パークタワー勝どきミッド/サウス

2000～3000万で喜んでいるのですか。

今日の朝潮運河もキラキラ眩しいですね。PTKが完成したらどれだけ素敵なエリアになるのでしょうか。今からとても楽しみです。

>>35536 マンション検討中さん
お花畑だな。

ミッドとサウスは同じ間取り、眺望の場合、どれぐらいの坪単価差になるのが、妥当だと思いますか？50万ぐらいですかね？

PTKミッド→値下がりしずらい新築価格維持
PTKサウス→値下がり3?5%
BTT→かなり値下がり

こんな感じ。

>>35555 マンション掲示板さん
根拠といつ時点のお考えか教えて頂けませんでしょうか？

>>35554 マンション検討中さん
同じ階だとすれば坪30万円くらいじゃないでしょうか

>>35555 マンション掲示板さん
BTTは現時点で2000万から3000万円の値上がり確定らしいですよ。掲示板見てみたら分かります。そっちで値下がりとか言ったら失笑されます。

>>35558 マンション検討中さん
下がる下がらんは別として、掲示板の話を間に受けすぎるのもどうかと思いますが。。。
あっちの掲示板では・・・とか確定とか言ってると痛い方だと思われるのでやめた方が良いかと。

サウスのドア枠、なぜその程度のことで手抜きをするのであろうか？

白枠でドアが茶系だと、本当にいまいち。

壁紙が白系なんで割と大丈夫かもと思ってます。

>>35559 マンコミュファンさん
少し言葉足らずでしたが、BTTはキャンセル住戸が3000万円くらい値上げされてて、それでも60倍？くらい倍率ついて完売してるというファクトがあるみたいです。さらに、購入者が不動産会社に査定してもらってその程度の値上がりだったという情報があります。もちろん、それがウソという可能性もゼロではないですが、内覧者の評判もすごく良いみたいなので、話を総合するとそのくらいの値上がりはしてるだろうと推察できます。ちょっと情弱の方のようなので、もう少しアンテナを立てることをお勧めします。

>>35562 マンション検討中さん
部屋の大きさと場所によりますよ、一律2000万-3000万アップのように狂喜されているとは・・・
購入者が査定に持ち込んで、推察、曖昧な言葉ばかりで頭弱のようですね。BTTの掲示板で語っておけば？みんな喜びますよ。

あのここはPTKの掲示板なんでBTTの話はよそでやってもらえませんか？
情弱とか頭弱とか言葉も汚くて見てて気持ちの良いものではないです。

そんなことよりミッド低層EV問題について語りませんか？
我々サウス民も日常使いするものですので。

>>35563 マンコミュファンさん
そうですね、PTKのネタがないので、2年後の参考にと思いBTTの話してみましたが最後にします。もちろん、部屋の条件によると思いますが、3LDKで比較的条件の良い部屋という前提で2000万から3000万円値上げがありそうとのことです。それが本当かは来年の入居にかけてもう少しウォッチしてみようと思います。本当かどうかはもう少しで分かると思います。

>>35566 マンション検討中さん
そうしてください、BTT買われた方なのかもですが、違う板荒さんでよいですよ。
BTTもどうでもよいので、本当かどうかも興味ないです。3000万上がると良いですね。
くだらない話はさておき、ミッドのエレベーターですが何か問題なのですか？

>>35562 マンション検討中さん
マンクラに煽られて買った人かわいそう。
マンクラなんて自分の物件を売り抜けるために
煽ってるんだから真に受けたらだめだよ

ミッド低層エレベーターは、
・サウス民も使用する（8階に行く為に、高層用エレベーターは使えず低層用のみ使用可）
・戸数辺りのエレベーター台数が少ない
というデメリットがありますね。

サウス1期2次でも平均2.5倍。近隣でフラッグの販売がある中、あの単価で良く健闘しているのではないでしょうか。
建築が進むに従って、より注目を浴びて新たな検討者が増えるし、この勢いが最後まで続くと予想します。飢餓感煽り商法の勝利ですな。

