パークタワー勝どきミッド/サウス

池袋のサンシャイン６０ができた頃より都心は安いわけです。つまり、40年開発しても不動産価格に影響は与えませんでした。　すべてが景気なんですよ。

少し前の記事だけど、これだけの再開発がありながら、勝どきはランク外。月島はあり。

参宮橋、原宿、代々木、北参道あたりの評価が高い。

https://www.moneypost.jp/812256?utm_source=news.yahoo.co.jp&utm_medium...

>>36949 匿名さん
近いのに遠いので、東京駅の話題はNGです。

超巨大再開発の完成後の価値が今折り込めるはずもない。築地が完成し虎ノ門新橋をつないで豊洲有明まで到達する勝どきエリアの資産価値の水準が訂正される頃には坪単価700万円どころの話ではなくなっているかもしれない。

築地市場跡地再開発で建設されるオフィスビルに入居する企業群の社員のニーズが出てきそう。

>>36949 匿名さん
ここの住民に電車なんか乗る層はいませんよ。

バスか自転車に決まってるじゃないですか。

なんか皆さん再開発期待というか、それで価格が上がると思い込もうと必死ですね。
白金ザスカイも再開発を全面に出して必死でしたが、ブランド力は白金が圧勝。
需給関係で見ても、勝どきは供給量が多いから厳しいと思う。
勝どきの今の立ち位置だから、皆ギリギリついてこれる。
勝どきは微妙だけど、一応中央区だし、銀座に近いし、他より安いから妥協しようという人達。これが中心。
坪700とかになったら、妥協するための安さがなくなるから勝どきの吸引力は下がる。
フラッグも加わり、ただでさえ供給量が多いから、それを超えて価格を大きく上げることはかなり難しい。

皆さん冷静になりましょう。

ちなみに今のサウスは買っていいと思う。しかし、過度にキャピタルゲインを期待してはダメということ。

まぁ、これからの東京大規模再開発エリアは、中央区内陸や港区内陸ですからね。各エリアからのそれらへのアクセスがどうなるかでしょうか。湾岸から中央区内陸や港区内陸へのアクセス。まずはBRTに期待ですね

>>36945 マンション検討中さん

開発される床面積で見ましょうよ。

ここの近くでは、晴海3丁目東側と4丁目は再開発あるよね。臨海地下鉄と合わせて動きが出てくるのでは？

今後の坪単価推移とかなんかどうでもいい。残債割れしない程度で充分。

そんなことより、今後計画されている様々な再開発エリアの中心地に、この勝どきが存在しているという事実。

ワクワクが止まらない。

PTKとフラッグが完成する2024年が楽しみ過ぎる。

勝どきは中央区内陸や港区内陸ではないので、いわゆるこれからの東京再開発エリアからは少し離れていますかね。そのため再開発に関しては中央区内陸や港区内陸へのアクセスが重要ですかね

東京都が発表している都市計画で最大のものは内陸ではなく、湾岸エリアを対象にした「東京ベイeSGプロジェクト」じゃない？そういう意味では内陸と湾岸の間にある勝どきは確かに中心地かもね。まあ、巨大プロジェクト過ぎて、最終形が完成する頃には生きてない可能性あるけど。
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/04/23/docume...

>>36964 匿名さん

計画でもなんでもないし、こんな時間軸でこんなこと考えまーす、という方針書みたいなものなので具体化された計画と並べて語れないかな。

選手村タワーが、周辺が真っ青するぐらい安いと週刊誌に載ってましたね。

移動革命を織り込んで行くんでしょうか？　もうじき電車は終わりますよ。電車と駅周辺は完全にスルーされます。ぜんぶ壊して店舗を大きくして駐車場を作らないと、郊外と戦えないですよ。

>>36965 マンション検討中さん
こっちの資料の方が新しくて、具体化されてるね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/esg/data/draft_all.pd...

