パークタワー勝どきミッド/サウス

すごく必死な人が居て逆に不安になります。。

やはり皆さん先行きの供給数への多さに対する不安が高まってる感じでしょうか？

中古物件のダブつきも見え始めて来てますし、市況も不安定で先行きの金利上昇の懸念もあるし。

>>38851 匿名さん
サウス買っちゃった人はミッドより条件劣るのに明らかに高く買っちゃってるから仕方ないのよ。

なぜデベロッパーって明らかに安い価格で分譲するのかな？なぜ利益度外視の値付けにするのか本当に疑問。

>>38837 サウス契約者さん
価格と駅距離まで絞ってるし、条件の良いとかいう曖昧な単語使ってるから質問が悪いんじゃない？

>>38845 サウス契約者さん
田舎者丸出しのセンスないチョイスなのでネタになりませんね笑

怖い怖い怖い怖くて動けない。
ネガティブ思考に囚われ続けて、やがて文句ばかりの否定批判が趣味でワイドショー大好き人間になる。

>>38851 匿名さん
不安じゃなかったらわざわざこんな掲示板来ないですしね。ここの書き込み数の多さは、おっしゃる通り不安の現れかと。ここが前後10年単位で最高値掴みなのは基本シナリオでしょう。ここを気に入っていて実需なのであれば高値だろうと関係ないでしょうから、実需で買う予定の方はこんなとこに書き込みせず、さっさと買ってください。実需ですでに買われた方はお引き取りください。転売目的、リセールありきでの購入検討者は、今回は見送るのが得策かと。どう考えてもハイリスクローリターンでしょう。

>>38854 マンション検討中さん
大規模は安くして知名度上げてお祭りにして爆発的に売らないと客が集まらないから。竣工在庫を残すと販売維持費がかかるためそれを避けたいのか普通のデベロッパー。それをしていないのが住友。

>>38850 サウス契約者さん
サウスの方が良い点も多々あるので、卑下しなくて大丈夫ですよ。

>>38862 検討板ユーザーさん

リセール考慮せず実需で気に入ったなら買えばいいよ。それ以外なら今回は様子見が妥当。

>>38866 匿名さん
ありがとうございます！
妥当な理由はなんでですか？様子見てたらどこも買えなくなりそうですが！

>>38867 評判気になるさん
一本調子で上がり続けた湾岸の不動産価格、2024年湾岸マンション供給過多、加えて金利上昇の可能性。ここで転売やリセール込みで購入する人はギャンブルやってるのと一緒。ま、そのスリルを味わいとか、まだまだこれから上がると思うならお好きにどうぞ。

ごちゃごちゃ言ってないで、買いたいなら買えよ。
ネガキャンだのなんだの言ってるやつの目的はなんなんだ。不安なら見送ればいいだろ。ポジティブな面しか見たくないなら良いことしか言わない不動産営業と喋ってろよ。ここにわざわざ来るな。

不動産屋なんていいことしか言わないんだから、本来こういった場でこそむしろマイナス面についての議論が必要だろう。

>>38872 通りがかりさん
そうですね、長文書いてる君は誰？

>>38872 通りがかりさん
別にマイナス面の議論だけする場じゃないだろ。
色んな人が好き勝手いうのが掲示板なんだから。
あんたにここに来るななんていう権利なくない？ここの主なの？

>>38866 匿名さん
そういって10年くらい見送りし、ついにはどこも買えない市況になって日々暴落を夢見てる人を多く見てきました。

>>38875 マンション検討中さん

10年前とは状況が明らかに違う。10年前は10年前、今は今。そこに尽きる。君は多分不動産屋だろうけど、そのセールストークに騙されるのは、君よりばかな人(そんなばかはそうそういないと思うけど)だけだと思うよ。いつまでも上がり続ける相場はない。今年なのかはわからないが、数年以内に調整局面が来るというのがメインシナリオ。不動産屋って勉強もろくにしてこなかった脳筋の単調な思考回路の人多いから、「この10年いつか暴落すると言って買ってこなかった人がみなさんあの時買っておけばよかったと後悔してます」と口を揃えて言うが、この上がりきった今でもそれをドヤ顔で言ってるの恥ずかしくないのかな。ナンセンスすぎる。
せめてもうちょいましな反論した方がいいよ。

>>38876 匿名さん

これまでも散々暴落説を言ってた人はある種、オオカミ少年みたいなものだと思うんですよね。
10年前と今で、確実に今回がアウトになるのは何故なんでしょうか？上がり切ることはないのは同意ですけど。
初心者なので教えてもらえると助かります。