>>35562 マンション検討中さん

+1250万円ね。

ミッドは駅直結で免震でサッシ高い
サウスは徒歩6分で制振、サッシ低い

建物や室内クオリティが比較にならないくらい違いますよ。

まあミッドの方が全般的によいとは思いますが、建物と室内のクオリティが比較にならないくらい違う根拠を教えてくださいませんか？

サウスの最大の魅力は値段なんだから安い価格で都心に住みたい人は買った方が良いんじゃない

>>35573 マンション検討中さん
・駅直結vs駅非直結
・安心安全の免震vs制震
・下駄履き商業ありvs商業無し
・中住戸LowEガラス有りvs中住戸LowEガラス無し
・スーペリア最大天井高2650vsスーペリア最大天井高2550
・トランクルームほぼ有りvsトランクルームほぼ無し
・車2台は余裕で並べる車寄せvs車一台縦列駐車がやっとの車寄せ
・棟内喫煙所無しvs棟内喫煙所あり
・隔て板トールタイプvs養分用のぺらぼー
・ドア枠建具合わせvsドア枠白一色
・平均坪単価425vs平均坪単価450

ミッドもモデルルームで見ましたが、建物のデザインは良いのですが仕上げや設備を細かく見るとコストカットしてましたね。ミッドもサウスも大して変わらないと思いますよ。

>>35575 匿名さん
あなたちょくちょく現れますよね。その都度反論されてるのに懲りない人だ。

>>35575 匿名さん
前も同じこと書いてありましたね。
コピペか同一人物なんでしょうけど、暇ですねー、何がしたいんだか。

>>35575 匿名さん
ミッドvsサウスの話はどうでもいいので、暇ならPTK vs晴海フラッグとかvs BTTとかやってくれませんか。その方がまだ参考になるかも。

>>35575 匿名さん

なんか小学生みたいだからこの比較やめたらどう。
おそらくミッドを買ったんだろうけど、今この板見てる人はサウス検討者とか購入者ですよ。もしかしたらミッドの抽選外れた人もいるわけだ。
オタクはたまたま当たったってだけでこういうの書いて気持ちいいわけ？
幼稚園児並みだわ。
結局リセールバリューにしたって差こそあれ同じ動きするんだから。

>>35580 通りがかりさん
構わない方が良いですよ。
おそらく両方買えない残念な人でしょうから。

低スぺ非直結物件を高値で買わされたサウス民激おこで草w

>>35566 マンション検討中さん

マンションマニアさんがBTTのキャンセル住戸価格と値上げ前の価格を記事にしてるので、各住戸の値上り額は予想できると思います。
最も値上げが少なかった1LDKが60倍、一番倍率低い部屋でも6倍以上とのことでした。(私が問い合わせた時点の倍率なので、最後はもう少し上がったのかもしれません)
北東、北西、角は2000～3000万円値上げして倍率ついてますから、中古はキャンセル住戸より高い価格で出てくると思います。
内覧会が進んでいるにも関わらず転売住戸も賃貸も出てこないので、実需が多く売り物も少ないかもしれないですね。

PTKミッドはBTTより+坪50万円前後で動くのではないでしょうか。
三井の中央区駅直結ですから、更なる上昇も期待できるかと。

>>35580 通りがかりさん
暇人は放っておきましょ。自分はミッド購入者ですが、ミッドとサウスは微差でサウスの方が特徴的なところもあるし、比較すること自体ナンセンスだと思います。こういう人がミッド住民と思われるのは恥ずかしいです。

>>35580 通りがかりさん
構わない方が良いですよ。
おそらく両方買えない残念な人でしょうから。

>>35575 匿名さん
商業が下に入ると害虫だらけできついよ。

>>35575 匿名さん
やっぱミッドは明らかにいいよな。
雨風にさらされずに駅と商業施設に行けるのは強すぎるよね。

>>35583 匿名さん
BTTの坪単価いくらぐらいになるの？
500とか？

>>35588 マンション検討中さん

部屋にもよるけど500前後じゃない

中古の湾岸タワマンを多く売買している業者さん曰く、ミッドもサウスもそれほど大きな価格差は出ずに、部屋の条件（階数・眺望）での差の方が大きいだろうとのことです。

理由として言っていたのは、買主が評価する際に、ミッドの駅直結がA＋ならサウスの駅2分はAだし、規模感やデザインの圧倒感はサウスがA＋ならミッドはAというように、どちらにも長所はあるし、どちらも高評価な中での差異でしかないと。

