パークタワー勝どきミッド/サウス

>>35600 匿名さん
あまり無いとも言えますが、少しはあるとも言えますよね。まあ坪50万の差がつくことはありえなそうですが。

>>35593 匿名さん
BTTの条件のいい中住戸が坪500なら、PTKは少なくても坪550は硬そう。BTTは眺望がいいことで盛り上がってますが、PTKはデザイン、店舗、共用施設、眺望意外と悪くない？運河沿いの雰囲気など色々楽しみがあるのと、早々に完売が見えてるので、買えない飢餓感から地合いが悪くならなければ、かなり値上がりしそう。

同じ間取り、眺望でサウス9000万、ミッド一億ならどちら買いますか？70平米で。
自分はなんだかんだエリアNO1にこだわるのでミッドを選ぶと思います。

三井以外のデベ勤務ですがこの物件の値上がりは確実と言えます。都心でもう買える物件が無いのと、駅直結再開発で値下がりした物件はほとんどないからです。
竣工に近づけばさらに建物の雰囲気を感じられて注目度が集まるでしょう。
批判コメントも見ましたがどのポジショントークなのでしょうか。批判されるような物件ではないと断言します。

>>35603 マンション検討中さん
サウスもあってエリアno1じゃ無いのでしょうか？
単体だけだと月島や豊洲に負けると思いますが。

同じ間取り、眺望でサウス9000万、ミッド一億ならどちら買いますか？70平米で。
自分はなんだかんだエリアNO1にこだわるのでミッドを選ぶと思います。

>>35606 マンション検討中さん
さすがにサウス

>>35606 マンション検討中さん
500万差ならミッド、1000万差ならサウスかなあ。

>>35605 マンション検討中さん
月島、豊洲のどこに負けるのか、またはその根拠はありますか。月島であればCGP、豊洲はBTTとの比較だと思いますが、トータルで見れば勝ってると思いますが。実際は単体ではないので、その仮の話は無意味では？

この問いかけが無意味では。

>>35606 マンション検討中さん
条件が全く同一との前提で、ミッドで1億円の部屋が売りに出されている場合にはサウスは9000万にして初めてミッドと互角に戦えるというぐらいではないかと思う。やはりミッドにはその他大勢とは区別される勝どきNO.1というプレミアム部分がオンされるのでそこは強みがある。
三井が同時期にミッドとサウスを販売したとすれば、価格差を10％ぐらいつけていたたとしても不思議ではない。

>>35608 匿名さん

予算がある人はミッド買うやろな。

TTTも大通り側のタワーと内側のタワーでは価格差あるよね

>>35613 契約者さん6さん
どっちが高いんですか？

中古で何10件も出て来なきゃ価格差なんて数百万もつかないでしょ

>>35600 匿名さん

パークシティーB棟は内廊下。A棟は内廊下ではなく、作りが非常に安っぽいです。これは現地見に行ったことがある人や、住んでいる人は全員わかっている事実。実際にB棟の方が中古でA棟よりもだいぶ高く取引されてるよ。

建物の作り込みで、中古取引で価格差が出る良い事例だよね。

>>35611 匿名さん
ライバル業者のネガだとは思うが、なんちゃって直結に1000万円の価値があると本気で考えてるとしたら相場感覚なさすぎ。リアル直結のCGPと駅2分のMTGでさえ、MTGの方が高く売り出してるぞ。成約ベースじゃないと言いたければ、そっちが調べて反論してくれｗ

https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_NEC9X9012/
https://www.nomu.com/mansion/2131036/

ちなみに、億超えるマンションは電車に乗らない層が増えてくるから、唯一の心の拠り所の駅直結はそういう層にはあんま刺さらんぞ。そういう客に対して、サウスとどうやって互角に戦うつもり？1000万安く売るか？

ミッドは実態は徒歩5分
サウスは徒歩6-7分
三井マジックに騙されたらダメだよ。

>>35617 匿名さん

言ってることはわかるけどCGPとMTGは築年数も違うから一緒にするのは無理がある。

>>35606 マンション検討中さん

自分もさすがにサウスだわ

>>35611 匿名さん
基本ポジトークもありミッド推しだけど、1,000万も差あるなら迷わずサウス。仲介勤めのマンクラも中古ではあんま差はないと思うと発言しており、個人的には坪10くらいなら正当化できるかな？って感覚。逆に、46階以上とかミッドにない高さのエグゼ、プレミア部屋とかはなんだかんだサウスのが強いと思う。安くエントリーできた人が多いミッドの方がリセール有利なのは絶対と信じてる。
俺みたいに駅直結にこだわる層もいれば、規模とかデザイン、（構造的な免震より制振でも）湾岸で直接基礎、商業ない、ってとこでサウス好む層も現実的にいると思う。前者はマンションの玄人、後者は大衆が好むってイメージで、普通は大衆がマジョリティ占めるけど、ここは玄人も多いだろうから、結局五分五分って感覚。

