パークタワー勝どきミッド/サウス

>>40749 通りすがりさん
ハルフラは賃貸棟もありますし、そもそも投資目的で購入してる人も多いと思うので、最初は埋めるの苦労するかもですね。ライバルが多すぎる印象です。

10時30分の抽選時の倍率表アップお願いします。

>>40750 検討者さん

通報自体には悪意を感じるのでわかりますが、それとこれとは別だと思ってます。

本人に悪気がなくて、三井にバレなきゃ禁止事項に違反しても問題ないということを大衆ネットで公言するような真似はやめた方がいいかなと思ってます。

目くじら立てるというか、当たり前のことを言ってるつもりでした。私がおかしいんですかね。。。
同じマンション契約者としては、ルールを平気で破る風土にはなって欲しくなくてコメントした次第です。

>>40750 検討者さん

三井の営業ここ見てるよ。
大手デベは普通にSNS、掲示板参考にしてる。

レポートの件、自分はミッド契約者なのでミッドのレポートしか来ないと思っていたのですが、今回のようにサウスのレポートも来るんですね。
逆にサウスの方にはミッドのレポートが届くことあるんでしょうか？

>>40755 匿名さん

あなたは契約者ではないのがわかります。

それとデベはこの掲示板見てますよ。
私が担当してくれた営業の人に、「掲示板でこのように書かれてたけど、本当？」って良く聞いてましたからね。

契約者への施工レポートは、今後なくなるかもですね。
SNSへの記載は禁止って書いてあるのに、載せるのはNGですよ。
匿名掲示板にアップした人の特定は、お金をかければ特定できるので知ってましたか？

この先掲示板にアップする時の規約読んでみた方がいいと思うよ。

>>40756 アさん
くだらない。

>>40752 マンション検討中さん

>>40758 マンション掲示板さん
恐れ入りますが、肝心の倍率を入れて頂けると大変有難いです。

>>40719
>>40727

>77Aswは今回で売り切りじゃないですかね。
いえ、36F - 38Fの3部屋だけ、まだ77Aswが残っています（南西側・東京湾向き）
36Fは2LDKにプラン変更済なので、3LDKの部屋は37Fと38Fだけですね。

この36F - 38Fはまだ１度も売られていないので、住友販売方式で、最後の最後まで残しておいて、がっつり値上げして完成在庫として販売するのかな？とみています。

1次1期の77Aswの抽選番号を見てみたら、最大で4倍だったわ・・・。26Fの2626はたったの3倍。なんでこの時に申し込まなかったんだろう。悔しいな
https://farm8.static.flickr.com/65535/51461332381_0bd3078e92_z.jpg

>>40761 マンション検討中さん
単純にその時に一緒に売り出された他の住戸が良かったからでしょうね。
段々と他の住戸の眺望と間取りが悪くなってくるので相対的に人気になってるものと思われます。

それはそうと、サウス2期1次が5月でその翌月にミッドという販売スケジュールはありえないので、ミッドは9月ぐらいになりそうですね。

>>40757 匿名さん

契約者じゃないから、レポート見たいんでしょ？
見たいなら、ここに他のサウス写真も載せるけど。
見たい？

>>40761 マンション検討中さん
そうなんですよねー、僕はこの時に77Asw買ったんですが人気はそこまで高く無く3倍。階によっては無抽選もありました。

この時は北側が単価安く人気だったので、こちらには来なかったのでラッキーでした。

>>40761 さん

>>40761 マンション検討中さん
あ、いや僕の認識違いだ、僕ところは2倍のみですね。

いやー、相変わらず大人気は継続してます！

昨日のパークタワー勝どきサウス1期3次結果：

販売住戸：157戸
抽選住戸：122戸（78%）
無抽選住戸：35戸（22%）

無抽選住戸を首尾よく選択された方々、おめでとうございます。そしてなにより当選の方々もおめでとうございます。
あいにく落選となってしまった方々も次期販売（2期1次）ありますので、幸運を。

2期1次、好みの問題ではあるけど、カウンターキッチン多くていいね。

今までの抽選まとめ誰か頼む

まああの写真から判るとおり、実際サウスの構造はかなり凄いんですよね。
そもそも単純な逆梁ではなく、ウィング先端は逆梁、中住居は順梁のハイブリッド、VDコアフレームで油圧ダンパーを多数かませることでタブルチューブ外周の梁断面は非常に薄く、柱のスパンも免震並に飛ばせてて、実質的な構造クオリティはミッドと何ら遜色ない。先端部の梁断面がかなり大きく、カウンターが大きくなってしまったのは残念ですが。
KTTと逆の構造ですね。あちらは先端部が順梁でカウンター無し、中住戸は逆梁で、先端部の梁断面が小さく、ダイレクトウィンドウの面積が大きくとれるので、コーナーのエッジがたったスタイリッシュなデザイン。ptkサウスはコーナーは重厚ながら、それ以外を順梁かつ極小の梁断面としたことで建物全体の見た目の軽さとサウスとの調和を重視したデザインですね。

