ジオ御苑内藤町ってどう？

ここより千駄ヶ谷方面に行くと人も少なく暗くなっていく感じだけど、この辺りは四丁目交差点からたいして離れていないし、女性１人でも大丈夫ですよ。まあ深夜はやめたほうがいいけど、それはどこでも同じですね。

また大京町に大京公園という小さめの公園があります。

外苑西通りが不気味なくらい静まり返っているのは、
店がほとんどないからです。
新宿通りは一日中やかましいけど店が多く人通りが絶えません。
どっちを取るかという選択です。

情報いろいろありがとうございます。参考にさせていただきます。新宿駅　新宿３丁目駅に行くのも割と便利で色々　買い物とかは便利になりそうですね。東京オリンピックの開催に向けて千駄ヶ谷駅周囲ももう少し整備され　お店が増えると少しは賑やかになるかもしれないですね。

ただ千駄ヶ谷駅周辺の店ってけっこう潰れてるんですよ。
何しろ住民が少ないので。

確かに
国立競技場の改修で千駄ヶ谷をどれだけ開発できるかがカギですね。
せめて歩道だけでも良くして欲しいところですが…

どれだけ競技場を整備したところで、
住民が少ないことに変わりないので、
商業施設は増えないのです。
グッドモーニングカフェも潰れました。

国立競技場を潰して巨大マンションにするなら、
スーパーを誘致できるでしょうけど。

>>156
あれは移転。

千駄ヶ谷では商売にならないから移転したのでは。

千駄ヶ谷駅周辺はやっぱり住人は少ないのですね。地理的にマンションがドンドンたつところでもないですね。オリンピックで少しでも駅周辺が整備されること期待はしたいと思います。この地区の将来的な資産価値はいかがですか？高くはならなくても現状維持は出来そうですか？

山手線の内側、外苑西通沿い、内藤町アドレスがどうかでしょうね…

千駄ヶ谷一丁目は夜になると人の姿がほとんどありません。
無人都市かと疑うくらいです。
体育館、競技場、公園はあるけど、人間のない街です。

実際に夜に千駄ヶ谷を散歩することをお勧めします。
あの不気味な静けさが好きな人なら、向いているでしょう。
怖いと思うなら不向きです。

千駄ヶ谷はここの生活圏ではないと思うんだが。千駄ヶ谷周辺の雰囲気で選ぶ物件じゃないですよ。総武線使うときくらいしか行かないだろうし、丸ノ内線しか使わなさそうだし。

確かに生活圏は新宿御苑駅か四谷3丁目駅周囲ですね。そちらまで出ればいろいろ食べるところもありそうだし　夜も人がそれなりにいそうですね。距離も近いですしね。総武線中央線が使えるのもここに住むメリットですね。外苑西通りの夜間の交通量が少ないなら夜は静かに暮らせそうですね。

たしかに、千駄ヶ谷付近の暗さを強調してる人が約一名いるようですが、ネガなんでしょうか。
ここに住むのであれば、東京体育館のジム通いなどする場合は除いて、千駄ヶ谷一丁目なんて行くことはまずないですよ。
むしろ分譲中のシティハウス北参道の生活圏でしょうね。あちらは低層中住戸で坪500万とさらに高いようですが。

今年中に新宿御苑前駅そばのパークハウスの価格が発表されるだろうから、
それを見てから判断する人もいると思う。
特に1億超の間取りを考えている富裕層。

今どれくらい販売済みなんでしょうか？今後　値引き等　価格が下がる可能性はありますか？

一期二期で売りに出されている部屋が実質的に売りに出ている住戸ですから、基本的にはそれなりに売れているんでしょうねぇ

高い部屋はほとんど売れてしまっていて、残っているのは安い変な間取りの部屋や景色の良くない部屋。

1億超の部屋はかなり売れているということなのですね。そんな高い部屋が買えるわけではないですが。学区内　四谷第６小学校の評判はいかかですか？生徒数は少ないと思いますが。もし御存知の方がいたら教えてください。地区的には小学校の統廃合が多そうですね。

四谷第六小学校は今はいい学校ですよ。
これからは分からんけどね

この辺の富裕層は、小学校から私立に通わせる人が多いです。
地元の公立は宗教とか問題がありますから。

神宮外苑の再開発（神宮球場、ラクビー場、高層商業ビル）も楽しみですね。スポーツイベントの見物も歩いて行くことができそうですね。ここに住むと新宿での買い物、新宿御苑での散策等含め　色々なこと体験できそうです。

