パークタワー勝どきミッド/サウス

>>35895 匿名さん
もうすぐ3歳になる子がおりもうすぐ2子目出産予定で本物件を検討していました。上記の保育園や小学校って改善の見込みは無いのでしょうか？
または、小さなお子さんがいて検討されてる方いらっしゃったらご意見伺いたいです。

手付け放棄の条件が厳しすぎる～！x_x;

>>35892 通りがかりさん

これだけ多くの開発計画があれば勝どき駅周辺の大発展まちがいなしですね。

>>35901 通りがかりさん

我が家も小さい子供四歳一人います。
保育園は、送迎バス利用（認証)、小学校は私立前提なのでPTK買いました。

もし市立行かせる前提でなければ、ここは買ってません。
小学校は晴海フラッグの中に新しいのができるので、少し遠いですが新校舎なので設備等含めて良さそうです。
が、保育関係は環境良くないですね。良い保育園があまりないですし、金があってインター入れさせたくても入園は激戦ですよ。

もし子供の環境を考えるなら、中古で豊洲駅近のタワマンが良いと思いますよ。保育園も選べば広々した庭があったり、仮に狭くても豊洲公園まで近いし、豊洲駅周辺の公立小学校はまあまあレベル高いですよ（公立の中では)

>>35904 マンション掲示板さん
参考になりました。ご意見ありがとうございます。やはり小学校は私立想定なんですね。子供2人以上ですとお受験準備も含めて結構な負担ですよね。悩ましいです。豊洲も勝どきと同様待機児童が多いイメージでしたが環境が変わっているんでしょうか。確認してみます。

>>35904 マンション掲示板さん
勝どきも豊洲も不足数ワースト上位ですよ。豊洲は江東区で育児サポートも中央区より悪いので遊ぶ場所は多くても育児環境が良いとは言えないかと。
https://news.mynavi.jp/article/20210106-1623189/

>>35904 マンション掲示板さん
豊洲も幼稚園保育園はカツカツじゃん
小さなお子さんがいるなら江東区より千代田区か港区の方が良いよ
特に港区は子育てにかなり力を入れてるし、支援も手厚いからオススメ。中央区は港区と比べると、幼稚園保育園だけじゃなく行政サービスでも劣ってるんだよね…
あと豊洲より良い理由の一つが、千代田区港区の方が富裕層多いから、学校内や園内の雰囲気がいい。キンダースクールとか幼児教室に通わせるのが当たり前の地区だからね

>>35904 マンション掲示板さん
小学校私立って、勝どきからだと有名小学校はどこも電車通学か車送迎になるでしょw
そんなんだったら渋谷区か港区の内陸に住んだ方が絶対いいわ。低学年は送迎じゃないと厳しいし、毎日送り迎えする時間とコストの無駄がヤバい

数寄屋橋近くに中央区立泰明小学校があります。
勝どきからも数十名通学していますが、みなさんこの小学校どう思いますか？

>>35909 匿名さん
アルマーニの制服で有名になったとこですね。勝どきからは晴海フラッグ同様遠すぎて子供がかわいそうかと思いますが。勝どきか豊海の小学校に入れることを祈るしか無いのでは？

>>35905 通りがかりさん

勝どきと豊洲で子供環境だいぶ違います。
豊洲は歩道も広い、大きな公園もある等で、勝どきとはまた違います。

まずはご自身で現地に何度も行ってみた方が良いと思います。
豊洲は待機児童ありますが、勝どきほどではありませんよ。
BTTの引き渡し後は、今よりは酷くなるはずですが、勝どきならPKTと晴海フラッグが出てくるので、同じですよね（両方とも今よりは悪くなる)

みんな都営のバス通学していてほとんど歩いていないと思います。
入学選抜は抽選？だったかな？

>>35905 通りがかりさん

それと、ネット情報では江東区や中央区の保活情報出てますが、正直あまり正確ではありませんので、直接両方の役所の子供課に行って、募集状況とそれぞれの保育園の状況を詳しく確認することをおすすめします。しっかり正しい準備していればそこまで苦戦はしないと思いますよ。