同一条件の部屋がミッドとサウスに同時に出ていた場合、どちらかを大幅に高く売ることは難しく、それよりは、駅や下履き店舗の利便性を優先するならミッド、棟内に駅/店舗/オフィスの不特定多数の部外者がいない落ち着いた環境を優先するならサウスというような好みの選択になるだろうと言ってました。

>>35589 匿名さん
スカイズが400近くで動いてるから、立地と築年数で勝るここは500でおかしくないでしょうね

>>35569 匿名さん
サウスで螺旋階段が億劫なため、1階まではミッドEV毎日使うつもりです。

当然、お目が高い皆さんは勝どきNo.1のここも豊洲No.1のBTTも両方契約してるでしょう。

BTTは成約した賃貸の家賃から逆算しても分譲価格より上がってますね。最低でも中住戸500、角部屋600からでしょうね。
ここも眺望抜けてる部屋はかなり伸びるでしょうね。

>>35590 マンション検討中さん

そのようですね。

個人的にも同じ感覚ですので、専門家のご意見にも納得です。

ミッドとサウスの比較以前に、このパークタワー勝どきの駅近なのに運河沿いの閑静な住宅街という稀有な環境は都心3区では10年に1つくらいの物件だと感じてます。

>>35587 マンション検討中さん

一年でみると雨が降る頻度低いでしょ。
そんな焦って家に直行したいですかね？
家路に向かう途中で、
庭を横目に見ながら風をかんじて楽しむ。
そうしてみるとサウスにも魅力があるよね。
そんな心の余裕をもって暮らしたいですよ。

>>35590 マンション検討中さん
そうでしょうね。同じ階数、同じ広さ、眺望も同等なら坪20万円くらいしか変わらないかも。46階以上はサウスにしかないから全体平均で見たらほぼ近似するだろう。

>>35592
分かってないだけかもしれないけど、住民には３つのアプローチ方法がある
１．ミッド地下のEV出口
２．ミッド地下から入る螺旋階段
ーーーーーー住民しか入れない壁ーーーーーー
３．メトロパビリオンからまっすぐ階段で、地下から地上１Fに上がる階段／エスカレーター（ミッドの地上テナント＆人道橋に繋がるルート）

このうち、勝どき駅からの地下→地上１Fの動線が一番早いのは３だよ。

>>35586 匿名さん
ミッドは害虫被害がキツそう。
あとは近隣住民がマンション内に溢れそう。
サウスがいいよな。

>>35590 マンション検討中さん

わかりやすーい！！

>>35590 マンション検討中さん

同感です。

パークシティ豊洲のA棟とB棟の差や
シティタワーズ東京ベイのウエストとセントラルの差があまりないのと同じでしょうね。

>>35600 匿名さん
あまり無いとも言えますが、少しはあるとも言えますよね。まあ坪50万の差がつくことはありえなそうですが。

>>35593 匿名さん
BTTの条件のいい中住戸が坪500なら、PTKは少なくても坪550は硬そう。BTTは眺望がいいことで盛り上がってますが、PTKはデザイン、店舗、共用施設、眺望意外と悪くない？運河沿いの雰囲気など色々楽しみがあるのと、早々に完売が見えてるので、買えない飢餓感から地合いが悪くならなければ、かなり値上がりしそう。

同じ間取り、眺望でサウス9000万、ミッド一億ならどちら買いますか？70平米で。
自分はなんだかんだエリアNO1にこだわるのでミッドを選ぶと思います。

三井以外のデベ勤務ですがこの物件の値上がりは確実と言えます。都心でもう買える物件が無いのと、駅直結再開発で値下がりした物件はほとんどないからです。
竣工に近づけばさらに建物の雰囲気を感じられて注目度が集まるでしょう。
批判コメントも見ましたがどのポジショントークなのでしょうか。批判されるような物件ではないと断言します。

