パークタワー勝どきミッド/サウス

>>52542 マンコミュファンさん

PTKのミッドとサウス住民間で資産格差が広がってるということが言いたい。

私立学校に子供通わせる家庭もそこそこいると思うけど、晴海フラッグ内で新設される公立学校に通う場合は、子供同士でミッド、サウス？　それで何階に住んでるのか？　で子供同士のあいさつになりそうだよね。

>>52551 評判気になるさん

そりゃサウス買えた層の方が資産力あるんだから仕方ないでしょ。

>>52552 評判気になるさん

資産力？
よくわからない日本語使わないほうがいいよ。中国人？

ポイントは、同じ敷地内にあるマンションを買ったのに、ミッドは買った瞬間に25パー程度の含み益を確保できて、サウスは含み益がないという資産格差の話。

民間の固定酷いことになってるな。
機構債も11月で0.16パー上げたし着々と変動爆上げの素地が埋まってる感じ。

>>52553 通りがかりさん
サウス1期1次は？

変動あがっても0.1％だろ。

>>52556 マンション検討中さん

んなわけない。民間に激変緩和の義務もないし。
この図みたいに上げるときは足並みそろえて一気に爆上げだよ

当然2-3パーの上昇は織り込んで審査もしてる。

勝どきはエリア全体が値上がりしてる。上がっているのはPTKだけじゃない。

>>52553 通りがかりさん

中国人はお前よりはよっぽど頭ええぞ。

資産格差？ミッドの含み益だけで？
収入格差を前にそのちっぽけな含み益で偉そうにしてるのが滑稽だろ。
落ちたら受け身も取れない立場だろうからこんなところで威張って正気を保とうとしてるんだろうが。
そもそも現時点でミッドの含み益ってなんやねん。

他のマンションの話で申し訳ないが、大手銀行の事前審査通してそろそろ本審査だけど、事前審査の時より変動金利下がるって言われたわ
良くわからんがまぁ買える時に買うしかないと思う

>>52553 通りがかりさん

この人面白いなｗ
たかだか１億数千万の家が２５％値上がりしたところで資産力に影響するような資産しかないの？うーん、寂しいなあｗ
しかも含み益にテンション上がってる時点でお察しだな

>>52561 匿名さん

典型的貧乏人ですよ。

>>52558 匿名さん
いつまでも値上がりするのはあり得ない。
下げる時は一斉に下げる。

きっかけは世界不況か金利か24年湾岸マンション問題か。はたまた首都圏直下型地震か。

リハウスでサウスの中古二軒目
北向き中層中住戸74平米1.42億円
流石に売れないだろうが

>>52563 匿名さん
中国台湾戦争もあるかも。

>>52560 マンション検討中さん


変動マンはこいつみたいに「よくわからんけど短プラ上げられないとネットで見たから変動やでｗ」　みたいな判断してるんだろうな。笑

アメリカでは中央銀行のFRBが利上げを続けているため、住宅ローン金利は21年ぶりに7％を突破している。日本も住宅ローンの低金利時代は終わるのか。

「来春、日銀の黒田総裁が退任したら住宅ローンは上がると思います」と、経済評論家の斎藤満氏はこう言う。

「すでに日銀内部では、長期金利を低く抑え続けるのは無理があるという声が強まっています。現在、10年物国債の金利が0.25％と低く抑えられているのは、日銀が指し値オペを実施して無理やり金利を抑え込んでいるからです。指し値オペをやめたら0.5％、0.7％……と上がっていくはずです。実際、日銀が人為的に金利を抑え込んでいない20年金利や30年金利は高くなっています。“ポスト黒田”は無理な指し値オペはしないはず。長期金利が上がれば当然、住宅ローンの変動金利も上がり、新規の固定ローンも上がります。大手銀3行も来春以降を先取りして金利を上げたのでしょう」

