パークタワー勝どきミッド/サウス

>>32750 匿名さん
ほんとですね、気をつけます。やっぱ所有権のここかな。

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>>32751 マンション検討中さん
定借物件は基本的に社長向けですね。定借代を経費に出来たりするので
一般人は手を出すべきじゃない。
パークコート渋谷は地代前払いなんで別です

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>>32746 匿名さん

妄言も何も、、通勤時間帯に於ける降車人数が乗車人数より多いという話をしているつもりです。
１日の乗降者数を言われても、降りた人が乗るんだからどの駅も半々が当たり前かと……

また、駅構内の混雑について緩和される要因については下記の通りかと。
・ホームが分割されてから混雑が緩和されているのは事実で、選手村跡地の開発にも耐えられるように考えて対応しているとのこと。
・テレワークが普及されつつある中で、利用者は減少する傾向。
・BRTの本格化に伴い、大江戸線のみの時代よりは利用者の割合は減る。
・PTKからも地上への導線も追加される。

一応、現地見学もして駅員にも聞いているので、必要以上に気にする必要はないと判断の上で契約しました。

現地住民の方で、上記の認識と異なる点があればご指摘いただけると幸いです。

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プレミアム検討ですが、ミッドプレミアムとサウスプレミアムどちらの方が中古市場で評価良いと思いますか。

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>>32754 マンション検討中さん

駅直結のミッドプレミアムでは？

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>>32752 マンション掲示板さん
パコ渋谷確かにランニングないですね。かなり所有権に近いですが、これだと予算無理なので、やはりサウスかなー。

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>>30974 匿名さん
テーパリングはもはや10回以上長きにわたって喧伝されているのは皆さんご存知の通り。
当然相場はある程度織り込み済み、こなしながら動いています。

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>>32753 名無しさん
通勤時間隊に降車する人の方が乗車する人より多い？
それこそあなたの主観でテキトーなこと言ってるとしか言えないのでは？　実際の数字として都交通局が発表してる物があるのにどうしてしょうもない嘘付いたんですか？

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片側3車線もある清澄通りに面しているTTTとKTT。
雑居ビルの裏手で奥まった場所のPTK。
マンション立地がないのはわかるがあの場所は正直キツい。

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>>32759 マンション検討中さん

だからこそ、地下通路を作ってでも駅直結にしないとダメだったわけで。

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毎朝8時過ぎぐらいに勝どき駅から門仲方面に乗車してますが、ほぼ座れますよ。コロナ前からです。逆方面や他の時間帯は知りませんが。

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サウス南西の77の高層を当たりましたが、南西向きは住んだことなく、また　前にTTTの影響で、日当たりが心配で、契約迷ってるところです、目の前TTTの配慮で何時から日が当たりますか？主婦でずっと家に居るので　日当たりが気になります、

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勝どき住んでるけど、どっち周りも降車が圧倒的なだけですけど
どちらかといえば六本木方面はやや混むけど、大門までにはほぼ座れるよ
朝のラッシュとかギャーギャー騒いでる奴はエアプなので騙されないように

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>>32762 マンション検討中さん
シミュレーションを確認することをお勧めします。

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>>32762 マンション検討中さん
MRで日影図見なかったの？

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32764さん32765さん、日陰確認しなかったです、自分の買った階数と南西向きの　日陰が確認出来るんですか？

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>>32763 名無しさん
証拠は？　どこかに数値で出てるの？

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>>32766 マンション検討中さん
パソコンでシミュレーション見せてもらえますよ
夏至、冬至の日中帯両方確認できます
足運んで確認しておいた方が良いですよ

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32768さん、ご丁寧にありがとうございます、

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>>32753 名無しさん

私も現住民で、同じ認識です。
コロナ前、朝の混雑時間帯である8時半?9時に勝どき駅から六本木へ通勤してましたが、降車する方が多いので、
社内が混雑している認識はないですね

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>>32762
担当さんに言って、MRで日影図を確認した方がいいよ。SSのレインボーブリッジ側は、「日当たり」は午前中～昼頃までは厳しいよ。十分明るくて、問題無いと思うけど。

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勝どき駅は、通勤時間は降りる人が圧倒的なのは常識だよね。その流れに逆らって駅に入るのが大変なんだから。
証拠を出せと言ってる人いるけど、自分でその時間に行ってみたら一目瞭然だよ。