>>35603 マンション検討中さん
サウスもあってエリアno1じゃ無いのでしょうか？
単体だけだと月島や豊洲に負けると思いますが。

同じ間取り、眺望でサウス9000万、ミッド一億ならどちら買いますか？70平米で。
自分はなんだかんだエリアNO1にこだわるのでミッドを選ぶと思います。

>>35606 マンション検討中さん
さすがにサウス

>>35606 マンション検討中さん
500万差ならミッド、1000万差ならサウスかなあ。

>>35605 マンション検討中さん
月島、豊洲のどこに負けるのか、またはその根拠はありますか。月島であればCGP、豊洲はBTTとの比較だと思いますが、トータルで見れば勝ってると思いますが。実際は単体ではないので、その仮の話は無意味では？

この問いかけが無意味では。

>>35606 マンション検討中さん
条件が全く同一との前提で、ミッドで1億円の部屋が売りに出されている場合にはサウスは9000万にして初めてミッドと互角に戦えるというぐらいではないかと思う。やはりミッドにはその他大勢とは区別される勝どきNO.1というプレミアム部分がオンされるのでそこは強みがある。
三井が同時期にミッドとサウスを販売したとすれば、価格差を10％ぐらいつけていたたとしても不思議ではない。

>>35608 匿名さん

予算がある人はミッド買うやろな。

TTTも大通り側のタワーと内側のタワーでは価格差あるよね

>>35613 契約者さん6さん
どっちが高いんですか？

中古で何10件も出て来なきゃ価格差なんて数百万もつかないでしょ

>>35600 匿名さん

パークシティーB棟は内廊下。A棟は内廊下ではなく、作りが非常に安っぽいです。これは現地見に行ったことがある人や、住んでいる人は全員わかっている事実。実際にB棟の方が中古でA棟よりもだいぶ高く取引されてるよ。

建物の作り込みで、中古取引で価格差が出る良い事例だよね。

>>35611 匿名さん
ライバル業者のネガだとは思うが、なんちゃって直結に1000万円の価値があると本気で考えてるとしたら相場感覚なさすぎ。リアル直結のCGPと駅2分のMTGでさえ、MTGの方が高く売り出してるぞ。成約ベースじゃないと言いたければ、そっちが調べて反論してくれｗ

https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_NEC9X9012/
https://www.nomu.com/mansion/2131036/

ちなみに、億超えるマンションは電車に乗らない層が増えてくるから、唯一の心の拠り所の駅直結はそういう層にはあんま刺さらんぞ。そういう客に対して、サウスとどうやって互角に戦うつもり？1000万安く売るか？

ミッドは実態は徒歩5分
サウスは徒歩6-7分
三井マジックに騙されたらダメだよ。

>>35617 匿名さん

言ってることはわかるけどCGPとMTGは築年数も違うから一緒にするのは無理がある。

>>35606 マンション検討中さん

自分もさすがにサウスだわ

>>35611 匿名さん
基本ポジトークもありミッド推しだけど、1,000万も差あるなら迷わずサウス。仲介勤めのマンクラも中古ではあんま差はないと思うと発言しており、個人的には坪10くらいなら正当化できるかな？って感覚。逆に、46階以上とかミッドにない高さのエグゼ、プレミア部屋とかはなんだかんだサウスのが強いと思う。安くエントリーできた人が多いミッドの方がリセール有利なのは絶対と信じてる。
俺みたいに駅直結にこだわる層もいれば、規模とかデザイン、（構造的な免震より制振でも）湾岸で直接基礎、商業ない、ってとこでサウス好む層も現実的にいると思う。前者はマンションの玄人、後者は大衆が好むってイメージで、普通は大衆がマジョリティ占めるけど、ここは玄人も多いだろうから、結局五分五分って感覚。

