パークタワー勝どきミッド/サウス

>>35600 匿名さん
あまり無いとも言えますが、少しはあるとも言えますよね。まあ坪50万の差がつくことはありえなそうですが。

>>35593 匿名さん
BTTの条件のいい中住戸が坪500なら、PTKは少なくても坪550は硬そう。BTTは眺望がいいことで盛り上がってますが、PTKはデザイン、店舗、共用施設、眺望意外と悪くない？運河沿いの雰囲気など色々楽しみがあるのと、早々に完売が見えてるので、買えない飢餓感から地合いが悪くならなければ、かなり値上がりしそう。

同じ間取り、眺望でサウス9000万、ミッド一億ならどちら買いますか？70平米で。
自分はなんだかんだエリアNO1にこだわるのでミッドを選ぶと思います。

三井以外のデベ勤務ですがこの物件の値上がりは確実と言えます。都心でもう買える物件が無いのと、駅直結再開発で値下がりした物件はほとんどないからです。
竣工に近づけばさらに建物の雰囲気を感じられて注目度が集まるでしょう。
批判コメントも見ましたがどのポジショントークなのでしょうか。批判されるような物件ではないと断言します。

>>35603 マンション検討中さん
サウスもあってエリアno1じゃ無いのでしょうか？
単体だけだと月島や豊洲に負けると思いますが。

同じ間取り、眺望でサウス9000万、ミッド一億ならどちら買いますか？70平米で。
自分はなんだかんだエリアNO1にこだわるのでミッドを選ぶと思います。

>>35606 マンション検討中さん
さすがにサウス

>>35606 マンション検討中さん
500万差ならミッド、1000万差ならサウスかなあ。

>>35605 マンション検討中さん
月島、豊洲のどこに負けるのか、またはその根拠はありますか。月島であればCGP、豊洲はBTTとの比較だと思いますが、トータルで見れば勝ってると思いますが。実際は単体ではないので、その仮の話は無意味では？

この問いかけが無意味では。

>>35606 マンション検討中さん
条件が全く同一との前提で、ミッドで1億円の部屋が売りに出されている場合にはサウスは9000万にして初めてミッドと互角に戦えるというぐらいではないかと思う。やはりミッドにはその他大勢とは区別される勝どきNO.1というプレミアム部分がオンされるのでそこは強みがある。
三井が同時期にミッドとサウスを販売したとすれば、価格差を10％ぐらいつけていたたとしても不思議ではない。

>>35608 匿名さん

予算がある人はミッド買うやろな。

TTTも大通り側のタワーと内側のタワーでは価格差あるよね

>>35613 契約者さん6さん
どっちが高いんですか？

中古で何10件も出て来なきゃ価格差なんて数百万もつかないでしょ

>>35600 匿名さん

パークシティーB棟は内廊下。A棟は内廊下ではなく、作りが非常に安っぽいです。これは現地見に行ったことがある人や、住んでいる人は全員わかっている事実。実際にB棟の方が中古でA棟よりもだいぶ高く取引されてるよ。

建物の作り込みで、中古取引で価格差が出る良い事例だよね。

>>35611 匿名さん
ライバル業者のネガだとは思うが、なんちゃって直結に1000万円の価値があると本気で考えてるとしたら相場感覚なさすぎ。リアル直結のCGPと駅2分のMTGでさえ、MTGの方が高く売り出してるぞ。成約ベースじゃないと言いたければ、そっちが調べて反論してくれｗ

https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_NEC9X9012/
https://www.nomu.com/mansion/2131036/

ちなみに、億超えるマンションは電車に乗らない層が増えてくるから、唯一の心の拠り所の駅直結はそういう層にはあんま刺さらんぞ。そういう客に対して、サウスとどうやって互角に戦うつもり？1000万安く売るか？

