パークタワー勝どきミッド/サウス

>>39900 マンション検討中さん
プロも見てるし書き込んでますよ

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>>39896 匿名さん

同じ理由で無理ネガじゃんなに言ってるの(笑)

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>>39865 検討者さん
確定申告の年が判断基準ではないかなと思います。こちらのサイトもよければご参考ください。https://grow-profit.net/30million-special-deduction/

同じことを考えていたものですから、家を売却した際、税理士に確認しました。PTK引き渡し時、3000万控除と住宅ローン控除を両立するには、2021年12月までに前の家を売れなければなりません。気を悪くしたら申し訳ございません。

ただし、売却益がすごい金額ならすごいお得かもしれませんが、うちは売却益数百万程度しかなく、結局2年分の賃料、3年分の前の家の住宅ローン控除を差し引くと、すごい損した気がします。さらに、2024年以降の住宅ローン控除が改悪されていますし。。。

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>>39900 マンション検討中さん
利回り1％上昇すれば３０％くらい簡単に下がりますよ。金利上昇とインフレ気味で経済冷え込めばアベノミクス前の建設費水準に戻って３０％くらい簡単に下がりますよ。長期国債の金利上昇で大企業の起債延期が増えてますよ。これデベの在庫コストも上昇しますよ。売れなくても長期戦なんてしてたらコスト垂れ流しになりますよ。

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大江戸線開通と同時に下がりだし、この間に中央区の人口は2倍になっています。よって、人が増えて開発するほど、周辺と価値を二分して暴落しています。

当時、世界トップの産業が山ほどあり、世界一の頭脳と給料の日本国の不動産が半額になるなど、誰も想像できなかったはずです。

今回はどうでしょう。金融引締めで教科書に沿った下がり方になるでしょうか？　経済状況的にも、個人と企業が持つ投資マンションの量も膨大で、危険に写りますが、、ひょっとすると？

1994年［平成6年］ 1190万0826円/坪
1995年［平成7年］ 793万3884円/坪 -33.33％ 下落
1996年［平成8年］ 588万4297円/坪 -25.83％ 下落
1997年［平成9年］ 353万7190円/坪 -19.10％ 下落
1998年［平成10年］ 348万7603円/坪 -0.68％ 下落
1999年［平成11年］ 332万2314円/坪 -3.57％ 下落
2000年［平成12年］ 320万6611円/坪 -3.02％ 下落
2001年［平成13年］ 316万5289円/坪 -1.16％ 下落
2002年［平成14年］ 302万4793円/坪 -3.95％ 下落
2003年［平成15年］ 297万5206円/坪 -1.31％ 下落
2004年［平成16年］ 295万8677円/坪 -0.45％ 下落

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販売開始となると毎度のごとく突然ロジカルぶるネガが湧くのは恒例行事ですね。同じ文章コピペの方もいらっしゃいますし、お疲れ様です。

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>>39903 口コミ知りたいさん
いえいえ。情報ありがとうございます。ルールはルールなので仕方ないですね。うちはコロナ禍の不動産高騰に乗って、幸い結構利益が出て、3000万控除の方が得しそうだったので、何とか住宅ローン控除も併用できないか色々調べてました。まあ、おまけみたいなもんだったので、最初からなかったものと考えるようにします。

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>>39896 匿名さん
大量供給があって勝どきだけ暴落することはない。何故なら今勝どきが坪300になったら、周りから買いが殺到して結局もとに戻る。日本全体の不動産が金利上昇によって下がるなら、ここも下がる可能性はある。
ただ、物価が上がってるだけで、好景気になっているわけでもないし、政府は1000兆以上の借金をしてるから、普通は金利あげないと考えられる。
今の70平米9000万の金額についてだが、日本で資産5000万以上持っている層は増え続けております、実は買える層が結構いて、苦しいローン計画じゃない人も結構いる。
いかがでしょうか？

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>>39905 匿名さん
1990年代と今の大きな違いを見逃してますよ。
この時は日本の金融機関が経営危機を迎える等（実際三洋、山一、日債銀、長銀そして興銀ですら銀行再編の波にのまれた）、金融が壊滅状態だったため不動産の投げ売りが継続したんです。不動産業への貸出総量規制がきっかけだったのは周知のこと。実質的には日本の経済危機はリーマンショック時ではなくまさにこの時。そこと今を比較しても意味がないです。株のPERもバブル期には一時60倍と今では考えられない水準で、その調整が続いたのがこの1990年代半ばから後半の時期。あの時はホントに世の中がどうなっていくのか・・・でした。