>>52566 匿名さん

必死の長文おつです。笑

>>52566 匿名さん
政策金利が１％上がれば10年物国債も１％は上がります。１０年物国債金利が１％あがれば国債価格は10%下がります。10%だったらまだしもこれが米国のように金利が3%を超えるようなことになれば長期国債は30%下がります。日銀保有の国債が７００兆円とすれば日銀はその時点で210兆円の資産がぶっ飛びます。債務超過です・・・。その時にはインフレ期待なんて言ってられませんよ。外銀は全て日本から消えます。為替は１ドル150円とかそんなものではありません。ハイパー・インフレの世界・・・固定金利とか変動金利とかそんなチマチマした話ではありません。

細かなことに気をもむのが日本人は大好き、でもそれって実はかーなりどうでも良い話なのではないかと思います。

皆さんご自分のアタマでしっかり考えましょう。絶対的な正解なんてないのだから。

>>52568 匿名さん

はいはい。１年で政策金利３パー上げた米の国債保有率知らんのかね？
政府とFRBで合わせて４０パー、日本とそう変わらんよ。
三パーあげたアメは債務超過で終了しましたか？してないよねぇ？ちゃんと自分の頭とファクトで考えましょうね。正常化バイアス掛かりすぎなんだよお前ｗｗｗ

おいおい変動マン完全論破されてるやん
金利、上がるのかお前?

まあそもそも、こんなとこで持論を披露してる専門家でもない奴らの予想なんてどうでもいいわけで。。

結果なんて誰にも分からない
リヴァイ

で、この議論このマンション固有の話じゃないからここでやらなくていいよ。笑
経済掲示板でも言って専門家相手に議論でもしてきてくれや。その結果貼ってくれたらええぞ。

>>52571 マンション掲示板さん

経済専門家より青田売りの高額マンション掴んで４年待ってたら金利上昇の憂き目にあってる本マンション契約者の方が金利動向には詳しいと思うよ。

>>52569 匿名さん
フローとストックでトータルに考えないとあなたのような間違いをおこしてしまいます。米国の政府債務とGDPの割合と日本政府の債務とGDPを比較してみてください。更に、GDPが成長を続けている国と、時価通貨でもほとんど成長していない日本。更に基軸通貨基準で２０％近く下がっている日本。この20年日本は5兆ドルの停滞を続けていましたが2022年は4兆ドルに低下。世界の国の中でGDPがマイナスになる国はありません。それゆえ先進国（Developped Countries)と発展途上国（Developing Counstries)の二つしかなかった国家の経済状況を定義するものに、新たに日本のために衰退国（Decling Countries)と言う定義が米国経済学会で新たな制定されてしましました。あなたが考えている以上に日本は大変なことになっています。日銀は金利上げられません。正確に言えばちょっとづつちょっとづつしか上げられません、今のような新しい資本主義＝国家社会主義を続けている限り。

>>52573 匿名さん

まだ起こってもないこと偉そうに言っても仕方ないんよ。起こったらここ来て威張ればいいじゃないの

>>52575 評判気になるさん

もう外堀埋まりつつあるんだが。まさか気づいてないの？感度低すぎるだろ。
11月で機構債利率、民間の10,20.30,35年固定利率、全部爆上げしてるよ。
フラットも激変緩和措置で0.05P上がっただけだけど12月はさらに上がる。

まぁ2024/3の引き渡し待つしかなくて現実見たくないのは分かるが
フラットの審査位は通しておいた方が良いぞ。壁穴吸気の低仕様だけど10年0.25の緩和は受けれるから。高仕様のプラウド目黒とかなら10年0.5受けれるんだけどね。

円安効果でエクセレントカンパニーは軒並み爆益、賃金も大企業中心に5パーは上がるだろう。そんな中金利だけが上がらないとでも本気で思ってるのか？おめでてーな。

>>52576 匿名さん

りょーかいりょーかい。変動上がったら教えて～。
上がったところで特に気にすることでもないけど。

金利金利言ってるアホって何がしたいの？
購入検討者の邪魔？

正直、一般の実需にとっては書いたい時に買いたいもの買うだけだから、金利で購入時期の判断なんてしないんよね。そんなもんに合わせてライフステージなんか組めるわけないし。
ここで金利煽りしてなんらかの効果があると思ってる奴がアホ。
そりゃいつかは上がるしいつかはまた下がるよ。笑
勝手に予想屋さんやってろよ。