ミッドは実態は徒歩5分
サウスは徒歩6-7分
三井マジックに騙されたらダメだよ。

>>35617 匿名さん

言ってることはわかるけどCGPとMTGは築年数も違うから一緒にするのは無理がある。

>>35606 マンション検討中さん

自分もさすがにサウスだわ

>>35611 匿名さん
基本ポジトークもありミッド推しだけど、1,000万も差あるなら迷わずサウス。仲介勤めのマンクラも中古ではあんま差はないと思うと発言しており、個人的には坪10くらいなら正当化できるかな？って感覚。逆に、46階以上とかミッドにない高さのエグゼ、プレミア部屋とかはなんだかんだサウスのが強いと思う。安くエントリーできた人が多いミッドの方がリセール有利なのは絶対と信じてる。
俺みたいに駅直結にこだわる層もいれば、規模とかデザイン、（構造的な免震より制振でも）湾岸で直接基礎、商業ない、ってとこでサウス好む層も現実的にいると思う。前者はマンションの玄人、後者は大衆が好むってイメージで、普通は大衆がマジョリティ占めるけど、ここは玄人も多いだろうから、結局五分五分って感覚。

ミッド単体では背丈、規模の問題もあり、地域一番にはなり得ない。やはりサウス、（ノース）あって初めてPTKが地域一番物件と言え、"PTKの中では相対的にミッドが強い"ってのが正しい表現と思う。

>>35616 マンション掲示板さん
アーバンドッグA,Bの価格差の要因は内廊下か外廊下の違いが９割以上を占めるでしょ。内装はリフォームすりゃいい話だし。

>>35604 名無しさん
確実、断言、のその理屈なら
勝ビューはとっくに完売できているはずですが…

ちょっと話は変わりますが、ふと思ったのですが、PTKを買って、その後27年入居予定の豊海に住み替えるのいいかもと思ったのですが、何か懸念点ありますかね。ミッドでもサウスでも3年住んで売却したらそれなりに利益出そうだから、それを頭金に豊海の眺望いい部屋に住み替えるのもいいかもと、BTTの内覧写真見てたら思いつきました。ただ、居住期間が短いので、譲渡益の税金が高いとか、でも3000万円控除使えば大丈夫かとか、色々調べなきゃいけないですが、悪くない考えかなと思ってます。

>>35625 マンション検討中さん
取らぬ狸の皮算用

>>35626 マンション掲示板さん
確かに皮算用かもしれませんね（笑）でも、考えることは自由ですから。

2～3年待たされて(要はプレビルド)、その間の経済状況変化の受け入れや手付金拘束等があるんだから、リスクプレミアムとして引き渡し時の値上がりは当然だと思ってるんだけどおかしい？
海外みたいに建たないリスクは少ないだろうけど、ある程度の割引率がないと経済合理性がない。

>>35628 匿名さん
全くおかしくないですよ。
１つの値上がり要因になっているのは間違いないです。

>>35624 匿名さん
売主知ってますか？買主も馬鹿では無いです。
ブランドが重要なんですよ。

>>35628 匿名さん
おかしくはないけど、当時売る方はそんなこと考えてなかったと思うけどな。

>>35631 マンション検討中さん
考えてるでしょ。すぐ引渡し可能なマンションと同じ価格で売ったら捌きづらいことくらい分かってるよ。結果安くしすぎたしすぎてしまったのかもしれないけど。
あと大規模マンションにも似たことが言えますよ。多くの戸数を捌くために控えめの値付けにせざるを得ない。

>>35624 匿名さん
値段上げしなかったらとっくに完売しているでしょ。いまだ新築販売してるけど、当時買った人達は確実に含み益抱えている。
今500くらいで売ってる部屋もあるからねw

>>35632 マンション検討中さん
大規模マンションが値段控えめなのは同意です。
ただ、引き渡し先のほうはイメージつかないなー。当時でも今でもすぐ引き渡し可能なマンションよりも値付け安い例ってありますかね？

>>35634 マンション検討中さん
ブランズタワー豊洲とかまさにそうですよ。最後のキャンセル住戸販売で値上げしたのも、それでも高倍率になったのも引渡しが近いから。引渡しが先だったら需要が衰える分、値上げもマイルドになったはず。