>>35909 匿名さん

泰明、何が良いのかさっぱりわかりません。
学校見学とかSTEM教育、ICT教育、色々確認しましたけど、、、

普通の公立小学校で校舎はすごい古い、校庭もすごい狭い、です。

比較的意識高い系の親御さんが行かせたがるみたいですけどね。
内容は良いとは思いませんね。

>>35913 マンション掲示板さん
準備って、共働きで年収低い人優先だし今のタイミングで移住する人は結構年収高いだろうし厳しいと思いますが、具体的にどんな準備のこと言ってます？

>>35903 匿名さん
いやバランスが悪すぎですよ。馬鹿の一つ覚えみたいにタワマンばかり建てて周辺施設の規模が全く追いついていない。晴海フラッグの場所は商業用地にしてカジノとか商業施設とかホテルとかにしておくぐらいで良かった。そうすれば豊洲市場との相乗効果もあって観光地としての地位を確立できたのに。中央区は街づくりとして完全に失敗してますよ。
港区の新駅再開発とかを見習うべきでしたね。

>>35908 匿名さん
じゃあそっちいけば？
時間とコストを気にする奴がここみてくだらないこと書き込んでる時間を気にしないとは。。。程度が知れる。

中学校から私立ならわかるけど、勝どきで小学校から私立は無謀すぎる
中央区は私立小学校無いから遠距離で通学させる羽目になる。中学生ならまだしも小学生は可哀想だろ
大人しく内陸に住んだ方がいい

>>35917 マンション検討中さん
時間とコストもそうだけど、何より子供が可哀想だろw
友達はみんな渋谷区や港区千代田区あたりの近いとこに住んでるのに、勝どきに毎日帰るのかよw
私立小学校で勝どきはあり得ない

>>35919 匿名さん
だからあんたはどっかいけばいいだろ。渋谷区や千代田区に住んでください。自作自演で何個も書き込まんで良いよ。

面白い方向性になってますね。
>>35892
の通り、2024年~2028年の5年間で計12,043戸が増
保育園、小学校もパンクして子育て世帯からの人気低迷による需要減。物件の増加とこの状況に耐えられない世帯の売り殺到で供給過多。どう考えても資産性下がりますね。駅近大規模なら儲かるとか甘すぎますよ？
論破できる人いますか？

>>35921 匿名さん
そうですね、よかったね！

>>35921 匿名さん

貴方が言ってる通り
子育て世帯以外で需要があるんでないかい？

自分は実需なので儲けとかどうでもええかな。
ともあれ、貴方が下がると思うなら他を検討ください。

まぁ勝どき晴海なら小学校は公立にしとけ、だな。

>>35918 名無しさん
私立（インターナショナルスクール）が大江戸線沿線上にあるの知ってますか？

小学生の子供がいるならここは勧めないなあ。私はセカンドハウスとして購入したけど。
通学区の新設の小学校がどうなるかも分からない。塾はSAPIXも豊洲くらいにしかないし。栄光ゼミナールならあるか。

>>35920 マンション検討中さん

千代田区に住んでるけど、子供の通ってる公立小学校は一部で学級崩壊してるぞ。ちなみに番町麹町エリア。
授業なんて聞いてないし、授業中に普通にサピックスのテキストやってるし、勝手に歩き回ったりしてるし。
千代田区港区も公立小学校は似たり寄ったりだよ。

>>35924 マンション検討中さん

同感。もんじゃエリアとかの地元民の子供もほとんどいないし、お互い似たような家庭環境でよいんじゃない？

未就学児、小学校お受験
保育園確保困難、私立小学校通学困難。

中学受験
SAPIXのハイレベル校が近くにない。

中学入学後
50分以内で通える中高ならOK

>>35928 名無しさん
まぁ遠いとは言え田舎だと小学校通学に30分とか1時間以上もありますからね。なんとかなりますよ。

>>35929 マンション検討中さん

サピックス問題はかなり深刻だね。
豊洲に行くしかないし、晴海フラッグができたら豊洲もさらにパンク。4年生からでは入れないので1年や2年とかもっと低学年から行かせる必要あり。

