パークタワー勝どきミッド/サウス

>>59548 名無しさん
まあ無理ポジはいけないけどお前の無理ネガもやめた方が良いと思うよ。
であんたどこに住んでるの？

三井の賃貸の広告出てきた。
2023年9月から入居の賃貸広告。
地権者はともかく、賃貸民にも先越されるのかよ。。
てか、三井所有の賃貸部屋なんてあるのか？

>>59550
PTKは駅直結といっても大江戸線単線で、エントランスからホームまで5-6分かかるというカラクリがある構造。商業施設って、ほとんど保育園ばかりで、ごく小規模の下駄テナントに申し訳程度内容しか入ってないじゃん。

BTTが評価されたのは、何よりも他に変え難い眺望、PTKのような究極のコスカを感じさせない共用部と専有部の作り、余裕のある駐車場条件、広々した目の前も豊洲公園、ららぽという絶好の立地という条件があってこそです。ただ、このところ少し化けの皮が剥がれてきたのか、成約単価は下降傾向でもある。

タワマンって眺望が一番大事な要素なのに、湾岸最底辺の絶望的眺望、湾岸最底辺のスラブ厚、壁掛けエアコン、大人数が出入りするのにエレベーターは各階着床制限なしのガバガバセキュリティ、玄関前カメラさえなし、地権者住戸はタンクトイレ、二次取得者は車持ちは絶望的な絶対的駐車場不足。とてもじゃないが、BTTとPTK比較するスペックがない。

BTTの眺望と開放感、スペック、周囲環境に慣れていたら、PTKとかとてもじゃないけど何のための湾岸タワマンなのかわからない物件には1日と過ごせないのでは。

それ以前に、MRは閑散としてきて人気急落、竣工前完売が絶望的な状況が答え。

CGPとかは見事な即完ってやつだったから。比べるべくもない。

>>59549
CGPおじさんは、勝どき嫌いなのは良く伝わるが、一方で指摘していることは全て合っているし的を得ているのも事実。検討者にはありがたいコメントだと思ってます。

>>59553 名無しさん
BTTは、ららぽと駐車場、共用部のクオリティは周辺タワマンも同じなので、結局眺望だけ。PTKは不動産価値として最も重要な駅直結という何物にも変え難い価値がある。はい、やり直し。

>>59548 名無しさん
周辺築浅大規模タワマンってどれのことを指してるの？

>>59545 名無しさん

PTKを検討してるわけじゃないんでしょ？
ただの目障りなコメントだから、もう来ないでくれる？
CGPの板で熱弁振るってれば？

サウスの地権者住戸ってほぼ賃貸なんだね

>>59558 マンション好きさん
これですね。
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/parktower_kachidoki...

三井限定の先行募集なので、この賃貸戸数は三井の保有戸数ということですかね。
ミッドの地権者住戸ももっと多く賃貸に出るでしょうし。

確かに、マンション在庫が増えてるね。タワーマンションのせいかな。しょうもない部屋ばっかし増えるよね。戸数多すぎだから。

>>59560 匿名さん
2LDKで一つ行灯部屋の在庫が積み上がっています。

駅に近いと移動がおっくう。車の移動性能を犠牲にして、

結局トータルで不便なんじゃないの？　

ここが駅直結でも、会社が駅遠じゃ意味ないからなｗ　会社選びの方が重要だわ。

>>59559 匿名さん
サウスって400戸も三井が賃貸に出すんですね。共用施設を丁寧に使ってくれればいいけど。

投資家殺しだな。分譲の入居前に需要500もぶんどるとはさすが自分達のためのパークタワー勝どき！

賃貸の入居開始が今年の9月上旬からとは恐れ入りました。
買った人がなんだか気の毒。

>>59558 マンション好きさん
サウスの地権者が法人、ミッドの地権者が黎明スカイレジテル住んでる個人とのことですか

>>59554 評判気になるさん

的は射るもの。

賃貸の人は基本、共用部しかり専有部しかり、自分の持ち物じゃないから特別綺麗に使おうとかいう発想にはならないからね。共用部壊したり、汚したりしがちな傾向は否めない。PTKに関しては、とりあえず賃貸組が大幅に先行して入居して共用部も飽きるまでガンガン使い倒して、ある意味中古状態になってから分譲組が入居。