今期は2.1～2.2倍ですかね。

>>40771 匿名さん
違う、2.7～8倍か

>>40769 マンション検討中さん
1次の最高倍率34倍、平均倍率は2.7倍
2次は最高倍率12倍、平均倍率は2.5倍
3次は最高倍率9倍？　平均倍率は2.7倍

ちなみにミッドは最高倍率が27倍、平均倍率は2.9倍

最高倍率こそ下がり気味ですが、依然大人気であることには変わりはないですね。

次期の40m2の1LDKはいくらくらいだろう。多分これまでのPTKで最安値の部屋ですよね。眺望もいいし投資用にほしいかも。

>>40774 検討者さん
以前も3690万からありましたよ。

>>40775 匿名さん
そんな安い部屋ありましたっけ？1Kってことですよね。1LDKだと5000万円台前半だったらいいな。

>>40776 検討者さん
確かに1Kですね。ただ、1LDKも以前供給ありましたけど4000万台でしたよ。

>>40773 サウス契約者さん

今回も全戸申込入ったんですか？

>>40776 検討者さん
安くても5千半ばじゃないですか？
恐らく、次期の北向き1LDKは狙ってる方多いと思います。

今月も固定金利が上昇しました。
このマンションは完売しないと思う。

>>40780 匿名さん
現在はほとんどの人が変動で契約してます。その変動はまだ上がってないので影響無いと思います。

>>40773 サウス契約者さん
最初は価格の歪みがあって倍率偏ったけど、段々是正されてバラけてるということでしょうね。

>>40759 匿名さん

おそくなりました

>>40783 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
ありがとうございます。

皆さん2l-3lあたりのリセールってどんな感じで考えられているのでしょうか？購入後10年以内ならプラス1000は固い？

>>40785 匿名さん
1LDKでプラス1000は固いでしょうね。
2LDKと3LDKも間取りや眺望次第ですが、プラス1500から2000くらいはあるでしょう。

今日勝どきのマルエツに行ってきましたが、特売日のせいか激混みでした。
PTK や豊海タワーができたらもっと混雑するかと思うと、恐ろしいです。
PTKでも使えるスーパーの誘致ぜひお願いしたいです。

>>40788 匿名さん
PTKにも一応勝どきでは最大のスーパーできますし、豊海もミニスーパー入ります。
ハルミフラッグにもでかいスーパーができて分散するのでPTK入居時にはあまり問題ないとおもいます。

>>40788 匿名さん
PTKにスーパー入りますよ。

次回の販売ではSW-73Cnがいくらになるのかが見ものですね。このタイプは26階から上層部分が1期1次で販売されて、8000万円台だったことから人気となった部屋。

これが2期販売になって、どこまで値上げされるのかが注目されるところ。何となく予想としては9000万台の半ばくらいからと考えますが、どうですかね？

あとは、最後のワイドスパンであるSS-77Cne。今回のSS-77Aswの逆パターンで、こちらも人気だったことから更なる値上げとみて10800万くらいがスタートかしら？

ベーグルのお店の隣にデコレーションのお店が出来てました。こういう区画にどんどんお店ができるのが良いとこですね。サウスから徒歩1～2分ぐらいです。

>>40791 サウス契約者さん
全く同じ予想です。
SS77Cneは1期2次でも少し人気ありましたけど今回はどうでしょうね？Aswは言っても南向きで斜めは抜けました。Cneは日差し無しでミッドがまさに壁のごとく、かつトリトンやスカイリンクで抜けることもなく…でも一億越えるんでしょうね、えぐ。

間取りきれいな3LDKって晴海だとあるけど、勝どきだとPTKにしか存在しないんですよね。

>>40794 マンション検討中さん

わかるけどさ、晴海は駅徒歩が遠すぎて不便すぎるんだよね。

>>40794 マンション検討中さん

そうなんですね、KTTもTTTも中住戸のワイドスパンはないんですね。尚更ミッドとサウスの中住戸ワイドスパンは貴重ですね！2期1次の77Cneも眺望・陽当たりイマイチですが、人気出そうですね！