>>52578 匿名さん

金利を5パー上げたら日本はつぶれますよ。金利を上げるのは経済を冷やすため。だけど日本は金利上げたら財政破綻＝1999年の韓国・・・IMF支配・・・まあそこまで落ちなければ日本の再生はないのかもでそれももしかするとOKかも。ただ金利云々よりインフレ時（お金の価値が無くなる）には不動産は買いです：買えるなら。

>>52581 マンション検討中さん

ナイスです。

超低金利10年続いたから考える力の弱いアホが増えてしまった。
これもアベの所為なのか。罪深いな。

>>52584 匿名さん

団塊のおじいちゃんは引退の時代ですよ。
ご飯はさっき食べたでしょう。

>>52585 検討板ユーザーさん

平成生まれのデフレおじいちゃん、令和は円安、高金利の成長の時代ですよ。

>>52586 マンション掲示板さん

だからそうなってから偉そうにしてね。笑
その頃まで生きてられるか心配だけど。。

>>52559 検討板ユーザーさん

資金力や、資本力ならよく使うけど、「資産力」っていう表現あまり聞かないからね。日本人ではないと思った。

そもそもＰＬの話をしてるんじゃなくて、ＢＳの話をしているんだけどさ、
物件の引き渡しを受ける前段階で単価の価格差で25％の差がついてるのって、凄い差だけどね。

サウスを購入した人は、事実に目を向けたくないんだろうな。

>>52562 マンション検討中さん

25%の差を笑う時点で、資産運用では成功していない人だろうな。

>>52589 匿名さん

おじさん結局どこの購入者だっけ？

>>52587 検討板ユーザーさん

もうそうなってるの気づいてないから坊やなんだよ　

>>52591 マンション検討中さん

変動金利もう上がってるんですか？

サウス購入者です、相場に比べてそんなに高くなかったので購入しました。ある程度、金利が上がるのは想定内、いままでが安すぎたただけだけですね、自分それでも変動かな、上がったら運用分を回収して早く返すだけ、確かにもうちょっと儲けたかったから残念だけど、大分潤ったし仕方ないかな、

>>52550 マンコミュファンさん
確認したけどオレの価格表には見当たらない。ちなみにプレミアム、エグゼならこの方の性格上、高層階とは書かずにあえてそこをアピールするよね？

>>52594 eマンションさん
ナイス！

ミッド一期安すぎる！
https://manmani.net/?p=34453

>>52594 eマンションさん

この部屋なんじゃないのかな。

>>52596 マンション検討中さん

適正価格。これで粗利30パー想定くらいだろう。
そこから20-30パー位は上げてるので粗利60パーの爆益。

>>52596 マンション検討中さん
かなり値上がりしてるけど、それでもまだ上がりそう。

>>52597 評判気になるさん

PTKの柱が多いな。これもコストカットなのか？

>>52592 匿名さん
物価目標見通せれば、前段階でＹＣＣ柔軟化も選択肢－日銀総裁
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2022-11-02/RKP01KT1UM0Y01

ほら、もう準備は始まってるんだよ。今日の記事な。俺の予測が正しいと1日で証明されたわけだ。クソザコ変動マンは俺の言う事を聞いておいた方が良いのでは？

>>52597 評判気になるさん
ここってエグゼですよね。投稿主さんの自己顕示欲からしてもしこの部屋ならわいエグゼ購入wwってなると思うんですよね、、、なので高層階って表記の時点でスーペの上層と予測しました。