内見でいくら汚れ指摘しても、入居する時どうせ色々汚れてたり、破損してるにきまってるからモチベ落ちるな。

全体の500戸が三井の賃貸って、分譲組からすると微妙だな。これに地権者住戸は賃貸率高いのと、分譲組も賃貸出す人いるわけだから、全体の半分近くは賃貸組になるかもね。だから、基本構造やスペックの面で賃貸マンションレベルの低仕様なのかと変に納得できる。

>>59567 マンション検討中さん

それは違います。
各地権者はミッド、サウス、ノース、それぞれ好きな物件を選択可能です。

>>59571 匿名さん
> 各地権者はミッド、サウス、ノース、それぞれ好きな物件を選択可能です。
それは一部間違ってます。黎明レジテルの所有権者はミッドの再開発組合に参加なので、ミッドの部屋しか選べません。
一方で、サウスとミッドの土地にいた複数の企業は、ミッドとサウスのどちらの再開発組合も選べました。

なお、ノースの再開発組合には、スカイラジテルの所有者は入っていません。権利置換されているので

賃借人がはしゃいで使いまくって手垢のついた共用部を引き渡される分譲購入者…
これだから地権者物件は買うもんじゃないわ

そして少し駅からはなれたハルフラに1500戸の賃貸が供給される。

>>59572 口コミ知りたいさん

なるほど、今回は三井がその企業所有戸数賃貸の仲介役ですね

地権者の土地があっての物件だから、地権者先行入居はもちろん異論はないが、三井の賃貸５００戸も先行入居とは仰天した。分譲購入者のお金で建物を立ち上げたようなものなのに、地権者住戸５５６戸もあわせて先行入居で賃貸と地権者の数千人に、７ヶ月間使い倒されてからの入居って、複雑だわ。せめて、三井の賃貸は後にして欲しかったけど、分譲購入組の賃貸との競合を先取りしては７ヶ月分早く家賃とれれば、三井には大きな利益になるからそうしたんだろうな。

ハルフラもとんでもない数の賃貸出るだろうけど、最近勝どきエリアの中古の在庫積み上がりが尋常じゃないんだけど大丈夫なんだろうか。。DTとか29件くらい出てるけど、ほとんど成約してなくてずっと同じのが売れ残ってる。KTT、クロティア、PT晴海も増えてきてるけど、その割には成約少ないし、成約単価も伸びていない。

あとは、今でさえ勝どき駅の混雑具合にはうんざりしているのに、PTKとハルフラの入居が始まったらもっともっと混むのは確実なわけで、我慢の限界。ハルフラの住民の経済層は他のタワマン住民とは別なのも、ちょっと心配している。

どなたか三井の優良顧客の方、入居時期について猛烈にクレーム入れて欲しいですね。
収益認識マターやら賃貸のことやら、三井の都合で顧客の利益が多分に害されていてちょっと鬱陶しいです。
所詮不動産会社ということなのでしょうが。

企業所有戸の7ヶ月賃料の機会損失被りたくないだもんね

三田ガーデンやアマンクラスのマンションならいるだろうけど、所詮大衆のための大規模マンションであるPTKではペント住人であってもそんな階層の人はいないよ。しかし、三井も三井の賃貸５００戸とか、先行入居で賃料先取りとか、コスカしまっくて、地権者にはタンクトイレまでプレゼントするわで、利益最大化という意味ではプロジェクトマネージャーは最高の仕事をしたね。絶対、出世するだろ。

>>59581 匿名さん

これは近眼だね。コスト節約分の何倍以上のブランド価値損するから

なんか大きな勘違いがあるような気がする。（いちぶの人は正確に理解してるけど）

三井の賃貸から出てくる500戸の部屋は、三井がオーナーじゃなくて、ぜんぶ地権者住戸。地権者住戸を2023年9月に引き渡すんだけど、それを地権者は自分で住んでもよし、誰かに貸してもよし。

誰かに貸すときの仲介を、三井の賃貸に一括して投げてるだけ。三井の賃貸にクレーム入れても、オーナーじゃないから何も変わらないよ。

2023年9月から貸しに出したい本当のオーナーは、もともとミッドとサウスの場所に土地を持ってた法人なんだから。

というか、三井の賃貸が一括客付から降りたら、個別の地場の不動産会社がバラバラに客付するんだけど、それはいいの？　同じ間取り同じ面積でも、早く貸したい部屋は家賃下げるし、そっちのが資産価値にマイナスでしょ。