ミッド単体では背丈、規模の問題もあり、地域一番にはなり得ない。やはりサウス、（ノース）あって初めてPTKが地域一番物件と言え、"PTKの中では相対的にミッドが強い"ってのが正しい表現と思う。

>>35616 マンション掲示板さん
アーバンドッグA,Bの価格差の要因は内廊下か外廊下の違いが９割以上を占めるでしょ。内装はリフォームすりゃいい話だし。

>>35604 名無しさん
確実、断言、のその理屈なら
勝ビューはとっくに完売できているはずですが…

ちょっと話は変わりますが、ふと思ったのですが、PTKを買って、その後27年入居予定の豊海に住み替えるのいいかもと思ったのですが、何か懸念点ありますかね。ミッドでもサウスでも3年住んで売却したらそれなりに利益出そうだから、それを頭金に豊海の眺望いい部屋に住み替えるのもいいかもと、BTTの内覧写真見てたら思いつきました。ただ、居住期間が短いので、譲渡益の税金が高いとか、でも3000万円控除使えば大丈夫かとか、色々調べなきゃいけないですが、悪くない考えかなと思ってます。

>>35625 マンション検討中さん
取らぬ狸の皮算用

>>35626 マンション掲示板さん
確かに皮算用かもしれませんね（笑）でも、考えることは自由ですから。

2～3年待たされて(要はプレビルド)、その間の経済状況変化の受け入れや手付金拘束等があるんだから、リスクプレミアムとして引き渡し時の値上がりは当然だと思ってるんだけどおかしい？
海外みたいに建たないリスクは少ないだろうけど、ある程度の割引率がないと経済合理性がない。

>>35628 匿名さん
全くおかしくないですよ。
１つの値上がり要因になっているのは間違いないです。

>>35624 匿名さん
売主知ってますか？買主も馬鹿では無いです。
ブランドが重要なんですよ。

>>35628 匿名さん
おかしくはないけど、当時売る方はそんなこと考えてなかったと思うけどな。

>>35631 マンション検討中さん
考えてるでしょ。すぐ引渡し可能なマンションと同じ価格で売ったら捌きづらいことくらい分かってるよ。結果安くしすぎたしすぎてしまったのかもしれないけど。
あと大規模マンションにも似たことが言えますよ。多くの戸数を捌くために控えめの値付けにせざるを得ない。

>>35624 匿名さん
値段上げしなかったらとっくに完売しているでしょ。いまだ新築販売してるけど、当時買った人達は確実に含み益抱えている。
今500くらいで売ってる部屋もあるからねw

>>35632 マンション検討中さん
大規模マンションが値段控えめなのは同意です。
ただ、引き渡し先のほうはイメージつかないなー。当時でも今でもすぐ引き渡し可能なマンションよりも値付け安い例ってありますかね？

>>35634 マンション検討中さん
ブランズタワー豊洲とかまさにそうですよ。最後のキャンセル住戸販売で値上げしたのも、それでも高倍率になったのも引渡しが近いから。引渡しが先だったら需要が衰える分、値上げもマイルドになったはず。

>>35623 マンション比較中さん

見に行けば一目瞭然だよ。
部屋以外の共用廊下やEVとか全然グレード違うよ。

PKTは、何ちゃって直結と煽られるけど、新しい改札口出来てミッド敷地まで徒歩2分で繋がるのよね。改札口からホームまでも直ぐだし。

加えてエレベーター乗り換えもなくて住居までストレートに行けるから、やはり直結感あるなと思います。
完成したらミッドを買えなかった事を悔しがる人が多いと予想。サウスへの煽りに聞こえるかもしれないけど

