パークタワー勝どきミッド/サウス

>>52592 匿名さん
物価目標見通せれば、前段階でＹＣＣ柔軟化も選択肢－日銀総裁
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2022-11-02/RKP01KT1UM0Y01

ほら、もう準備は始まってるんだよ。今日の記事な。俺の予測が正しいと1日で証明されたわけだ。クソザコ変動マンは俺の言う事を聞いておいた方が良いのでは？

>>52597 評判気になるさん
ここってエグゼですよね。投稿主さんの自己顕示欲からしてもしこの部屋ならわいエグゼ購入wwってなると思うんですよね、、、なので高層階って表記の時点でスーペの上層と予測しました。

>>52599 マンコミュファンさん
月島三丁目のすみふのタワーとかどこまで行くんでしょうね？

>>52601 匿名さん
べつに上げたらいいのでは、全然気にしないよ、むしろ普通、今までが低すぎただけ、自分は変動を選ぶつもりだよ

捕らぬ狸ですなあ。
何とかショックが起これば
それまでよ。

>>52605 匿名さん

起こればな

>>52603 口コミ知りたいさん

月島と勝どきの格差がすごいよ

>>52601 匿名さん
どっちにしろ金消時点では変動より固定が高いんだから変動にして借入金の返済比率が多くなるようにするだけだな。

参考情報↓

俺はミッドを第一期で買えたんだけど、これから販売されるミッドの単価は一体いくらになるんだ？

勝どきはかなり値上がりしてますよね。

もうミッドはまともな部屋残ってないでしょ

ご覧のようにストンと落ちてしまう。
終わったら、ただ落ちるだけです。

「勝どき坪単価推移」
1994年［平成6年］1190万0826円/坪
1995年［平成7年］ 793万3884円/坪 -33.33％ 下落
1996年［平成8年］ 588万4297円/坪 -25.83％ 下落　大江戸線、練馬-新宿 開通
1997年［平成9年］ 353万7190円/坪 -19.10％ 下落
1998年［平成10年］ 348万7603円/坪 -0.68％ 下落
1999年［平成11年］ 332万2314円/坪 -3.57％ 下落
2000年［平成12年］ 320万6611円/坪 -3.02％ 下落　大江戸線 勝どき駅 開通
2001年［平成13年］ 316万5289円/坪 -1.16％ 下落　中央区の人口が2倍に
2002年［平成14年］ 302万4793円/坪 -3.95％ 下落
2003年［平成15年］ 297万5206円/坪 -1.31％ 下落
2004年［平成16年］ 295万8677円/坪 -0.45％ 下落

サウスの9300万程度の部屋が14000万超えで中古に出たのみんな知らないの？

>>52614 検討板ユーザーさん

売れたら言うね

>>52615 通りがかりさん
築地の再開発や臨海地下鉄とか、いろいろポテンシャルのある物件ですよね？

>>52614 検討板ユーザーさん



俺の500万のワンルーム10億で売りに出すつもりなのお前知らないの？

>>52614 検討板ユーザーさん

勝どきの中古タワマン、成約価格は知ってる？
坪400万円未満のは多いよ笑

>>52618 eマンションさん

今となっては坪400以下で売りに出てる中古はないよ。

もしあったらリンク教えて

>>52618 eマンションさん

割合と特性は？

>>52619 通りがかりさん

売りに出ている価格　≠　成約価格

わしもサウス売ろうかな

ミッドのエグゼを460万/坪で買ってるんだけど、560万/坪で買う人いる？

3LDKで７８平米です。

>>52623 通りがかりさん

サウスが今その価格で販売してるから、値段は今の相場価格なんだろうけど、ミッドの駅直結はサウスに比べて優位性があるから、５６０よりももっと値上げしても売れるんじゃないのかな？

>>52624 マンコミュファンさん

ちゃんと駅直結物件を含んだ勝どきの中古相場を見て笑

>>52625 eマンションさん

KVTとPTKは比較できないよね。

マンションの価格要素はどのデベロッパーが作ったかが重要だよね。
同じエリアでタカラレーベンのマンションと三井不動産のマンション販売していたら、三井不動産のマンションの方が高いでしょ？