ここのマリンリゾート風の中庭が素敵♪

価格帯が気になる。強気か、適正か？
２年後まで現在の異常高騰が続いてるとは思えないけど。

>>40798 検討板ユーザーさん
なんで続いてると思わないんですか？
感覚ですか？

CTTB、BTT、月島再開発と上げトレンドが続いてる中で1期3次の販売価格を予定価格より下げてきたのは何ででしょうね。

>>40800 匿名さん
大体のマンションがそうですが、PKTも販売促進（事前アナウンスより下げお買い得と思わせる）ためミッド1期1次から予定価格より販売価格は下げてますよ。
こちらもPTKに限ったことではないですが、販売価格を見直す際に期を変えるのが一般的（同価格で下のフロアを出すステルス値上げは期は変えず●次で対応）なので、次回はサウスも目に見えるレベルの値上げを行うと思います。当然、出し惜しみしてるミッドはその上で出してくるでしょうが・・・

次、値段上がるなら芝浦あたりの単価になりそうですよね。
それでもPTKは選ばれるのかしら。
周辺の中古はもう値上げについて来れなさそうですね。

>>40800 匿名さん
CTTBもイーストメインになって全然販売進まなくなりました。同じマンション名にすれば全然条件の違う別棟でもゴリ押せるというのは大きな勘違いなのです。

SNSメインのこの時代では、売れ残りを出して不人気と言われると致命傷なので、好調なペースを維持できるように下げたのでしょう。

>>40802 検討板ユーザーさん
芝浦の新築タワマンは3LDKでも低層で坪500万円近くしますが、そこまで上がりますかね。港区の駅遠案件より中央区の駅近案件が良いかどうかですね。
ただ、ブランズもプラウドも規模感、共用施設の充実度合い共にPTKに劣るので、港区のアドレスに拘りがなければPTKを選ぶ人も多そうです。
しかし改めて考えると、港区よりも高い月島ってやっぱり高すぎますね。住友の再開発で更に上がりそうですが。

>>40804 匿名さん
勝どきはその月島に引っ張り上げられる面も無きにしもあらずなので、月島には頑張ってほしいです。

>>40770 マンション検討中さん

全然分かんないけど、サウスが凄いことは分かった！勉強になります！いいコメントだなあー。
ここは読んでて嫌な気分になるやり取りも多いけど、たまにこういう有意義な知恵を共有してもらえることがあるから、ありがたい。

>>40794 マンション検討中さん

midの方があった印象。southの3LDK、オールリビングインで細長い部屋ばかりの理由、どなたか教えてください。

今朝のミッド&サウス

ウクライナ侵攻で金利上昇リスクが顕在化。先の長い青田物件って怖い。

>>40770 マンション検討中さん
とても勉強になります！！
専門家の方でしょうか？
PTKの優れている点、他にもご存知であればご教授いただきたいです。

お見合いの東以外はほとんど低層しか残ってないからなあ。
実際居住したらやっぱり高層が良かったとなるかもなあ。

>>40810 匿名さん
40770です。空気を読まずマニアックな投稿したと後悔していたところ思いのほか好評で驚いています。では調子にのって追加致しますね。既に挙げられているメリットでしたらすみません。

サウス北および西ウィングはミッドや最近のタワマン(白金スカイ含む)と比較し、内廊下幅がかなり広い特徴がありますね。そもそも法令上はサウス西、北のような対面住戸構造の場合は廊下幅は広く取る必要があり、ミッドよりも広くて当然ではあるのですが、ここは法令基準よりかなり広めに取っています。現物を見なければ想像つき辛いのですが、間違いなく物件の余裕として魅力に現れます。パークコート文京小石川ザ・タワーも対面廊下かつ非常に幅広の内廊下でした。たまに内廊下の閉塞感がデメリットとして謳われますが、天井高に加えて幅の狭さも大きいわけです。内覧したら、ミッドより内廊下が余裕あって高級感ある！とのコメントが出ることを予言させて頂きます^^　勿論、空間の余裕だけでなくライティングや床材の質感で高級感や余裕は変わりますが、恐らくミッドサウスでそこは統一されると思いますし。

>>40812 マンション検討中さん

40810です。
ありがとうございます！！
非常に勉強になります。
このような投稿がもっと増えると、この板ももっと魅力的になりますね

エレベーターホールがとても魅力に感じているのですがイメージ画像一枚しか見つけられなくて寂しいです…

>>40812 マンション検討中さん
そうなんですよね。サウスって壁は少しガタガタしてますけど、柱の内側を壁面にしてないので廊下が広いんですよね。フロアマップ眺めながらそんなこと考えてました。