>>35923 口コミ知りたいさん
近隣のタワマン住み、DINKsあたりの需要はありますからね。子育て世代や今後想定される世帯は港区の築古中古とか海よりの物件を検討するか、神奈川千葉など郊外の優良立地で検討した方が良いです。大きな買い物なので検討は慎重にしたほうがよろしいかと。

買わない人まで使い古されたネタを引っ張り出してきて賑やかになってますね。なんだかんだ皆さん気になるんだなぁ。

>>35931 名無しさん
塾ぐらい需要あったらできるでしょ。勝どきに出せば確実に儲かりますからね。

>>35927 名無しさん

番町麹町で学級崩壊ですか。ご愁傷様です。多分、番町小か麹町小ですね。噂は色々流れてきます。ウチも千代田区近隣ですけど落ち着いていますよ。

どうせ公立小の授業なんて学力向上には意味がないし、イジメがなくて、他人の足を引っ張る雰囲気がなければ十分なんですよ。それ以上を望む所ではないです。
晴海西は、良い環境だと良いですね。

>>35925 デベにお勤めさん
毎朝、サラリーマン達が大量に乗り込み犇めく電車に、小学校低学年の子とか通わせるの？
それ一種の虐待じゃん、普通に心配にならないのか不思議

・PTK
坪単価:400万
管理費:350円/平米
修繕費:120円/平米
資産税:2万円/月
・ハルフラ
坪単価:300万
管理費:307円/平米
修繕費:135円/平米
資産税:3.5万円/月
で金利0.5%、広さ73平米で35年検証すると

・PTKグロス:1億1875万
・ハルフラグロス:8551万
らしい。35年後に晴海フラッグよりも3000万以上高く売らないといけないのか。。。
早く売却しないと、、

>>35937 検討板ユーザーさん
駅遠くても広さをとるか、狭くても駅近を取るかの話だよ

だれか全てにおいて晴海フラッグに圧勝してることを説明してくれ、、確かにハルフラの抽選は落ちたけど、負けた気分はいやだ、、

>>35937 検討板ユーザーさん
35年後の晴海フラッグなんて駅遠のゴーストタウン化しててもはや負債。73平米で2500?3000万で御の字でしょ。
PTKは勝ち鬨No. 1物件でどう下がっても73平米で6000万切ることはない。妥当じゃね？

>>35931 名無しさん

うーん・・・サピックス自体が問題ではありません。
今時日本の私立中学に行って東大に行くことにどんな意味があるかと言うことです。日本の教育に未来はありませんよ。完全にオワコンです。五十歩百歩の枠組みでチマチマ議論してどっちがいいのか？とかこれからはあまり意味ありません。　昭和の時代の日本経済の繁栄は日本人の給料が圧倒的に安く（２０年前までの中国その他共産圏）、中国、ソ連、インド、東欧が経済ゲームに参加していなかったからとデジタル前のすり合わせビジネス・モデルがまだ機能していた時のあだ花です。ただ、その再来はありませんよ。日本の教育にだっぷりつかることはおそらくそこそこ日本の中では通じるでしょう。ただ日本自体がアジアの中の後進国に向かって一直線の中ではそれはハイリスク、ローリタンです。中学から海外のボーディングスクールに入れるのがベストですがそこまでコストをかけられないという方はせめて大学、大学院レベルで米国に留学できる子供に育てるためにはどうするかを考えた方がいいでしょう。バッシング承知での代替案としてのテーゼまで。多くの方の議論の引き金になればと願うばかりです。

>>35937 検討板ユーザーさん
さっさと売却したら？買ってもいないだろうけど。

>>35936 匿名さん
私立電車で通わせる奴なんてそんなもんだろ。本当に子供のこと考えたらこんなとこすまないわ。まだ晴海フラッグの方がいい。

月島住友新築　@700
三井月島　@600
月島キャピタルゲート中古　@550から650
豊海三井新築　@450から500
晴海フラッグタワー新築　@400から450
パークタワ勝どき中古　@500から550
勝どきザタワー中古　　@400から450
晴海フラッグ中古　@350から380
実際に月島で坪単価700万円の成約事例がで始めている。中央区の住宅再開発は条例が変更になり既存の計画以降無い。売主が大手である為、資金力もあり値上げ必須。晴海フラッグタワー棟の外観デザイン、照明計画、ランドスケープは三井が再開発でよく使う会社であり、出来上がった時の評価が更に上がることが予測される。