>>35623 マンション比較中さん

見に行けば一目瞭然だよ。
部屋以外の共用廊下やEVとか全然グレード違うよ。

PKTは、何ちゃって直結と煽られるけど、新しい改札口出来てミッド敷地まで徒歩2分で繋がるのよね。改札口からホームまでも直ぐだし。

加えてエレベーター乗り換えもなくて住居までストレートに行けるから、やはり直結感あるなと思います。
完成したらミッドを買えなかった事を悔しがる人が多いと予想。サウスへの煽りに聞こえるかもしれないけど

>>35625 マンション検討中さん

ありだと思いますよ
駅近に慣れてしまうと駅遠への引っ越しが辛くなる可能性はありますが、豊海は眺望良さそうですし、同じ三井だし良いんじゃないでしょうか
ただし元値がはるぶん、中住戸は1000～1500万円くらいの値上がりになりそうですし、角は高倍率で購入がむずかしい
豊海がいくらになるかにもよるけど、値上がり分を食い潰す可能性もあるのては？

>>35632 マンション検討中さん

相場が一番大きいファクターです。
2024はどうなるか、それにつきます。

>>35638 匿名さん
そうですね。豊海の企画と価格が出てこないとなんとも言えないですが、豊海は湾岸でも珍しい南向きの超絶眺望があるので、狙うとしたらその方角を価格控えめな1期で買えれば悪くないかなと思ってます。PTKより駅遠なので、最初は坪450くらいスタートと仮定するとPTKの利益がどれくらいかにもよりますが、PTKよりも少し広めかつ眺望がいい部屋を確保できるかもしれません。いずれにしてもまだ変数が多い状態なので、ひとまず豊海の動向を注視しておこうと思います。

>>35639 マンション掲示板さん
相場が一番大きいファクターであるのは完全に同意です。それと比べると影響は小さいけど、別の要素として引渡しが先であることによるディスカウント効果があるという話。

住宅ローン減税の改悪案、キツイですね…

・ローン残高上限：4000万円→3000万円
・控除率：1%→0.7%
・最大減税額：年間40万円→21万円
・年収制限：3000万円→2000万円
・控除期間：10年～13年→？？
https://www.fnn.jp/articles/-/280911

PTK購入者だと年収制限掛かって、減税ゼロになる人も多そう。
これは高値相場を冷え込ませようとしてるとしか思えんね。。

>>35642 マンション検討中さん
この改正案いやだけど仕方ないですね。。でも、来年再来年までの入居という話もあるから、PTKの入居までもう一波乱あるかもしれません。

>>35642 マンション検討中さん

年間40万の控除、計400万の控除が無くなるから、PTKの価格帯のマンションはそれくらいの分は今後の価格に反映されるかもね。

あ、そういうことか。ハルフラに業者が殺到したのは価格帯的に今回のローン減税改悪の影響があまり無いってのも考慮してるのかな。

>来年再来年までの入居
実需の人には、実際は影響なし。
半住半投でリセール狙ってる人にはマイナス影響。「買った時よりも高く売れる」という前提が崩れる部屋が多いでしょ。よほど眺望が良いとか、よほど日当たりが良い部屋なら、指名買いが入るから資産価値は維持できるだろうけど。

>>35645 マンション検討中さん

デベロッパーは3年後に引き渡すマンションの用地を今仕入れています。そのために、住宅ローン減税関係なく三年先の分譲価格は既に確定しています。都内に限らず広範囲で土地代と工事費（特に人件費)は上昇を続けているので、三年先までは価格が右肩上がりは確定です。

3年先は、恐らくインバウンド観光もコロナ前水準まで戻っていそうなので、三年先以降はデベロッパーは住宅ではなくて、ホテル用地として土地を仕入れるかもですね（そもそも住宅用だと、販売できる価格水準に抑えられないので)。

そうなると、都心の駅直結マンションは、更に希少性が高まりますね。マンションのグレードが、とかネガを主張する人もいると思いますが、お金を稼ぐ人ほど、時間にシビアにになりますからね。