>>52599 マンコミュファンさん
月島三丁目のすみふのタワーとかどこまで行くんでしょうね？

>>52601 匿名さん
べつに上げたらいいのでは、全然気にしないよ、むしろ普通、今までが低すぎただけ、自分は変動を選ぶつもりだよ

捕らぬ狸ですなあ。
何とかショックが起これば
それまでよ。

>>52605 匿名さん

起こればな

>>52603 口コミ知りたいさん

月島と勝どきの格差がすごいよ

>>52601 匿名さん
どっちにしろ金消時点では変動より固定が高いんだから変動にして借入金の返済比率が多くなるようにするだけだな。

参考情報↓

俺はミッドを第一期で買えたんだけど、これから販売されるミッドの単価は一体いくらになるんだ？

勝どきはかなり値上がりしてますよね。

もうミッドはまともな部屋残ってないでしょ

ご覧のようにストンと落ちてしまう。
終わったら、ただ落ちるだけです。

「勝どき坪単価推移」
1994年［平成6年］1190万0826円/坪
1995年［平成7年］ 793万3884円/坪 -33.33％ 下落
1996年［平成8年］ 588万4297円/坪 -25.83％ 下落　大江戸線、練馬-新宿 開通
1997年［平成9年］ 353万7190円/坪 -19.10％ 下落
1998年［平成10年］ 348万7603円/坪 -0.68％ 下落
1999年［平成11年］ 332万2314円/坪 -3.57％ 下落
2000年［平成12年］ 320万6611円/坪 -3.02％ 下落　大江戸線 勝どき駅 開通
2001年［平成13年］ 316万5289円/坪 -1.16％ 下落　中央区の人口が2倍に
2002年［平成14年］ 302万4793円/坪 -3.95％ 下落
2003年［平成15年］ 297万5206円/坪 -1.31％ 下落
2004年［平成16年］ 295万8677円/坪 -0.45％ 下落

サウスの9300万程度の部屋が14000万超えで中古に出たのみんな知らないの？

>>52614 検討板ユーザーさん

売れたら言うね

>>52615 通りがかりさん
築地の再開発や臨海地下鉄とか、いろいろポテンシャルのある物件ですよね？

>>52614 検討板ユーザーさん



俺の500万のワンルーム10億で売りに出すつもりなのお前知らないの？

>>52614 検討板ユーザーさん

勝どきの中古タワマン、成約価格は知ってる？
坪400万円未満のは多いよ笑

>>52618 eマンションさん

今となっては坪400以下で売りに出てる中古はないよ。

もしあったらリンク教えて

>>52618 eマンションさん

割合と特性は？

>>52619 通りがかりさん

売りに出ている価格　≠　成約価格

わしもサウス売ろうかな

ミッドのエグゼを460万/坪で買ってるんだけど、560万/坪で買う人いる？

3LDKで７８平米です。

>>52623 通りがかりさん

サウスが今その価格で販売してるから、値段は今の相場価格なんだろうけど、ミッドの駅直結はサウスに比べて優位性があるから、５６０よりももっと値上げしても売れるんじゃないのかな？

>>52624 マンコミュファンさん

ちゃんと駅直結物件を含んだ勝どきの中古相場を見て笑

>>52625 eマンションさん

KVTとPTKは比較できないよね。

マンションの価格要素はどのデベロッパーが作ったかが重要だよね。
同じエリアでタカラレーベンのマンションと三井不動産のマンション販売していたら、三井不動産のマンションの方が高いでしょ？

広尾で販売されている築古広尾ガーデンヒルズVSオープンハウスの新築マンションで比較しても、広尾ガーデンの方が高いよね（しかも広尾ガーデンの方が駅徒歩あるのに）

しかも、住宅ローンを出す銀行側も、デベロッパーがどこか？で金利等の条件を変えている。理由は三井などのブランド力の高いマンションであれば、リセールの高くつくし、売れやすいから担保査定価格が高くでる、ゆえに金利が低いしルフローンが出やすい。