そうとう神宮外苑、古くなってきていて、傷んでいるなぁという感じですものね。
今の神宮球場の雰囲気も大好きなんですけれど。
夏にビール飲みながらナイター見るのは最高だし。
今度は球場はドーム化してしまいますかねぇ。
そこだけは懸念です。

間取りが沢山出てきましたね…

まだ　たくさん売れ残っているということですか？値段の高い部屋も　まだ間取りが公表されていますね。

北西上層部はノコってますか？

売り切れです。

<<178
北西上層の角部屋はpremiumのS-タイプで既に完売してますよ！

南東向きの角部屋は全てあっという間に蒸発しましたね。
全部ああいうプランにした方が売れ行きは良かったと思う。

神宮外苑地区の再開発は本当に楽しみですね。
神宮球場がどんな風に生まれ変わるのか楽しみでありますが
それ以上にどんな商業施設ができるのかに興味があります。
整備され良くなることによって人も増えるでしょうからね。

>>182
花火ってどうなるんでしょうね。
ここから見える？

花火は向かって左側の部屋の人だけでしょうねみれるの。

何か新情報はありませんか？

単身者からファミリーまで間取りが豊富ですし、ちょっと変わった間取りもあるんですね。
都心ですからバルコニーが狭いのは仕方ないですね。
キッチンからの動線ができているのは主婦にとってはうれしいです
朝の忙しい時間は洗面所からキッチンに抜けられるのはいい作りですね

昨日のホームページの状況を見ると11戸はまだ残っている感じですね。

まぁまだ竣工まで一年近くあるし、焦らずにやってるんじゃないですかね。
外苑西通に何かできるとマジェスティ共々ハッピーなんでしょうが。

竣工まで一年で63戸中50戸以上売れたら順調なんじゃないの？マジェスティがどんな感じだったか知らんけど。

私もそう思います。

マジェスティって野村が販売代理でも売れないって凄いよね。即日完売を多々出し、営業力に定評があるのにあのザマ。パナホームが悪いんかね？

最初の値付けが高すぎたんでしょう。エンパイア並みの坪単価でしたから。最初から相場の坪単価なら、すぐ売れていたと思います。新宿御苑前駅の横にできるパークハウスは、エンパイア並みの坪単価でも売れると思いますが。

ここの坪単価はプレミアムを別としてこの地区からすると平均的な価格なのでしょうか？最終的には数戸残る程度ですかね。将来的な資産価値は上がるのでしょうか？

>>194
資産価値があるなら売れ行きはもっと良いはず
ここまで売れないのは推して知るべし

向かい側にあるセントラルレジデンス外苑西通りはすぐに完売しました。相場より安かったからだと思います。
ジオも条件の良いプランはすぐに売れてしまい、今も残っているのは間取りに難があるプランが多い。
四谷三丁目、四丁目、大京町、内藤町を見ていると、70平米7000万円だとすぐ売れて、8000万円だと立地や間取り、採光が良ければ売れるという感じです。御苑ビューで駅近なら9000万円も可能です。

間取り、採光等の条件が良ければ、それなりの価格で売れるということですね。都心の高級住宅地ではないにしても、新宿なども近いし、オリンピックやオリンピック後の神宮外苑の再開発などで、注目度が上がりそうですね。本当のお金持ちは、ミッド近くのタワーマンションなんかを　狙いそうですね。

この界隈は新宿に用事が多い人にとっては良い場所です。御苑に沿って歩いて行けますから。その途中でいろいろ買い物もできます。

この界隈だと車で出かけたりするより　自転車で買い物とか行ったほうが便利ですかね？地方のマンションと違い、なかなか1家族　数台の自転車を収納するスペースは　なさそうですね。