資産家は働かなくても収入があるので、駅直結とか気にしない人も多いので、そういう人たちは港区低層に行くと思いますけど。

>>35640 マンション検討中さん

私も豊海は気になってますが、三井は眺望が良い方角に坪単価を盛るので、南向きがいくらででてくるか…建設費も上がり続けてますし
今みたいに供給絞ってると抽選になって購入すらも苦労するかもしれないですね
いずれにしても楽しみですね

ここの抽選に外れて、別物件も見ています。100㎡強の部屋の場合、リセールバリューは3LDKと2LDKとでは、どちらの方が高いのでしょうか？

>>35647 匿名さん
そうですね。豊海は南と西が超絶眺望なので、2000戸の約半数の1000戸がいい方角だとすると、それを全部高値で出すと戸数を捌けないので、少なくとも1期はPTK同様控えめで出すのではと期待してます。まずは、来年PTKサウスの完売を見届けてから考えます。

１馬力で年収2000万円越えの人は、勝どきパーク購入者の中で何割程度ですかね？わからんか・・

>>35650 匿名さん
どうなんでしょうね。三井のみぞ知るですが、世帯年収2000万越えで6割前後、1馬力年収2000万越えで2割前後と予想。

今どき2000万超は1.5億超えの部屋数くらいじゃない？

>>35652 通りがかりさん

それはないと思いますよ。逆に六、七割はその位の世帯でないと、PKT内で価値観が合わなそうで嫌。

年収2000万で1.5億の部屋は背伸びし過ぎじゃないですかね。
ざっくりですが、月額手取り110万・ローン支払い40万なので、返済比率36%。
払えないことはないけど、子育て費用が無いとか、がっつり親支援があるとかじゃないと、住宅費が重く、貯蓄スピードは遅くなっちゃいますね。

>>35646 マンション掲示板さん
ここ1年は仕入れや建設コストと関係なく値上げしまくってるから、需要が一服すれば踊り場になると思うけどな。
時価で釣り上げた今の新築価格に根拠は無いよ

>>35655 検討板ユーザーさん
ここ一年とおっしゃる根拠は？

>>35654 マンション検討中さん
びっくりです。そんなギリギリの人
が集まってきているのかと心配になりますよ。

>>35657 近所さん
そんなギリギリで買ってる人はいないんじゃないの？って意味です。

パークタワー勝どきって長期優良住宅だっけ？
住宅ローン減税、朝日の記事だと長期優良だと5000万までみたいなの出てるけど

>>35658 マンション検討中さん

35654さんの意味は理解しております。
前の方の感覚が余りに乖離していたので、
マンションのモラル面からも心配だったのです。

>>35660 近所さん

住まいにお金をかけるという価値観の人もいるし、売却益が数千万の人もいるので、収入の差はあるけど、モラルは関係ないじゃないか？

年収が高ければ高いほど、モラルが高いのか？あほらし。

>>35661 マンション検討中さん

御指摘の通り、含み益組の低額報酬の方も含め混交し、
一概には言えないですね。でも多くは正比例ではない
ですかね。

>>35659 検討板ユーザーさん
違うよ。

みんな金持ってるんですねー。。
共稼ぎで1300しかないので小さな部屋で慎ましく暮らします。

年収2000万で1.5億のどこがギリギリなのか分からない
全然余裕ある
マネーリテラシー低すぎないか？

>>35663 近所さん
いちいち棘のある言い方されるんですね。
あなたが高額報酬ならモラルは比例しない、定額報酬なら比例する、それでよいんじゃないですかね。
モラルなんか人によりますし、収入関係ないと思うんですけど、目についたのでコメントしました。