まずは、既に動き始めてる2023年完了予定のいくつかの先行プロジェクトでお手並み拝見といったところかな。その先の多数プロジェクトは現時点では夢を語ってるフェーズだろうね。

>>36966 匿名さん
何の雑誌ですか？

>>36967 匿名さん
大好きな移動革命も織り込んでますよｗ
自動運転とか空飛ぶクルマとか記載されます。
CGでもいっぱい車が飛んでます。

＞36970　そうですか、その点は良く出来ました、と思います。

ベイサイドタワー、ドゥートゥール、PTK、TTT、KTT、フラッグいった勝どき駅周りのマンションが今後どうなるかですね。空港や新幹線は私たちが生きている時間軸では必須でしょうから、羽田や東京駅へのアクセスが、どの時間軸でどのように便利になるかですかね。
まずは2020年代は八重洲再開発ですね

週刊ダイヤモンドに「晴海フラッグのタワー棟の予定価格について」リークがありました。低層フラッグと同水準、周辺マンションは真っ青らしいです。

>>36973 匿名さん

規模が大きいから、変な価格破壊的な行為はやめて欲しいですね。
晴海の分際で。

>>36972 匿名さん
勝どき・晴海の都心アクセスを良くするには臨海地下鉄が必須ですね。
多くの人が行きたい大丸有、銀座、日本橋、虎ノ門にせっかく近い立地なのに、電車よりバス・自転車の方が行きやすいというのはもったいなさ過ぎますよ。
eSGプロジェクトの最優先事項にしてもらいたいです。

地下へ潜って切符を買って改札通ってホームで電車を待つとか、もう無理です。とっくに目的地に着いてます。距離の概念は確実に無くなります。これだけは確かです。

そして移動はもっと個人的になります。　遅れるとか、発車時刻とか、曲がらない止まらないなど大正時代の乗り物である電車に浪費するのは危険です。どんどん世界から遅れます。

>>36956 匿名さん

私もそう思う。
空港行けるならまだしも、大手町、有楽町方面なら別に地下鉄いらない

>>36977 通りがかりさん
なるほど。そういう方もいらっしゃるんですね。
個人的には電車は乗らず、車移動だけなので、どちらでも構わないのですが、その辺りに通勤する会社員の方とかはバス・自転車より臨海地下鉄の方が便利なんだろうなと想像していました。

勝どきエリアに影響する開発計画。
もう楽しみしかない！

2022年春ミチノテラス豊洲開業
2022年環状二号線全面開通
2023年3月万葉の湯豊洲開業
2023年3月虎ノ門麻布台ヒルズ竣工
2023年7月虎ノ門ヒルズステーションタワー竣工
2023年8月パークタワー勝どき竣工
2024年4月晴海フラッグ街開き
2026年豊海ツインタワー竣工
20XX年築地市場跡地再開発

2027年新橋駅東口地区再開発竣工

勝どきエリアは2027年に坪単価700万円確定ですね

もう2022年ですよ。いくらビル建てても価値を感じないと思いますよ。どこでもドアがあったら人々が向かうのは自然ですよ。ビルから離れるだけです。

虎ノ門で坪単価1000万円。
勝どきはその半値で住めるとか凄過ぎるでしょ

20年も前らか坪200で売ってるでしょ。

急に高くなってから安い安い言い出す人が増えたね。転売ヤーなんだろうけどｗ湾岸マンションなんて何十年安売りしてると思ってんだよｗ

揺れたらまた坪２００だし。無限ループだね。

今までが安すぎたのかな。
住民がどんどん入れ替わっている。
以前から住んでいた人たちはほとんど引越ししていってしまった。街が変化しているね

揺れた後に買った人は今莫大な利益になってる。
また揺れて欲しい。

液状化ガーとか津波ガーとか風説は大歓迎だよ。
結局何も被害ないし焦って売った連中が一番損してる

>>36933 検討板ユーザーさん

築地市場跡地再開発されたからと言って、PTK住民の生活がより豊かになるかもだけど、価格が+になるほどのメリットないよね。

PTKの隣が築地市場再開発だったら別だけどさ。
Ｐｔｋと築地市場、離れすぎでしょ。

銀座四丁目で大きな再開発あるから、ＰＴＫが値上がりする、っていっているよなもん。

築地再開発ありきで、ＰＴＫ勝った人いるなら、アホすぎるね。不動産ド素人。

勝どきの板マン住人サラリーマンです。リモートワークの気分転換や週末カフェ仕事をしたい時、散歩も兼ねて汐留や竹芝のタリーズまで歩いて利用してます（月島タリーズは窮屈なので。）PTKか晴海フラッグに仕事しやすい空間のあるタリーズかスタバができるの期待してます。