まぁ、ここの掲示板見て購入する、しないを決める人はいないと思いますが。笑

>>38876 匿名さん
君も調整局面がいつなぜ来るのか説明できてないから、君のいうところの脳筋と同じじゃない？
数年内って書いてるだろ、とか、それくらい自分で調べろ/分かるだろ、とかの回答が想定されるけど、それをやったら君のいうところのナンセンスだね。

>>38872 通りがかりさん

ここで言われてるマイナス面なんて不動産屋から得られる情報と大して変わらないのに笑わせないでくれよ。

この板にすんでる人たちの考えは概ね理解したわ。
不動産のマクロ環境は良くないけれど、その環境下で選ぶならPTKは良い選択肢ってことですね。言い争いしてるようにも見えるけど、実は意見一致してますよね。

CTTBもウエストとセントラルでリセール議論されてたけど、結局差はない
商業直結&駅に近いウエストよりも大規模&眺望良&共用施設有のセントラルの方が人気
スカベイも大規模スカイズの方がリセールは良い
(駅距離、間取りはベイズの方が近いが、スカイズの方が大規模&内廊下&共用施設が充実)
だからここもミッドとサウスで大きな差はつかない気がする
ただ、PCTはB棟とA棟だと駅近、眺望良、ららぽ直結、内廊下でB棟が圧勝してるから、多少差がつくこともあるのか

>>38882 匿名さん
概ね同意。同じ階で比べたら5%くらいの差でしょうね。

>>38883 マンション検討中さん
そうですね。この感覚がしっくりきますね。
9000万と9500万ならミッド選ぶけど、9000万と1億ならさすがにサウス選ぶ。みたいな感じ

金利上がったら湾岸の新築、築浅はこわい

1LDKの倍率教えて下さい

>>38883 マンション検討中さん
どうでしょうね。確かに、4丁目の再開発後でもPTKで唯一囲まれないサウス北西は5%くらい高くなるような気もしますが、それ以外は5%も変わらないんじゃないですかね。駅直結を好む層もそれなりにいると思いますよ。

>>38887 匿名さん
最初意味が良く分からなかったけど、サウスの方が5%高くなるって読んだんですね。逆ですw

>>38887 匿名さん
ミッドがサウスよりも5%高いという意味じゃないですかね。ちなみに、ミッド北西も眺望は開けてます。4丁目再開発の影響も受けないし、TTTからも離れてて、東京タワーもちょっと見えます。

ポジティブ要素
駅近、大規模、中央区、勝どき地域No. 1、運河ビュー、都心アクセス悪くない、共用施設の充実、スーパー使いやすい、築地再開発、臨海地下鉄の可能性、知名度高い、仕様も基本高い(玄関カメラなどオプションだったりするが)

ネガティブ要素
今後の供給(28年までで12000戸)、保育園不足(新参者が入るのは相当厳しい)、クリニック不足、塾などの習い事不足、小学校遠いしパンパン(新校建築中ではある)、現状大江戸線単線で広域アクセスはイマイチ、ゴミ焼却場至近、ハザードリスク、勝どき駅自体都心3区内での人気は低く周辺は新築からの売れ残りがちらほら、現状需要を支えるのは周辺からの住み替えや投資で人口過多になると子育て世帯の検討が難しく将来的に今ほどの需要が見込めない、無理なローン組んでる層が割と多く将来的に安値売りせざるを得ない世帯が出て価格下落につながる懸念

こんなところでしょうか。

ポジティブ要素は多いし営業としては売りやすいだろうけど、見えづらいネガティブ要素がまぁまぁあるのと、時が経つにつれ顕在化してきそうなのをどう考えるかだね。

>>38889 検討者さん
そういう意味だったんですね。逆だと思いました。GoogleMapで北西向きを確認すると、角部屋は眺望の半分以上が塞がれますが、確かに中部屋2列は抜けそうですね。東京タワーがちょっと見えるのも良いと思います！

>>38886 匿名さん
5-10倍みたいです。

>>38887 匿名さん
笑ったw

>>38892 通りがかりさん
すごい倍率ですね、、、

>>38890 通りがかりさん
ウソばっかりですね。勝どき住んでないでしょ

今後の供給(28年までで12000戸)○
保育園不足(新参者が入るのは相当厳しい)×
クリニック不足×
塾などの習い事不足×
小学校遠いしパンパン(新校建築中ではある)×
現状大江戸線単線で広域アクセスはイマイチ×
ゴミ焼却場至近×
ハザードリスク×
勝どき駅自体都心3区内での人気は低く周辺は新築からの売れ残りがちらほら×
現状需要を支えるのは周辺からの住み替えや投資で人口過多になると子育て世帯の検討が難しく将来的に今ほどの需要が見込めない×
無理なローン組んでる層が割と多く将来的に安値売りせざるを得ない世帯が出て価格下落につながる懸念 ×