欲しいじゃないだろ、眺望しだいだろ。

ミスった。

個人地権者→地場不動産よりも企業地権者→三井の方が入居者審査はちゃんとやるだろうから、サウスの方が賃貸入居者の質は良さげだね。

>>59587 匿名さん
ちゃんとやる→なかなか借り手が決まらない
で、個人地権者たちが納得するかどうかですね

>>59587 匿名さん

サウスの地権部屋入居者は少なくともそれなりに家賃払える人たち、ミッドの方がよっぽど不透明感が大きい

>>59583 口コミ知りたいさん

なるほどです。
ということは、賃貸の申込者が多ければ、高い家賃を出す人から順に成約して行く流れになるのでしょうか？

三井の賃貸も言えば、割引とかフリーレンとかは今は当たり前だからね。特に、いきなり５００もの賃貸が出て、他周辺に競合もあるからしっかりしてる人は、がっちり値引き交渉してくると思うよ。地権者側も、５００もある中で数ヶ月決まらないよりも値引きしてすぐ入ってもらえる方がすぐにお金が入ってくるからそれなりに値引きには応じざるを得ないしょう。これだけの数あれば尚更ね。

ミッドの賃貸戸数が少なめなのはまだよかったなぁ

>>59592 匿名さん
ミッドは個人の地権者が多そうなので、ばらばらにいろんな不動産屋から賃貸市場に出てくると思われ。

>>59592 匿名さん
ミッドはこの57戸に加えて、さらに500戸前後の賃貸が出てくるよ

分譲組で賃貸出す予定の人は、さすがに５００戸すべてが７ヶ月間で満室になるとは思えないので、賃貸だぶつき気味になりそうだから借り手有利な状態で募集開始となりそうだから、入居組賃貸組ともに、7ヶ月も遅れてしか動けないのは憂鬱だな。せめて1－2ヶ月前倒しできないものかね。賃貸や売却がだぶついて数ヶ月売れない、借りてくれない、買いたたかれるのを地権者が懸念しての最初から契約としての7ヶ月なのかしら。

インフレは各国でおさえられないから賃料も中長期では上がり続けるので定期借家がおすすめ

人道橋で繋がるドゥトゥールが坪単価500万超くらいになって欲しいな

>>59597 通りがかりさん
2年の更新タイミングで上げないの？都心だと更新の度に上げてるオーナーも多い。

>>59578 eマンションさん
毎週湾ナビ配信メール見てるけど、DTはだいたい毎週2件ずつ、月7～9件ペースで成約してるね。成約ペースとしてはかなりハイペースだし、成約単価も坪400万円台後半まで上がってきてるけど、内陸民かな？

>>59601 検討板ユーザーさん
こいつはハルフラスレでも延々DTのネガキャンしてるアンチだよ
ただの病気

>>59601
その湾岸ナビでDTは平均成約は坪436、売出件数は28件と偶然の在庫積み上がり状態。400後半まで上がってるとか、嘘はいかんよ。

マンマニ砲もあってかDTの値上がりはすごいですよね。

ドゥトゥールは、間取りのよくない部屋が多いから相場が上がっていかないね。

>>59603 口コミ知りたいさん
こいつね
湾ナビの出てる平均は去年までの数字
そして在庫28件なんて今にはじまったことではない
高値チャレンジの含まれてるしな

>>59601 検討板ユーザーさん
最近のドゥトゥールの成約坪単価470くらいまで上がってるんじゃない？
500越えもあるみたいだし

>>59603 口コミ知りたいさん
DTは今年の成約の平均出したら1割くらい上がってる気がする
向かいのマンションがもうちょっと上がってくれればここの資産価値も安泰なんだが

ドゥトゥールの在庫の何割かは動きの悪いSOHO入ってるのもあるわな
でその20何件在庫ってのも一般媒介の仲介で被ってるのも多い

>>59600 通りがかりさん
マジレスすると、普通賃貸借は、値上げのお知らせに対し「同意しません」で返すと、現行賃料で更新になるんだよ。値上げに同意しない＝現行賃料維持で契約更新なの。

それくらい賃借人の地位は法律的に強い。知ってる人は値上げ拒否するけど、知らない人は「同意しない＝退去」と勘違いしてるんじゃないかな。

マンマニの推奨でドゥトゥール割安部屋が一旦全て売れたけど、最近8880万の安すぎる売り物出てきたね。あれ申し込み入ってんのかな？
周辺の中古マンションで最も将来的な期待値の高いのはドゥトゥールだと思うよ。

>>59610 マンション検討中さん
実際にはそれを盾にして拒否する人はレアケースなのでは？うちは仲介業者に任せてるけど今まで値上げ拒否されたこと無かったですね。必要なら訴訟にしても良いと思いますし。