新宿なら自転車で事足ります。原宿まで自転車に乗るのも気持ちいいですよ。

原宿や新宿なら徒歩でよいです。表参道も歩けるし、ロケーションはいいですね。

自転車で原宿は坂がキツイですけどね。
表参道まで歩くとかマジで言ってますか？
30分以上は軽くかかりますよ？ここはあくまでも御苑の物件です。

千駄ヶ谷駅近くに賃貸で住んでましたけど、表参道までは電車アクセス悪いので歩いていってました。20分くらいでしたよ。このマンションからでも30分はかからないです。

この辺の住民は自転車で原宿とか神楽坂くらい行きますよ。晴れていたら風が気持ちいいです。
車で行っても信号は多いし、停めるところがないか、あっても馬鹿高いので。

ジオから原宿駅まで約2.5キロなので徒歩でも約30分くらいでつきそうですね。自転車でいくと10分もあればつきますね。確かに自転車でもあれば　いろいろな場所に行くことでき、便利ですね。自然散策　買い物　食事　スポーツ鑑賞等　いろいろ楽しみが増えそうですね。国立競技場駅から大門駅方面へ　大江戸線の朝の7時位の混雑を知っている方いたら教えてください。

大江戸線は練馬から新宿までがいちばん混雑して、新宿を過ぎると座れたり座れなかったりするくらいです。
国立競技場から大門へ向かうなら心配ありません。

国立競技場駅を毎日通勤で使うなら、マジェスティハウス新宿御苑パークナードの方が少し便利かもしれません。

>>206　ありがとうございます。参考になりました。

今日　現地を見てきましたが４階位をつくっていましたね。どんな外観になるのか楽しみですね。

210ですが、すみません
間違った書き込みをしてしまいました。違う数字をみてしまいましたので現在削除依頼中です。大変申し訳ありません。

この辺に住んでいる方って自転車で出かけられる方が多いんですね。
複数の路線が使えるので、自転車のことはあまり考えてなかったですが、
確かに新宿や表参道へ行くのも自転車でぷら～っと出かけるのも
いいな～と思いました。
利用者が多いと駐輪場の数が足りるか心配ですね。

外苑前の賑やかさに比べて　このあたりはやや静かな環境で、暮らしやすいのではないかと思います。それなりの資産価値もあり、狙いめかもしれませんね。電車で出かけるも良し、自転車で出かけるも良し、また御苑等での自然散策もできるしね。新しくできるイトーヨーカドーも自電車で行くと　すぐですね。

暗すぎる

確かに暗いと言えば暗いですが、四谷四丁目の交差点からこの物件、ミニストップの辺りまでは許容できる暗さだと思います。
ここから千駄ヶ谷方向は暗さを意識しますが、四谷三丁目を最寄りで利用するなら問題ないと思いますよ。

私も215さんと同じように感じます。
暗さを感じる程度って個人の感覚によるところが大きいので、
そこは何とも言えないのだけれども。
暗くてさびしいという感じとは違うかな、とも。
コンビニのお蔭なのかもしれないですね。

目の前にコンビニあるし、隣に郵便局あるし、便利かもしれないですね。暗いと表現するか、静かと表現するか、寂しいと表現するか、落ち着くと表現するかは　個人の感じ方の違いですね。第3期の申し込み始まったようですけど、売れているのでしょうか？

購入検討しているものですが、私はこのマンションの遮音性に疑問があります。

・上下
二重床、球体ボイドスラブ250mm

・戸境壁
乾式136mm(おそらく吉野石膏のA2000WI)

なぜ10階の中層マンションで乾式壁を採用したかはわかりませんが、上下・左右ともに隣戸の騒音に不安を感じる数値ではないでしょうか。

二重床は直床に比べると遮音性が問題あるとか、球体ボイドスラブは中実スラブと比べて遮音性に劣るなどあります。
これを考えると300mmならともかく、250mmでは上の足音などに悩まされる可能性も否定できません。

スーペリアタイプは1億5千～2億近い値段がするのですが、遮音に対する配慮に不安があります。

湿式か乾式かの議論は色々なところでされていますから、そちらを参照されている上での書き込みだと思いますが、湿式の方がいいというのは多くの方々が共通認識としてお持ちだと思います。
乾式のメリットはデベと購入者双方にとってのコストダウン、あと地震などで破損したときに修繕がしやすいという話も有りましたが、私はほぼ前者しかないと理解しています。
人それぞれ予算があると思いますが、乾式によってグロスの価格が抑えられ、検討対象に入っている方も少なからずいらっしゃると思いますし。
デメリットは遮音性に対する不安ですが、これは上下の遮音性も同様で「隣り（上下階）にどんな人が住むか」「どれだけ神経質になるか」にもよるので、完璧な遮音性を求めるなら止めた方がいいと思います。
もっとも、完璧な遮音性なんてあるのか？とも思いますが…