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>>32758 通りがかりさん

〉実際の数字として都交通局が発表してる物があるのにどうしてしょうもない嘘付いたんですか？

話が噛み合ってない気がします。
数字って時間帯ごとの乗降者数のことを言ってます？探したんですが、見つけられませんでした。。。貴方が示してるのは1日のですよね？
私の確認不足かもしれないので、根拠があるなら【時間帯ごとの乗降者数】のソースを教えていただいてもいいでしょうか。その上で嘘つき呼ばわりされていたのであれば訂正のうえ、お詫びします。（私の示せる根拠は駅員にヒアリングしたぐらいと記載の通りなので。）

貴方がソースを示せないのであれば、個人的には32761.32763等、実際の利用者の声も上がっているので、この議論はもう充分です。
利用者の声が聞けてよかったです(^^)。

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>>32748 マンション検討中さん
私も予算内でここ見てました！
お子さんいるなら、子育て環境はそりゃいいと思うけど、維持費かかるのに跡に残すことはできないし。激安の理由はちゃんとある。
でも好きな街で、学区が気に入ったなら、見に行く価値はあると思います。建物は期待しない方がいい。

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PTKの前の道路狭いのなんとかならないのかな。
どうしても裏通り感が。
ドゥトゥールは通り狭いけど目の前がオフィスビルだからセットバックしていて抜け感がある。

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>>32775 マンション検討中さん

車持ちじゃないので、道路狭い方が車通りも少なくていいと思ってました。。

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裏通りの方がいいと思うけどなぁ。
表通りに面してたら、うるさいし混むしでいいことないよ。

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>>32777 匿名さん

とても同感。むしろ裏通りにも関わらず駅直結で運河沿いという稀有な立地が最高だと感じてます。

駅直結は重要な要素だと思いますが、多くの駅直結が大通りに面しているので雑多で賑やか。
ところが、このPTKは駅直結にも関わらず、運河沿いで且つ大通りから離れているので閑静。

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駅構内混んでないとか、車内混んでないとか、使ってもないのに書くのやめたらどうです？
大江戸線は車両が狭いから他路線と混雑率の数字だけで比べてもダメですよ

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>>32775 マンション検討中さん
とにかくここはミッドとサウスを混ぜて語る人ばっかりなんですけど、多分ミッドはミッド自身がセットバックしてるので気になりづらいと思います。
サウスはエントランスの目の前がすぐ前建なので、はっきり言って気になる人は気になりますね。
そもそもサウス自体が敷地一杯に建ててますから、目の前の建物に文句を言うのも筋違いな話だと思います。

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>>32779 匿名さん

利用してない検討者なので知りたいんです。
で、利用者の声も上がっているので当方としては満足してます。

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勝どき住んでた者ですが、門仲方面大して混んでなかったですよ！
混んでるという基準が人それぞれなのでなんとも言えないですが。
基準が違うので証跡もクソもないので、とりあえず、平日の朝に勝どき駅行ってみればいいと思います。

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門仲方面は知らないけど、大門方面はあの車内で新聞雑誌読める人がいるなら読んでみて欲しい

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普通の駅って朝だろうがいつでも入りたい入り口から入れて、出たい出口から出られるんです。
勝どき駅を利用しているとそんな当たり前のことを忘れてしまうんですよね

今からさらに地所やミッドのオフィスが増えるし、ここやフラッグ、豊海の住人も増えます。
駅があるのに使いたくないということで、「勝どきはバス・BRTが便利」という声がさらに高まる未来がみえます。

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初心者なのでわからないのですが、
サウス板とミッド板、わけられないのかなぁ。

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六本木方面も通勤客が大量に下車するので朝ガラガラです。車両によっては座れます。コロナ前から

勝どき周辺の大規模オフィスへの通勤客の時間当たりの降車密度は数万人です。乗車側と言えば、大規模タワマンと言えど一棟当たり通勤人口は平均1000人程度、かつ時間帯も交通手段も分散するため全然大したこと有りません。
そもそも郊外駅と異なり、都心への通勤移動手段は月島駅、BRT,バス、自転車、タクシー自家用車など分散してますからね。勝どきの立地ならではの事情です。

まあ、駅で実際に観察すればわかる話ですけど。

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>>32778 匿名さん
徒歩5分で無理矢理駅直結にしたのであまりここにメリットは感じない。大通りから2ブロックも入り込んだ雑居ビルの目の前というほうが気になる。サウスの道路ギリギリまで建てられてる圧迫感も出来てみると違和感出てくると思うけどな

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>>32787 マンション検討中さん
2ブロックではなく4ブロック

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>>32787 マンション検討中さん
そしたらどこにメリット感じてこの板にいるのですか？他の強みも理解したい。

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サウスの南東を検討していますが、目の前の三棟がすごく気になります。。。ご意見をいただければ助かります。

