ジオ御苑内藤町ってどう？

２１８です。回答ありがとうございました。

やはり、億ションクラスの物件の割に防音に難ありということでしょうか。昨日営業担当に聞いたところ戸境壁はすべて乾式の136mmで湿式は含んでいないということでした。

球体ボイドスラブ250mm二重床も気になります。

この物件の価格は新宿御苑が見られてなんぼという印象でした。新宿御苑を見られるということで３割増しの価格になっていると思います。最上階ならともかくそれ以下なら音が気になる人には難ありかもしれませんね。

普通に二重床でスラブ厚が250ならいいなとは思いますが、
球体ボイドが音や振動を吸収するという話なので、
遮音性は良いものなのではないかと認識しておりました。

御苑はここを検討されている方の場合
かなり高いポイントになってくるんじゃないかと思います。
あの景色が見られるのなら、と思う方は多いと思いますよ。

といっても見えるのは隣のマンションです。御苑ビューが欲しいなら、新宿御苑前駅そばのパークハウスを待つべきでしょうね。

公式HPを見ると、第三期も順調そうに終わったようですね。着実に売っている感じ。
ところで、HPを見ていて気になったんですが、この物件は内廊下ですよね？
イメージがHPには載っていないので、どんな感じなのか気になります。

>>224
全く順調な様子ではないですね...
「第３期は好評のうちに終了」は販売が芳しくなかった時の常套句。
第３期販売が5戸、先着順販売でも5戸残ってる。

>>225
確かにまだ残っていますが、気長に考えての順調という意味でした。元々、抽選で一気に捌ける程だとは思ってませんし。
HPの間取のページを日々見ていて気づく事が有ります。その点において順調だと感じたわけですが、順調がどうかは感覚の問題ですから詳しくは書きません。ご想像にお任せします。
しかし、紛らわしい解釈が出来る順調という表現で売り煽りのように受け取られ兼ねない言動をしたことはお詫びいたします…

2つ行燈部屋があるタイプなんて、富久以来久しぶりに見ました。
太い大規模タワーでもないのにこんな部屋を作ってしまうなんてどうかしてると思う

行灯部屋を作らずに済むはずの条件のマンションなのに、行灯部屋を作ってしまったことが大きな欠点です。
間取りがデコボコしていて、 平米の割にバルコニーが小さいことも減点ポイント。
せっかく立地はいいのに、自ら欠点を作って評価額を下げてしまった感があります。

皆さん、どの間取りについて言ってるの？
具体的じゃないと、ただのネガキャンたぞ

公式サイトの代表間取りに２タイプも行燈部屋がありますけど？
Ftypeは行燈部屋が２つありますね

デベが自ら「これが代表間取りです」って載せてるんでしょ
何がネガキャンなの？

>>230
つまりFタイプね？
それでいいよ、ちゃんと明確に議論して欲しいだけ。
ついでに言うと、 Fは下がり天井が気になるタイプでもある。この物件の課題です。
行灯部屋とか、表層的な議論はいいから。
そういう間取りっていつから分かってた？

>>231
いつからかは知らないが、行灯部屋ってのは前からだね。今更感があるのは事実。

このB、C、FだとＢが一番いい間取りに見えますけど、どれも風呂が1318なんですね。せめて1418欲しいですね。Ptypeが個人的に一番欲しいけど、もう無いでしょうね。

2LDKのDタイプ?はもう全部売れたのかもしれないけど、柱の存在感、部屋の凸凹感が目立っていた。その分、坪単価はかなり抑えていたけど。

最近は内廊下物件で行灯部屋が全くない物件のほうが珍しいけどね。ここは吹き抜けある分、行灯部屋の間取りは少ないほう。Fタイプも残ってるから間取りのせてるだけで、代表間取りというわけではないだろう。

角部屋で窓が多く、行灯部屋がないプランは、発売して真っ先に売れてしまったので、今でも残っているプランにはそれなりの理由がある。

お風呂のサイズが1318では狭いでしょうか。
と言うか、専有面積によってお風呂のサイズも変わってくるんですね。
このサイズは、浴槽のサイズは共通で洗い場の面積が異なるのか、
それとも浴槽、洗い場共に変わってくるのか、どちらなのでしょう。

プレミアタイプは合計3部屋残っているようですが、値段がかなり高く設定してあるのではないでしょうか。
TとUは2億円近い値段です(Tは坪単価591万円？)、MR見てきましたがそれほど高級感があるようには見えませんでしたし、界壁も乾式が使われているようです。

100㎡を越す広さのマンションが少ないのはわかるのですが、御苑がよく見えるという理由で3Aエリアかそれ以上の価格設定は、高めなのかなと感じました。

6月下旬から4期販売が始まるようですけど。

プラウド新宿御苑と違って、見えるのは隣のマンションだからね。
新宿御苑前駅のパークハウスの詳細が発表されるのを待っている人が多いのではないでしょうか。

>>239
そんなことしてたらずっと何も買えないんじゃない？まあ、土地バブルが落ち着いてさがったとして、まだ下がるかもってそういう人は思って同じことを繰り返すんでしょうね。

購入も考えているものです。少し上のスレで乾式壁とボイドスラブによる騒音の事が書いてあったため急に不安になりました。マンションは最上階と近隣住民に恵まれる以外は騒音は不可避とも聞きます。一生に一度の買い物だけに慎重になってしまいます。かなり高額の分譲ですから遮音性はかなり気になるところですが、やはり最上階以外はこの物件でも不安があるものでしょうか。以前、音楽による騒音で相当に悩まされトラウマになっています。