１つこの物件に関して言えるのは、戸境壁が全て乾式ではなく、部屋のタイプによってコンクリートの構造壁になっていると思われる点があります。間取図でも分かるようになっていますから、担当の方に聞いてみてはどうですか？

床の話が出たのでついでなんですが、二重床のメリットとして、将来のリフォームが容易だと言われていますが、そんなリフォームってあるの？という印象があり、腹に落ちていません。
遮音性以外の二重床のメリットをご存知の方がいたら教えて下さい。

湿式の方がいいのは当たり前。ただ、高層になると乾式にせざるを得ないし、最近はコストダウン目的で低層中層でも乾式が増えてきている。
騒音は入居者のマナーにかなり左右される。外国人が多いマンションは往々にしてマナーが悪い傾向がある。

２１８です。回答ありがとうございました。

やはり、億ションクラスの物件の割に防音に難ありということでしょうか。昨日営業担当に聞いたところ戸境壁はすべて乾式の136mmで湿式は含んでいないということでした。

球体ボイドスラブ250mm二重床も気になります。

この物件の価格は新宿御苑が見られてなんぼという印象でした。新宿御苑を見られるということで３割増しの価格になっていると思います。最上階ならともかくそれ以下なら音が気になる人には難ありかもしれませんね。

普通に二重床でスラブ厚が250ならいいなとは思いますが、
球体ボイドが音や振動を吸収するという話なので、
遮音性は良いものなのではないかと認識しておりました。

御苑はここを検討されている方の場合
かなり高いポイントになってくるんじゃないかと思います。
あの景色が見られるのなら、と思う方は多いと思いますよ。

といっても見えるのは隣のマンションです。御苑ビューが欲しいなら、新宿御苑前駅そばのパークハウスを待つべきでしょうね。

公式HPを見ると、第三期も順調そうに終わったようですね。着実に売っている感じ。
ところで、HPを見ていて気になったんですが、この物件は内廊下ですよね？
イメージがHPには載っていないので、どんな感じなのか気になります。

>>224
全く順調な様子ではないですね...
「第３期は好評のうちに終了」は販売が芳しくなかった時の常套句。
第３期販売が5戸、先着順販売でも5戸残ってる。

>>225
確かにまだ残っていますが、気長に考えての順調という意味でした。元々、抽選で一気に捌ける程だとは思ってませんし。
HPの間取のページを日々見ていて気づく事が有ります。その点において順調だと感じたわけですが、順調がどうかは感覚の問題ですから詳しくは書きません。ご想像にお任せします。
しかし、紛らわしい解釈が出来る順調という表現で売り煽りのように受け取られ兼ねない言動をしたことはお詫びいたします…

2つ行燈部屋があるタイプなんて、富久以来久しぶりに見ました。
太い大規模タワーでもないのにこんな部屋を作ってしまうなんてどうかしてると思う

行灯部屋を作らずに済むはずの条件のマンションなのに、行灯部屋を作ってしまったことが大きな欠点です。
間取りがデコボコしていて、 平米の割にバルコニーが小さいことも減点ポイント。
せっかく立地はいいのに、自ら欠点を作って評価額を下げてしまった感があります。

皆さん、どの間取りについて言ってるの？
具体的じゃないと、ただのネガキャンたぞ

公式サイトの代表間取りに２タイプも行燈部屋がありますけど？
Ftypeは行燈部屋が２つありますね

デベが自ら「これが代表間取りです」って載せてるんでしょ
何がネガキャンなの？

>>230
つまりFタイプね？
それでいいよ、ちゃんと明確に議論して欲しいだけ。
ついでに言うと、 Fは下がり天井が気になるタイプでもある。この物件の課題です。
行灯部屋とか、表層的な議論はいいから。
そういう間取りっていつから分かってた？

>>231
いつからかは知らないが、行灯部屋ってのは前からだね。今更感があるのは事実。

このB、C、FだとＢが一番いい間取りに見えますけど、どれも風呂が1318なんですね。せめて1418欲しいですね。Ptypeが個人的に一番欲しいけど、もう無いでしょうね。

2LDKのDタイプ?はもう全部売れたのかもしれないけど、柱の存在感、部屋の凸凹感が目立っていた。その分、坪単価はかなり抑えていたけど。

最近は内廊下物件で行灯部屋が全くない物件のほうが珍しいけどね。ここは吹き抜けある分、行灯部屋の間取りは少ないほう。Fタイプも残ってるから間取りのせてるだけで、代表間取りというわけではないだろう。