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ここの駅直結通路について。
散々徒歩五分とか、なんちゃってとか、ボロクソ言われてますが、いずれも誇張です。実際には敷地内の出口から改札まで180mで二分強。改札迄というのが重要で、改札からホームは10秒程ですからホームまで二分半程度。
同じ基準で測定すると、東池袋直結のブリリアタワー池袋は210mでここより条件は悪いです。しかもエレベーター乗り換え有り。また、これから開発され同じく東池袋直結となる南池袋二丁目c地区も同じくらいの徒歩距離になる予定です。
東池袋のほうが駅直結としては条件悪いのに、だれもなんちゃって直結とかいいませんよね。ここも出来上がったら、予想より導線が良くて確実に評価が上がります。マンクラと呼ばれる人含め、多くの人がイメージで語り、正確に情報精査していない印象です。
BRTも同様にマイナスイメージが先行していますが、本線開通したあとの新橋までの速達性に世間が気づけば評価が上がるでしょう。

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勝どきに10年以上住んでますが本当に良い街です。
勝どき駅の混雑具合ですが、時間によります。
朝7時30分頃までに乗れば大門方面も余裕で座れます。8時過ぎに乗ってもそれほど混みません。
今は、8時過ぎに両国方面へ通勤してますが余裕で座れます。
TTTやKTTは大通りに面しているのでバスの利用が便利だと思います。ただ、駅から歩くと意外に遠いです。
昨日もP T K見に行きましたが、奥に入った方が本当に静かで良いと思います。そして、新しい改札を出てミッドまではそんなに距離ありません。地下通路の幅員も4m弱あります。サウスの居住者はミッドの中を通れるので、ミッドとサウスの間だけ外に晒されるというイメージです。その間も屋根ありますが、ビル風は強いです。

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>>32791 マンション検討中さん

改札から地下通路を歩いていき、エレベーターに乗ったらダイレクトにスーパーや住戸まで行けるというのは非常にメリットあるし、将来の資産価値にもつながると思います。

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駅までペデストリアンデッキで直結とか謳うタワマンもそれなりにありますけど、サウスはまさに屋根付きのペデストリアンデッキでたった徒歩2分という好立地。

改札から帰宅途中にスーパーなど商業施設もあるという利便性。そのペデストリアンデッキは、なんと朝潮運河の目の前という。普通、幹線道路沿いとかですよね、駅近タワマンだと。秀逸。

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今日の朝潮運河の水面もゆらゆら揺れキラキラ輝いてました。こんな場所に地下鉄出入口があるなんて、そんな素敵な場所、東京都心にほかにあるのかしら。

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>>32790 名無しさん
サウスの南東1期で当たった者ですが、個人的にはあまり気になりませんでした。
実際の距離感はモデルルームのバルコニーから目の前に見えるホウスイさんの倉庫くらいの距離感で、DTが意外とシュッとしてるので圧迫感はあまりないように思います。
モデルルームで見てみて、営業さんに聞いてみるといいと思いますよ！！

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>>32792 匿名さん
改札から4ブロック歩くのは結構しんどいのでは。
サウスはそこから地上に出てさらに歩く。距離にするとTTTとほとんど変わらないし。
雑居ビルは再開発する可能性もあるらしいから将来的には売却が増えそう。

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入居する店舗がショボかったらマジで終わる

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>>32790 名無しさん
運河がそれなりに広いので向かいの３棟は気にならないと思います。気にするならミッドの方ですが、リビングのソファーの配置次第で気にならないと思いますよ。

Twitterより画像拝借

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>>32798 口コミ知りたいさん
それはそのとうり。勝どきビュータワーの選択はまじきつい。

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>>32799 入居予定さん
サウス、セットバックなさすぎ
こんな敷地ギリギリに建ててるタワマンそうないよ

そこまでして戸数稼いで儲けないといけなかったの？

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>>32797 口コミ知りたいさん
4ブロックってサウスまでのことですか？
確かにサウスまでならそうですね。
ただ、K T T側は入り口がないので、どうやって改札まで行ってるのか気になります。 T T Tも、エスカレーター口から入って改札まで戻ってるイメージ。
新しい改札からミッドの新出口まではストレートで行けるのでその分まで近いのでは？
あと、雨風凌げる時間が全然違うのでK T Tまでの時間と比較するのは違うような、、、バス使いなら断然K T Tや T T Tでしょう。
場所だけならビュータワーが最強ですが皆さんおっしゃる通りお店がイマイチですよね。それに関して言えばキャピタルゲート月島もそうじゃないですか？
飲食店で2度も行きたいと思う店がなく、惜しいです。