>>35625 マンション検討中さん

ありだと思いますよ
駅近に慣れてしまうと駅遠への引っ越しが辛くなる可能性はありますが、豊海は眺望良さそうですし、同じ三井だし良いんじゃないでしょうか
ただし元値がはるぶん、中住戸は1000～1500万円くらいの値上がりになりそうですし、角は高倍率で購入がむずかしい
豊海がいくらになるかにもよるけど、値上がり分を食い潰す可能性もあるのては？

>>35632 マンション検討中さん

相場が一番大きいファクターです。
2024はどうなるか、それにつきます。

>>35638 匿名さん
そうですね。豊海の企画と価格が出てこないとなんとも言えないですが、豊海は湾岸でも珍しい南向きの超絶眺望があるので、狙うとしたらその方角を価格控えめな1期で買えれば悪くないかなと思ってます。PTKより駅遠なので、最初は坪450くらいスタートと仮定するとPTKの利益がどれくらいかにもよりますが、PTKよりも少し広めかつ眺望がいい部屋を確保できるかもしれません。いずれにしてもまだ変数が多い状態なので、ひとまず豊海の動向を注視しておこうと思います。

>>35639 マンション掲示板さん
相場が一番大きいファクターであるのは完全に同意です。それと比べると影響は小さいけど、別の要素として引渡しが先であることによるディスカウント効果があるという話。

住宅ローン減税の改悪案、キツイですね…

・ローン残高上限：4000万円→3000万円
・控除率：1%→0.7%
・最大減税額：年間40万円→21万円
・年収制限：3000万円→2000万円
・控除期間：10年～13年→？？
https://www.fnn.jp/articles/-/280911

PTK購入者だと年収制限掛かって、減税ゼロになる人も多そう。
これは高値相場を冷え込ませようとしてるとしか思えんね。。

>>35642 マンション検討中さん
この改正案いやだけど仕方ないですね。。でも、来年再来年までの入居という話もあるから、PTKの入居までもう一波乱あるかもしれません。

>>35642 マンション検討中さん

年間40万の控除、計400万の控除が無くなるから、PTKの価格帯のマンションはそれくらいの分は今後の価格に反映されるかもね。

あ、そういうことか。ハルフラに業者が殺到したのは価格帯的に今回のローン減税改悪の影響があまり無いってのも考慮してるのかな。

>来年再来年までの入居
実需の人には、実際は影響なし。
半住半投でリセール狙ってる人にはマイナス影響。「買った時よりも高く売れる」という前提が崩れる部屋が多いでしょ。よほど眺望が良いとか、よほど日当たりが良い部屋なら、指名買いが入るから資産価値は維持できるだろうけど。

>>35645 マンション検討中さん

デベロッパーは3年後に引き渡すマンションの用地を今仕入れています。そのために、住宅ローン減税関係なく三年先の分譲価格は既に確定しています。都内に限らず広範囲で土地代と工事費（特に人件費)は上昇を続けているので、三年先までは価格が右肩上がりは確定です。

3年先は、恐らくインバウンド観光もコロナ前水準まで戻っていそうなので、三年先以降はデベロッパーは住宅ではなくて、ホテル用地として土地を仕入れるかもですね（そもそも住宅用だと、販売できる価格水準に抑えられないので)。

そうなると、都心の駅直結マンションは、更に希少性が高まりますね。マンションのグレードが、とかネガを主張する人もいると思いますが、お金を稼ぐ人ほど、時間にシビアにになりますからね。

資産家は働かなくても収入があるので、駅直結とか気にしない人も多いので、そういう人たちは港区低層に行くと思いますけど。

>>35640 マンション検討中さん

私も豊海は気になってますが、三井は眺望が良い方角に坪単価を盛るので、南向きがいくらででてくるか…建設費も上がり続けてますし
今みたいに供給絞ってると抽選になって購入すらも苦労するかもしれないですね
いずれにしても楽しみですね

ここの抽選に外れて、別物件も見ています。100㎡強の部屋の場合、リセールバリューは3LDKと2LDKとでは、どちらの方が高いのでしょうか？

>>35647 匿名さん
そうですね。豊海は南と西が超絶眺望なので、2000戸の約半数の1000戸がいい方角だとすると、それを全部高値で出すと戸数を捌けないので、少なくとも1期はPTK同様控えめで出すのではと期待してます。まずは、来年PTKサウスの完売を見届けてから考えます。

１馬力で年収2000万円越えの人は、勝どきパーク購入者の中で何割程度ですかね？わからんか・・