ジオ御苑内藤町ってどう？

1億円以上の物件ならば、もう少しエントランスなど共有部分を高級にした方がいいと思います。

廊下はどんな感じなんでしょう
MRでは再現されていたのでしょうか？

このマンションから表参道駅まで歩くと速めのペースで35分、普通に歩くと40分くらいです。運動不足解消には良いと思います。

そうなんですか。
通勤で歩いていくのはこれからの季節、特に難しそうですが、
お休みの日に散歩がてら行けるのであれば楽しいかもしれないです。
この辺りからだと本当にいろいろと徒歩で行ける場所があるでしょうから
そういうのを考えるのは楽しいでしょう。

>>257

40分はかなりゆっくりですね。
私の場合は普通に歩いて30分かからないくらいです。
外苑西通りは比較的落ち着いた雰囲気で散歩には良いです。

キャンセル住戸は3人暮らしにはよさそう。このマンションは全体的に収納が小さいので、一部屋は収納に充てたい。

ほう？
キャンセル住戸が出た？

HPには載ってませんね。
誤爆ですか。

>>261
はがき来てたね。

キャンセルが出たのですか。今の時期、違約金が発生する可能性があるかもしれませんね。
もし、最上階なら購入も視野に入れたいです。最上階で残っているのは一番高いTタイプだけですから。あの値段は手も足も出ません。

最上階ではないようですよ。

生活環境に合わせて間取りを変更できるようになっているのはよさそう
ＤＩＮＫＳなら２ＬＤＫの方が部屋が広く利用できていいですし、
家族の場合は部屋が多い方がいいですものね

2人暮らしでも3LDKは欲しい。2LDKでは荷物が増えた時に置き場に困る。

今頃プレミアム住戸だけ載ってるDMが来たが
プレミアム住戸だけ残って販売に苦労してる感じかな

２億も出すならわざわざここにしないよ

>>268
プレミアム住戸は御苑の眺望をどう考えるかですね。御苑ビュー好きな富裕層なら買うかも。

他のマンションに遮られない御苑ビューが望めるのは8階以上で、それを売りにしているわけだけど、実際には低層階から売れて8階以上が売れ残っている。需要と供給がミスマッチだということ。

1億5000万円以上のマンションを検討する客層にとっては、外観や共有部分に高級感が足りないか、もっと好条件の御苑ビューを求めているか、といった理由で選外になるのだろう。

近所のプラウド新宿御苑エンパイアが抽選で瞬間蒸発、マジェスティハウス新宿御苑パークナードが上層階から売れて最後に低層階が残ったのとは対照的で興味深い。

御苑ビューの新築マンションとしては、近々、三菱のパークハウスが発表されるほか、千駄ヶ谷駅の近くにも新たな計画があり、いずれも遮るものがない御苑ビューが見込めるため、この地域ではしばらく様子見する客が多いだろう。

上層と低層で坪単価も違いましたからね。
低層が良く売れたのは利便性や立地で買われたのかな。

私が行ったときは御苑ビューの部屋はほとんど売れていたけど、勘違いだったかな？

御苑ビューは残り3-4戸でしょ？
価格表パッと見た感じではだいたい売れた印象受けるかもしれんね。

8階以上の売れ残りは、専有部分がどれだけ豪華でも、共有部分がそれに釣り合っていないと売れないという例だと思います。
ビジネスホテルの最上階に豪華なスイートルームを作っても誰も泊まらないでしょう。ホテル自体が豪華でなければ、客は泊まらない。マンションも同じです。

共有部分で言えば、前にも書いている方がいましたが、内廊下の仕様がきになりますね。
まぁ大規模物件じゃないし、ゲストルームとかは別にいいんですが、エントランスも普通な感じですしね。
個人的には管理人常駐だけにはしてほしかったかな。管理人室はあるから入居後に変えることは出来るんでしょうが…