>>59612 名無しさん
訴訟費用の方が高くつかない？

>>59609 マンション検討中さん

ドゥトゥールは欲しい間取りが少ないんよね。
広さの割には使いにくい2LDK。
SOHOタイプの部屋はは、シャワールームだけでバスタブないよ。

>>59614 匿名さん
2LDKと3LDKをカスタムできるのは良さそうだけどね。

>>59615 eマンションさん
カスタムできるというのは、売主が3LDKにするリフォーム工事代金を負担をしてくれるという意味でしょうか。

>>59606
湾岸ナビはスーモのように重複してない。それが28件な。28件なんて数字はこれまで20件超えなどした事はないし、他の物件と比較しても異常な数の在庫積み上がり。そして、今年の成約並べても全然上がってないですよ。勝どき全体の在庫の積み上がりもここ半年で右肩上がり。マジでヤバいと思うよ。

今年に入ってからのDTの成約は登録されてる分で16件、平均460万なので切りあがってると思います。特に3月は底値が上がった感。条件のいい住戸は500前後を狙える相場ですね。

とうとうミッドは、最終期

>>59618 契約済みさん
数ヶ月で1割近い上昇率ですね。
PTKと人道橋、ハルフラへの期待感もありそうです。
ドゥトゥールが坪400万円台はまだ割安だと思います。

PTKが650、DTが550の時代は近い
月島は750か？

>>59618 契約済みさん
アンチはこういう都合の悪い情報は完全スルーですからね
PTKフラッグもとい湾岸を叩きたいがために色々なところで荒らし回る
かと言って三田ガースレとかでも別のキャラ演じて嫌悪施設だとかここ荒らすこと同じ論理で荒らす

賃貸の内覧はじまると更に値上がりそう。

>>59618
こういうのってどこで見れるんですか？

>>59624 名無しさん

レインズ
湾岸物件なら湾ナビで検索してメルマガに登録

また来た煽り、良くないよ。

DTの成約価格は有意に上がってないよ。DTからホームまで徒歩8分かかることは変わらず、KTTとほぼ条件は一緒。唯一言えるのは、28件というとてつもない在庫が積み上がってきている事。これはDTに限らず勝どきタワマン全てに共通しており、成約率が極めて悪い。

わかりやすく言えば、中古出すがほとんどの人は数ヶ月も売れないままに在庫が積み上がっている状態。勝どきの築浅中古は400-450の相場のまま、有意な上昇はしていない。

PTKはエリア相場を考えたら坪530という価格が明らかに天井を超えてしまい、今ではMRも埋まらないほど、人気急落で価格調整という名の値下げを繰り返している状態。半年後には数百という単位のPTKの地権者の転売と賃貸募集がはじまり、完全に供給過剰状態。

勝どき駅は今日も満員御礼の激混み。先ほどはヒールで足を踏まれて地味に痛い。ここから爆発的に人が増えるのに、まともな商業施設はないし、公園も全然足りない、保育園も足りない、何より交通網が脆弱すぎる。これはまともじゃないと思いながらここを覗けば、無理ポジと買い煽りして本当にここに住んでいるのかと疑う書き込みばかり。

>>59626 勝どきラブリーさん
嘘のオンパレードの書き込みですな
長文の嘘お疲れ様でした

>>59626 勝どきラブリーさん
で、あなたはどういう立場の人？勝どきには住んでないと思うけど。妄想？

>>59618 契約済みさん

書き忘れましたが上から順に新しく、20階70.68平米から上が三月の成約です。1,2月は420台の成約が中心ですが、3月はほぼ440が底値になってるのがわかると思います。
また、ドゥトゥールの中古は多くが見合い住戸ですが、希少性のある眺望抜ける南向等の住戸は大部高くなる傾向があります。

>>59626 勝どきラブリーさん
あなたの投稿は、>>59618 契約済みさんの投稿のようなエビデンスがないので、説得力ゼロだよ。勝どきへの怨念とあなたの性格の悪さは強く伝わってくるけど。

何も嘘なんて書いてないけど、貴方こそ無理やり転売でも使用している立場か何かですか？湾岸ナビ見てみなよ。勝どき晴海の相場は400-450で完全に収束してる。
https://wangan-mansion.jp/search
ごちゃごちゃ言い訳してないで、現実見ような。

