながらTSUTAYAはTBSの再開発の「赤坂サカス」のほうでしたね。

今回のデザイナー３名ってどんな方なんですか？
詳しい方いれば評判教えてください☆

>>549
二次販売（34F以下すべて）の部屋も含めてすべての部屋で値下げしてるよ。
昨年の11月から何回か資料が送付されてきたけど、もう何回も実質的な価格改定をしてる。
21Ｆ南向き角部屋が昨年11月の資料では2億4千万円だったのが、年明けに送付されてきた資料では2億円に、直近では1億8590万円で落ち着いた模様。

１次は予定価格表通りでしたね。
これくらいで高止まりかな。

>>551さん、有難うございます。
という事は南西側は結構夜遅くまで、車の音が気になるかもしれませんね。窓を閉めておけば問題ないかもしれませんが。

赤坂駅への抜け道ですか！５〜６分でしたら随分楽ですね！

3/3に内金だけ入金して早く転売しないと円高がすすんで外人客が逃げちゃうよ・・・。

赤坂って・・・雪が積もったらいいスキー場になりそうな地形なんですね。
赤坂見附から歩くのが一番楽という気がしました。ここに住むなら原則
車なんでしょうね。

>>558
スキー場ならいいのですが、寧ろ凍結してスケート場になるような気がします。
足腰弱いので心配です。

都心、山手線内側・南半分で、大規模なマンションって当分出てこないような気がするので、真剣に欲しいです。
グレード高いとも低いとも感じなかったけど、細かな不満な点はオプションでカバーできそうだし当初予想より、お値段下がって嬉しい限り。
人気の部屋の倍率が木になります。

都心、山手線内側・南半分で、大規模なマンションって当分出てこないような気がするので、真剣に欲しいです。
グレード高いとも低いとも感じなかったけど、細かな不満な点はオプションでカバーできそうだし当初予想より、お値段下がって嬉しい限り。
人気の部屋の倍率が気になります。

IHクッキングヒーター・ディスポーザー・床暖房は嬉しい。
キッチン下と洗面台下の収納が、引き出し式じゃないのが凄く残念。
引き出し式のほうが何百倍も使いやすいのに。

下の方の階の販売住戸と値段決まりました？
一気に売り切るのかな？もう値段は下がってないのかな？

下も決まりましたよ。殆ど直近の価格と変わらないけど、若干値下げされた物がありましたね。
会員販売で半分程度さばけた様です。

買ったの５６４さんは？
熱が冷めた今半分売れれば十分じゃないのかな

下のほうって、まだ売り出し始まってないんじゃないの？

644です。昨日から売り出してますよ。
私は一戸買う予定です、って24日が抽選日ですけど。

会員に成ってないような人では
買う気がないだろうから
売り出しを一般に告知しないってケースですね。

11時から抽選ですが連絡きた方いませんか？

いないようですね。もしや抽選０倍ですか。

人気無いのは、大成建設のせいでしょうか。

--------------
No.707 by 匿名さん　2008/03/03(月) 08:00

大成建設
・渋谷の温泉爆発　死者3人
・ベトナム建設事故　死者54人、負傷者80人
・カントー橋崩落事故
・都庁雨漏りだらけ　建築費1570億円の都庁。
本格的に改修するには1000億円の費用と、10年の時間を要するという

・記事によると、第一庁舎32Ｆの職員食堂の天井板を1枚はがせば、そこは雨漏りの応急処置で、青いバケツとビニールシートの世界。　今や上階ばかりでなく、1階の玄関や議長室まで雨漏りが及んでいるそう。　防水用目地材を新しくするにも、凹凸の多い複雑なデザインのため作業は一筋縄ではいかず、上層部をねじったデザインの第一庁舎などは、普通のずん胴ビルだと1台のゴンドラですむところ、9台も設置されてるそう。　他、給湯用パイプのパッキンの老朽化、電気管理システムの故障など、本格的に修繕するとなると、民間会社の試算ではその額1千億円！　ちなみに都庁の総工費は1560億円で、修繕費が、十数年ごとに（＝目地材の耐用年数）1千億もかかるなら、建て直した方がいいのでは？という専門家の意見も。
・また記事によると渋谷の温泉の事故もどうも施行ミスの黙認による人的被害の可能性がでてきた　（空調工事にミス「給気口」付け忘れ）