100平米2億円物件を買える経済力がある人ならば、新宿御苑前駅の真横に建設中の三菱地所を優先すると思います。駅から徒歩10秒、南向きの御苑ビューですから。

まぁ実際問題、御苑の地所物件を待ってる人はいるでしょうね。
もっとも、100平米2億を遥かに超える値付けか、占有面積を絞ってくるかのどちらかでしょうが。

すでに三菱地所にはけっこう問合せがあるそうですよ。

7-80平米のファミリータイプが中心と言ってるサイトもありますね。富裕層には少し狭いかも？

新宿御苑前駅の隣、南側に新宿御苑という立地は希少なので、坪600万円は超えるでしょう。

私なら、せっかく1.5億出すなら御苑隣接じゃなくて近接でいいからある程度広い部屋で暮らしたい。
価値観は人それぞれだが、地所がオープンになったら直にここも捌けるでしょう。

>>278

管理コンシェルジュ業務は週7日となっていますが。
もしかして24時間管理ということでしょうか？この規模でそれは無理でしょうし、需要もないと思いますが。

地所の御苑物件も高層階はプレミアム仕様で広い間取りになると予想。今の相場から考えるとプラウド新宿御苑エンパイアが安く思えてしまう。あのとき買った人は得しましたね。

＞一戸当たりの平均専有面積は83.04平米、平均販売価格は1億3,188万円（平均坪単価：525万円）

御苑隣接だけど、利便性も劣るし全然安くないと思いますが。

今なら分譲価格はもっと高くなっていただろうということ。あそこからの眺望は圧倒的です。道すら挟んでいない、本当の意味での隣接ですから。

>>285
278ですが、管理コンシェルジュいたんですか？不勉強で失礼しました。
管理コンシェルジュと通勤の管理人って同じですか？

>>289

内容的には通常の管理人業務みたいで、いわゆるコンシェルジュサービスではなさそうです。
平日しか管理人のいない物件も多いですから、その点はいいのかなと思います。

2LDKですがサービスルームの納戸が付いているので上手に使えば広めでおとくです
お風呂もひろいしモデルルームの画像を見るととてもオシャレなしつらえて真似したくなりました

>>291
どの2LDKの事かは分かりませんが、狭い部屋でモデルルームを真似ても厳しいだけかと…

デベの人以外で語る人いないの？

>>293
いるわけない。
ここ以外も、この掲示板自体がデベによるものなんだから。
スポンサーの批判するか？
考えれば分かること

眺望の価値は本当に良い物件には力があると実感します。
実際、毎日過ごすとなると、その光景は、見ているだけで圧倒されるものがあります。
価格として評価するとなると難しいところがありますが、個人的には価値として理解できます。

毎日だと飽きるんじゃないかなと思ったりもするのですが、そうでもないのでしょうか。
四季折々のものが感じられるような景色だったり、きれいな夜景だったりすると、いいのかな？
あと純粋に、普通に眺望が良いと資産価値もそれだけ維持しやすそうな印象も受けやすいかしら、なんて。

御苑ってつけても売れないのはマジェスティーハウスと一緒だね。

>>297
まぁ、あと５戸ですから捌けるんじゃないかと思います。御苑前の地所物件を待ってる人も多いはず。

三菱がさらに高価格で出たら、ここも売りきれるんじゃないかな。
条件の良い住戸も残っているし。

あと５戸まで販売は来ているんですか。
まあここなら売れるんじゃないのかしら、というのはありますけれど。
何だかんだで御苑の辺りは手堅いというイメージ。
資産として持っていても良いとは思うし、普通に自分の為に通勤が楽になるからと住まわれる方も多いのでは？

あと4戸になってますね。
竣工前には売り切れそうですね。

あと二戸になりましたね。

なりましたね。
テラス付住戸があるみたいですが、こちらの場合だと上の階の方から人気があったのかなーと思いました。
ペットがいたりすると庭付良いみたいですけれど（日光浴出来たりするから）
価格的にはバリューみたいなので、そのうち出るかな。

テラス付きは上階から落ちてくるタバコの吸殻などのゴミに悩まされます。

月内限りでMRはクローズするようです。

テラスは憧れなのですが、上からタバコが降ってくるのは問題だと思います。
これは、入居されている方の一人一人のモラルが大切なのだと本当に感じます。
このあたりは、しっかりと入居されている方で管理していただきたいところです。