>>35666 契約者さん6さん

頭金と返済年数によるでしょうね。

でも、相手を蔑むような発言は控えましょう。
気持ちの良い情報交換をしましょう。

全然余裕あるというロジックをお聞かせ願えますか？

年収2000ないからわからない

>>35659 検討板ユーザーさん
ミッドは長期優良じゃなかった？
直近の長期優良住宅はプラウドタワー芝浦だけだと思う

>>35659 検討板ユーザーさん
長期優良住宅じゃない？フラット35Sが使えるようになっているから。

>>35670 匿名さん
長期優良じゃないですよ
長期優良だったらもっと三井もアピールするし

>>35671 入居予定さん

そうなんだ。

>>35672 契約者さん6さん
長期優良住宅はPT晴海ですね。ミッドは長期優良住宅じゃなさそうです。
長期優良住宅は所得制限も現行維持とのこと、差が想像以上に大きいですね。

MRで営業に確認しましたが、ミッドもサウスも、長期優良住宅では無いです。長期優良住宅の場合、工事着工の前に審査認定を受けないといけないのですが、それを受けていないと。

東京都の住宅性能評価は受けるのですが、これは住宅ローンの控除には関係のない、純粋な性能評価ですね

皆さんありがとう。
長期優良じゃないんですね。
これは純粋に残念

>>35666 契約者さん6さん

本当に2000万円で1.5億？？
ローン減税該当はよかったですね。

２０２４年入居の場合、更に引き下げ方向の模様？

https://news.yahoo.co.jp/articles/6cc410badc0003423bac5ca577208399ffb9...

尚、年収上限が更に落ちても、PKT購入者に影響は無さそう。流石にそこまで低い人はいなそうですからね。

住宅ローン減税、元々計算に入ってないから、むしろ貰えればラッキーくらいにしか考えてないのは無頓着すぎますかね…？

>>35679 マンション検討中さん

みんなそうだよ。気にしてるのはカツカツの検討者じゃないかな。

買い替えの人は住宅ローン減税あんまり関係無いけど、一次取得の10年くらい所有考えてた実需の人にはかなりの大ダメージでしょ。
億越え物件買う人は2000万超の人もいるだろうし、そういう人は400万が無くなる訳だからね

買い替え組だけど、そこまでローン減税下がるなら、売却益の3000万円特別控除の方を使おうかな。PTKはキャピタルゲインが望めるから10年も住まずにまた買い替えするかもしれないし。

>>35680 評判気になるさん
キャッシュで買えるけど、減税目当てで住宅ローンを借りる人もそれなりにいて、カツカツではないけど気にしてるという人は多いと思う。気にする/しないは、懐具合と同じくらいお金に対しての向き合い方（執着心？）でも違ってくるんじゃないですかね。

湾岸物件の中古の値上がり（特に売買価格１億円超）は、所得2000万～の人が中古でも購入してくれていたことが背景の一つにある。

リセール市場が弱含むと、今までみたいに新築購入時よりも高く売れるって目算が立ちにくくなるから、マイナス影響は確かにあるよね。リセールに出す前提の半住半投の購入者は、この価格帯は出口が厳しくなると思うよ。

PTK入居２０２４だけど、減税期間と額どうなるの？
わかる人教えてください。


https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA0720J0X01C21A2000000/

>>35685 マンション掲示板さん
長期優良住宅5千万円、ZEH4500万円、一般住宅3千万円、中古一般住宅は2千万円とする。期間は新築のみ10年から13年に、中古住宅は10年間のまま。利用者の年間合計所得要件は原則2千万円以下の見通し。ただ認定住宅は3千万円以下を維持。新しい制度は22年以降の入居者が対象。
https://www.asahi.com/sp/articles/...

>>35686 匿名さん
朝日の記事なぜか見れなくなったので、yahooの記事貼り直します。
https://news.yahoo.co.jp/articles/aa8eafb76f9d33cf1af7843ad5da8ec5edfb...

