パークタワー勝どきミッド/サウス

免震は建物の話なので別だけど、免震以外だと地盤と点でしか繋がってない杭基礎より面で繋がってる直基礎の方が揺れにくいです。

>>40850 検討板ユーザーさん
含み益、は売れてなんぼ。皮算用にならないうちに売らないとね。

2期1次の3LDKはどこが人気になりそうですかね？
間取りで選べば77Cne、眺望で選べば73Cn、76Anあたりでしょうか。

自明なことを議論しない。
・表層地盤増幅率が小さい地盤=固い地盤
・表層地盤増幅率が大きい地盤=軟弱な地盤
・固い地盤=直基礎
・軟弱な地盤=杭基礎

>>40845 匿名さん
豊洲でも災害に強いのは新豊洲ですね。
新豊洲以上に海抜が高いのは有明と台場なので、
安全性重視なら有明と台場でしょう。

>>40849 通りがかりさん

気にする必要ないですよ。
豊洲有明のマウント取りたがりな住民さんがネガしに来ただけのことです。
災害に弱いエリアのマンション板覗いて覗いて、わざわざコメントまでするなんて、余程ヒマなんでしょう

>>40856 匿名さん
いえ、私は渋谷区の高台住みです。

>>40857 匿名さん

高台かどうかは聞いてないのに主張激しい方ですね。前にも似たようなこと言う方がいたので笑ってしまいました。渋谷区の方って皆そうなんですか？（同一人物ですか？）

そんな方がわざわざトップクラスに災害が弱いエリアの特定の検討板に来る理由って何でしょうか？非常に興味深いです。
検討者であれば、災害に弱いと一蹴せずに一緒に議論しましょうよ！！

たしかに。
渋谷先輩がどこを検討してるのか、ぜひ教えてほしいです。

>>40858 さん

おソースお持ちしました。

検討者は災害に弱いのは100も承知です。
それより、2024年晴海フラッグと勝どきパークタワーで6000戸。近隣住処組みの売却開始は2023年秋頃から。
過去事例から見ても1000戸は出てくるし、
10%の一時的下落ではすまない。
ローン特約で引き渡し前に売らなくては
いけない人もいるので、投資組は高層階を値切って買うチャンスなんだよね。
(過去事例)
パークタワー晴海への住替えがザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス・ティアロレジデンスからかなり発生。このため両物件の在庫が一気にダブついて一時的に10%程度成約事例下落

シティタワーズ東京ベイへの住替えが、有明の既存タワーマンションから少なくても200程度発生。有明のタワマンは10%程度の値下がり。

>>40853 マンション検討中さん
全く同感の予想です。

ただ、77Cneは供給が20階ー25階までの６部屋のみ。76Anは1期1次で最高倍率を出したタイプですが、こちらも供給は19階ー25階までの７部屋。73Cnも同じく19階ー25階の7部屋。倍率は高めとなりそう。

むしろ、今回の70m2台の3LDKタイプで供給量が多いのは、71Beで20部屋あるので、どこまでこちら側に分散するのかですね。

71m2という広さから価格は抑えめにきて、こちらへの分散を狙いそうな気がしています。50階は争奪戦かもしれないけど。

>>40860 匿名さん

渋谷区の方ですか？ご提示ありがとうございます。

これって高潮のですよね？
液状化とこれでトップクラスってことですかね。

河川の氾濫とか土砂災害とか火災はそうでもない認識ですが、一個でも当てはまればトップクラスということであってます？

>>40863 通りがかりさん

おソース2お持ちしました。
東京湾岸で下水合流式（むさこう○こ大逆流の原因がこれ）なのは月島勝鬨だけなのよね。哀れ。

>>40864 匿名さん

渋谷区も全域が合流式みたいなのでお仲間ですね。(^^)
晴海や豊海エリアは勝どき・月島と比べて比較的新しいからかな？

https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/a2/spread/index.html

>>40862 サウス契約者さん


価格次第ですが、同じくその3タイプに人気が集まりそうかなと思います。

1期3次の70㎡台の３LDKで抽選漏れされた方は、倍率から推測するにおおよそ150組くらいかなと。2期1次で販売される70㎡台の３LDKは60部屋前後ですので、価格設定が1期3次と同じならば、多くの70㎡台３LDKで2倍以上の倍率がつきそうですね。
1/3の方が検討中止したとしても全戸に申し込み入る、半分の方が検討中止したとしても、まだ抽選住戸は出る計算ですね。