広尾で販売されている築古広尾ガーデンヒルズVSオープンハウスの新築マンションで比較しても、広尾ガーデンの方が高いよね（しかも広尾ガーデンの方が駅徒歩あるのに）

しかも、住宅ローンを出す銀行側も、デベロッパーがどこか？で金利等の条件を変えている。理由は三井などのブランド力の高いマンションであれば、リセールの高くつくし、売れやすいから担保査定価格が高くでる、ゆえに金利が低いしルフローンが出やすい。

何がいいたいかというと、勝どき駅のシンボルタワマンはPTKになる、KTVではない。そして、シンボルタワマンであるPTKの価格相場が勝どき駅周辺のベンチマーク価格となるということ。

>>52626 匿名さん

> マンションの価格要素はどのデベロッパーが作ったかが重要だよね。
それはマンションの品質に対する考えですね。でもPTKは皆知ってる通り、建物仕様はむしろ低いよ？専有部仕様も安いし、長期優良住宅じゃなくて税金高いし、もっと仕様の低い地権者部屋は1000戸程度ありますね？
「三井不動産旧分譲」だけで中古在庫物件も新築供給も多い勝どきエリアで高く売りたいのは甘すぎるよ。
勝どきエリアのシンボルは今までTTT、DT、KTTですね。どちらも共用施設が充実している有名な物件なので、ここの相場はもうこれらの物件で確定しているよ。「他の物件は全部坪400、PTKミッドだけが坪600近い」はあり得ないでしょう？

>>52613 匿名さん
意図的に区切った表で、現実を捉えるには使えないデータですね。
2005年以降は総じて上がり基調です。大震災やコロナで一時的に下がってますが継続的に上昇してますね。

「勝どき　地価　坪単価」
2005年［平成17年］297万5206円/坪+0.74％上昇
2006年［平成18年］312万3966円/坪+4.88％上昇
2007年［平成19年］376万8595円/坪+20.94％上昇
2008年［平成20年］438万0165円/坪+16.17％上昇
2009年［平成21年］413万2231円/坪-5.89％下落
2010年［平成22年］352万8925円/坪-14.12％下落
2011年［平成23年］358万6776円/坪+2.10％上昇
2012年［平成24年］353万7190円/坪-1.35％下落
2013年［平成25年］353万7190円/坪+0.00％横這い
2014年［平成26年］380万8264円/坪+8.20％上昇
2015年［平成27年］411万5702円/坪+8.06％上昇
2016年［平成28年］456万1983円/坪+10.82％上昇
2017年［平成29年］484万2975円/坪+6.03％上昇
2018年［平成30年］505万7851円/坪+4.14％上昇
2019年［令和元年］522万3140円/坪+5.59％上昇
2020年［令和2年］541万0468円/坪+3.36％上昇
2021年［令和3年］536万6391円/坪-0.68％下落
2022年［令和4年］546万5564円/坪+2.11％上昇

>>52627 マンション掲示板さん
それがあり得るんですよ。豊洲のBTTとその他のタワマンの売却価格見て勉強して。

>>52629 eマンションさん

BTTは新築プレミアムや規模だけじゃなく、仕様と眺望も抜群ですよ。PTKの場合、規模と駅距離以外はあまり勝っていない。

>>52628 マンション検討中さん

2019年の坪単価知ってる？坪300万円ですよ。
坪522万って何？妄想？

>>52631 評判気になるさん
5628さんは、公示地価のデータを上げてるのでしょ。
むしろ２０１９年の坪単価300って何のデータ？妄想？

>>52631 評判気になるさん
妄想ではないですよ、湾岸だけでなく都心を含めて、ものすごい勢いで高くなっている。インフレの影響だと思います、ただ都心の戸建は相続税が高くなって売る人も増えたけど、地価も上がって買いづらくなった。マンションは低金利や投資、円安、資源高、用地なしの影響で今はかなり高い、正直、買えないよね、金利が上がっても勢いがどうなるか、ニセコや海外のカナダやオーストラリア、ロンドン不動産みたいに上がり続けるか、想像すると怖い

>>52632 通りがかりさん
それから日本の貿易・財政赤字もインフレを加速させます

地価からすると、今のサウス売り出しは適正価格より若干低いと言うことか。
三井はハルミフラッグを意識してるのかな。

>>52636 マンション検討中さん

その通り。スミフのフラッグシップ物件DTやデザインも眺望も素敵のKTT、駅30秒のKVT、湾岸のランドマークTTTなど、このエリアでは抜きん出ることが難しいですね。
豊洲だったら、築浅はスカイズぐらいから？そこは駅遠ですね。駅近は全て築古。