過去のミッドの値上げからすると2期サウスも大幅値上げになるかもしれません。
落選続きのため諦められずに、低層での高値追いは危険です。

第1期1次：37階／南東中／71Dse’／8,830万円（坪単価407万円）
第1期2次：27階／南東中／71Cse／8,830万円（坪単価408万円）
第1期3次：11階／南東中／64Dse／8,840万円（坪単価452万円）

方角は全て南東中の部屋だったので方角による価格差はない。
低層階の眺望も良いとは言え1割以上の価格差は、
売却時に大きな足枷になってしまいます。　
この3つの部屋を中古で買うならどの部屋を買いたいか自分自身に質問してみるべきです。

第二期は、マジで養分価格かもね。

>>40804 匿名さん
月島が高いのではなく、赤坂や芝浦などが直近3年の価格上昇が伸び悩んでいたことでお買い得になっていたという見方もありますね。ただ、市場もそれに気づきはじめ、直近でそのあたりの中古の成約価格が急騰しはじめているので、近いうちに値上げに向かう可能性が高いです。そうなればここらのエリアも500を越えても不思議ではないですね。都心部や湾岸全体で価格上昇の流れがこのまま続くのが理想的なシナリオですね。

>>40819 評判気になるさん

月島CGPに住んでます。PTK契約してい引越しするものです。
月島が高くなってきている要因はいくつかあると思っていますが、行政が指定した再開発エリアのため、エリアの魅力が高まってきてているからだと思います。

１）佃リバーシティーが古くなってきているので、そこからの住換え
リバーシティーはバブル時代に作られた当時もっとも高いタワマンだったので、有名経営者含め、著名人多数住んでますが、皆さんお金に余裕あられる方ばかり

２）月島もんじゃストリートが再開発により魅力がたかまってきる。
月島１~３丁目は中央区の重点再開発計画エリアに指定されており、エリアの再開発に加えて、道路が新しく舗装されてきたり、住んでいるものとして、エリア再開発のために大きな資金投下されているのが住んでいてすごいわかります。

３）エリアの利便性は極めて高く、生活利便施設もすべて整っている。
現在住んでいて、何不自由ありません。子供の教育関連も、有名私立にだいたい通学できてしまいます。

ＣＧＰがこの先さらに上昇するかはわかりませんが、月島駅エリアの新築マンションは、今後更に上昇しても販売好調になるだろうな、と思っています。

>>40820 ご近所さん
よかったね

>>40812 マンション検討中さん

40770さん、ありがとうございます。
もし良かったらご意見聞かせていただきたいのですが、サウスの直接基礎制震構造についてどう思われますか？
構造の事がよくわかりません。

>>40822 通りがかりさん
ベタ基礎って何にも変えがたいメリットだよね。

勢い無くなってきましたね。

>>40824 マンション検討中さん

へー

>>40823 マンション検討中さん

コストカットってことはないのですかね。

>>40826 匿名さん
直基礎は地盤が固い土地じゃないと作れないのです。地震時の揺れも直基礎の方が小さいです。

>>40828 eマンションさん
昨今の情勢を把握されていないんですね。

>>40828 eマンションさん

ちょっと何を言っているか誰も理解できないと思いますよ。

ミッドは1期1次～3次で、あくまでも違う間取りで実質的に値上げと見られる価格設定がされました。2期は販売未済につき不明です。

サウスは1期1次～3次において、同じ間取りでも26階より25階のほうが800万(坪単価+34)の値上げがされています。

どちらかというと残りの戸数がミッドが70弱で、サウスがまだ500強あるのでサウスは更なる大幅値上げをする段階ではない、ということならわかります。

低層なのに高層と同じ坪単価で売ってくるイメージなんじゃないかな。
エグい値上げはしないと思うけど。

>>40822 通りがかりさん
40770さんではありませんが、高層建築物の基礎設計を専門にしている者です。

高層ビルやタワマンでは、地盤が弱かったり設計的に直接基礎にできない場合にやむを得ず杭基礎にするので、信頼性・確実性の面では、直接基礎が一番良いです。

都庁ビルも六本木ヒルズの森タワーも直接基礎です。西新宿にある超高層ビルはほぼ全て直接基礎だと思います。高層ビルやタワマンは建物の重さが非常に重いので、杭基礎では、かなり頑丈なものを造らないと、重さで杭が沈んでしまう恐れがあるのです。

直接基礎は非常に硬い地盤が出るまで、地盤を深さ10mから15mぐらい掘り下げて、そこに基礎を造って建物を載せます。中小規模のビルでは、杭の先端が到達しているような深さの硬い地盤です。つまり、杭を打つ代わりに、その範囲を全部掘ってしまって、建物の地下階を深く造って建物を埋め込んでしまうイメージです。