事実に基づかない勝手な思い込みですね

>>38894 マンション掲示板さん
BTT見てると、ここの1LDK買えたら完成したら普通に1000万円利益出せそう。お金があったら買いたい。

坪単価での割安感あるのは2LDKですね

>>38896 検討者さん
それはないかと…

>>38892 通りがかりさん
そこまで倍率ついていなかったような…

>>38897 通りがかりさん
たしかにそうですね。1番バランスが良い気がします。

TMは、湾岸のはことをわかったかのような書き込みをするが、湾岸エリアの特徴について良く理解していない（雑多な木密、雑居ビルエリアもらった湾岸エリアには結構ある。そこが今再開発され、街並みが変わり、エリアのマンション価格が爆上がり中である)。

>>38895 マンション掲示板さん
いや、逆に勝どき住んでてこの評価は世間知らずすぎでしょ。笑
例えば保育園に関しては下記のような記事でてますよ。湾岸でハザードリスクないとこなんて無いし。
https://toyokeizai.net/articles/amp/387674

>>38902 マンション掲示板さん

TTT賃貸→月島賃貸→PTK契約のはものです。
子供も保育園児がいます。勝どきはじめ、中央区は保育園入るの簡単ではないのは確か。ただ、保活ちゃんとやってれば、ずっと待機児童なることはない。実際に周囲で待機児童は一人も聞いたほとがない。
ハザードはかかってない。MRでも聞いたが、埋立地のはなかでは地盤がしっかりしているエリア。

ずっと売れ残っているマンションはビュータワー以外に聞いたことがない。というか、ドゥトールやビュータワーの売主は、そーいう売り方のデベロッパーである。

習い事は、まだそこまで詳しくないが、大江戸線沿線上の駅に有名な習い事スクールは多い。学習塾系なら豊洲も多い。

PTKで車確保確定だし、子供の学校も私立小学校入学確定してるから、皆さん騒いでいるような心配は一切なし。

心配なのは、住民が多いのでも一部住民の民度の問題。

>>38899 マンション検討中さん
逆にもう少し、倍率高い気がします

キャピタルゲイン期待してるけど金利上がるからなー。
引き渡し時のローン金利も気になる。
呑気に楽観している場合ではないような。

>>38902 マンション掲示板さん
新豊洲と有明はハザードマップ真っ白ですよ

>>38904 匿名さん
そうなんですか、、すごいですね

>>38903 購入者さん
ハザードは高潮でかかってるよ。https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/yakuwari/DepthB_34.pdf

流石にハザードまで隠蔽しようと必死な無理ポジは悪意を感じる。かえって逆効果だし、その必死具合が余計に不安を煽ると思うよ。

>>38890 通りがかりさん
大江戸線の駅に近いって、あまり意味ない。大江戸線自体が乗りたくない線だから。バスや、BRTのが実際に目的地に着くの早い

>>38910 マンコミュファンさん
うちは六本木で会社経営しててプライベート（食事、映画、買い物とか）は銀座が多いからptkいいなと思ったんですが、大江戸線に魅力を感じない人でここ検討してるのはなんでですか。路線から選ぶ人多いと思ってたので驚きました。

>>38910 マンコミュファンさん

もう少し多くの方に納得感あるコメントされた方が良いですよ。皆さんが新橋を目的地にしてるわけではないですし、（もちろん目的地にも寄りますが、多くのケースでは）バスやBRTの方が早く着くというのは間違いだと思います。地下鉄で色々な場所に移動できるのは誰もが認める分かり易いメリットだと思いますよ。

利便性や乗りたいかどうかは個人差あるので、決めつけた言い方は良くないです。

貴方にとっては駅に近いことが意味ないのかもしれませんが、大多数の方にはとても意味あることです。

駅に近いことが意味ない方であれば、わざわざパークタワー勝どきにしなくても、晴海フラッグでも我慢できるのではないでしょうか。

>>38910 マンコミュファンさん
うちは汐留に勤務してるので、大江戸線が便利です。目的地に早く着ければ、どの線に乗りたい、乗りたくないと特にありません。あと、勝どきは地下鉄だけでなく、バスやBRTが使えるのも便利。あと、銀座までの物理的な距離が近いので、銀座からタクシーで帰っても安く済むのもいい。なので、総合的にアクセスは便利な街だと思いますが、あなたがそう思わないなら、他を検討された方がいいと思います。抽選物件なので、皆んな喜びます。