何がいいたいかというと、勝どき駅のシンボルタワマンはPTKになる、KTVではない。そして、シンボルタワマンであるPTKの価格相場が勝どき駅周辺のベンチマーク価格となるということ。

>>52626 匿名さん

> マンションの価格要素はどのデベロッパーが作ったかが重要だよね。
それはマンションの品質に対する考えですね。でもPTKは皆知ってる通り、建物仕様はむしろ低いよ？専有部仕様も安いし、長期優良住宅じゃなくて税金高いし、もっと仕様の低い地権者部屋は1000戸程度ありますね？
「三井不動産旧分譲」だけで中古在庫物件も新築供給も多い勝どきエリアで高く売りたいのは甘すぎるよ。
勝どきエリアのシンボルは今までTTT、DT、KTTですね。どちらも共用施設が充実している有名な物件なので、ここの相場はもうこれらの物件で確定しているよ。「他の物件は全部坪400、PTKミッドだけが坪600近い」はあり得ないでしょう？

>>52613 匿名さん
意図的に区切った表で、現実を捉えるには使えないデータですね。
2005年以降は総じて上がり基調です。大震災やコロナで一時的に下がってますが継続的に上昇してますね。

「勝どき　地価　坪単価」
2005年［平成17年］297万5206円/坪+0.74％上昇
2006年［平成18年］312万3966円/坪+4.88％上昇
2007年［平成19年］376万8595円/坪+20.94％上昇
2008年［平成20年］438万0165円/坪+16.17％上昇
2009年［平成21年］413万2231円/坪-5.89％下落
2010年［平成22年］352万8925円/坪-14.12％下落
2011年［平成23年］358万6776円/坪+2.10％上昇
2012年［平成24年］353万7190円/坪-1.35％下落
2013年［平成25年］353万7190円/坪+0.00％横這い
2014年［平成26年］380万8264円/坪+8.20％上昇
2015年［平成27年］411万5702円/坪+8.06％上昇
2016年［平成28年］456万1983円/坪+10.82％上昇
2017年［平成29年］484万2975円/坪+6.03％上昇
2018年［平成30年］505万7851円/坪+4.14％上昇
2019年［令和元年］522万3140円/坪+5.59％上昇
2020年［令和2年］541万0468円/坪+3.36％上昇
2021年［令和3年］536万6391円/坪-0.68％下落
2022年［令和4年］546万5564円/坪+2.11％上昇

>>52627 マンション掲示板さん
それがあり得るんですよ。豊洲のBTTとその他のタワマンの売却価格見て勉強して。

>>52629 eマンションさん

BTTは新築プレミアムや規模だけじゃなく、仕様と眺望も抜群ですよ。PTKの場合、規模と駅距離以外はあまり勝っていない。

>>52628 マンション検討中さん

2019年の坪単価知ってる？坪300万円ですよ。
坪522万って何？妄想？

>>52631 評判気になるさん
5628さんは、公示地価のデータを上げてるのでしょ。
むしろ２０１９年の坪単価300って何のデータ？妄想？

>>52631 評判気になるさん
妄想ではないですよ、湾岸だけでなく都心を含めて、ものすごい勢いで高くなっている。インフレの影響だと思います、ただ都心の戸建は相続税が高くなって売る人も増えたけど、地価も上がって買いづらくなった。マンションは低金利や投資、円安、資源高、用地なしの影響で今はかなり高い、正直、買えないよね、金利が上がっても勢いがどうなるか、ニセコや海外のカナダやオーストラリア、ロンドン不動産みたいに上がり続けるか、想像すると怖い

>>52632 通りがかりさん
それから日本の貿易・財政赤字もインフレを加速させます

地価からすると、今のサウス売り出しは適正価格より若干低いと言うことか。
三井はハルミフラッグを意識してるのかな。

>>52636 マンション検討中さん

その通り。スミフのフラッグシップ物件DTやデザインも眺望も素敵のKTT、駅30秒のKVT、湾岸のランドマークTTTなど、このエリアでは抜きん出ることが難しいですね。
豊洲だったら、築浅はスカイズぐらいから？そこは駅遠ですね。駅近は全て築古。