1/3くらいの方が「この値段なら検討辞めようかな」「この間取り・階数しか残ってないなら検討辞めようかな」という水準に価格設定してくるのかなと予想してます。おそらく爆上げではなく、1期1次→3次の値上げ幅よりも、やや強めの設定かなと。

どうしてもこのマンションが欲しい方の狙い目は、東向き71Beでしょうか。
発売戸数が多いからバラけるでしょうし、1期3次の無抽選住戸のほとんどが東中か東中入隅のお部屋だったかと思います。

まあ、価格次第ですねー。

>>40866 匿名さん
確かに大幅に値上げしそうです。
1期1次に販売した2Lの南東向きも販売してますし。
人気間取りでしょうから、抽選になるんでしょうね。

>>40857 匿名さん
有益な情報であればネガでもありがたいんですけどいちいち僕渋谷区の高台に住んでるだとか最強にどーでもいいこと言ってマウントしなくていいです。あと情報もレベル低いので一年前に出しててください。

>>40868 匿名さん

渋谷区高台さんは買うつもりのないネット掲示板にこれるくらい暇なんだよ。羨ましい。。。

>>40867 マンション検討中さん

57Fse、全部屋採光有りで良い間取りですよね。
1期1次のとき54階で@474、27階で@422でしたが、今回25階で@490くらいでしょうか。
77Aswのお部屋が、1期1次48階@439、1期3次25階@442でした。大幅値上げだー！とザワつきましたが、それでも結果は倍率9倍。
57Fseも1期1次で人気住戸でしたので、77Asw以上の上げ幅、ただ2LDKとはいえスーペリア中住戸で@500は超えない水準、くらいかなと予想しています。
外れて欲しい値上げ予想ですけど、、

>>40868 匿名さん
むしろ、あなたの発言の方が面倒。
マウントぐらい流せ～。

>>40869 あさん
いや、普通に豊洲民でしょ。どう見ても。
今湾岸版でネガしてるのはだいたいBTTに住み替えしたけどお家が売れなくて焦ってる豊洲の人ですよ。

建物建築工事中に、作業員の方が死亡してしまったようないわくつきマンションには住みたくないなぁ。

それと、三流ゼネコンで高層マンション建築実績が極めて少ないゼネコンのマンションも嫌だなあ。
そもそも建物外観見ると安っぽさ丸出しだしなぁ。

湾岸エリアの災害リスクはここにファクトベースで網羅的にまとめられています。
https://wanganet.com/?p=84

>>40872 評判気になるさん

まあ豊洲のことはどっちでも良いんだけど、BTTの購入者の約4割が江東区からの住み替えらしい。PTKも地権者住戸以外は、中央区からの住み替えが同程度の割り合いになるんだろうか。PTK引き渡し時は、TTT、KTT、晴海3兄弟、DTあたりの中古・賃貸募集はダブつきそうだね。

1000戸のインパクトは
さすがに強烈。　

結局、勝どき住んでる人は、ここを安いと思って買っても、2024年問題で、ミッド買った人以外はマイナスかもな。

北向きの1LDKの販売価格気になります。

坪480-490位からですかね。

>>40877 マンション検討中さん
2024年問題は一時的なものでしょう。坪単価で勝どきを挟む豊洲と月島が、BTTとスミフ再開発で上がるわけですから。

>>40878 マンション検討中さん
私も気になってますが、その金額だと投資なら価値ないですよね。せめて坪450からだと思いたい。

>>40880 検討者さん
坪450は無いと思います。
47平米が460くらいから販売したので。

グロスが下がると単価盛ると思います。
もしかしたら、500とかあり得るかもです。

>>40881 匿名さん
同感ですね。北向きだと日が当たらない代わりにPTKでは希少な眺望の抜け感が得られるので、グロスが下がることと相俟って坪470万円からスタートし、高層は坪500万円を普通に超えてくると思ってます。

>>40880 検討者さん
1ldkで450はありえないでしょう。投資対象で価値がなければ申込は入りにくいでしょうけど、
さて実態はどうなることか。

>>40879 匿名さん
将来的な需給バランスを考えて今と同程度になるのであれば一時的な下落にとどまるでしょうね。
ここら一帯はしばらく供給が続くので、今のコロナ特需と言われる以上の需要が見込める必要があります。起爆剤になりそうなのは築地再開発、臨海地下鉄くらいでしょうか。
南海トラフや首都直下の方が先に来た場合は絶望的ですが、まぁその時はどこもかしこも下がるでしょうね。