＞タリーズかスタバができるの期待してます。
グンマーの人と同じ夢じゃね？

坪単価700万円ですか。
はあ?買えない

君たちの物心がつく前から安い、安売りの大先輩「勝どき」

>>36991 通りがかりさん

竹芝まで歩くの気持ち良さそうですね。どれくらい掛かりますか？片道30分ほどでしょうか？歩き疲れたら帰りは大門から地下鉄も便利そうですね。

>>36990 デベにお勤めさん
距離離れすぎじゃないと思うけど？笑
どんな感覚なの？

ここから1km離れた場所で、銀座に隣接する23haが再開発されても価格かプラスにならないらしい(笑)

計画があって資料が出た段階で不動産価格に織り込まれています。投資の原則です。じゃないと、開発前の売り主は全員損をします。よって、また投資の原則を言うと、築地が完成すると同時に資産価値は下がります。

今期は好決算と会社予想を出し、決算発表と同時に下がります。好決算で暴落というのは、こういうカラクリです。うわさでいる間が高値です。

>>37000 匿名さん
ファクトベースで語ってくれ。嘘つきにしか感じないわ。

>>37000 匿名さん
だとすると有明ガーデン開業で2割以上暴騰している周辺マンションは説明できなくなりますね。

>>36995 匿名さん
株は暴落するからね、最近だとコロナ初期の暴落かな？とても一般人に勧められるものじゃない。

我慢して持ち続けることが出きればあがる。
まだ余裕があれば買い付けいれて口数増やす。

>>37000 匿名さん
株と不動産は違うよ。実際に住む人が買うことが多いんだから、開発完成が遠いほど価格には織り込まれづらい。

まぁ実際には折り込まれるんだけど、完成するともうワンジャンプするんだよな。

>>37006 マンション検討中さん
同感。PTKもある程度は織り込まれてるんだけど、どうしても完成しないと想像できない人が多いから、実際出来上がって、すごい！となればもう一段と上がるのがタワマンや再開発。

>>37007 検討者さん

笑える。

築地からPTKって、徒歩で行けなくはないけど、バスか自転車でしょ？

そんなこと言ったら、麻布再開発の恩恵をPKTは受けるよね？
完成後にさらにPTKの価格上昇するの？

ど素人感満載

>>37008 検討板ユーザーさん
築地は休日に余裕ある時なら歩いていけるんじゃない。15分くらいだよね。あと、方角によるけど、北向きか北西なら、築地に象徴的な建物ができれば、眺望の観点でもプラスはあると思う。ただ、何ができるかは現時点では分からないので、まだ織り込まれてはいない。麻布はさすがに距離がありすぎて、PTKへの恩恵の観点で築地と麻布を比較するのは違うと思いますよ。マジレスですみません。

>37003
コロナ初期はここも坪300台の販売でした？

もうさ、湾岸って言っても勝どきしか勝てないよね。

佃・月島や晴海、豊洲・東雲・有明とかはオワコン感が漂ってて草。

実需で晴海フラッグを必死で買いに行ってる奴は詰んだなって思う。

築地に行くのがメリットではなく築地市場跡地再開発エリアに勝どきから徒歩ですぐに行けるというのが最大のメリットだよ

跡地はよく見ると、ただの公園だよｗ　

勝どきから築地って徒歩で15分もかかるの？
前住んでてよく行ってたけど、10分ぐらいの感覚だったな。
駅からじゃなくPTKからってことかなー

>>37012 匿名さん
投資としての方がよっぽど無理。

坪250で裁判して結果、坪30が適正って判決ヤバいですよね。選手村。。

トヨタは上場来高値、この掲示板で移動革命の説明をしたらトヨタ株が特大に上昇して勢いが止まらなくなりました。　ここに大金持ちがいるんですかね？

>>37018 匿名さん
日本で移動革命が起こるのなんて2050年以降の話だし、トヨタは電気自動車で世界的に明らかに遅れてるので、たまたま株価があがっただけで騒ぐようなことではない。

>>37019 マンション検討中さん

そんなこと言ったらトヨタと違って暴落してる三菱ケミカルはどうなるんですか？
バリュー株の中でも明らかに出遅れていて、人に勧められない三菱ケミカルの株はゴキ×リ以下と言うことですよね？