ミッド単体では背丈、規模の問題もあり、地域一番にはなり得ない。やはりサウス、（ノース）あって初めてPTKが地域一番物件と言え、"PTKの中では相対的にミッドが強い"ってのが正しい表現と思う。

>>35616 マンション掲示板さん
アーバンドッグA,Bの価格差の要因は内廊下か外廊下の違いが９割以上を占めるでしょ。内装はリフォームすりゃいい話だし。

>>35604 名無しさん
確実、断言、のその理屈なら
勝ビューはとっくに完売できているはずですが…

ちょっと話は変わりますが、ふと思ったのですが、PTKを買って、その後27年入居予定の豊海に住み替えるのいいかもと思ったのですが、何か懸念点ありますかね。ミッドでもサウスでも3年住んで売却したらそれなりに利益出そうだから、それを頭金に豊海の眺望いい部屋に住み替えるのもいいかもと、BTTの内覧写真見てたら思いつきました。ただ、居住期間が短いので、譲渡益の税金が高いとか、でも3000万円控除使えば大丈夫かとか、色々調べなきゃいけないですが、悪くない考えかなと思ってます。

>>35625 マンション検討中さん
取らぬ狸の皮算用

>>35626 マンション掲示板さん
確かに皮算用かもしれませんね（笑）でも、考えることは自由ですから。

2～3年待たされて(要はプレビルド)、その間の経済状況変化の受け入れや手付金拘束等があるんだから、リスクプレミアムとして引き渡し時の値上がりは当然だと思ってるんだけどおかしい？
海外みたいに建たないリスクは少ないだろうけど、ある程度の割引率がないと経済合理性がない。

>>35628 匿名さん
全くおかしくないですよ。
１つの値上がり要因になっているのは間違いないです。

>>35624 匿名さん
売主知ってますか？買主も馬鹿では無いです。
ブランドが重要なんですよ。

>>35628 匿名さん
おかしくはないけど、当時売る方はそんなこと考えてなかったと思うけどな。

>>35631 マンション検討中さん
考えてるでしょ。すぐ引渡し可能なマンションと同じ価格で売ったら捌きづらいことくらい分かってるよ。結果安くしすぎたしすぎてしまったのかもしれないけど。
あと大規模マンションにも似たことが言えますよ。多くの戸数を捌くために控えめの値付けにせざるを得ない。

>>35624 匿名さん
値段上げしなかったらとっくに完売しているでしょ。いまだ新築販売してるけど、当時買った人達は確実に含み益抱えている。
今500くらいで売ってる部屋もあるからねw

>>35632 マンション検討中さん
大規模マンションが値段控えめなのは同意です。
ただ、引き渡し先のほうはイメージつかないなー。当時でも今でもすぐ引き渡し可能なマンションよりも値付け安い例ってありますかね？

>>35634 マンション検討中さん
ブランズタワー豊洲とかまさにそうですよ。最後のキャンセル住戸販売で値上げしたのも、それでも高倍率になったのも引渡しが近いから。引渡しが先だったら需要が衰える分、値上げもマイルドになったはず。

>>35623 マンション比較中さん

見に行けば一目瞭然だよ。
部屋以外の共用廊下やEVとか全然グレード違うよ。

PKTは、何ちゃって直結と煽られるけど、新しい改札口出来てミッド敷地まで徒歩2分で繋がるのよね。改札口からホームまでも直ぐだし。

加えてエレベーター乗り換えもなくて住居までストレートに行けるから、やはり直結感あるなと思います。
完成したらミッドを買えなかった事を悔しがる人が多いと予想。サウスへの煽りに聞こえるかもしれないけど

>>35625 マンション検討中さん

ありだと思いますよ
駅近に慣れてしまうと駅遠への引っ越しが辛くなる可能性はありますが、豊海は眺望良さそうですし、同じ三井だし良いんじゃないでしょうか
ただし元値がはるぶん、中住戸は1000～1500万円くらいの値上がりになりそうですし、角は高倍率で購入がむずかしい
豊海がいくらになるかにもよるけど、値上がり分を食い潰す可能性もあるのては？