>>38912 匿名さん

私は築地市場駅を利用してますので、大江戸線よく利用してます。
ただ、晴れてる日には徒歩で移動することになると思うので、その場合駅近であることのメリットを享受してませんが、（私の家族や）多くの方々には駅近は大きなメリットだと思います。

家族全員それぞれが色々な場所にも行くし、いつか売却しなければならない場合にも備え、万人受けするパークタワー勝どきのようなとっても分かりやすい人気要素満載タワマンにしたいと思ってます。

パークタワー勝どきって、人気になる要素が誰にも分かりやすく盛り沢山ですが、三井不動産さんも少し下品に狙い過ぎというか力を入れ過ぎじゃない？とは思います。そりゃあ、いくらコロナ禍とはいえ、この価格じゃね、と。

令和元年国民生活基礎調査によると、pkt含むミドルアッパーレンジ新築マンションのコアターゲットである世帯年収1,500-2,000万円は109万世帯で増加基調。大半が東京23区の30-40代共働きサラリーマン世帯（いわゆるパワカ）であり、新築で資産性の高い物件を選好する傾向が強く、現在の不動産市況を支えている。
この層の3割が10年に1回の頻度で新築マンション購入を希望すれば3万世帯/年の需要となるが、彼らの嗜好に合う物件は年間供給3万戸のうち5,000戸くらいしかなく、需給が逼迫しているといえる（昨今の人気物件は部屋によるが2-10倍の抽選となることが多いため肌感覚とも一致）。
もちろん金利や株価動向の影響は小さくないものの、上記のような構造的な需給ギャップありそれが拡大基調にあるため、局所的に底堅い相場を形成する蓋然性は相当高いと考えています。

すいません、タワマン初心者です。大規模だと、ポストまで歩くとか、駐輪場が一階になくて、自転車出すのも面倒とか、マンション内での移動が面倒とかないですか？PTKは、その辺りの、動線は、優れているのでしょうか。

>>38916 マンコミュファンさん

何と比較するかによって単純には優越判断しづらいとは思いますが、他板マンと比べても、エレベーターホール近くに設置されているポストへの動線や駐輪場までの距離などはそれほど大差ないと思いますよ。むしろ、タワマンならではの内廊下や大規模が故の共用施設の充実度、立地などなど、メリットも相応にあるように思います。

いずれにせよ、何を良しとするかは個人差あると思いますので、一度ランドプランやフロアプランを精査して自分なりの生活ルートを想像されると良いと思います。

双方住んだ経験からすると、個人的には建物外での横移動より建物内の縦移動の方が便利だと感じてます。（特に駐輪場や駐車場が外にあると雨に降られたり大変だったりしますよね。）ご参考になれば。

山の手線の内側買えば良いのに
タワマン縛りで湾岸買うから
買えるとこあるぞ

>>38918 匿名さん
山手線内側のお勧めマンション教えてください。タワマンじゃなくてもいいです。

>>38919 匿名さん
三井縛りで新築で買えるとこだとパーコー北参道とか、中央区ならパークホームズ日本橋、千代田一番町とか。これから売り出しで出てくるとこなら港区三田一など。

三井で縛らなければ、まだまだあるぞ。

こんな供給過剰なエリアで埋立ハザードエリアのなんちゃって中央区買うより、よっぽど資産性あるよ。

ptkに魅力を感じる人には響かない（比較にもならない）だろうけど、北側エリア（鶯谷周辺や駒込とか）、新興デベの小規模埋没系なら無くはないかって感じかな。当然、全部は見れてないけど、南側エリア、メジャー7、スーゼネなどが1つでも入ると限りなくゼロだと思う。ほんとになるなら真剣に検討するので教えてほしい。

>>38920 匿名さん
価格帯が違いすぎて話にならないでしょ。クラウンとか買ってる人にリセールいいからゲレンデ買いなよと言ってるレベル。

>>38920 匿名さん
買える予算有ったら買ってるわ。

買えないから選んでるって察してくれ。

>>38920 匿名さん
我々の様な庶民ではそういう物件は買えないでしょ。

もっと現実的で同価格帯（400万前後）の物件で比較しなきゃ。

>>38920 匿名さん

やっぱり、パークタワー勝どきの比較対象となると、以下の物件ですよね。私も悩んでます。いずれも良し悪し色々ですね。予算が1.5億円くらいなもので、以下の住戸比較になってます。