ようはいくら会社が大きく　施行能力があっても　チェック機能が働くかどうかです
会社にそれが欠けているなら　販売デベがチャックを出来るかどうかです
実際作るのは職人さんだから　それをチェックできなければ意味が無いと思うのですが

販売デベが施行を監視する様に皆でプレッシャ−をかけるのが一番良いと思いますが　皆さんの意見は？
-------------------

そんなはず無いのでは
良い場所だし
虎ＴＲ赤坂ＴＲ愛宕ＰＣの中古と迷っているのでは。
私も考えちゃうのよね

価格が決まっただけで、下のほうの売り出しはまだでしょ。
今は一次募集で、３６階以上のみ売り出し。

このマンションを検討されている方、MRではどこのスーパーをすすめられましたか？
一番近いのはアズマでしょうか。

フーデックスでしょう。それか紀伊國屋かな？

２次募集開始されましたね。

２次開始しましたね。半分程度が売れる見込みらしいですが、これって順調な販売状況と言えるのでしょうか？それともやはり予想以上に厳しい数字なのでしょうか？？

>>571
都庁の雨漏りは、ネットで調べた限りでは
複雑なデザインの設計が主な原因のようですね。
施工自体、大成以外のゼネコンも係わってるし。

浜田山以外は順調に売れていますね！

>>575さん

「紀ノ国屋」・・・ですよ。
ちょっと遠いですけど、
鮮度は抜群。
以前は三越エレガンスとか、
いろいろあったんですけどね＞近辺。

テナントに紀ノ国屋が入るんじゃなかったんですか？

それはサカスに入る紀ノ国屋アントレの事ではありませんか？
こちらのマンションの方々の為に、サカスにはもう少し実用的なスーパーが入るかと思いましたが、
アントレは生鮮食料品は扱わないのですよね。

>>546

ロングパス

検見川パークマンションは、三井のパークマンションシリーズではありません。

http://www.31sumai.com/sale/mansion/index.html

っていうか、確か三井不動産がブランディングを行うようになったのって、最近の話じゃないかと。

しかし、地所のパークハウスと紛らわしい。。。

どなたか近隣の方いらっしゃいますか？東南側の住宅地が再開発される可能性ってどの位なんでしょう？

５８４さん
なんでそんなこと聞くの？
空き地になっているわけ
あやしいね
なんか建つかもね

後で見とくよ

>>585さん、

宜しくお願いします！！

>>583

それは調べて発言されていますでしょうか。それともただの荒らしでしょうか。

三井検見川パークマンション は、純粋な三井のパークマンションのはずです。

三井のリハウスのWEBPAGEより↓
---------------------------------------
三井検見川パークマンション
交通： 京葉線検見川浜駅徒歩５分
施主： 三井不動産（株）
施工： 三井建設（株）
管理： 三井不動産住宅サービス（株）
総戸数： 360戸
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/tenpo/kemigawahama/kemigawahama...