>>35632 マンション検討中さん

相場が一番大きいファクターです。
2024はどうなるか、それにつきます。

>>35638 匿名さん
そうですね。豊海の企画と価格が出てこないとなんとも言えないですが、豊海は湾岸でも珍しい南向きの超絶眺望があるので、狙うとしたらその方角を価格控えめな1期で買えれば悪くないかなと思ってます。PTKより駅遠なので、最初は坪450くらいスタートと仮定するとPTKの利益がどれくらいかにもよりますが、PTKよりも少し広めかつ眺望がいい部屋を確保できるかもしれません。いずれにしてもまだ変数が多い状態なので、ひとまず豊海の動向を注視しておこうと思います。

>>35639 マンション掲示板さん
相場が一番大きいファクターであるのは完全に同意です。それと比べると影響は小さいけど、別の要素として引渡しが先であることによるディスカウント効果があるという話。

住宅ローン減税の改悪案、キツイですね…

・ローン残高上限：4000万円→3000万円
・控除率：1%→0.7%
・最大減税額：年間40万円→21万円
・年収制限：3000万円→2000万円
・控除期間：10年～13年→？？
https://www.fnn.jp/articles/-/280911

PTK購入者だと年収制限掛かって、減税ゼロになる人も多そう。
これは高値相場を冷え込ませようとしてるとしか思えんね。。

>>35642 マンション検討中さん
この改正案いやだけど仕方ないですね。。でも、来年再来年までの入居という話もあるから、PTKの入居までもう一波乱あるかもしれません。

>>35642 マンション検討中さん

年間40万の控除、計400万の控除が無くなるから、PTKの価格帯のマンションはそれくらいの分は今後の価格に反映されるかもね。

あ、そういうことか。ハルフラに業者が殺到したのは価格帯的に今回のローン減税改悪の影響があまり無いってのも考慮してるのかな。

>来年再来年までの入居
実需の人には、実際は影響なし。
半住半投でリセール狙ってる人にはマイナス影響。「買った時よりも高く売れる」という前提が崩れる部屋が多いでしょ。よほど眺望が良いとか、よほど日当たりが良い部屋なら、指名買いが入るから資産価値は維持できるだろうけど。

>>35645 マンション検討中さん

デベロッパーは3年後に引き渡すマンションの用地を今仕入れています。そのために、住宅ローン減税関係なく三年先の分譲価格は既に確定しています。都内に限らず広範囲で土地代と工事費（特に人件費)は上昇を続けているので、三年先までは価格が右肩上がりは確定です。

3年先は、恐らくインバウンド観光もコロナ前水準まで戻っていそうなので、三年先以降はデベロッパーは住宅ではなくて、ホテル用地として土地を仕入れるかもですね（そもそも住宅用だと、販売できる価格水準に抑えられないので)。

そうなると、都心の駅直結マンションは、更に希少性が高まりますね。マンションのグレードが、とかネガを主張する人もいると思いますが、お金を稼ぐ人ほど、時間にシビアにになりますからね。

資産家は働かなくても収入があるので、駅直結とか気にしない人も多いので、そういう人たちは港区低層に行くと思いますけど。

>>35640 マンション検討中さん

私も豊海は気になってますが、三井は眺望が良い方角に坪単価を盛るので、南向きがいくらででてくるか…建設費も上がり続けてますし
今みたいに供給絞ってると抽選になって購入すらも苦労するかもしれないですね
いずれにしても楽しみですね

ここの抽選に外れて、別物件も見ています。100㎡強の部屋の場合、リセールバリューは3LDKと2LDKとでは、どちらの方が高いのでしょうか？

>>35647 匿名さん
そうですね。豊海は南と西が超絶眺望なので、2000戸の約半数の1000戸がいい方角だとすると、それを全部高値で出すと戸数を捌けないので、少なくとも1期はPTK同様控えめで出すのではと期待してます。まずは、来年PTKサウスの完売を見届けてから考えます。

１馬力で年収2000万円越えの人は、勝どきパーク購入者の中で何割程度ですかね？わからんか・・