シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

でも、ここのエレベーターは作業員の点検無しで2時間くらいで自動復旧するんですよね？地震にナーバスになっている人も多いからそうゆうマンションも今後増えそうですね！

想定内の地震ならね...
絶対大丈夫なんてことはいくらお金をかけても担保できないので、各自のわりきりのの問題。

吹付けですか。しょぼいね。

>582

集合住宅というよりタワマンでしょ。リスキーなのは。

地震に関しての一番の問題は地盤じゃない。小杉は表層地盤の揺れやすさ大きいでしょ。マンションは大丈夫でも周辺がずたずたになったらアウト。

集合住宅なら協力して苦難を乗り越えることができますが、一戸建ては独力で何とかしなければならないので、それはそれで辛いですよ。

>>587
タイルは管理費に影響する。落下防止のためのゴンドラ定期検査が必須になったから吹き付けが大正解。
それとも鳩や椋鳥相手にタイルを自慢したい？

>>589
少なくとも今の再開発エリアはその液状化対策のために開発されてます。
電柱をなくし地下に埋めていますが一応液状化にも耐えうる設計になってます。

>>586
武蔵小杉が再開発に至った経緯は阪神淡路大震災を受けての調査に基づいてる。

立川断層と川崎市直下型に対するリスクがシュミレートされ直下型の場合に老朽化した工場と木造建築がぐちゃぐちゃに密集した駅周辺が液状化による倒壊でリスキーと判断され消防車が入れる道路ができた。
あとは綱島街道の跨線橋と西口の南武線沿いに道路ができれば中原区役所まで消防車がまっすぐいけるようになり一応の目的は遂げることになります。

吹きつけは大規模修繕ごとに全面塗り替えが必要。修繕費かかるよ。

それに風雨に晒されると数年で色あせて残念な感じになってしまう。

プレキャストのタイルの落下を心配するなら、壁の落下も同じく心配しないと。

小杉は液状化対策の地盤改良はしてないでしょ。

>>596
心配するしないの話ではなくタイル張りは検査しなきゃいけなくなったからどこのタワーマンションもコストが増してしまったのね。

>>595
タイル張りも三菱がこだわる触媒タイルでも張らないかぎり大差ない。

>>597
埋め立て地と異なり電柱の倒壊さえなければ大丈夫という調査結果がでているよ。

>>595
いや、10年に一度程度の目視チェックでひび割れ等がなければ必須ではない。
かたやタイル張りは年に数回の目視チェックが今は必要になっているからどこのタワーも管理費が軒並み改正になってしまっている。

武蔵小杉便利だよなぁ。今は子供が生まれて世田谷のほうが気に入ってるけど昔住んでたときと全然雰囲気違うし。

>>602うん、大井町線や池上線沿線は住みやすい。

でも武蔵小杉は便利なんだよね。あと電柱がなくて緑が豊富だから綺麗。

祝！首都圏優秀マンション優秀賞受賞！

しかし、いま何階までできたのか、あら不思議。。。

>>604
高値販売のアシストですよ。てかこうした賞は逆にデベ本社が高いと認めていればこその援護射撃かなとも思えますが現場は助かりますよね。

それって、提灯記事で有名な某氏が審査員ってやつでしょ。宣伝の一手段に過ぎない。

>601

吹きつけは数年でクラックが入ってくるよ。ひどいと剥がれたりする。コンクリと熱膨張係数が違うからね。

>>607
はい、数年ね。
10年無傷で補修せずに済んだタワーマンションに住んでましたよ。

ここはダイレクトウィンドウのゴンドラ定期清掃ってあるんですか？
あれ、管理費にけっこう乗ってきますよね？

重説のときにもらった分厚い資料には、確か年4回掃除あり、って書いてた。

＞607
吹き付けにも種類があって、分譲マンションでそんなショボイのは使わないんじゃないか

>>611
鹿島の免震タワーでしたよ、プレキャスト工法をあなどるべからず。失礼ながらなたの常識こそ古いんですよ。

住宅資金贈与の優遇拡大　国交省、非課税3000万円案…
でけえなこれ。
金持ってるもん勝ちになるのね。
父ちゃん金持ってねーかなー涙

大手銀行もあらたな低金利で顧客争奪戦か。

デベもほくそ笑んでるんでしょうな。

>612
611に言ってる？

古い常識は吹き付けも強いものは強い、新しい常識はプレキャストコンクリートへの吹き付けだから鹿島施工でも吹き付けがもろいっていいたいの？

>>613
嫁＋子供２人の相続税免除が3200万下がり、住宅取得贈与税免除が3000万アップ。
つまり戸建て豪邸は処分してタワーマンションの高層階を買い子供にもマンションを買わせて3000万贈与すりゃいいんだな？