このクラスの物件なら大丈夫。ヤバいのは、、、

>>309
まだ住み始めても無いのに、そのような発言を、繰り返す意味が分かりません。

完売しましたね。

>>312
そうなんですか？
HPにはまだ反映されていませんね…

入居半年前に完売ですか。資産価値は安定していそうだし良い物件でしたね。

>>313
三井不動産レジデンシャルのページで販売終了となったとのっていますもうモデルルームも閉鎖されています。

そうだったんですか。
公式サイトにはまだ先着順としか書いてないのでどちらなのかしらと思いました。
まだ物件概要を載せているし、
問い合わせ先もありますので、もしかしたら
キャンセル待ちを受け付けているのかもしれませんね。

阪急のページも完売になってますね。
物件ページの更新がされていないだけでしょう。

物件ページも完売になりました。

いよいよ登場ですね。

http://www.mecsumai.com/tph-shinjyukugyoen/index.html

ここの杭は大丈夫ですか？
どなたか聞いた人はいますか？

>>319
敷地キツキツで間取りはかなり厳しそうだね。
規模感もないし、富裕層にウケるのだろうか。
立地だけで売りさばく感じかな。

>>321
住所は新宿二丁目ですけどね

>>323
少なくともプレミア住戸は御苑ビューの借景代が乗っかっていますから、御苑に価値を感じていらっしゃらないのであれば、西日もただ辛いだけになってしまうかも知れませんね…

防音性は突き詰めればどんな人が住むかによりますから私はあまり気にしていないですし、1～3階の戸数が多い構造ですので、一定の割合は階段を日常的に使うのではないかと思いますよ。
だから比較的管理費が安いというメリットも有るわけですし。

しかし、御苑に価値を感じていらっしゃらないのであれば、気になる部分はずっと不満として燻り続けるかも知れません。手付金を失いたくなければ未入居売却でしょうが、来春にどうなっているか読めない部分もありますよね。
私なら、パークハウス新宿御苑の状況をみながら、堅調に売れているなら春に未入居売却、苦戦しているなら手付金を諦めて損切りします。
手付金が幾らかは分かりませんが、ご参考になれば。

ボイドスラブ250mmとエレベーター1基はタワマンでなければ最近はごく標準的だけど、超高級物件なら275-300mmでエレベーター2基でしょうかね。管理費や修繕費もそれだけ高くなりますが。
まあスラブが少し厚くなったから騒音被害がなくなるというのはちょっと違いますよ。多少は軽減されることはありますが、子供が飛び跳ねたら300mmあってもうるさいし、騒音リスクは結局のところ上階住人の家族構成やライフスタイルです。

外壁が見えてきましたね。最初のパンフレットでは白かったのに、実際にはライトブラウンです。
フィックスサッシのため、低層階は通りから屋内が見えやすいですね。

ようやく覆いが全て取れましたね
なかなかいい感じですね。
エントランスや植栽が入って完成ですが、楽しみです。

早速転売始まりましたね。3000万円くらい乗っけてます。

残念ながら都心の不動産相場はすでに頭打ちです。ジオの分譲時がピークでした。富久クロスも地権者物件や転売物件が買い手がつかずかなり残っています。

私は買い損ねた組なのですが、皆様に一つ教えて頂きたいことがあります。

この立地で、竣工前のマンションは値引きは可能なのでしょうか。
ジオ御苑内藤町は大分前に完売していましたよね。

郊外のマンションで住○不動産以外だと割と交渉に乗ってくれるようですが。

新宿御苑や四谷三丁目付近の物件で竣工前に完売が予想されるようなものだと
値引きは厳しかったのでしょうかね。

この辺りに限らず、竣工前の値引きは基本ないと思いますよ。あるとしても明らかに売れてなくて竣工後の売れ残りが確実なら諸費用分くらいの値引きはあるかもしれませんね。今はどこも強気ですので。

>>330
私も331さんと全く同じ印象を受けました。
山手線内の好立地の物件はスミ○で無くとも余程の事が無ければ値引きはしないと思います。
理由の１つに土地の仕込みに経費がかかっている事もあるでしょう。
ただ、実際の売り出し価格が予定価格よりも下がることはありますから、興味があったらコンタクトをとった方がいいかもしれません。