防音なら湿式がベストというのは常識です。

>>241
実際のところは隣家がどういう人かで左右されるとは思います。
それでも、ある程度高い物件なら、社会性のある方の割合が上がる傾向は少しはあると思いますので、そういう面ではそれなりにグロスが掛かるこの物件ならタワマンよりはましだろうと思いますよ。まぁ賃貸に出されたらそんなの関係ないですが(笑)

湿式がいいのはそうなんでしょうが、乾式だからこの値段で済んでいる面もあるでしょう。
値段との見合いもあるでしょう。

ちなみに、スラブ厚は250mmで球体ボイドスラブを使っていますから中実スラブ200mm相当だと思います。
この数値ですと、ギリギリか少しばかり心許ない部分もありますけど上の住民に恵まれるか、最上階だと安全でしょうね。

二重床というのも球体ボイドスラブと併せて気になるところですけど。

二重床が気になるって書いてるのは同じ人かな。というか二重床じゃない都心物件てあるんでしょうか。。

>>246
長谷工が作っているマンションには直床多いですよ。
売主は結構大手だったりするケースも。

ちなみに、別の板でも二重床の評判は悪いようです。

なんでもスラブ厚200の二重床は直床150mmに相当するとか。さすがにこれは大げさとは思いますが。
二重床かつボイドスラブであれば確かに劣るようですね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/res/222-322/

メリットはリフォームの時くらいかと。でも、マンションでリフォームすることって例外中の例外くらい
少ないと思います。

私的には、この問題に関しては近接(上下も合わせた)住民のマナーに恵まれているかどうかが最大だと。
(引っ越し後に騒音一家が来ることもありますし)

騒音が怖い人はやはり戸建てでしょうか。

>>247

都心部の物件で例はありますか？
そうでなければ二重床を気にしているような人は戸建てを検討するか、仕様の低い郊外物件を探すしかないように思えます。

二重床うんぬん言っても選択の余地がなければ、都心のマンションはほぼ全滅です。スラブが350mmくらいあれば良いでしょうが、そういう物件も数少ないですし。

>>249
都心ではあまり目にしませんね。
目黒で数年前に売りに出た三井の物件くらいしか見つかりませんでした。都心じゃない？(笑)

私も、音がどうしても気になる方は、究極的には戸建に住んだ方がいいと思いますよ。
騒音とは別の問題で、長く住んだ際の配管の修繕の際は直床はかなり大変だという声を多く聞きますね。

>>250
パークハウス蔵前
http://www.mecsumai.com/tph-kuramae/quality/03.html
公式には書いてないが当該スレで語られているのは
プラウド板橋蓮根やパークハウス田端など

やっぱり都心でない？

ここを検討してる人が比較するような物件でなければあまり意味はないですね。

どんな床でも上の階に小さい子がいると音がする気がします。
どんなに気を付けても、やっぱり走ったり飛び跳ねたりしちゃうだろうから、、、

だから小さい子供がいる家族は、テラスつきの1階に住むケースが多いですね。走り回ってもクレームにならないし、テラスで遊ばせることができるので。

1億円以上の物件ならば、もう少しエントランスなど共有部分を高級にした方がいいと思います。

廊下はどんな感じなんでしょう
MRでは再現されていたのでしょうか？

このマンションから表参道駅まで歩くと速めのペースで35分、普通に歩くと40分くらいです。運動不足解消には良いと思います。

そうなんですか。
通勤で歩いていくのはこれからの季節、特に難しそうですが、
お休みの日に散歩がてら行けるのであれば楽しいかもしれないです。
この辺りからだと本当にいろいろと徒歩で行ける場所があるでしょうから
そういうのを考えるのは楽しいでしょう。

>>257

40分はかなりゆっくりですね。
私の場合は普通に歩いて30分かからないくらいです。
外苑西通りは比較的落ち着いた雰囲気で散歩には良いです。

キャンセル住戸は3人暮らしにはよさそう。このマンションは全体的に収納が小さいので、一部屋は収納に充てたい。

ほう？
キャンセル住戸が出た？

HPには載ってませんね。
誤爆ですか。

>>261
はがき来てたね。

キャンセルが出たのですか。今の時期、違約金が発生する可能性があるかもしれませんね。
もし、最上階なら購入も視野に入れたいです。最上階で残っているのは一番高いTタイプだけですから。あの値段は手も足も出ません。

最上階ではないようですよ。

生活環境に合わせて間取りを変更できるようになっているのはよさそう
ＤＩＮＫＳなら２ＬＤＫの方が部屋が広く利用できていいですし、
家族の場合は部屋が多い方がいいですものね

2人暮らしでも3LDKは欲しい。2LDKでは荷物が増えた時に置き場に困る。

今頃プレミアム住戸だけ載ってるDMが来たが
プレミアム住戸だけ残って販売に苦労してる感じかな

２億も出すならわざわざここにしないよ

>>268
プレミアム住戸は御苑の眺望をどう考えるかですね。御苑ビュー好きな富裕層なら買うかも。

他のマンションに遮られない御苑ビューが望めるのは8階以上で、それを売りにしているわけだけど、実際には低層階から売れて8階以上が売れ残っている。需要と供給がミスマッチだということ。