人が増えて開発したから暴落したなんて言ってるとちょっと恥ずかしいですよ。

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とにかく今回の販売は入隅住戸買えれば勝ちでOK？

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>>39910 通りがかりさん

別に入隅じゃなくても買えれば勝ちでOKかと。
値上げしてる部屋も、所詮広域で見たり周辺中古と比べたらまだメリットあるし。

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>>39908 マンション検討中さん
言ってること納得です。ただターゲットの20?30代前半の家庭で5000万の資産持っている方は流石に少ないと思います。
割とカツカツのローンだったり親の援助とかでなんとかって方が大半じゃないでしょうかね
パニックバイじゃないですけど今高級タワマン買わないとって焦ってる人は多いと感じます

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＞39909
じゃあ、なんで人が増えて開発したのに、2014年までマンションは下がり続けたんですか？　アベノミクスやらなかったら、今もまだ下がり続けてますよ。

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>>39910 通りがかりさん
坪単価計算、投資目的なら入隅が圧倒的に穴場。

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>>39913 匿名さん
バブルの頃とマンションの供給量が今とは全く違いますよー、中古は変わっていませんが、新築は1/3の供給です。そもそも開発する場所がない、それから今とは金利がまったく違います。よーく理解しましょうね

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>>39912 検討板ユーザーさん
20、30代で5000万以上持ってる人は少ないでしょうね。ただ、記載されている通り、5000万以上持っている割合が高い親から借りられるので、結局苦しいローンでない気がしました。
ちなみに私はこの物件については、ちゃんと条件良い部屋選ばないとリセール期待できるかは謎だと思ってる立場です。

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スカデッキでパーティーする予定の方は、今日の話の内容にあたま、てん、てん、てん、ですねｗ　何にも分からなかったのでは？ｗ

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若葉さん、今日も暇なのですね。

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横浜の株のイベントで堀古英司さんが、日本の変動金利は絶対に下がらない、と言ってたけどナァ
理由もいろいろ言ってた
来年で黒田さんの任期が切れるが、不動産価格は下がらない、と一応考えておくか

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賃貸に出したときに強い弱いはあるかもですけど、賃貸にたくさん出そうな事業協力者住戸だけで1000以上ありとにかく数が多すぎるので、借り手がつかないなど結構たいへんなのではーと思います。

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>>39908 マンション検討中さん
結局需給バランスで決まるから供給多くなれば需要が増えない限り元には戻らないでしょ。PTKはまだしも他のタワマンでは300でも殺到するか微妙だけどね。
今後の供給量考えるとリセールはライバル多数で値段上げし辛そうだしね。
そうこうしてる間に南海トラフやら首都直下食らって臨海地下鉄にかけれる金も無くなり湾岸人気も無くなり爆下げってなりそうだね。

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地権者住戸多数なので、コンパクトな部屋は投資にはあまり向かないでしょうね。

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投資用ですが、同じ勝どきエリアに所有してる他の物件が値上がりしてるので、そっちを売ってサウスの1LDKに置き換えることもちらっと考えましたが、皆さんの意見を聞いて、地権者の小さい部屋（1K？）が多く賃貸で出回ると確かに競合多そうだから、今回は見送ります。十条か豊海が控えめで出てきたら検討しようと思います。

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ミッドの模型見ると分かりますが、北西側は中層階までびっしりコンパクト住戸ですからね…。

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あのコンパクト住戸のびっしり感は分譲マンションでは見たことないくらいの壮大さ

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>>39917 マンション検討中さん
私もPTKを自力で買う層は5,000万くらい持ってるでしょって思いますね。年齢で言えば、20代は少なくて、30代～40代が多いでしょう。時々、無茶なローンが話題になる（批判される）ってことは、裏を返せば、大半の人々は余裕を持ったローンを組んでるということかと。

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>>39925 マンション検討中さん
ミッドは地権者住戸の割合が５０％なので、どうしても小さい部屋の割合が多くなってしまいますね。眺望が抜ける数少ない北西部屋の多くが賃貸に出されるというのも勿体ない。

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来月も固定金利かなり上がりそう

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>>39928 マンション検討中さん
北西の上層階は確か地権者少なかった記憶。
なので、北西高層は価値があると思ってました。

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>>39922 検討板ユーザーさん
地震については、いつ起こるか誰にもわからないし、起こったところで湾岸だけが爆下げにはならないのでは？
あと勝どきのタワマンだけが坪300だったら、他の地域と比べて安すぎるので買いが殺到すると思いますが、どうでしょう？
勝どきが他の地域よりも魅力がなく、最下位評価の立地であるならば、供給過多で勝どきだけ暴落はありえますが、そんなところに大手デベロッパーがマンション建てますかね？