>>35937 検討板ユーザーさん
そりゃ、坪単価で計算したら、ハルフラの方がだいぶ安いでしょう。
でも、あの立地であの建物に住みたいですか？という話じゃないですかね。
電車に乗らず、眺望の良いめっちゃ広い部屋に、安く住みたい人はPTKよりハルフラが向いてると思います。駐車場確保できなかったら、地獄だけどね。

>>35940 通りがかりさん

晴海が上がれば勝どきも上がる。その逆も真。もう少し物事の本質とは何かを考える癖をつけた方がよいですよ。老婆心まで。

>>35941 ご近所さん
いやなにわけわかんねーこと願ってんだ。引き金にはならねーよ。議論したけりゃ他でやってくれ。

>>35947 通りがかりさん

辛辣なコメント笑うからやめてww

>>35946 匿名さん
じゃあ長く住んだらPTKの方が晴海フラッグより損ってこと？

>>35941 ご近所さん

全くの同意。
我が家は送迎バス付きで、PKTからインター通わせます。

>>35949 通りがかりさん

そう言うことになると思う。10年以内に売る前提ならPTKの方が得だと思う

晴海フラッグへの誘導だけはやめてくれ。倍率がこれ以上上がったらたまらない。。
晴海フラッグのネガだけやってくれ。。

サウスはやっぱり控除低い方みたいだね。
建築士のサイトに説明書いてある

>>35953 検討板ユーザーさん
どのサイトですか？つか、このネタは荒れるから、三井が公式見解出すまで放置でいいよ。年間7万円の差で狂喜乱舞してるネガは貧乏人確定な。

まあ、今回サウスネガに最低２名はハルフラ関係者がいると分かったのは収穫だな。

東京タワーズの子供たちは都営バスで泰明小学校に通ってますよ。
平日に阪急メンズ前のバス停に制服着た子供がうじゃうじゃいて何かイベントかと思ったら普通に通学でした。
PT K近くのバス停もありますから、都営バスで団体で通うのではないでしょうか、、、

>>35952 マンション掲示板さん
ネガなんてやらなくても駅近に勝る優位性なんて無いです、価格が違えば民度も違いますからね。ハルフラは仕様と安さが売りですがいくら仕様がよくてもリセールへの影響は軽微ですからね。普通に考えたらPTKを選びますよ。

この投稿が全てだと思うんだよなぁ

・PTK
坪単価:400万
管理費:350円/平米
修繕費:120円/平米
資産税:2万円/月
・ハルフラ
坪単価:300万
管理費:307円/平米
修繕費:135円/平米
資産税:3.5万円/月
で金利0.5%、広さ73平米で35年検証すると

・PTKグロス:1億1875万
・ハルフラグロス:8551万

>>35961 eマンションさん

資産性は無視ですか？
私は常に将来資産評価が下がらないか気にします。
今のところ2勝0敗。

>>35962 マンション検討中さん

資産性あるよ。35年のグロスの話だけしても意味ないよね。10年住んで売却考えると全く違う結論になるはず

本日サウス2次の契約に行ってきましたが、担当者の方としても住宅ローン減税の法律の内容がまだわからないので、早く決めて欲しいとおっしゃっていました。フラット35sの基準と同じになってほしいですねと雑談しました。

>>35963 マンション検討中さん
そもそもハルフラは街として機能するか未知数。機能しなければ価値はダダ下がり。PTKは勝どきが問題なく機能したら資産価値として安定が見込める。まぁ勝どきが機能しない場合は晴海フラッグも同様に悪評が高まるから共倒れになるけど。

晴海フラッグが良い人はそっちにすればよいんじゃ？わざわざPTKの掲示板まで来てよほど劣等感抱いてるんやなぁ。
関係ないマンションを荒らしてないで頑張ってエネファームの定期点検代と交換費用をせせこましく貯めておいてください。