強引な法律だ。

>>614
大丈夫かい？真逆言って何が楽しいんだ？

>>614
違うスレッドでやってくれ

価格がどんどん上がりますね。。
適正価格をかなり上回る印象です。坪単価400万がすぐそこ……。

>616
612がレスで指しているのが611だから、614はそそれを指摘して訂正の機会を与えているんだろう。

今いくらなのでしょうか？

第3期の具体的な価格はなかなか出てきませんねえ。

>>618
バブルはいつか弾けます。
掴んだら最後です。

バブル期を思わせる小杉地区の上がり様ですが、バブル期は金利もすごく高かったので、
今とは、違うと思いますよ。目減りしたら売らないで駅前なので賃貸に回せるし、
家賃も下がるけど、固定資産税は減るし。恐れることない。と思う。

>>623
バブル期もそういう楽観的な考えで手を出した人たちが大きな損失を被ったんですよ。

坪300万円以下なら買うひ人は腐るほどいる状態では、バブルと言う訳がない。
(笑笑)

>>625
理由になってないですよ。

>622さん
ですよね。。
相当強気な販売価格だと思います。

適正価格（…というのが正しいかは個人の感じ方ですが ）をかなり上回っていると個人的には思います。
ですが、販売してるということは、何かしらの根拠があっての価格だろうし、そこそこ適正価格なのでしょうか？
それとも、デベロッパーの儲けが莫大なのでしょうか？

スミフの考え方は800戸の物件ならこの地球上に五年以内で800人の買い手が付けばそれでいいというものです。
残りの数万人からなんだこりゃ？と思われても何とも思いません。

ある意味で社会常識から逸脱した800世帯かもしれませんが安く買い叩いて転がして、という人種は絶対にスミフだけには手を出さないので竣工後も売り続けて完売に持ち込めてます。

武蔵小杉はかなりバブルな価格の状態。
バブルが弾けた後、バブルと気付いても後の祭りですよ。

単純に買える人、買おうとする人、買えない人、買わない人で別れるんだろうけど、最後の買わない人なら批判ばかりせずに理想の物件探しましょうよ

安い時に買えなかった悔しさをなんとか憂さ晴らし。

アメリカの景気回復や、東京オリンピック、ねじれ国会解消による意思決定のスピードUP、TPPによる経済効果、黒田日銀総裁の追加緩和(黒田バズーカー)、インフレ政策、人手不足による人件費UP、円安とインフレによる資材価格UP、住宅取得のための贈与を3000万円まで非課税枠拡充、相続税2015年より増税の為、不動産取得による課税対象資産圧縮、団塊の世代の親世代が平均寿命を迎える時期の為、相続による資産移転が進む等。

不動産価格が下がる要素が今のところ、消費税増税による消費の落ち込みくらいしかないですね。地政学リスクもそこまで広がらなそう。

大地震でも起きれば別だが、そんなこと考えたら一生買えない。

正論で論破するつもりはないですが、物価・金利・株価・政治動向を毎日腐るほど見てる私からすると、なぜバブルなのかもうちょっと具体的に意見が欲しいです。

囃し立てるのは小学生でも出来ますから。

家賃や実勢不動産価格、路線価、物価動向・政治・海外情勢・絡めてPERなんかだと分かりやすいですね。

お願いいたします

住宅ローンの審査通り切らないレベルの方々には、黙って眺めてるしかないんですよ…

追いつめたら駄目ですよ。

まぁ批判される方々には、郊外ヨロシクで。

>>631
長々と講釈垂れてますがでは一言。
ここは住友だから割高、以上。

湾岸だと勝どきタワーとドト～ルの価格と売れ行きが参考になりますよ。

後、数年待てるならそれもありだけどマンション買うタイミングはそんなに上手くいくもんじゃない。投資目的なら分かるけどムサコの一等地の実需と考えたら今の価格で買う人がいるのも分かるけどね。
因みに上がってるのはここだけじゃない。
過去のデベ別中古騰落って誰か出してくれないかな？高値と言われてるスミフだけ騰落率悪いってことあるのかな？