角部屋で窓が多く、行灯部屋がないプランは、発売して真っ先に売れてしまったので、今でも残っているプランにはそれなりの理由がある。

お風呂のサイズが1318では狭いでしょうか。
と言うか、専有面積によってお風呂のサイズも変わってくるんですね。
このサイズは、浴槽のサイズは共通で洗い場の面積が異なるのか、
それとも浴槽、洗い場共に変わってくるのか、どちらなのでしょう。

プレミアタイプは合計3部屋残っているようですが、値段がかなり高く設定してあるのではないでしょうか。
TとUは2億円近い値段です(Tは坪単価591万円？)、MR見てきましたがそれほど高級感があるようには見えませんでしたし、界壁も乾式が使われているようです。

100㎡を越す広さのマンションが少ないのはわかるのですが、御苑がよく見えるという理由で3Aエリアかそれ以上の価格設定は、高めなのかなと感じました。

6月下旬から4期販売が始まるようですけど。

プラウド新宿御苑と違って、見えるのは隣のマンションだからね。
新宿御苑前駅のパークハウスの詳細が発表されるのを待っている人が多いのではないでしょうか。

>>239
そんなことしてたらずっと何も買えないんじゃない？まあ、土地バブルが落ち着いてさがったとして、まだ下がるかもってそういう人は思って同じことを繰り返すんでしょうね。

購入も考えているものです。少し上のスレで乾式壁とボイドスラブによる騒音の事が書いてあったため急に不安になりました。マンションは最上階と近隣住民に恵まれる以外は騒音は不可避とも聞きます。一生に一度の買い物だけに慎重になってしまいます。かなり高額の分譲ですから遮音性はかなり気になるところですが、やはり最上階以外はこの物件でも不安があるものでしょうか。以前、音楽による騒音で相当に悩まされトラウマになっています。

防音なら湿式がベストというのは常識です。

>>241
実際のところは隣家がどういう人かで左右されるとは思います。
それでも、ある程度高い物件なら、社会性のある方の割合が上がる傾向は少しはあると思いますので、そういう面ではそれなりにグロスが掛かるこの物件ならタワマンよりはましだろうと思いますよ。まぁ賃貸に出されたらそんなの関係ないですが(笑)

湿式がいいのはそうなんでしょうが、乾式だからこの値段で済んでいる面もあるでしょう。
値段との見合いもあるでしょう。

ちなみに、スラブ厚は250mmで球体ボイドスラブを使っていますから中実スラブ200mm相当だと思います。
この数値ですと、ギリギリか少しばかり心許ない部分もありますけど上の住民に恵まれるか、最上階だと安全でしょうね。

二重床というのも球体ボイドスラブと併せて気になるところですけど。

二重床が気になるって書いてるのは同じ人かな。というか二重床じゃない都心物件てあるんでしょうか。。

>>246
長谷工が作っているマンションには直床多いですよ。
売主は結構大手だったりするケースも。

ちなみに、別の板でも二重床の評判は悪いようです。

なんでもスラブ厚200の二重床は直床150mmに相当するとか。さすがにこれは大げさとは思いますが。
二重床かつボイドスラブであれば確かに劣るようですね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/res/222-322/

メリットはリフォームの時くらいかと。でも、マンションでリフォームすることって例外中の例外くらい
少ないと思います。

私的には、この問題に関しては近接(上下も合わせた)住民のマナーに恵まれているかどうかが最大だと。
(引っ越し後に騒音一家が来ることもありますし)

騒音が怖い人はやはり戸建てでしょうか。

>>247

都心部の物件で例はありますか？
そうでなければ二重床を気にしているような人は戸建てを検討するか、仕様の低い郊外物件を探すしかないように思えます。

二重床うんぬん言っても選択の余地がなければ、都心のマンションはほぼ全滅です。スラブが350mmくらいあれば良いでしょうが、そういう物件も数少ないですし。

>>249
都心ではあまり目にしませんね。
目黒で数年前に売りに出た三井の物件くらいしか見つかりませんでした。都心じゃない？(笑)

私も、音がどうしても気になる方は、究極的には戸建に住んだ方がいいと思いますよ。
騒音とは別の問題で、長く住んだ際の配管の修繕の際は直床はかなり大変だという声を多く聞きますね。