>>40885 匿名さん
賢いかどうかは２年後にならないとわからないような。２年で市況が10％あがってたら、そこから10%下がっても今と同じだし。

ま、一円の価値がどうなってるかもありますが。

フラッグも含めると、今まで誰も経験したことないぐらいの供給量だから、一時的とは言え、どれだけ下がるのか。
既に売り抜けられた人は良いけど、これから2024年を待たずに我先にと売りが増えそう。
仮に約2割が買い替えだとすると、1000戸の売却が出て、それを仮に1年で売るとすると、週20戸ぐらい。
そんなに売れる？

>>40888 マンション検討中さん

値下がればそれなりには売れるんじゃない。
豊海や月島二本が販売中によってこの辺検討する人が流れてきてもし中古がそれなりに安いならこっちでいいじゃんとなるので。
でも確かに週２０は事務がまわらない気もする。
果たして1000戸もでるかねー。

PTＫへは近隣からの住み替えが多いと思うけど、ハルミフラッグはどうかなー？
あっちはかなり広域から集客してる気がするから、そこまで近隣限定ではないんじゃない？

>>40883 匿名さん
1期3次の1Lも倍率着いたみたいなので、
申し込みが入らないなんて事は考え難い。

5千半ばスタートなら、十分買いやすい価格帯です

>>40888 マンション検討中さん
中古がそんな勢いでは売れないでしょうね。勝どき駅エリアに絞れば週5件程度でしょう。無論値段が下がれば増えるでしょうが。
そもそも候補が多いと選べなくなるのが人の習性なんで同条件で多数出てたらよっぽど良い部屋か他に比べて値段が格段に安くないと成約は厳しいと思いますが。
現状価格帯だと住み替えが大半をしめると思われるので、1000は確実、1500戸近く出てきてもおかしくはないと思います。

>>40891 匿名さん
現実的には5700万円前後スタートでしょう。
六本木や青山、大丸有等のオフィスエリアへのアクセスは抜群に良いですし、共用部の充実度や雰囲気を考えると、外銀・戦コン・総合商社の独身総合職あたりが安いと喜んでサクッと買っちゃう気がします。

>>40893 匿名さん
1LDKはグロス安いですからね。同じ都心部で最近タワマン供給の多い白高だとここより遥かに坪単価高いですが、それでもこのレベルのタワマンはないので、独身エリサラの実需だけでも余裕で埋まるでしょう。最近は結婚しない人増えてますし、同じ湾岸の豊洲・有明でも1LDK需要はかなり高いみたいですから。

>>40892 評判気になるさん
良い部屋から蒸発していくから、残りも制約するよ。

ただ近隣住み替えでPTKに引っ越すって
TTT…古くなったから
晴海三兄弟…やっぱ駅近が良い？
ドゥトゥール、KTT…あまり思い浮かばないが、間取りや眺望がイマイチで少しでも良いものに変えたい？

なんてなことを考えると中古の売り出しがどんな雰囲気になるか予想ができますよね。駅近めで眺望有り、みたいな出物は結局は多くなさそう。

抽選終わってネガさん達が活気付いてますね。
これまで何度もネタにして出してきた2024年問題など使い古しを5月まで言い続けるつもりでしょうか。

>>40897 マンション検討中さん

はい！

>>40897 マンション検討中さん

抽選も終わって次期までの空白期間で、盛り上がらないですね、、っていう投稿も追加で。

先に売却して賃貸だと、家賃30万の場合、2年間の家賃、仲介手数料、礼金で、30万*26=780万。
ここは、もう勝どきエリア住み替え派には向かないんじゃないかな。
売却が今からだと、PTKで住宅ローン控除使えないし。
一次取得もしくは、別のエリアからの住み替えなら、2期も値段によっては、良さそうではあるけど。

3回目落ちた者ですが、すこし煽りと言うか勢いにのっておったかなと冷静に思っています。

うちもですが、この物件買う人って住宅ローン適用対象外の所得の人も多いんじゃないですかね。

>>40893 匿名さん
おっしゃる通りで、5700万くらいなら
今の市況をかんかるとサクッと売れるでしょうね。

>>40900 匿名さん

30万円じゃまともな賃貸ないし。。

コロナで広い部屋日程住み替えているひと多いし、ワンルーム借りてたひとみんな引越ししてるし、金利低いままだし、住宅ローン控除も面積クリーアーしてるから、坪500は行かないと思うけど、400中盤くらいだと思うよ。