>>635
騰落率のサイトがあるからそっちで確認したらいいですよ。物件スレだからリンクは貼らないよ。

ちなみにそのサイトは10年以内の住み替えを目的とした純粋な損得勘定で物件を見ている。スミフの大規模は売り物件が少ないため目立った傾向はみられない。

>>634
うわ…多分仕事も一緒。

適当やん。

そりゃ買えないわ（笑）

即日完売目指した値付けと５年完売で十分な値付け。
消費者にとってメリットはどちらか。
あと住友の価格は常時未定(スーモとかね) でこまめに値段を変えてるから
中古の値上がりとか値下がりは個別に精査しないとですね。

631,632は他スレでも必死に自演連投してるね。

>>639
すみません632ですが、631さんほど明快な文章は書けません。
631は別の方です（笑）

合いの手を入れただけですわ。

ちなみに633は連投です。
文章レベルでわかるっしょ？

上がっているというより、上げているといったほうが正しい。

日本語はむつかしいよね…
641からの連投です（笑）

ここの営業、
別の物件の契約日近くなると3割引きくらいで
抽選物件（りえと）のティッシュ配ってた。
ちょっと相場観揺らぐ価格設定だったけど
抽選に回されるだけだと掲示板で教わったので
ティッシュは捨てました。

連騰しますけど
逆効果なんですよ
日銭稼ぐだけで
イメージが悪いんで
ブランドにならない。

5年完売が前提の売り方が悪のように書かれてるけど企業としてそっちの方が儲かるなら何で他社はやらないのかな？企業だから利益追求は当たり前。まさか即日完売の野村はボランティアですか？

5年後に1戸売り出して登録期間内に1戸申し込みが入っても即日完売。
野村の即日完売というのはその程度の意味。

それは極端すぎない？実際に売り出してから完売までの期間は短い。
相場とはなんだろう？スミフは高いと言われるけど中古で損するとは聞かないよね
もしそうなら、流石に毎年何千戸も供給し続けられないと思うけど

スミフで
あえてゆうなら品川シティタワーかな
あとは印象がない

豊洲のスミフは、損してるよ

豊洲のどれですか？

豊洲のスミフネタはやめとけよ、今は売りは事情があって出ないからさ。
ツインもシンボルも一度下がって盛り返しつつある、で良いですよ。

大崎のスミフも損した。

それでも売れるのは何故？
やはり実需？

「即日完売」は演出です。
また、第１期の販売戸数は集客期間で調整できます。
でもみんな騙されます。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20110718


スミフの大規模タワーマンションには長期売れ残り物件が多数ありますが、これに対しては売り渋りという演出をします。

完成在庫を大量に抱えておくには、資金繰りに余裕がなければ出来ないわけで。自転車操業やってる会社はやりたくても出来ないわけで。

スミフさんって帳簿上、手持資産の減価償却が遅いんだよね。つまり長々と在庫抱えてても確実に売れてさえいれば三井住友銀行からの借り入れも恐ろしい低金利だから損しないという話。
年次販売計画をきちんと立てていると在庫も単年度評価でいいのかな？

三井が開発して値を上げさせたエリアに住友が後からマンションを建てて高値で売り続けることで資産価値が維持されている？で、デベへの貸付も購入者へのローン貸付も三井住友銀行メインなんだよね、ものすごく頭のいいビジネスモデルだと思います。

業界記者の記事ですが『アッパーミドル・富裕層向けマンション　驚異的な売れ行き』だそうです。その中にシティタワーも…
＞住友不動産「シティタワー武蔵小杉」（８００戸）は他社物件より１割高い都心並みの坪単価３２０万超だが、これまで２３０戸を契約した。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000027082014...
とすると、まだ570戸残っているということですか。本当に好調なんでしょうか…高くなってるのに喜んで(?)買う人がいるというのがなんとも不思議です。まだまだ上がる先高感のせいでしょうか…

