パークタワー勝どきミッド/サウス

>2779

甘く見ているというか、オリンピックに影響しないようにしてるとしか思えない。PCRの検査数だって韓国の1/10。検査しなければ公表する感染者数増えないからね。実際の感染者数がどうなっていようが。

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>>2780 匿名さん

パークタワー晴海が1年以上延びたよね。モデルルームもきれいに出来上がって登録も開始してたけど、地中障害物除去工事とやらで1年くらい地面掘り返してた。

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>2782 匿名さん
パークタワー晴海の工期が遅れたのは、杭の数が少なかったのでやり直したのではなかったですか？

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>>2781 匿名さん

白と出ても明日黒となる可能性があるし
黒と出ても黒への治療法がある訳でも無いし
何でもかんでも検査する必要あるのかな。
とにかく重篤者の治療に専念して死者を無くして欲しいと思う。

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>2784

重篤にならないためにも確定診断しないと。効果があるといわれているHIVの薬もコロナ感染が分からないと使う判断ができない。

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>2782
>2783


遅れた理由を説明しなかったのが敗因かな。資料請求しても何も連絡がなく忘れたころ資料送ってきたし。

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＞2786 匿名さん
どういう理由に繕うか時間がかかりましたね。
手抜き工事やるといずればれる可能性もある。
でも、下請けとしては利益率を確保するためについついやってしまう。

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こんなに株価が下がったら、デベさんも値付けやり直し大変そう。

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>2788

上げるときは速攻で上げるけど下げるときはじわじわじゃない。なので大量に売れ残る。

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>>2783 評判気になるさん
近隣には、「障害物除去工事」としてお知らせがきました。
詳細は分かりませんが長かったですね。
モデルルームの正面エントランスに、よくカラスが置物のように止まってましたっけ。

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抽選無しで買えたら最高だな。
不謹慎だけど、絶対買う層は良い部屋の競合相手が減ってラッキーだよ。

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今日もダウは暴落。

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>>2792 匿名さん
FRBのお陰で下落で済みました。

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>2793

アメリカ本土でも感染者出てるからしばらく下落かな。日本と違って金利下げる余地はあるけど、アメリカも低金利だし。

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週明けはこの土日の状況次第やな。アメが利下げで円高も進んでる。

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金融緩和といってるけど何ができるかな、安倍総理。また、狼狽して悪手だったり。

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販売総数が1679戸。その他に事業協力者住戸が1107戸。
ものすごい数の事業協力者住戸ですね。
すでに事業協力者は事前説明会を受けてるのでしょうか？
1107戸ともなると優先居住者として相当な日数もかかるかと思いますが、
ご存知の方はありませんか？

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当然、すでにある程度は決まっているでしょうね。
事業協力者住戸＝旧地主が等価交換で得る住戸。
と言う事はある程度はその後販売か賃貸に出すってことになりますね。

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>2797

旧地権者は土地を売却する代わりに等価交換で住戸を取得する。その契約の過程ですでに話し合いは済んでいる。

再開発物件はその仕組みは勉強しておかないと。旧地権者は駐車場の優先割り当てとか優遇されてたり、旧地権者が住戸を複数取得していると自分が住む部屋以外は賃貸に出したりするんだけど、賃貸住民ってオーナーじゅみんと比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。ここは旧地権者は法人だから賃貸に出される可能性高いよ。

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>2798

等価交換せずに土地をデベに譲渡するって手もある。譲渡せずに建設後に販売するって手もあるけど、時間がかかるし、施工トラブルってリスクもある。等価交換してすまない部屋は賃貸が多いと思うよ。

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某物件みたいに入居説明会で旧地権者が壇上に上がって「後から来た皆さん」なんてぶち上げたこともある。旧地権者同士って再開発組合設立時からまとまってる。管理組合も仕切られちゃうかも。

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>>2796 匿名さん

とりあえず、景気対策で住宅ローン金利さらに下がるだろうなー。

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旧地権者が賃貸に出す１Kとかが多いのでしょうか？
1107戸の大半は賃貸になるでしょうね。
となるとミッドは半数が賃貸、サウスは３分の１が賃貸と言う事になります。
特に駅徒歩1分のミッドは１Kか１LDKの賃貸が多くなりそう。
ファミリー向けはサウスが良さそうですね。
居住者の全体像がおぼろげに見えてくるように思います。