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>>39921 マンション検討中さん
事業協力者の1Kですが、主に9階から21階で数えてみたら100戸くらいだったので、1000以上はさすがに盛りすぎですよね。でも、賃貸に多く出そうなのは確かなので、投資用としてはリスクはありそう。

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>>39916 マンション検討中さん

ダメダメの日本企業の社員が言っても説得力が全くないです。

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>>39932 検討者さん
100だとしてもなかなかの数ですね…。そんなに地権者いる土地だったのですね

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最後の来場予約だぞー

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>>39934 eマンションさん

黎明スカイレジテルの住人の方も何割か入居されるので、全てが賃貸にまわるわけではないと思いすけどね

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>>39932 検討者さん
ミッド：1100戸のうち500戸が事業協力者住戸
サウス：1600戸のうち500戸が事業協力者住戸

ミッドの500のうち、1Kが100戸しかないということは、残り400戸に3LDK、2LDK、1LDKが入っているのですね。3LDKや2LDKを購入するなら、賃貸需要も重ならず、投資に向いているかな？と思っていたのですが、もし1K以外で400戸もあるなら、ちょっと考えないといけないかもしれませんね。

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>>39937 マンション検討中さん
そこまで地権者住戸多いなら、投資にはかなりキツそうですね…。実需と割り切るのが前提じゃないと。

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三井不動産リアルのオンラインセミナーで賃貸マーケットについて解説するところがあって、都心マーケットの中でも、独自の賃貸マーケット市場遠形成する湾岸エリアについても説明している。

湾岸エリアは、大規模タワマンが安定的に供給されているエリアで、大規模タワマンの供給があると、投資目的で買った部屋が一気に賃貸に出るので、一気に空室率が高まって、募集賃料も下がるそうだ。
ただし、今までは供給に対して需要が吸収してきているので、時間経過とともに、空室部屋はなくなり、募集賃料も一時的な下げ単価ではなく、相場賃料単価に収束するらしい。

PTKは明らかに、引き渡し時に大量飲んでる部屋が募集に出るので、希少性の高い部屋でない限り、賃料を下げないと埋まらないでしょうね。

希少性とは、駐車場付き飲んでる部屋や、眺望の良い部屋、飲んでるどちらかでしょうね。賃貸募集に関しては。

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>>39933 匿名さん

意味分からん
誰が言っても事実は変わらない

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>>39930 マンション検討中さん
ミッド高層北西向きの契約者ですが、当初は南向きの方が人気でうちも無抽選で買えたので、囲まれてるPTKの中で希少な眺望開てる向きを選んだ自分の感覚はどうなのかなと思ってましたが、ようやく評価されてきてよかったです。

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>>39942 検討者さん

北西羨ましいです！スケジュール的にもメニュープランも選べないし、眺望重視で北西、内装は新築フルリノベを検討中です。

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>>39939 マンコミュファンさん
飲んでる部屋って何ですか？

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利上げnewsばかりで恐怖でしかないんだが。
ここ引き渡し時は3%くらいいってるんじゃないの。
PTKで破産するわどうしてくれんねん。

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利上げの経験ある人は1人もいないです？　

実際どうなるんですか？

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>>39945 匿名さん
上がってるの期間固定だけじゃん。固定と変動では金利の決め方が違いますからね。変動選択したらいいんじゃないでしょうか。

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>>39946 匿名さん
どのタイミングの話をしていますか？

ローン開始前の金利上昇
→借入可能金額が減る。自己資金を増やす必要あり。
ローン開始後の金利上昇
変動→(金融機関にもよるが)5年は支払額かわらないが返済額のうち利金の割合が増えても元金が減らないので借金の減るスピードが下がる。なお、5年後も増えても月の返済額は1.25倍までしか増えない。

固定
→固定期間は変わらず。固定期間が終わるとまた変動か固定か選ぶわけだが、今見てもわかる通り同じ期間の固定にしようとすると金利があがっちゃってるよ、という状態になる。

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>>39947 マンション検討中さん
固定上がった後に変動も上がるんだが…。
これだから低金利キッズは…。

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>>39946 匿名さん
継続して長期国債金利が上がったのは２０年、３０年前ですから経験しているのはジジイ世代だけですね。利下げでマンションがずっと上がり続けて来た逆と考えると分かりやすいのかな。

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