>587
ほんとにデベにおつとめさんですか?
グランディオーソクラブの
【パークマンションの30年】
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A2259001/30.html
の当該年度を見てもどこにも記載がありませんよ。
【パークマンションの精神】
3つのうちのはじめの「都心における最高のマンションを目指して立地を追い求める」
というブランドコンセプトと乖離してしまっているので、
とにかく現在のブランドとしての「パークマンション」シリーズとは言えないでしょ。

三井の格付けですけれど、パークマンション＞パークコート＞パークタワーなのでしょうか？
↑こう書いておられる方を見かけましたが、MRや実物を見ると、どうもパークコートよりパークタワーの方が格上に感じられるのですが。

>>589

パークタワー池袋、パークタワー錦糸町、見に行ってみては？

＞No.588 by パークマンション在住者知人さん


三井不動産がパークマンションと命名しているマンションを否定して楽しいですか？

現実として年表に出てこないパークマンションは多く存在していますよ

590さん
私が知っているのは、東京PT、芝PT、青山PTなどですが、
これらの後で愛宕のパークコートを見た限りでは、パークタワーの方が上のように感じたものですから。
タワーマンションは、マンション、コート、ホームズとは別の格付けなのかと考えていた所へ、
わざわざパークコートと名乗っている理由が知りたいと思いまして…
東五反田のグランスカイは、パークタワーなのが気になります。

>>591

三井不動産がブランディングを始めたのは最近のことじゃないかと書いてるでしょ。しかも、名前は別にして「シリーズじゃない」という言い方をしてるでしょ。ホームページを良く読んでください。まあ、煽りでしょうけど。

>>589

都心のパークマンションが最高級シリーズであることは書いてあるとおりですが、その他のシリーズについては、必ずしも上下関係は明確じゃないですね。パークシティが大規模開発案件、パークコートが周辺環境重視、パークタワーは地域のシンボル的物件みたいな区別のようにも読めますが。三井の人に聞かないとわからないですな。


http://www.31sumai.com/sale/mansion/index.html

なんでここはパークコートって呼ぶんですかね？バリバリ、タワーなのに。
誰か聞かれた方はいませんか？

ホントはパークタワーなのに間違えてパークコートって名前つけたらしいです。

>>592
周辺環境がいいからわざわざパークコートと名乗っているのでしょう。
格はどっちもどっちでしょ。
愛宕のパークコートは標準でＬＤ大理石だったから、普通の感覚では格が高いと思うけどね。

ここのように三角形の建物が、逆梁でバルコニーレスの部屋が多いと、
斜めの部屋が増えるし、部屋の有効面積が減りますよね。
デッドスペースもしっかり価格に入っている訳ですから、セコい感じがします。
愛宕の周辺環境もそうですが、ここもさほど良いとは思いませんし、
駅もスーパーも遠いのですから、ツインパークスのように棟内コンビニくらいはあってもいいと思うのですが。

電気温水器やカウンターも床面積に入っているので、実際は-5㎡くらいでしょうか。

温水器の面積は特例で免除できたはず
しかし、億払ってLDが大理石じゃないのは悩みますね。
マンションの場合後から大理石ってかなり難しかったと思うので。

藤原ティストのタイルも玄関の土足の部分に使用されていますが耐久性が心配ですね。
せめて玄関ぐらい全てのプランで大理石にして欲しかったです。

>>599にAgrree。僕は基本的に利回りしか見ませんが、それでもここの使用はこれまで案件に比べてひどい。バーンズ、藤原、久保田にしてもウレタン、人工モノが多すぎ。いくら億、数千万払ってもこの使用ではToo shabbyですよ。数年後に痛みが見えるのがすぐ分かる使用ですね。赤坂のアドレスを勘案しても払う価値は残念ながらありません。

結局、これからは、デベはこういう方法でMSを売って行く方策を取るのではないですかね。

三井も去年の販売戸数が三菱の３倍みたいですけど、結局タワー物件が多いだけで大量仕入れ、内装などにコストカット、ここも、変な形の部屋で実用的ではないのが多いし、そのかわり、この物件も赤坂にしては、最近の値付けとしては落ち着いた感じありますよね。

単純な坪単価では頭打ちにして、利益を確保して売れそうな価格にする為にはどうするかという売り方になって来るのではと感じます。

ここのバルコニーの多くは、実質室外機と温水器の置き場、サービスバルコニーですよね。
この構造は外観と同時に決定したわけで、サブプライムがはじけたのとは関係なく、ここはその程度の建物だったわけです。
それを売り渋って、更なる儲けを出そうとしている所へミニバブルが崩壊したので、今度は仕様を落とした。
販売の時には既にかなりの部分が立ち上がっているので、オプションも制限されまくり。
金額の面だけでなく、お買い損物件のように感じます。