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>>32802 匿名さん

中に入る店舗で将来の資産価値も影響を受けますね。
そこは、三井不動産に期待です。
勝どきビュータワーは確かに店の選び方がひどいですね。賃料さえ入ってくればよいという考え方でしょうか。

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>>32796 匿名さん
ありがとうございました！

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>>32798 口コミ知りたいさん

入居する店は、100均で良いです。

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>>32799 入居予定さん
コメントありがとうございました。写真までアップしていただき、大変参考になりました！

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勝ちビューはそもそも地権者が権利を持つ店舗区画であり総合マネジメントなど為されていません。雑多になるのはある意味当然のことです。
月島キャピタルゲート、PC小石川なども同様の地権者店舗区画でラインナップは微妙です。再開発物件のあるあるですね。例外は地権者不在で三井が総合マネジメントする北仲や、最初からヨーカドーが大規模区画を確保してある意味店舗マネジメントされている富久クロスなど。ここは後者のスキームですからある程度期待がもてます。
またここの強みとして、今後控える勝どき駅南再開発の商業施設とも地下通路直結となることです。既存の通路直結施設と合わせるとそれなりの規模が期待出来ます。
周辺再開発では眺望阻害などのデメリットも有りますが、ここは元々眺望はそこそこで利便性と駅前リゾートコンセプトがウリですから、周辺再開発による利便性強化という純粋なプラスに期待できる物件と考えられます。駅前もあと15年ほどで一変し勝どきの評価も更に上がるでしょう。今は駅前が微妙すぎますからね。

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公式サイトにある下記の予定店舗の他に、いくつくらいの店舗スペースが用意されているのでしょうか？

・スーパー
・コンビニ
・医療モール
・ナーサリースクール
・スポーツアリーナ

共用部として
・コワーキングスペース
・Ｃanal Cafe

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飲食店1F：Kenzo Estate Winery Grand Marina Tokyo, Canal Dining & Champagne Bar Grand Marina Tokyo, Crisp Salad Works Grand Marina Tokyo Shop
飲食店2F：Wolfgang's Steakhouse Grand Marina Tokyo

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>>32808 マンション検討中さん
勝どきビュータワー、キャピタルゲートは地権者さんがお店を出されてますよね。
P T Kも地権者さん多いですよね？営業の方が2023年8月に竣工したあと、地権者さん優先で引っ越しが始まると言ってました。でもよく考えるとミッドとサウスの従前の使用者は倉庫と消防署と海産物の会社だったと思います。住宅ではなかったような、、、賃貸に出す方の引っ越しでしょうか。。。
いずれにしても入居する店舗は三井のマネジメントで選択されるんですね？
営業さんは２年も先なのでスーパーも確約の契約は取れないと言っていました。

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路線価

国交省公示価格をみたことありますか
メイン通りは1600から1800
表通りに面していないこのエリアは700から800
つまり約50%安い
ということは、固定資産税・都市計画税がそれに比例して安くなる
これは相当のメリット

同時に改札までエレベーターもしくはエスカレーターを使用し2分少々と駅直結
これも相当のメリット

5分とか言ってる方々もいる
それくらい掛かる人もいるかもしれない
それは余程の理由があるんだろう、と思う

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>>32808 マンション検討中さん

勝どき駅南の開発の行方自体にも興味ありますが、直結の情報はオープンになっていたのでしょうか？

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>>32810 匿名さん
このラインアップ、本当ですか？

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>>32810 匿名さん
はいはいそういうのいいから

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>>32814 匿名さん
嘘に決まってnだろ
残念ながら普通のチェーン、

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>>32814 匿名さん

このネタ、以前にも出ていましたね。

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朝潮運河がキラキラとか言ってる人なんなの？あんな汚いドブ川に心癒されないでしょ。
あと再開発でさらに囲まれるって情報は逆に汚い街がきれいになるから嬉しい。

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>>32812 通りがかりさん

おー。ということは相続対策にも効果ありってことですね。

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心がキラキラしてないと、朝潮運河ってキラキラに見えないらしい。

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>>32820 匿名さん
日照が無いだけです

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>>32811 匿名さん
パークタワー勝どきイーストが建つ予定のB地区マンション黎明スカイレジテルの地権者の方々が先に入居されるのだと思います。

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今日、営業さんが次期以降の値上げを匂わせてました。

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>>32821 通りがかりさん

心に日照が足りてないのかな？

前向きに生きてると、おのずと太陽が追いかけてきて、心の日照が増加しますよ。

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>>32823 匿名さん

1期1次の当選者（自分含む）の皆様、おめでとうございます。

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店舗誘致を失敗したらPTKは終わる。
これだけは間違いない。