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>2802

そんなことしたら銀行が耐えられなくなる。

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>2803

駅近タワマンで賃貸を借りた業者がマンション内で風俗営業なんてのも過去にはいくつかある。入居直後にそれやられると管理組合が立ち上がってないので対応は後手後手。

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月島のミッドタワーグランドはSOHO用に１Kとかが多かったですが、
こちらもSOHO利用があると居住者以外の出入りもあるので嫌ですね。
そのあたりはどうなっているのでしょうか？

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＞2805 匿名さん
１Kでネイルサロンとかね

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管理規約でマンション内の営業活動禁止ってあったりするけど、SOHOだと締め出すのは無理でしょ。

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10年後、荒れていないことを願います。(笑)

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>>2803 マンション検討中さん

うちが賃貸に出すのは2LDKです。
でも床暖房も食洗機も有償オプションなので
つけない可能性が大。
(※分譲住戸は無償でついてます)

説明会では住んでる人が多そうに見えたけど～
地権者住戸はうちみたいに有償オプションつけないとこも多いんじゃないかな？
そうすると、中古で出た時にグレード低いのがゴロゴロ出て
「えっ、ここってグレード低っ！」
ってなりそーーーー。

ちなみにモデルルーム見学会は一般公開の一週間前です。

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＞2810 黎明所有者さん
貴重なコメントありがとうございます。

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ミッドの半数はそのような低仕様住戸なんですね
マンション全体の価値にも影響出そうですね

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床暖とか分譲物件の賃貸のメリットなんだけどそれがないと敬遠されそう。賃貸が余ると資産性にも影響があるか。

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＞説明会では住んでる人が多そうに見えたけど～

ずっと前から再開発組合で動いているはずなのに説明会で初見なんて。嘘っぽい。

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>>2814 匿名さん
はい、何年も前からいろいろ手続きとか大変でしたよ。

でもみんなで集まる説明会みたいなのは
私はいつも書類で済ませてました。
書類送られてきて同意書出せばいいことで、
住んでない私にとってはあまり重要なことではなかったので。

で、今回は有償オプションとか、自分の住戸に直接かかわる説明会だったので初めて出席しました。

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＞2815 黎明所有者 さん
貴重な情報ありがとうございます。＾＾
地主さん側の方が書きこみしてくださるなんて珍しい事です。
たいへん参考になりました。

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地権者の前で言うのもなんやけど、地権者多い物件はやっぱビミョーやな

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全戸数の半分近くが地権者用って、普通なんでしょうか？
自分としては、あまり聞いた事無いですが。
地権者から買わずに現物給付ってことですよね？
その分、建築費は新規購入者に割り振りされるってことですか？

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>2818

珍しいけど、過去に半数が地権者住戸で賃貸って物件があったな。

あと、建築費を分譲分で賄うって再開発や建替えでは普通のこと。

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というか建築主が地権者なんだよ。
その地権者にデベも加わって建物を造る。
地権者個人は差し出した土地の価値に応じた部屋をもらうし、
デベも建築費など出資した分に応じて部屋をもらう。
デベの出資した割合が低いほど地権者の戸数は多くなる訳だね。
そして、そのデベがもらった部屋が分譲される。

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>>2818 評判気になるさん

不動産開発の床配分について勉強して下さい。

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将来的にパークタワー勝どきノースが販売されれば、そちらはほぼ外部に販売するのでは？

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>>2821 匿名さん
従前権利を時価評価し出資額とみなし、従後資産と等価の床を配分、差額は現金で調整、でよろしいでしょうか？

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>>2823 名無しさん

いい調子です。
再開発事業費との関連性も勉強してください。

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そうです。
地権者＝権利床
デベ＝保留床

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https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_102/pj_93385579/?kbn=2

これ安くないか？

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高くはないが、安くもない。

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事前案内会は予定通りやるのかな？

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>>2797 評判気になるさん
人生の十字架背負って8000万払うのに地権者と同じ暮らしなんて納得いかない

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>>2826　>>2827

そうなんですよね。
売出値の高さに惑わされてしまうけど、本気で買う気になって不動産屋を回って成約価格を見せてもらうと、勝どきはせいぜい新築時＋10%までが上限。普通はなんとか諸費用込みで損せず売れたら御の字レベル。
みんな高く出し過ぎ。よほど特徴や魅力のある部屋でないと値下げしない限りほとんど売れ残ってますね。

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