>>52637 マンション検討中さん
PTKは一番大事な立地（駅直結）で他より抜けてる。月島のCGPと同様ですね。ビュータワーは駅直結以外がイマイチだから一旦論外。DTやKTTとの比較で言うと駅直結で圧倒してるのと、規模感、共用施設、北西であれば眺望も劣らないということで、PTK北西であれば、周辺タワマンの坪単価を大きく超えるポテンシャルはあると思う。ただ、こればかりは予測でしかないので、1年半後に答え合わせしましょう。

>>52638 マンション検討中さん
勝ビューも駅直結。
月島はムーンアイランドタワーも駅直結。

どちらも駅直結でありながら、評価は低い
つまり「駅直結」って要素は、抜けてもいなければ圧倒もしてない。
ちなみに勝ビューは、ここよりも勝どきを通る全ての系統のバス停が便利。
文化堂の角で曲がってしまう系統があるんでね。

>>52639 匿名さん
分かってないですね。勝どきビューは駅直結以外がイマイチたから、ダメなのであって、駅直結が大したことはないということにはならない。そんなこと言ったら、豊洲だってシエルタワーは駅直結だけど、他がイマイチだから高くならない。同じ駅直結でも北仲は価値が高い。それはどう説明する？駅直結とそうでないタワマンなら、間違いなく駅直結の方が圧倒的に価値が高い。PTKはそれ以外の規模感、共用施設で周辺より優れていて、眺望ある向きなら周辺よりもかなり高い坪単価が期待できると思う。

>>52641 匿名さん
北仲の馬車道もそんなに大した駅じゃないけど、爆上げしてるよ。駅ももちろん大事だけど、結局駅直結とタワマンの企画もすごく大事、さらに眺望があれば最強ということ。

>>52627 マンション掲示板さん

他が４００でPTKが６００になるかは、需要次第だよね。
実際に仕様がPTKよりもKTTやDTの方が高いと言われている割にはDTの中古は４２０万前後でKTTも430前後だよね。しかも購入してからすぐに引越しできるし、住宅ローン条件もPTK新築買うのとほぼ同じ条件なのに。それなのに入居まで1年半先のPTKはサウスで560万前後で販売しているけど抽選になってるよね。

マーケットは高い値段払ってもDTやKTTじゃなくてPTKを買いたいんだよね。

>>52627 マンション掲示板さん

デベロッパー＝物件の品質ではないよ。
品種はデベロッパーから発注を受けて建設するゼネコン。
ただ建物に対する補償はデベロッパーだから、デベロッパーの与信は重要だよね。決算書見ればデベロッパーの中でも与信が全然違うから自分で見てみた方がいいよ。（ローンはデベロッパーの与信も考慮されてる)

それと新築購入価格以下で売る人はいないので、最低でも分譲時価格と同じか、それ以上の価格で中古は売りに出されるよ。

自己破産した人でも銀行が抵当権実行してマーケット価格で売りに出すから、どんな状態になったとしても購入時価格よりも安く売りに出ることはまずないよね。

>>52630 マンション検討中さん

BTTは。建物仕様低いよ。EV２回乗り換え必要だし管理費の値上がり率がハンパないよ。

眺望と規模感だけで450万平均で取引されている。

>>52646 検討板ユーザーさん
BTTはもっというと、規模感も周りのタワマンとあまり変わらないから、眺望とスーパー併設だけで、周辺タワマンの坪単価を圧倒してるよね。平均450？もっと高いんじゃないの？

KTTとDTも条件のいい部屋は坪500に近づいてるな。益々PTKの条件いい部屋の坪500越えが正当化されつつある。特にミッド高層は1年後には坪600にチャレンジか。

いずれ坪700ぐらいになるかもしれないですね。

>>52639 匿名さん

駅地下は評価の必要条件。そして物件そのもののときめくかどうかが十分条件です。
勝ビューは必要条件を完全に充足していると思います。従って物件そのものを見る前にかなり期待値が上がってしまします。逆に言えばヒトの評価は期待値に対しての主観です。そんなに悪くはないのに駅近と外見と実態のギャップがどうしようもなく大きい。一つの考えとしてご参考になれば幸甚です。