>>37009 検討者さん

笑える。マジレスしてこのレベルってところ特に。

象徴的な建物への眺望で資産価値上がるってところが特にね。
住まいサーフィンの沖レク動画見たほうがいいよ。

しかしPTK購入している人たちは、こんなへぼい投資アップサイド見込んで買ってるのかな？

マンションの将来価値を考える上で、収益性、金利動向（これ以上下がらない)、が重要。

新築購入価格は、デベのコスト積算と15パー程度の利益を乗せた合計でしかない。ただ中古市場は、デベの販売価格よりも、収益性と市場のキャップレートで来まる。

>>37020 匿名さん
多分トヨタの株価が上がってるから移動革命が間もなく？くると思ってるのですよね？

私は株価は結構その時の気分で上下するものなので、今上がってるのは単純にそれかと思ってます。
これが長期間で上がり続けるのであれば、そう遠くない未来に移動革命が起こるのだと思いますし、そうなった場合は私の間違いだったということになりますね。

私は日本で自動運転ははるか未来の話だと思ってるので、一時的に上げてるだけで、そのうち下がると思ってます。

>>37021 マンコミュファンさん

何言ってるの？なんの話？

>>37021 マンコミュファンさん

何言ってるの？なんの話？
爆笑

勝どきエリアに影響する開発計画。
もう楽しみしかない！

2022年春ミチノテラス豊洲開業
2022年環状二号線全面開通
2023年3月万葉の湯豊洲開業
2023年3月虎ノ門麻布台ヒルズ竣工
2023年7月虎ノ門ヒルズステーションタワー竣工
2023年8月パークタワー勝どき竣工
2024年4月晴海フラッグ街開き
2026年豊海ツインタワー竣工
2027年新橋駅東口地区再開発竣工
20XX年築地市場跡地再開発

2026年虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発竣工

>>37021 マンコミュファンさん
ぷぷ。
PTKは既に中古と殆ど差がねーんだわ。沖信者おつだな。すべての物件に当てはまると思ってるんだな。まぁもうわかったから近隣中古でも漁っててくださいよ。

>>37021 マンコミュファンさん
>>収益性と市場のキャップレートで来まる
キャップレートも収益性そのもの、
腹痛が痛いといっているようなものです。

それをいうなら、市場性と収益性の高い方で決まり、
積算は、経年による減価や建物取り壊し時の土地担保価値を反映し、
市場性と収益性による価格を修正する役割を果たす
というのが正しい説明です。
あなたのは完全に間違いです。

＞37025
織り込み済み、もう完成したことになっちゃってる。

汚染水で有名な豊洲の温泉とかウケるし。そく潰れる前提。食の千客万来が白紙になって、とりあえず開業して、やったことにするだけｗ　虎ノ門は関係ないし、あとはマンション乱立でマイナス影響だし、厳しいね。

難しい舵取りです。車の自動運転に対抗するには、電車の利便性を高めるしかないです。つまり電車の速度アップですが、静音化して時速120キロで走行して、例えば、大宮駅ー東京駅が10分になってしまうと、東京不動産が暴落します。しかし速度アップしないと電車は生き残れません。

東京の土地の自分達の利権を守るために、嘘をつき、電車は時速150の動力を持ちながら50年もの間、一貫して低速走行をしてきました。　各駅停車のシステムがどれだけ非効率なのか、本人達がよく知っているはずです。　もうやめさせないと。

>>37021 マンコミュファンさん
それで皆んなにボコられてる「笑える」君は、何しにこの掲示板にいるの？PTKが買えないけど、気になって仕方ない人？

2023　全世界的な金利引き上げ・テーパリングにより円安進行　国力低下が深刻となり金利引き上げを余儀なくされる
2024　黒田総裁退任　ゼロ金利政策の転換を発表　バブル期並みの金利水準に
2025　不動産価値が1/2に。個人投資家やパワーカップルの破綻が増加　社会問題化
2026　世論に押され不動産で負債抱えた人間の救済はできず。湾岸は廃墟と化す…。糸冬

自分は大手町勤務なのでPTKを購入しましたが、みんなが今のタイミングでマンションを買うかどうかの判断は難しいと思う。自分も悩みましたが、誰もが高値で購入するのは嫌だろうし、バブルがはじけるのを期待している人もいると思います。最終的な結論は誰にも分かりませんが、まだしばらく緩和やインフレも続くので下がる余地は少ないかと、あと、築地の再開発を含めた中央区の今後のビジョンには期待しています。

>>37033 匿名さん

榊さん？ 日本の高齢化や人口減社会の現状を考えると金利はなかなか上げられないですよ、

>>37033 匿名さん
2025　不動産価値が1/2になったら自分はいち早く売却する。
でも予想は当たらないよ。
10年前もマンション価格は暴落すると専門家は言っていた