>>599
LD大理石のタワーマンションって愛宕タワーぐらいしか知らないんですが、他はどこですか？

>>600
利回り重視ならこんなところにいないでＲＥＩＴに投資したほうがいいですよ。オフィス系で１０％近くのもあります。
弱小投資家じゃないんだからレバレッジかけて成金めざす必要はないでしょ。それとも単なるマンションおたく？

>>603さん、頑張ってますね。

昨日会員二次販売の価格表送られてきた。
やっぱ、結構しますね。予算が全然合わんかった。

ここはもともと貧　乏　人の住める場所じゃないでしょう。
最初から分っていたはずですよ。
上層階の坪６００万円以上は相場ですよ

６０５さん

可哀想にな

一緒に三田の住友不動産分譲辺りにシフトしよう。

年収×５倍＝購入可能価格

三田もどの程度の価格か分らないけどね

三田の三井ではなく、住友にするのがよいですね。
他のタワーに囲まれたくないですものね。

>>607
三田もスミフはあきらめてます。五反田あたりに落ちます。

三田の三井はかなり坪単価が抑えられるでしょうね。

そうだね
三田の三井にかけようぜ
赤坂なんて坂多くて辛いもの

>>610
>>611

今の経済状況で、坪単価を抑えるには仕様をさらに落とすしかないと思うのですが。
あと三田は（地権者のいる）再開発物件であることをお忘れなく。首都高からも近いですよ。

その辺も良く考えて決めましょう。

そうそう、利回りや転売益はあまり期待できないと思いますけどね。三田も赤坂も。

グレードは赤坂TRが高級感あったし特別だったなあ
今思い出しても垂涎の的っだたしな、最上階は必要以上に豪華だった
ある意味目の保養になりました

≫612
三田はプロジェクトいくつで合計ナン戸数あるんですかね？
再開発含めてですが
気になります

それだけ供給過多になれば価格帯も随分値下がり期待持てますね
デベ同士で牽制し合えば一番良い

スレチですが、三田の三井は４４０戸で、事業協力者９５戸ですね。今年の夏に販売開始です。
ＰＣ赤坂・ザ・タワー（ＰＣＡＴ？）との関係では売り切ったあとに販売開始かな？

以降はあっちで。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

今日が二次販売用会員の締め切りですが、人気は如何なんでしょうね。
あんまり混まないといいなあ。

静かですね。ここ。。。

掲示板に書き込む層と、
実際に購入する層とが同一とは限りませんから。

６０００万出しても１Ｌしか買えない物件だと、この板の層じゃないですね。
三軒茶屋のグランドヒルズなど、ひやかしの書き込みとご近所さんの街ＢＢＳになってます。

坪単価３５０万あたりまでですかね。一次取得者が掲示板書き込むのは、

なるほど、層が違いますか。
本気で買う気の人たちが集まっている板は無いですかね。

いずれにしろ日本のタワーマンションは高すぎるのは確かだと思う
単純に建築コストで考えた場合中国だと1000万もあれは相当高級なタワーマンションが買える。
供給過多だから利回りは低いし日本人は買えないし事情も違うけど

↑釣りで書いているわけじゃないから揚げ足とらないでね

有難う現状さん、俺も真剣に買う予定なのでちょっと語りましょうか。
東南も南西もどっちも申し入れてるんだけど、正直どう思います？

サカス行ってきました
良かったですよ

普段使い出来そうなお店が多く、仕事帰りにぷらっと寄りたい感じです。スペインバルも良い
タイ料理屋も良いっす
リーズナブルな店も多くて気に入りました
しかし
紀伊国屋はがっかりです

なんで？