>>40900 匿名さん
うちは今売却して2年間賃貸に住みますが、賃料はそんなにかけずに20万円以内で、あと調べてると割といい物件でも礼金ゼロとか仲介手数料半額とか結構出てくるので、転売の利益と、住宅ローンのボーナス払いもなくなるので、そんなに悪い選択肢ではないと思ってます。

>>40903 匿名さん
芝浦の東急が同じ40平米でも低層で6300万円くらいでしたっけ。タワマンの仕様、規模感、駅距離を考えるとPTKはかなりお買い得ですね。

>>40908 匿名さん
それなら、5千台なら瞬殺で売れてしまうな

我が家は、引き渡し後に今のマンションの売却が難しそうなら、最悪、賃貸に出しても良いかと思ってる。
売却先行は、手間、金掛かるから。

>>40908 匿名さん
それは見方が偏りすぎている気が。
あちらは山手線含む3駅5路線使えるので同じ土俵では無いかと。港区湾岸の交通利便性は他湾岸とは比較になりませんからね。

>>40910 検討板ユーザーさん
そうですねーそうやって考える人は多いでしょう。結果賃貸も溢れかえって借り手が付かずダブルローンになり10倍超えのローン組んでる輩は破産続出。メディアのネタになり地域イメージ低下でさらに追い討ち。
まぁここまでは容易に想像がつきますね。

>>40909 匿名さん
ここの1LDKなら芝浦並みの坪単価でも買う人結構多いので売れない心配は無用でしょう。

>>40911 評判気になるさん
中央区月島のタワマン駅直結・駅近タワマンは芝浦の新築タワマン超えてませんかね？山手線とかのJRが使えない2路線ですが低層坪550、高層650万円くらいが相場ですよね？
三丁目の再開発で更に上がるようですが。

>>40910 検討板ユーザーさん
住宅ローンを借りてる自宅を賃貸に出す場合ってどうなるんでしょうか。本来なら住まないならローンを住宅から投資用に切り替えないとバレたら全返済を求められますよね。

>>40915 検討者さん
ちょっと前までなら、最初の物件は銀行の住宅ローンでまず借りて、次の物件ではフラット35でという方法が使えたんだけど、どっかのアホが最初から住みもしない投資目的物件で悪用しまくったせいで、銀行ローン＋フラット35のダブルローンスキームがダメになってしまった。本当に恨むわ。

>>40915 検討者さん
ダブル住宅用が使えなくなり破綻する人出そうですよね。

>>40904 匿名さん
その通りです。やっぱり住み替えで1000戸もマーケットに出ると高層、眺望、間取りの良い部屋
から売れるので、うちは厳しいかなあと思っています。
万一引き渡し前に売れ残ってしまうと精神的に辛いから、
安めの賃貸に引越ししておくのが無難だと思います。

うちは中期では強気なので今住んでるとこはいったん一括返済して賃貸出す予定です。

戦争って不動産価格にはどう言う影響があるんでしょう？

今日の日経新聞17面の「東京再開発、住宅なお活況」と言う記事に、勝どきの再開発についても詳しく書かれています。

>>40921 マンション検討中さん
そうなんですね。日経取ってなくて、よろしければ、紙面の写真を上げていただけないでしょうか。

この記事ですね。紙面よりネット記事の方が更に詳しく文字数が多いみたいです
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC2759E0X20C22A1000000/

>>40915 検討者さん

やり方は色々あるけど、随分前にTwitterなんかでスレの内容が荒らされたので、誰も書けません。変なこと書かないでください

晒された

>>40916 マンション検討中さん

これもやり方あるけど言えない。みんな口軽すぎ

>>40927 匿名さん
月島の住友の価格判明時が売り時！1年半以内にくるといいね！

豊洲とは大違い

>>40914 匿名さん
芝浦新築マンション、中古マンションも検討したので内覧やMRに行きましたが、
生活範囲の軸がどこになるかで利便性は変わってきますよね。

月島中心：大丸有への利便性が芝浦より高い
芝浦：渋谷、品川への利便性が月島より高い

芝浦よりも月島の方がタワマン歴史は長く、月島タワマンのリバーシティーはバブル時代に最も高額なタワマン分譲されているので、裕福な高齢者がいっぱいすんでいます。実際に月島三丁目エリアには、最近まで日本で一番高額な老人ホームありますし。
それに比べて芝浦は芝浦アイランド以降発展しているエリアなので、高額マンションに住換えられることができる層のボリュームが違うとおもっています。