330です。

お二人ともありがとうございます。この立地でのマンションの値引きはかなり厳しいというところですね。
とても参考になりました。

次回の物件を検討する際にためになりました。

今はこの立地に限らず、竣工前の値引はまずないように思います。
あるとしたらよほど人気のない、駅から距離があり明らかに値付を
間違えたマンションであればモデルルーム住戸に限り
家具付き、あるいは諸費用サービスという形で値引されるかも
しれません。

設計上の問題なのか、バルコニーの洗濯物や内部が通りからよく見えますね。

詳細お願いします。

>330
他の物件ですが、建ててから日数が経過すると値引きされることが多いような気がします。早く売り切りたいから値引きされるのではないでしょうか。

建築後、新築じゃなくて新古マンションになるタイミングがありますから（1年でしたっけ？）未入居でも安くなるんですよね。

三井のリハウスに売っているのを見つけました。中古マンションで値引きされているかはわかりませんが、いかがですか？

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRT3A07/

久しぶりに前を通ったら、ベランダの洗濯物が丸見えでした。車が多い大通りなのに、果敢に洗濯物を干していて、逆に感心しました。

このマンション、部屋の中も通りから丸見えですよね。。。あのベランダ柵は考えものです。

別にもう完売していて
住んでる人が居るんだから
外野の我々がとやかく言わなくてもいいんじゃないの？

何か恨み妬みでもあるのでは？そもそもFIXサッシを多用してるマンションでそんなこと言っても。それに最近はデザイン性と防犯対策も兼ねて透明ガラス手摺のマンションが多くなってますし。

そうですよね。
しかも、外から見えるって言ったって、立ち止まらなきゃルーバーの手摺はよく見えないですし、ここみたいに人の往来が多い場所で立ち止まって眺めていたら、明らかな不審人物ですよ
通りから入った物件や、囲まれ感がある物件なら気になりますが、ここはそうではないですよ。
あまりよく知らない方の書き込みですね。

入居済の苦しい解釈三部作。
検討スレに遠征せず、自スレで傷舐め合ってればいいんじゃない。

立ち止まらなくても普通に目に入るので、もし気になっているとしたら、何か対策をしたらよいかと思います。また、見えても自分は気にならない、のであれば、それで良いのではないでしょうか。

>>344 匿名さん

完売してもしつこく粘着するネガって、いろんなとこで見かけますね。同じ内容を連投する目的がよくわかりません。しかも内容に乏しい。

>>344 匿名さん

誰に対する発言かよく分からんが
検討スレは販売が終わればもう終わりでいいんじゃないの？
完売して入居が始まってるのに、追いかける意図が全く不明。
イチャモンつけて資産価値が下がった所で買いたい人か
ベランダから洗濯物や室内が見えている物件を世の中から無くしたい人か
いずれにしても、迷惑な人だ

ネガの苦しい連投三部作。
検討終了物件のスレに遠征せず、他スレで傷舐め合ってればいいんじゃない。

意味不明なネガが粘着しているのは、そのマンションが羨望を得ている証拠

あまり反応しないほうがいいよ。ネガする人は反論されると、何か返さないと気が済まない幼稚性が特徴。一人でネガしてる分にはただ滑稽なだけなので、スルーが一番。

中古で販売中の詳細情報を見ましたが、76.33㎡で12,000万円とはなかなか凄いです。
現況空き家だそうですが、未入居なのでしょうか。
階層や部屋の位置が明記されておらず確認できていません。
発売時に比べ価格は値引かれているのでしょうか。

その部屋、新宿御苑は部屋の中から見えるんですかね？

少なくとも正面に見えるわけではなさそうですが。。。

中古、12000万円で出ています。1億2000万円ですね。

2LDKの間取り。76.33㎡だそうです。

2016年3月築物件なので、どんな事情があって手放したんでしょう・・・？

2ベッドルームで、1部屋6帖、1部屋5帖。子供1人だったら住めたかな？と思いますが、それよりも前に予算！！1億超えのマンションってすごいなと思います。

LDKも20帖以上あってパーティーできそうです！角部屋なのもいいですね。素敵です。成功者の住まいって感じですね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRT3A07/?sid=011g5b10801300...

宣伝ですね。事情は、値上げして売りたかったからでは。