>>35961 eマンションさん
いや金だけ見て仮にこうなったとして、35年バス通勤したいかって話だわ。雨の日は送り迎えの車で確実に渋滞するから家を早く出ないといけなかったりするわけで、ストレスが半端じゃ無い。

投資の観点で見ると、ハルフラはバリュー株みたいなもんで、相場と比較してだいぶ割安なので、そこに着目して買うのはアリ。対して、PTKはハルフラより割安感は劣るものの、駅近・デザイン性などの不動産の本質的価値に着目し、将来性・成長性を期待して買うグロース株みたいなもん（PTKもだいぶ割安だとは思いますが）。
なので、大きな値上がりを期待するならPTK、価格の下方抵抗力を期待するなら元々割安なハルフラなんだと思ってます（PTKも価格の下方抵抗力は強いと思いますが）。

晴海フラッグ信者が現れてるけど、フラッグは資産価値から考えると論外だよ。いくら安いとは言え、駅徒歩20分でこれだけ競合いたら、例えば10年後売却することを考えると、単なる築10年の駅遠の板マンションで管理費も高くて、さらに同じ街区にフラッグタワマンもあるから、相当安くしないと売れないと思う。超絶眺望の部屋なら競争力あると思うけど、そういう部屋は全然安くないから、どっちにしても資産価値としては難しいと思う。マジレスですみません。

>>35961 eマンションさん
それ、いろいろと違うので（ハルフラの管理費と修繕費は棟ごとにも違うので）、ちゃんと確認した方がよいですよ。

PTKの修繕費（三井の設定した長期修繕計画／平米あたり）
1-5年　：120円
6-11年 ：165円
12-17年：283円
18-30年：472円

ハルフラ　シービレ内廊下C棟（野村の設定した長期修繕計画／平米あたり）
1-5年 ：170円
6-10年 ：236円
11-15年：386円
16-20年：491円
21-25年：568円
26-30年：586円
※棟＋街区＋全体の修繕費の合計

ハルフラ　サンビレ外廊下F棟（三菱の設定した長期修繕計画／平米あたり）
1-5年 ：146円
6-10年 ：201円
11-15年：305円
16-20年：407円
21-25年：454円
26-30年：456円
※棟＋街区＋全体の修繕費の合計

これでもう一度、エクセルで35年間の合計金額を出してみてください。それがPTKとハルフラの、本当のグロス差です。

>>35959 検討板ユーザーさん
泰明小学校はバスで通えても、幼稚舎や東洋英和や白百合みたいな私立は勝どきからバスじゃ通えないよ。

>>35969 マンション検討中さん
怖いのはそこで値下げ競争になると他の中央区湾岸マンションまで波及しないかってことですね。ここも晴海も市場価格次第ですが、5?10年で売り逃げないと厳しい気がします。

サウスのローン控除額、誰か教えてください！

湾岸の微妙な地盤のタワマンが乱立しているので、どこかで災害がおこると湾岸タワマンくくりで暴落するリスクがある。
一時の新浦安や武蔵小杉のように。

あとは需給関係ですね。10年後、15年後に中古売りでダブついていなければいいが。ハルフラはダブつき確定。

>>35973 マンコミュファンさん
>>35964をご参照。

>>35974 マンション検討中さん
災害は案外戻り早いですけどね。
家を失う人も多くて需要過多になりますから。
耐震しっかりしてる物件なら2、3年で回復が見込めるかと。

>>35972 マンコミュファンさん
そうですね。自分はミッド契約ですが、10年くらいで5000万円利確して、別のところに住み替えることを考えてます。坪420で買ってますが、10年後には築地の再開発も見えてくるので520はいけるんじゃないかと思ってます。まあ、皮算用なのでどうなるか分かりませんが。

>>35959 検討板ユーザーさん
東京タワーズの子供たちは豊海小学校へ通えますよね。
近くのきれいで広々とした豊海小学校よりも遠くの泰明小学校の方が
よいということでしょうか？