実際に、MRでHomesが有料で出しているでもグラフィックレポートをみせてもらいましたが、世帯年収は芝浦よりも月島の方が高く、更にいうと田町駅周辺エリアよりも、月島エリアの方が世帯年収及び、人口数が多かったですね（以外でしたが）

>>40926 通りがかりさん

合法的なダブルローンはありませんよ。

ただ、借入を上回る現金をもっている富裕層には、借入額を上回る分だけ、住宅ローンは下りていますね。

私の勤務先の外資系企業の社長は、メガバンクから「住宅ローン出すから、このマンション買いませんか？」って営業が来て、白金と青山で物件かってるし。他にも別荘とかもいくつかもってる。

>>40918 匿名さん

借りてくれる層がどうかは別議論としても、勝どき高層マンションの賃貸需要は今のところ高いということを仲介ヒアリングで確認しています。

特に駐車場付きの部屋はニーズが高いそうです。KTTなどの駐車場空きはあるものの、SUVなどの車を止めたいというニーズがメインなので、ゲレンデ等が止められるサイズの駐車場じゃないとだめみたいですけどね。

現住戸を賃貸に出す派は、売りたくなった時に、3000万控除どうするつもり？もう売らないの？
現金でローン返すのも損だし、ダブルローンに手を出して、バレても知らんよ～。

>>40921 マンション検討中さん
日経読んだけど供給過剰の懸念って書いてありました。
早く売らなきゃ。

PTK、値上げ間違いないみたいですね。直近の倍率が高倍率だったから。

>>40935 ご近所さん

つヴぉ700は覚悟してます……n

いくつぐらい売りに出すんだろう。

>>40930 ご近所さん
月島は有はアクセス良好だけど大丸は芝浦の方がアクセスしやすいんじゃないかな。
佃は聖路加のお医者さんとかも多いだろうし、街の高級感あるよね。勝どき方面はそんなお金持ってるイメージは無いけどな。

>>40938 検討者さん

月島から丸の内アドレスはへは、有楽町駅から徒歩10秒ですよ。
丸ビルまで有楽町から徒歩4分程度。
有楽町から八重洲までは徒歩12分かな。それから月島からバスで15分で八重洲口に到着。タクシーだと1300円。

我が家は、新幹線乗る時はタクシーで八重洲。
丸の内や有楽町、銀座は、有楽町線で行ってます。
無茶苦茶便利です

>>40939 eマンションさん

芝浦はどのマンションの事を指しているのか不明ですが、芝浦アイランド、GFT、プラウド芝浦、ブランズ芝浦は、そもそも駅まで徒歩12ー8分かかりますよね。しかも歩道が狭く、大型トラックはバンバン走行してます。

芝浦のどのマンションが大丸アクセス良いのかな？マンションからのドアツードアでどれくらいで行けるんだろうか？
雨の日は、それだけで外に出る気無くなりますね。

>>40931 ご近所さん
それはあなたが知らないだけ。今でも普通のサラリーマンでダブルローン出来る人なんていくらでもいる。

>>40938 検討者さん
電車なんて乗らないでしょ。みんなバスか自転車。

>>40932 ご近所さん
>勝どき高層マンションの賃貸需要は今のところ高い

勝どき高層マンションの賃貸供給も高いですよね。
勝どきは以前から、高層賃貸部屋の多い街ですから。

>>40935 ご近所さん

そうなんですか、、どれくらいなんでしょうか。
抽選外れた上に、値上げされるのはツラいです。

>>40935 ご近所さん
デベ情報ですか？

>>40939 eマンションさん

＞丸ビルまで有楽町から徒歩4分程度。

すげー。

>>40945 匿名さん
今までの販売傾向的に、中高層の販売価格で低層を売るだろうから実質値上げですよ。

少し条件悪くても、倍率低い所を狙って
早めに買った方がいいですね

>>40945 匿名さん

はい、そうです。
営業マンです。
直近の倍率見て、値上げする部屋と若干下げる部屋を調整すると言ってましたよ。第二期の間取り良い部屋で3Lも多くてグロスも大きな価格ばかりになるでしょうから、前期よりも平均で数%上げてくると思います。

>>40946 マンション検討中さん
パラリンピック選手級の脚力はありそうですね。

>>40949 検討者さん

みんな足が短いんだね。笑


有楽町駅から丸ビルまで、何分かけて歩いてるのかな？

逆に気になるんだけど。