直接基礎の設計をする場合、安定計算というものを必ず行い、地震や風荷重などによる「転倒」「滑動」「地盤の支持力」のチェックを行います。直接基礎では、地上で見えている建物面積よりも地下階や基礎面積が広くなっているので、安定性も良くなります。

基礎を専門とする立場からすると、地震を心配するなら、迷わず直接基礎のタワマンにした方が良いというアドバイスをいつもしています。

>>40832 匿名さん

杭基礎だろうが直接基礎だろうが建築基準法を満たしているんだから安心。とはならないのでしょうか？

>>40832 匿名さん
本当に基礎の設計を専門にやられてますか？

直接基礎の設計をする場合、安定計算というものを必ず行い、地震や風荷重などによる「転倒」「滑動」「地盤の支持力」のチェックを行います。と書いてますが、当然杭基礎でもこれらのチェックは行います。
また、迷わず直接基礎のタワマンが良いと仰ってますが、杭基礎は直接基礎とは違い先端支持だけで無く、杭の周面摩擦も期待出来るので転倒、滑動に対してはむしろ直接基礎より有利です。
地盤の支持力は支持層まで杭が貫入してれば直接基礎と大差はありません。

よって直接基礎が迷わず良いというのは甚だ疑問です。

>>40832 匿名さん

まぁ杭基礎免震と直接基礎制震じゃ圧倒的に前者の方が安全ですけどね笑笑

>>40835 匿名さん

どなたかが直接基礎の方が揺れが少なくて安全と仰っていましたが、全くロジックが理解できません。
杭基礎免震の方が揺れも少ないし安全な気がしますが。。。

>>40832 匿名さん

本当に構造の事は、専門家の方じゃないと
わからないです。
細かく説明下さりありがとうございました。
安心しました。
ミッドも免震構造ですし、サウスも直接基礎制震構造ですし
どちらもしっかりした作りだと言う事ですね！

湾岸って地震でもあって橋が通行止めになったら脱出できないよね
救助のためのコストが無駄だなと思う
何人いるのだろうか
人が住んでも良いことにしたから仕方ないな

>>40838 匿名さん
地震で橋が通行止めになった事なんて今まで無いよ？

>>40838 匿名さん

それ以上の税収が見込めるんだよきっと。

心配してくれてありがとな。
でも勝どきエリアだけでもたくさんある橋が全部ダメになるような地震だったら、どこにいても同じとは思わないかい？

>>40840 通りがかりさん

いや、軟弱地盤&雨水汚水合流式&海抜1m&小島の勝どきって日本でもトップクラスで災害に弱いよ。

>>40830 マンション検討中さん
低層しかないのに更なる値上げなら、不動産売買をある程度
経験している人は撤退するでしょう。

しかし本来中古なら安くなる低層、見合い等の
悪条件でも
新築にごだわる若夫婦実需組は、売却の事まで
考えず
参加してくるで、三井も値上げしてくるのでは。

>>40841 匿名さん

地震の話では？汗

そうかそうか。トップクラスに災害に弱い場所に選手村作るのは国が無能なんですかね？仮にもオリンピックの代表選手を預かる場所がそんなことありますかね？？

私は湾岸エリアは下手な都心より液状化を除いた災害に強いと聞いているのでソースをいただけるとありがたいです。

抽選後は抽選外れてしまった方々が怨霊となってネガを描き始めるんですかね。

>>40843 通りがかりさん

トップクラスに災害に弱いからあんな広大な敷地が余ってたんですよ笑 災害に強い湾岸エリアは下水分流式かつ海抜の高いの豊洲有明の事です。浅い知識でイキり倒すなよ情弱。

>>40845 匿名さん

豊洲には巨大データセンター、有明には国の防災拠点があるからな。一方災害に弱い勝どきはタワマンしかない。

まぁ直接基礎の低層免震が最強なのは金融機関のデータセンター要件からも自明ではありますね。

サウスのベタ基礎も25mも掘って地下ピット設けているのでなかなかのコストがかかってそうですね。

>>40845 匿名さん

乱暴な人ですね。
普通に返信したつもりがイキりに聞こえてしまったんですね。悪いことをしました。さっきの返信ぐらいでこんなにムキになられるとは思わず、もう少し丁寧に返せばよかったですね。

住んでいるわけじゃないので、勝どきが湾岸最弱でもいいんですが、ソースを教えてもらえると有意義な情報として助かるのですがありますか……？

>>40842
私含めですが、周辺の物件に住んでて、含み益がある人はまだまだ行ける気がします。