>>35971 匿名さん
泰明小学校の話が出ていたので話題を振っただけです。

ついでに日本に住んでいなかったので教えて欲しいのですが、東洋英和は通うことはステイタスなんでしょうか？その辺の話疎いので後学のため教えてください。

>>35966 マンション検討中さん
マンション検討中という名の購入済みさんですか？

>>35977 マンション検討中さん
勝どきの立地条件を考えると、５２０どころか６２０もいけると思いますよ。

>>35974 マンション検討中さん
武蔵小杉は浸水の一件以降も一切暴落なんて起こってませんけど。あの時は暴落期待して価格をウォッチし続けてましたけど変わりませんでした。

>>35982 匿名さん

例のマンションは下がりました。
そして武蔵小杉の値上がりペースは明らかに鈍化しました。
乱立具合、キャパ超えの駅など、イメージが被ります。

>>35971 匿名さん
＞泰明小学校はバスで通えても、幼稚舎や東洋英和や白百合みたいな私立は勝どきからバスじゃ通えないよ

　東洋英和は大江戸線で電車通学の子、そこそこいるよ。土曜の昼頃、十番に向かって高速道路沿いに坂を下って歩いている子をよく見かける。

>>35970 入居予定さん

計算してみますが、最終的にサンビレに負けてますけどいいんですか？

白百合学園小ならば、
勝どきから門前仲町　大江戸線　2駅　4分
門前仲町から九段下　東西線　5駅　10分
九段下駅から徒歩10分
が一番早そうですね。通えなくはないけど、東西線は凄く混むし、小1の女子にはちょっと通わせたくないかなあ。ここら辺は人で考え方が変わりそうです。
バス便はなさそうですね。

>>35985 マンション検討中さん
まぁ抽選倍率もものすごいですし、家族全員が駅遠の不便さを許容できるならハルフラ圧勝ですよ。

ハルフラは、庶民の集まり。平均所得が見てみたい。
金がないか、リスクを取る度胸がないか、自分に自信がないか。

>>35985 マンション検討中さん
物件価格も含めたらサンビレのほうが安いってこと？そりゃそうじゃ

>>35986 匿名さん
小さい子供いるなら勝どきは厳しい。ハルフラか港区とかで検討した方が良い。

PTKとフラッグを比べるのは変数が多すぎて意味ないと思います。管理修繕費にしても、35年住むか分からないし、将来売却するときの価格上昇分まで入れたらPTKの圧勝だと思うけど、それは確証はないので、どっちが有利か話しても結論出ないと思う。

勝どきに強烈な教育熱心なご家庭が、増えそうですね。
慶応とか、学習院とかの小学校から上がってきた子は、親のコネで一流企業には
入社できても、出世できないパターン多い気がします。

>>35992 匿名さん
勝どきの住民は、小学校から慶応や学習院に入れられるハイレベルではありません。
その代わり中学受験で難関校を目指す家庭が多そうです。

その方が健全です。

>>35993 通りがかりさん
中央区って非受験や受験失敗した公立組を受け入れるほど中学校のキャパあるんですかね？

>>35994
公立中学にキャパがあるか？って話でいえば、余っていますよ。銀座中学とか日本橋中学も、まいとし最大定員以下です。

あえて電車でそのあたりに通学させるような家庭の子は、だいたい私立に行ってしまうので。

>>35986 匿名さん
無理。というか親の都合で小学生にそんな通学させるのは虐待だよ。児相に通報するレベル

>>35993 通りがかりさん
中学校から私立行くのはわかるし、全然アリだけどね
小さい子には親の勝手で無理させられないよ

さっきテレビでハルフラ特集をたまたま見たけど、一定の所得がある人は選ばないよね。

若い第一次取得員、所得平均レベルの庶民、そのボリュームゾーンを狙った転売業者。

あのコミュニティーで育つ子供は、一般庶民に育っていくのでしょう。

なんか晴海フラッグの掲示板みたいですね！
あと学歴コンプレックスの方々が多いみたいで！

>>35999 検討板ユーザーさん
悪いけど相手に学歴コンプ持たせる側の人間なんで