有明でさえCTTBの条件良い部屋は坪600万弱で売買されてるし
地域のランドマークタワーはやっぱり強いよ
規模感や注目度的にも勝どきのランドマークタワーはここだと思うし、資産価値は割と鉄板かな

サウス、売り出し長いけど欲しい人は全員買えましたか？外れ続けてる人とかも居たりするんですか？流石にもうみんなに行き渡ったかな

>>52640 匿名さん

DTの規模感と共用施設は負けてないと思うけど。仕様も間取りもここ以上で、立地の話ならすぐ隣で大した差が無い。デッキもできるし。そこは坪400万円ならここのチャレンジ価格は難しいな。
そして大江戸線単線の勝どき駅、通路5分ぐらいの駅直結はそんなに圧倒的な強さはないよ。CGPの2路線30秒直結や浜松町駅の山手線直結なら、価値がすごいよね。

>>52654 匿名さん

勝どきの賃料を考えたら投資は無理だな。今の販売価格は。

>>52655 口コミ知りたいさん

駅直結こだわりを諦めて晴海物件やワールドシティタワーを選んでも良い選択肢かもね。そこは広めの部屋買えるし、眺望は抜群でザ・タワマンの感じあるよね。まあそれは価値観それぞれですね。大江戸線は使えるかどうか。

>>52657 名無しさん
晴海は眺望良いんだけど、ワールドシティタワーズは清掃工場ビューだから眺望は湾岸でも下位の方だよ。勝どきの方がよほど眺望良いと思う。

>>52658 評判気になるさん

？？晴海や勝どきの方が清掃工場ビューじゃ？住宅街のど真ん中にあるよ。

>>52655 口コミ知りたいさん
規模感、共用施設はPTKが上でしょう。あと、商業施設もあるし。ノースと合わせた一体開発を考えれば将来性もPTKが上。地下通路とはいえ、雨に濡れずに駅まで行けるかどうかも大きな違いでしょ。それに、DTも条件いい部屋は坪500になってるし。でも、DTの方がよければ、そちらの中古へどうぞ。

>>52652 マンション検討中さん

有明は目の前商業施設施設だから一緒にしたらダメ。
臨海線で西側にすぐ出られるしお台場も近い。

>>52660 通りがかりさん

駅直結は良いけど大江戸線はとても使いにくい。ラッシュでも6分間隔で騒音は耐えないレベル。

>>52659 通りがかりさん
晴海は大半の向きが清掃工場を向いていない。WCTは北向きと東向きが清掃工場ビュー。

>>52662 検討板ユーザーさん

最大120デシベルだからもちろん耐えないよ。

マンションのネガが弱くて大江戸線のネガしだすあたりが愛らしい
ここ売れたら職を失う人たちなんか？そこまでして自分が興味ない物件のネガする人のモチベーション、すごい興味あります。

>>52665 eマンションさん

勝どき住民だったら知ってるよ？大江戸線の使いにくさ。
本数少ない。朝ラッシュでも6分間隔。
騒音は地下鉄の中でも1番きつい。最大120dB。
地上乗換が多いので雨の日は駅直結でも濡れる。しかもメトロでなく、都営同士の浅草線へも地上乗換。
車両がとても狭くてラッシュの時はきつい。
日本一深い。
大丸有など都心エリアアクセスや山手線乗換は不便。

大江戸線のネガもイマイチだよ。まず朝7時、8時代はほぼ3分間隔だし。青山一丁目、六本木、麻布十番などにも停車し自分にはとても便利。車輌が狭いとか多少乗り心地に難があるけど使いづらいということじゃないよね。

>>52665 eマンションさん
ここに限らないけどネガが1番そこの物件に興味あるんだよね

買えないからって嫉妬に塗れて他人の足引っ張らずに身の丈に合った物件探した方が健康なのにな

>>52669 マンション検討中さん

ずっと日本語が変で違和感あり。

今日のPTKミッド＆サウス、どっちもキレイじゃん！

>>52669 マンション検討中さん

その説もありますけど、そんな理由でさすがにこんなとこで必死に書き込まないと思うんですよね。ここが売れないことによる利益がないとここまで必死にはなれないと思うんですよ。そのモチベーションをすごく知りたい