１億の部屋をペアで5000万ずつ35年で組む。
一人当たりの所得は1000万。ペア合計で2000万

この場合は、年末残債3000万に対して、13年間にわたって0.7pが控除されるので、一人あたり21万??2人で合計42万/年

という計算であってますかね？

世帯年収2000万→1億がギリ1.5億になると慎ましい生活になる
世帯年収1500万円→7000万がギリ
世帯年収1000万→PTK無理

販売戸数考えると2000万超えは少ないかもね

>>35685 マンション掲示板さん
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA0720J0X01C21A2000000/?unlock=1

「23年までの入居について認定住宅は5000万円を維持する。新たに太陽光発電などでエネルギー消費を実質ゼロとする「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）」を対象の要件にし、上限は4500万円に設定。国が定める省エネ基準に適合する住宅は4000万円、その他の住宅は3000万円になる。24年、25年の入居は減税対象とする借入残高の上限額を認定住宅は500万円、残りの3つの分類をそれぞれ1000万円下げる。」

PTKは認定住宅でもZEHでもなく、省エネ基準適合住宅（4000万円）かその他の住宅（3000万円）かどちらかだと思う。日経記事によれば、どちらであっても2024年入居は1000万円下げるとあるので、以下の計算になる。

・省エネ基準適合住宅の場合：借入残高3000万円×0.7％×13年＝総額273万円
・その他住宅の場合：借入残高2000万円×0.7％×13年＝総額182万円

PTK資料を読み返しても、省エネ基準適合住宅という文言は見当たらないが、フラット35の省エネマークは付いてるし①、東京都の環境計画書②③も省エネ評価は満点になっている。ただ、肝心の国交省の省エネ基準④に合致するかが不明。

①https://onl.tw/tZfe9EZ
②https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/180182_011.html
③https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/180184_011.html
④https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.ht...

結論、三井に確認するしかないｗ

一次取得だって多いんだから普通に気にするでしょ

自分は買い替えで含み益頼みで買ってるから興味ないって自己紹介しなくて良いですよ。

>>35688 マンション掲示板さん

あってると思います

１馬力2000万円で、子供2人私立、駐車場1台で、1.5億購入は生活厳しい（頭金20％以上入れていれば別ですが）です。その場合、最低年収2600万円程度あれば、海外旅行（エコノミークラスで）1回行ける程度で、日常的にそんな贅沢はできませんよ。会社オーナーで経費使えれば別ですが・・

ここに住むぐらいの家庭の行動パターンとしては、車所有で年1回の海外旅行、年数回の国内旅行、月に数回の家族外食、子供は私立というような生活様式が一般的かと思うが、この程度であっても意外に金はかかるので覚悟しておいたほうがいいと思う。
車は無し、旅行は夏冬の実家への帰省のみ、外食は回転ずしやファミレスのようなチェーン店、子供は公立とすれば支出は抑えられるがそんなわけにもいかないだろうし、そこまで生活水準を抑えてここに住んでも楽しくないだろう。
年収2000万円でも税金や社会保険料等を引かれ、生活費もそれ相応にかかるので生活はそれほど楽ではないというのが実感。

2025年までの入居だと、住宅ローン減税は現行通りという理解で良い？

>>35695 匿名さん
今年中に契約、2022年中に入居なら現行通りらしい
2023年以降の引渡しは現行でも「-」になってると思いますけど、何をもって2025年まで猶予されると思ったの？

住宅ローン減税は時限立法でも実質エンドレスで延長してるよな
国土交通省の頼みだろうが、会計検査院の言うことを聞かない政府はアホ過ぎる
もう役目は終わっているのに

年収3000万超だとそれなりの余裕はある。しかし、ここの2億が外れ、次にまた参戦するか、他の2.5億にするか迷っている。余裕はなくなるけど。
ここの次回もどうせ抽選だろうから、他に気持ちが傾いている。

PTKでは住宅ローン減税が結構話題になっているところを見ると、やはり年収2000~3000万世帯が多いよね。
価格帯が1億後半くらいだとそれくらいの収入だろうし。

年収3000超えだと2億以上。2000以下だと1億前半。

1億後半の物件は今後価格が伸び悩みそうやな。残念。

最新金利が実行される2024年4月は税制優遇も含めて今よりかなり不利になりそうですね。