>>59631 勝どきラブリーさん
ちょっと上の画像もレスも読めない人間
働きなさい

>>59631 勝どきラブリーさん
勝どきと晴海をごっちゃにしてしゃべるのをまずやめたら？

嘘というのは言い過ぎで、長期的なトレンドを重視してるか短期的な値動きを重視してるかだと思いますよ。上にも書きましたがDTの相場がはねたのは3月なので。湾ナビWebの数字は22年下期の数字ですね。もちろん4月以降収束する可能性もあるとは思います。
もう一つPTKの新築価格の妥当性を推し量るとすると中古の築年減価から見ることができると思います。例えばDTは436.9万（湾ナビWebデータ）で築8年なので年減価1.5%で割り戻すと新築時493万となります。同様にKTTは509万、TTTは514万と導き出せます。
ですので、新築のPTKはベースが500くらいでそこから駅直結や規模、地域No.1、商業などのプレミアムでいくら乗るかを考えるのがよいのではないでしょうか。

なお、年減価1.5%はKTTとTTTの価格差の近似値です。

まあまあ、そんなにみんな必死にならないで。優雅な気持ちで最終期に参加しましょ。

パークタワー勝どきが湾岸エリアNo.1タワマンとして君臨することになったのは間違いないんだから、それでいいじゃない。

最終期販売終了後、坪単価がどうなるかはどうでもいいけど、購入できればQOLは急騰するでしょ。

DT吊り上げたいから上がってるとか話しておきながら、勝どき晴海をごっちゃにしてるって、DTは晴海アドレスですよ。あんた自身がブレブレだろ。ブレてないのは無理ポジして釣り上げたいという姿勢だけ。

湾岸マンションナビ見ればわかるように、勝どきアドレスだろうが、晴海アドレスであろうが、成約単価に大した差はな坪400-450程度。勝どき駅は駅力が脆弱すぎるため、このエリアはバス利用者が多い。だから、いくら駅から近くても大して評価に繋がらないということが、正に成約価格平均が語ってるよ。https://wangan-mansion.jp/search

>>59636 勝どきラブリーさん
DTはもうすぐ人道橋で繋がってPTKと一体化するから気になるんだよ

>>59635
大江戸線単線という脆弱な駅力、駅直結と言いながらエントランスからホームまで徒歩5ー6分かかる構造、タワマン資産価値で最も重要な眺望が湾岸最底辺の近距離囲まれ眺望、スラブ厚湾岸最薄、壁掛けエアコン、玄関先カメラなし、２次取得者は車持ちは絶望的な絶対的パーキング不足、マンション内の賃貸住民の多さ、湾岸最底辺の設備仕様、既に公開されている内部写真では共用部もCGからコスカで再現度に難あり、10年以内にエリア内にタワマン以外の再開発計画なく、生活利便性向上の余地が少ない。住民に対して少なすぎる公園、保育園、気の利いたカフェ、レストラン。

値上げでエリアなら上限超えたのか、人気急落、MRはすっかり静かになり、販売ペースは急減、竣工前完売ははほぼ絶望的。エリアの中古成約の上昇も見られず400-450で収束。

どこが湾岸ナンバーワンなの？具体的に教えてください。

マレーシアに持っていったら競争もできず、1000万ですな。庭にプールもない。

>>59638 名無しさん

同じ内容の書き込み、飽きたわ。
検討してないマンションの掲示板でネガコメントしてて、人生楽しい？笑

>>59638 名無しさん

購入してないからQOL下がってしまうんだよ。生産性あげなきゃ。応援してます。

>>59638 名無しさん
勝どきより良いマンションあったら教えて欲しいぐらいですよ。

勝どきでナンバーワンのマンションなんでしょう。
勝どきという立地が湾岸ナンバーワンじゃないから、辛いところだね。

>>59643 匿名さん
勝どき月島豊洲あたりが湾岸のナンバーワンエリアでは？

引渡し前倒しにならないかな～。

ドゥトゥールがもう少し上がってくれればね

人によるからなんとも。

>>59644 名無しさん
三井不動産は、
豊洲エリア、月島エリア、勝どき晴海エリアと分けてたよ。
交通や買い物利便性がそれぞれ違う。
勝どきは銀座と直線距離が近いだけ。

>>59648 匿名さん
全部勝ち組エリアじゃないですか。

>>59648
直線距離は近いけど、鉄道で繋がっていないため、乗り換えでいくか、バスかタクシー、か車。ただし、平日もラッシュ時間、土日などはあの1本道は混雑するので、ほぼ時間通りにつくことはない。銀座と鉄道がつながっている豊洲などの駅の方が、銀座へのアクセスは数段結局良いという現実。