>>52637 マンション検討中さん
PTKは一番大事な立地（駅直結）で他より抜けてる。月島のCGPと同様ですね。ビュータワーは駅直結以外がイマイチだから一旦論外。DTやKTTとの比較で言うと駅直結で圧倒してるのと、規模感、共用施設、北西であれば眺望も劣らないということで、PTK北西であれば、周辺タワマンの坪単価を大きく超えるポテンシャルはあると思う。ただ、こればかりは予測でしかないので、1年半後に答え合わせしましょう。

>>52638 マンション検討中さん
勝ビューも駅直結。
月島はムーンアイランドタワーも駅直結。

どちらも駅直結でありながら、評価は低い
つまり「駅直結」って要素は、抜けてもいなければ圧倒もしてない。
ちなみに勝ビューは、ここよりも勝どきを通る全ての系統のバス停が便利。
文化堂の角で曲がってしまう系統があるんでね。

>>52639 匿名さん
分かってないですね。勝どきビューは駅直結以外がイマイチたから、ダメなのであって、駅直結が大したことはないということにはならない。そんなこと言ったら、豊洲だってシエルタワーは駅直結だけど、他がイマイチだから高くならない。同じ駅直結でも北仲は価値が高い。それはどう説明する？駅直結とそうでないタワマンなら、間違いなく駅直結の方が圧倒的に価値が高い。PTKはそれ以外の規模感、共用施設で周辺より優れていて、眺望ある向きなら周辺よりもかなり高い坪単価が期待できると思う。

>>52641 匿名さん
北仲の馬車道もそんなに大した駅じゃないけど、爆上げしてるよ。駅ももちろん大事だけど、結局駅直結とタワマンの企画もすごく大事、さらに眺望があれば最強ということ。

>>52627 マンション掲示板さん

他が４００でPTKが６００になるかは、需要次第だよね。
実際に仕様がPTKよりもKTTやDTの方が高いと言われている割にはDTの中古は４２０万前後でKTTも430前後だよね。しかも購入してからすぐに引越しできるし、住宅ローン条件もPTK新築買うのとほぼ同じ条件なのに。それなのに入居まで1年半先のPTKはサウスで560万前後で販売しているけど抽選になってるよね。

マーケットは高い値段払ってもDTやKTTじゃなくてPTKを買いたいんだよね。

>>52627 マンション掲示板さん

デベロッパー＝物件の品質ではないよ。
品種はデベロッパーから発注を受けて建設するゼネコン。
ただ建物に対する補償はデベロッパーだから、デベロッパーの与信は重要だよね。決算書見ればデベロッパーの中でも与信が全然違うから自分で見てみた方がいいよ。（ローンはデベロッパーの与信も考慮されてる)

それと新築購入価格以下で売る人はいないので、最低でも分譲時価格と同じか、それ以上の価格で中古は売りに出されるよ。

自己破産した人でも銀行が抵当権実行してマーケット価格で売りに出すから、どんな状態になったとしても購入時価格よりも安く売りに出ることはまずないよね。

>>52630 マンション検討中さん

BTTは。建物仕様低いよ。EV２回乗り換え必要だし管理費の値上がり率がハンパないよ。

眺望と規模感だけで450万平均で取引されている。

>>52646 検討板ユーザーさん
BTTはもっというと、規模感も周りのタワマンとあまり変わらないから、眺望とスーパー併設だけで、周辺タワマンの坪単価を圧倒してるよね。平均450？もっと高いんじゃないの？

KTTとDTも条件のいい部屋は坪500に近づいてるな。益々PTKの条件いい部屋の坪500越えが正当化されつつある。特にミッド高層は1年後には坪600にチャレンジか。

いずれ坪700ぐらいになるかもしれないですね。