67.60㎡　低層階　パークコート神宮北参道 ザ タワー
70.64㎡　低層階　パークコート千代田一番町
106.15㎡　中層階　パークタワー勝どき

やはり横に並べて比較してしまうと、圧倒的にパークタワー勝どきに分があるように感じてしまうのは私だけ？

>>38928 匿名さん
もっと予算上げなよ。

それか広い家欲しいなら豊洲にしたら？それか千葉とか。

だから言ってるじゃない。ここは元々流れ者や荒くれ者が居を構えていたスラム街。

時代が変わろうと昔も今も寄ってくる属性や選ばれる理由は同じ。

>>38930 匿名さん
豊洲はもう新築ないよ

>>38930 匿名さん

予算は上げません。

豊洲もエリアとしてはそんなに悪くないと思いましたが、あいにく駅近に良い物件がなく。PTKの上物をそのまま豊洲駅徒歩2分の立地に建ててくれるなら検討してあげても良いけど。（郊外に少し離れる分、価格ももう少し安くしてくれないとダメですが）

千葉・・・
東京都心以外のエリアは考えてもみませんでした。今後廃れていく一方の田舎は嫌なもので。せっかくのご提案なのに、すいません。

首都圏近郊の郊外エリアってひと昔前の親世代には流行ったらしいけど、さすがに今の世代には響かないでしょ。不動産バブルで東京に住めなかった時代の苦心策というイメージ。

>>38928 匿名さん
家族が暮らす大切な家をたった３件から選択するって、冷静になって考えてみるとおかしいかも。

>>38919 匿名さん

山手線で城北エリアが価格上昇率が高いらしいぞ

>>38935 匿名さん

わざわざ書くのは面倒だから省いたけど、この3物件に絞る前に色々な条件でフィルター掛けた結果が、この3物件でした。
例えば、大規模・駅近・高級感・共用施設・街の発展期待など。私の場合は広さは他条件に比べると多少劣後します。

>>38931 マンション検討中さん

スラム街の掲示板に張り付く貴方の属性がどんなものか気になりますね。

契約したもんですが、今期の売り行きはどうですか。

>>38937 匿名さん
その前提で私ならパコ一番町もアドレスがら捨てがたいですがパコ北参道ですかね。唯一無二感あるデザインと深緑の立地に惹かれます。
ptkはコスパがチャームポイントのため、グロスのこなれた2Lやボリュームゾーンのパワカでも買いやすい1億円内外の70m2ちょいの3Lが合理的な選択の物件と思ってますので。
他方、うちの予算は1.5億円ないため世界観が違う、イメージできていないだけ、という可能性も高く、あくまでも庶民の一意見として捉えていただければ幸いです。
可能性も高いですし、

要望ベースですが、今期も人気間取りは4-10倍ついてますね。挑戦するか、確率高い部屋にするか迷います。余談ですがなんだかんだ1Lも結構要望入ってました。

>>38941 匿名さん
10倍などの人気の部屋、フロアはどのあたりなのでしょうか？

>>38922 マンション検討中さん

そこそこ安くてそこそこの立地で考えたらここが1番よかっただけ。金あったら住まんわ。

>>38929 匿名さん
3億くらいまでの部屋ならキャッシュで買えるので、書かれてるような内陸マンションを買うことはできる。昔はおねえちゃん達に見栄張りたかったから、3Aに長年住んでたけど、もうそういうの要らないから、勝どきのここにしたというのがおれの感覚。

70平米9000万台3LDKでここよりお薦め新築マンションお願いします！

>>38940 マンション検討中さん

そうですよね、北参道、既にかなり出来てきたから分かるけど、見た目は良いですよね。ただ、価格帯これだけ違いあるのに、パークタワー勝どきはかなり頑張っていると改めて実感してる。

誰かも指摘してるけど、そもそもこれだけ価格帯に違いある物件を比較すること自体に本来無理があるんだけど、でもこのパークタワー勝どきはそれを可能にしてしまうくらいコスパが高いということなんだと感じてます。

それに、この駅近にも関わらず朝潮運河沿いという立地も捨てがたいんですよね。だからどうしてもこのスレを覗いてしまう。みなさんもそうだと思うけど、気になってしようがない。

>>38944 匿名さん
ここはフラッグが令和の見栄張り団地と世間ではもっぱらの評判ですよ。

スラム街でも、倉庫街でも、海抜1mの低地エリアでもいい。

とにかく中央区で品川ナンバーに一番安く住みたいの。

予算も与信もない私は。

世帯所得11倍でも銀行が貸してくれて買える物件がこの辺ってだけ。

予算に際限がなきゃそもそもここは買わんし、もっといい所買うわ。そんなの当たり前だろ。