>>37033 匿名さん
マンション価格が1/2になったら、もうひと部屋買いたい。本当に半額になるの？

>>37032 検討者さん

やり取り見てると笑える、ほんとに。
自分よりもPTKで下層のフロアに住んでいる層って、こんな思考なんだな（もしPTK買ってたとしたら)。

きっと駐車場の抽選が?とか、眺望が?とか、サウス買ったけど、ミッドに比べられて嫌な思いを抱いていたりしてるのかな？

マジで沖レク見たほうがいいよ。
別に信者ではないけどね。

>>37021 マンコミュファンさん

収益性＝貸した場合の賃料単価、金利動向、そして銀行の貸し出し姿勢も重要。

PTKは、建物、階数、向き、間取り等、総合して中古価格の値付けされると思うけど、それに加えて、流通する同条件ので部屋の個数も影響受けるよね。

類似する部屋が沢山有れば、希少性落ちるし、逆にエグゼやプレミアムだと、希少性が高いので、中古ので値付けはプレミムは乗って、高い値段がつくよね。

>>37039 購入者さん

私もプレミアムかエグゼクティブの購入を迷いましたが、リセールバリューが心配になりやめました。
スーペリアの同じ位の広さと比較すると6000万から7000万違う。中古として売り出したとき、プレミアムやエグゼクティブだからと言って、そんなに上乗せしてくれるかな？自分だったらしないかなと思い、やめました。

そして同じ2億数千万出すなら、内陸の良い場所にしようと思っています。

東京都が住宅市街地の開発整備方針に伴う都市計画変更を行うにあたり原案を公表した。中央区ではこれまで重点地区の整備対象として６地区が該当していたものが、原案では３箇所が削除、３箇所が更新となっていた。目立った変更（変化）は２点。地下鉄新線構想の明記と勝どき五、六丁目と豊海町、月島三丁目地区が「居住ゾーン」から「複合市街地」の位置付けとなったこと。

https://dorattara.hatenablog.com/entry/20220105/1641308400

>>37041 マンション検討中さん

人口が増加し再開発が進むエリアというのは、需要に則して利便性もどんどん高まる好例ですね。

郊外在住組としては羨ましい限り。

東京近郊の郊外ですら、幹線道路沿いのチェーン店やコンビニくらいしかない。

閑静な住宅街といえば聞こえはいいけど、高齢化が加速しており、今後の空き家問題が心配。時代に取り残されつつある気分。

今日の日経の臨海部の今後の開発を読んで、本当に推測だか将来的にはまだ土地が余っている臨海部に都庁も移転する可能性がのある？

>>37040 マンコミュファンさん

サウスのプレミアム、エグゼは高いですよね。
ミッドのプレとエグゼは、坪600-490万でしたから、部屋を選べば明らかに安かったです。その上で駐車場もゲットできるし。

>>37043 マンコミュファンさん
都庁は痛みが激しく奇抜なバブルデザインの建物の維持費が大変らしいからあるかもね。ただ新宿駅クラスの駅はないから都民から利便性が悪いと不評は買うでしょうね。

勝どき五・六丁目・豊海地区（旧勝どき五・六丁目地区）
※都市型居住ゾーン→複合市街地に変更

用途、密度に関する基本的方針そのほかの土地利用計画の概要

倉庫の機能転換や老朽化した都営住宅、分譲マンション等の建替えを促進し、多様なライフスタイルに応じた住宅、生活利便施設、公益施設や文化・交流施設等の集積を図り、質の高い住環境と水辺が調和した魅力的な複合市街地を形成する。

勝どき5丁目から豊海にかけてさらに開発が加速するのですね。

再開発余地の残されている豊海エリアは都心湾岸最後のフロンティアになるのか

>>37047 マンション検討中さん

豊海あたりにTｰSITEきてくれたら便利なのになー

>>37034 マンコミュファンさん
大手町勤務者にとっては、勝どきは近くて遠い場所のように感じる。
自転車通勤が認められている職場ならともかく、そうでなければ勝どき大手町の交通手段は限定的で勝どきは大手町勤務者にとってはそれほど便利な場所ではなく、何が購入の決め手になったのだろうか。

>>37049 匿名さん
都バスが東京駅から出ているから、まず座って帰れますよ？