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>>32812 通りがかりさん
表通りとは容積率が違いますから一種単価にするとあまり変わらないです。しかも土地の持ち分わずかし、評価額も1/6になりますから、土地の固都税はほぼ変わらずです。

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>>32826 マンション検討中さん

それ以外は間違いだったか。

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>>32823 匿名さん
これだけ戸数があって市況も微妙な中で値上げはムリでしょう。値上げすれば後に続く豊海タワーが売れなくなるだけ。

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パークコート北参道も苦戦してるみたいだし
ブランズタワー芝浦もプラウドタワー芝浦も厳しい売行き。中古の在庫も積み上がってきてるのを考えるとすでに相場はピークアウトしたと思う。

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勝どき駅からPTKまで歩いてみたけど道の狭い雑居ビルの路地を抜ける感じで気分落ちたよ。
街路灯も少なくて夜は暗くて物騒だし三井ももう少し考えて欲しいな。

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>>32830 マンション検討中さん
新規登録件数は前年同月比12・４％の２ケタ減となる１万２３１９件と、前年割れが24カ月続いている。在庫件数は19・０％減の３万４５９４件。前年比２ケタ減となるのは13カ月連続(レインズ)

最新のデータでは、相変わらず在庫は前年同月比で2桁減だよ？

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>>32832 入居予定さん
問い合わせ件数は前月比急減だって。

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やっぱり月島三丁目再開発は清澄通りに面してるしこっちが本命かな。
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2020110501768.pdf

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>>32830 マンション検討中さん

>>32830 マンション検討中さん
北参道も芝浦も、単に強気の価格を付けすぎたからだと。それに対してPTKの1期一次は、芝浦、北参道程の強気じゃなかったから大人気だった。

時期以降の若干の値上げはあっても不思議じゃないかと。1期2次は分からないけど、第2期以降は値上げあるんじゃないかな？

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>>32833 マンション検討中さん
それは8月の過去最高成約件数の反動ってレインズは解説してるけど？

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>>32834 マンション検討中さん
それもいい物件だけど、高そうだよね。

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住友さんじゃないけど、今後は無理して売り捌くつもりはないと言ってました。
芝浦よりは安いから、流れてきてるみたいですよ。

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>>32836 入居予定さん
ピークアウトだね。

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>>32834 マンション検討中さん
こっちはP T Kより高くなるって。

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新築の在庫が積み上がってきてるのは懸念材料。
長い期間かけて売りますというのはデベの詭弁でしかない。たぶん野村、長谷工あたりから崩れると予想してる。

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>>32840 匿名さん
残念ながら月島三丁目再開発は高くならない。
PTKで購入可能上限が見えたのは大きい。
近隣からの住み替え層は今回ほとんどPTKを買った。
かわいそうなのはPTK購入層には出口がないこと。
愛が長続きするしかない。

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出口がない物件
PTK
ブランズタワー豊洲

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勝どきが芝浦より高くなる可能性はあるのだろうか。芝浦の新築2物件の売れ行きがぱっとしないのは価格が高すぎるのが理由なら、ここもこれ以上の値上げは難しいのではないか。

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>>32831 マンション検討中さん

竣工までには、駅からPTKまでの素敵な地下道が開通するので、それまで楽しみに待っていると良いですよ。

今日のような天気なら良いですが、悪天候時にわざわざ外を歩く必要なくなります。

良かったね！

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>>32844 匿名さん
つまりPTKはほぼ限界高値。エグジットできない。

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>>32843 マンション検討中さん
この辺で出口のない物件は、シティタワーズ東京とベイサイドタワー晴海でしょ。有明の方なんか1億1000万で現在新築売っているのが、中古で8900万で売り出してるくらいだから。値上げの大失敗例かと。

ま、自分はPTK気に入ってるので、出口なんて気にしてないけどね。これだけ環境揃った物件はなかなか無いので。

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先週　営業さんがキャンセルは1件も無いと言ってましたが、
次点から繰り上がった人や、登録部屋以外のキャンセル住戸を紹介された人はいませんか？

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残念ながら月島三丁目再開発と豊海タワーは
価格を下げられないだけにかなり販売苦戦するだろう。2024年に大量に出てくるだろうPTKの中古にも影響が出るはず。

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>>32841 マンション検討中さん
長谷工は知らないけど、野村は亀戸クロスとか竣工後に初めて売り出すフロアも予定してるから、デベの住友不動産化はあながち嘘ではないと思います。

とはいえ、馬車道で下手売ってるし、武蔵小金井でもトラブってるから、計画から売上足りなければ、数字作りに来る可能性は確かにあるよね。

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