ネガの方ひとりでいいので、ここを下げたい動機を教えくださーい。

>>52673 匿名さん

下げたい ×
無理ポジを反論　◯
坪600とか700とかやっぱり無理すぎる

>>52674 マンション掲示板さん

なるほど。
ちなみにあなたはどういう立場でここを見ていて、どういうご意見なんですか？

無理ポジを叩きたいなら晴海フラッグスレがおすすめです

>>52675 通りがかりさん

このあたりの住民です。
勝どきエリアの相場は詳しいです。

>>52677 通りがかりさん

ここは別に検討してないんですかね？

>>52677 通りがかりさん
勝どきの住民で、PTKを買うわけでもなく、でも気になって掲示板を覗いてるんですね。PTKは間違いなくあなたが住んでるマンションより価値高いですよ。今サウスが坪単価530でスイスイ売れてて、さすがに買い替えできないよね。それで悔しくてネガ投稿してるのか、なるほど。

>>52679 口コミ知りたいさん

まだ3L1億で買えますよね？やしー！！！！！！！やっすぅ

>>52666 匿名さん
大江戸だから電車の騒音も昭和を飛び越えて江戸、しかし駅インフラは近代的で天井が高く冷暖房やエレベーター、エスカレーターも完備されています。しかも今話題の北朝鮮のミサイルに耐える地下鉄は東京で大江戸線のみ。簡易核シェルターでもありますね。

三井のリハウスで聞いたらKTTと同じくらいの賃貸査定でしたね
CGTは遠い・・・

>>52682 周辺住民さん
この時期の賃料査定は控えめだと思う。KTTで賃貸出してるけど、竣工前は20万円と査定されて、最初は22万円で貸してたけど、評価が確立されたのか、今は24万円で貸してます。PTKも竣工したら、そのデザイン性と豊富な共用施設、駅直結、スーパー併設の利便性で賃貸評価もうなぎ上りになると思う。

路線価や公定地価からすると資産価値は今のところはこんな感じですかね。

湾岸ハイアーラーキー

1等
海岸1、芝浦1、芝浦3 、港南1
2等
海岸2、芝浦2、芝浦4 、港南2、勝どき4
3等
海岸3、港南3 、台場2、豊洲5、豊洲2、3、有明2、勝どき5
4等
港南4、港南5、晴海3、豊洲6、豊洲4、台場1、勝どき6
6等
晴海2、有明1
7等
晴海5
8等
東雲

>>52671
実際立ってくるのをみると、ミッド、サウス、DT、スカイリンク、TTTツインタワー、KTTの近距離お見合いの迫力が半端ない。カーテンは開けれない生活は覚悟しないといけない。

勝どきってバス停、長蛇の列ですよね。
待つの辛そう。

>>52686 匿名さん

大江戸線は使えないからな。
みんなバス一択。

>>52681 評判気になるさん

大江戸線ポジ：簡易核シェルター

大江戸線は六本木あたりまで行かないと深くならないのでは？
特に勝どきのあたりは地上からホームまですごく浅いよね。海抜１ｍは伊達じゃないんだなって感じ。

大江戸線ネガ必死すぎw

>>52656 さん

サウスは一期で買っても表面利回り3パーだしね。

>>52660 通りがかりさん

勝どきアドレスと晴海アドレス比べたら勝どきの方が上ね。
（勝どきアドレスが良いと言っているわけではないが)

アドレスの順位がある上で、DTは間取り悪い、そして大浴場に中国人のうんちがぷかぷか浮いている、何故ならマナー悪い中国人が多すぎるからね。

>>52671 マンション掲示板さん

やっぱりミッドはかっこいいな。
サウスはコンクリート打ちっぱなし感半端ないけど。

>>52683 eマンションさん

三井はいつもそうだよ。

1LDKが倍率ついてましたね、、、

>>52693 匿名さん

決まり文句だな。それ飽きた。

ところでサウスはグレーの覆いがほぼ全面かかってるけど、ミッドの青の覆いってなんであんな中途半端な覆い方なん？剥き出し部分はどういう理由？

>>52691 マンコミュファンさん
サウス1期1次で坪400万前後の3ldk北向き高層階ですが、不動産会社の賃料査定で利回り4%中盤でしたよ。

>>52692 匿名さん

PTKの契約者でも、中国人が非常ーーに多いよ。中国のSNSで調べてみたら分かるよ笑。
これからも増えるので、慣れてください。

>>52698 匿名さん

やっぱり大江戸線は弱くて、賃料あまり上がらないね。賃貸の在庫物件も多いし。