すみふの一般的な売り方からしたら、好調そのものじゃない？
逆に売れ過ぎて、販売を絞ってる感じ。

800戸建を一戸当たり700万高く売るとすると、売上は56億増えるわけか。
もったいないな。
56億は自分たちのために使いたいな。

>>660
普通のデベはモデルルームがなくなれば行くところがなくなるためあたりまえに派遣会社から営業社員を借りてたり課長代理が契約社員だったりします。

スミフでは当たり前に棟内モデルルームに移ってそこに通勤しますから販社の正社員でありながらオフィスがなくコストがあまりかからないんですね。
始めから売れ残る前提の値付けをし、子会社社員に粘り強く売らせます。

そう書くと営業マンの給料のために高値で売っているような印象ですが実際は違います。
人がマンションを必要とするタイミングは人それぞれ。長く売り続ければそれだけ購買ニーズに合致する可能性は高まります。
人間誰しも欲しい時に欲しいものが手に入るメリットは甚大ですから買い手がつきます。
言うなれば800戸のマンションを5年かけて売っているのではなく毎年200,300戸ぐらいの中規模物件を販売し続けているのですね。

ものは言いよう

ここって、角部屋や南の中住戸ならまだしも、
北や東は、ダイナミックなんちゃらウインドウで、
となりのタワマンとどどーんとお見合いってのは、
正直どうなんだろう？
北や東の中住戸でも南や西に比べて、
大して安くないし。

>>664
東の中住戸はお見合いじゃないですよ。お見合いなのは南東角ですが問題なのはFJネクストやら何やらの投資マンションの影になる南と西の低層、グランツリービューになる北向きの最下層あたりですよ。

小杉の保育園事情はやっぱ厳しい？

>>666
次々できてるからなんとも答えようがないです。

664 他のタワマンより見合いはマシな方でないかなあ。

現状は低層マンションなので道路挟んで似たようなマンションと見合いまくっている状況です。
今はあまり気になっていないのですが、タワマンになると見合いは気になるものなのでしょうか？

カーテンを開けてすっ裸で生活できるレベルを気にならないと言う。

このタワマンでは可能ですねえ。

シティタワー武蔵小杉の探訪記というスレがあったので。。
主婦の方のようですが、ナイーブな感じでいいですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441000

>>672
過去何度も登場してますよ…
第一期の価格帯です。

公式ホームページに間取り図がたった2つしか載ってないのはなぜなんだろう？
「全800邸の多彩なプラン」とか書いていながら、たった2つ？

>>674
カスタムオーダーで70平米を自由自在って事ですよ。
確か10パターンくらいあったかな。
あれはなかなか凄いですよ。

>>672さん
マンションのモデルルームをレポートするwebサイトなんですね。初めて読みました！
初めは売主さんが宣伝目的で自作自演しているのかとも思いましたが、きちんとメリット・デメリットのどちらも紹介して下さっていてわかりやすいですよね。
私は小さい子供がいるので大きな道路沿いという立地が気になりました。写真で見ると歩道も狭そうですよね。

>>676
道路は今拡張工事中です。
ペストリアンデッキは無理でも歩道橋くらいは出来て欲しいな…

歩道橋は、登って降りるだけなら、不便だから横断歩道でいい気がする。
ほんとうは、グランツリー側と一体開発して直接行き来できたら便利だったのに、と思う。

部分部分、再開発に協力しない残念な地権者が存在するので、歩道、道路とも突然無くなったりするウーンな所もあるようです。。

モデルルーム見てきたけど、広さ的にはあんなものかなー。
開口が大きいので視覚的に狭くは感じないね。
当然と言えば当然だけど、各部屋に採光と換気を期待できる窓があるのは良い。
竣工が2年後なのにあれだけ契約している人がいたのに一番驚いたけど。

>>678
東京建物とマイカルサティがワールドポーターズみたいなのとブリリアタワーを作る予定だった頃にはその計画だったんだけどね。シネコンももちろんその頃の計画だった。

強欲な東京機械製作所が欲張ってゴネたせいで紆余曲折の末にこうなったからバラバラなんですよ。

さあ～、つい第三期の価格でた

媒体は？

武蔵小杉で800戸数って埋まるものなのかなぁ。

でも昔とは違って急激に栄えてきてますからね、交通アクセスは元から良好だし、東京と神奈川の賑やかなエリアから少し離れていながら行くのは便利、というこの場所は今は検討の的なのかも。

資産価値の安定性も気になるところだけど、商業の発達具合に衰えも感じないし、
将来も大丈夫そうですよね。

素人分析ですが。