シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

パークタワー新川崎の悪口はヤメロ

パークタワー横浜でしょ。ポートサイド、ステプレどちらも竹輪タワーですが十分値上がりしてますよ。

見た目さえよければ、実際の部屋割りが貧乏くさくても住む方は関係ないからなあ。通りすがりの人にもわからないし。


どこかの三井の人が言っていたが、なかなか売れないけど最上階にMのステータスを示すために100平米ごえの部屋を作ると言っていた。

住友は関西系の為か儲け第一だから、対照的。

自分だったら住友のように、実益を取るかな。

>>558
シティタワーはたしかに綱島街道西側だけど武蔵小杉の弱点はそこではなくちょうど西口から南口へかけてなんだけどなあ。
グランツリーを抜けて歩く方が歩きやすいんだよね。

綱島街道の東側に位置するリエトやコスタの方が環境はいいからね。

>>567
三井が上層階にペントハウスを作りたがるのはテクニカルな理由もあるんですよ。
タワーマンションは戸境壁はコンクリだけど間仕切りは軽量ボードだから戸数を減らすとこけしの頭が軽くなり安定するんです。
重たいキッチンや水回りも減らせますから。
たしかにそういったニーズに対応できること自体は三井ブランドの強みですが三井タワーの上階はぺらっぺらです。

568 すいません、よくわからないのですが。

たしかにね、最上階で70平米の3LDKに住むのは高ければ投資のミスマッチに感じますね。
もちろん40階あたりと同価格なら上を買いたい人は多いでしょうがタワーマンションの上層階は間取りや仕様を変えて販売する方がしっくりきます。例えば70平米なら1LDKとかに購入者が追金払って変えちゃうんでしょうけど。

>>563
ホントに貧乏な人は買えないけどねw

>569

タワマンの戸境壁は乾式壁だよ。間仕切りと同じ石膏ボード。

知ったかぶって基本的なことも分かってないのは恥ずかしいね。

1期よりこんなに値上げして1000万から300万も武蔵小杉にそんなに価値あるわけないけどね

乾式壁って地震で壊れちゃうんだよね。免震、制震にかかわらず３・１１のときは結構あちこちで。

一番の問題は長期修繕計画に自然災害は盛り込まれていないこと。補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

乾式壁の問題はまだある。戸境壁は延焼を防ぐ意味もあるけど、地震で壊れたらその役目が果たせない。火災が起きたら・・・。

非常用エレベーターってのは勘違いしがちだけど、あれって火災のときに消防隊が突入するためのもので住民の避難用ではない。

それと下階で火災があって逃げ場を失ったら、屋上に階段を使って上らないといけない。タママンに住めるのは体力のある若いうちだけと考えておいたほうが。

非常用の自家発電でエレベーターに電気を供給するってのも地震のときは役立たない。大地震のあとエレベーターは安全を確認するまでは停止させるんだけど、３・１１のときはメンテナンス要員がではらって復旧まで数日かかったところも。あの時は道路は機能していたわけだから、交通が完全に麻痺したらそれではすまないはず。

機械式駐車場も同じく大きな地震の後は停止。ここ敷地内に止めるところないから、出払っていた車が戻ってきたらあふれるだろうな。デベはそういうこと考えてないんだろうね。

置き場所が無いってのは、子供用自転車や三輪車も。玄関前に止めちゃうなんてのが問題によくなる。

それから来客用の駐輪場も。自転車で来た人がエントランス前に放置なんてももよく見かける光景。

デベってなんでこういうの対策しないんだろう。

災害時の平穏を求めるなら集合住宅は検討対象外

>>575
価値があるかないか、周辺住民と三井さんは興味津々で注目してます！

大規模災害時の、タワマン最悪リスク連投乙wそれでも駅近タワマンの利便性に惹かれる人は多そうだけど…

でも、ここのエレベーターは作業員の点検無しで2時間くらいで自動復旧するんですよね？地震にナーバスになっている人も多いからそうゆうマンションも今後増えそうですね！

想定内の地震ならね...
絶対大丈夫なんてことはいくらお金をかけても担保できないので、各自のわりきりのの問題。

吹付けですか。しょぼいね。

>582

集合住宅というよりタワマンでしょ。リスキーなのは。

地震に関しての一番の問題は地盤じゃない。小杉は表層地盤の揺れやすさ大きいでしょ。マンションは大丈夫でも周辺がずたずたになったらアウト。

集合住宅なら協力して苦難を乗り越えることができますが、一戸建ては独力で何とかしなければならないので、それはそれで辛いですよ。

>>587
タイルは管理費に影響する。落下防止のためのゴンドラ定期検査が必須になったから吹き付けが大正解。
それとも鳩や椋鳥相手にタイルを自慢したい？

>>589
少なくとも今の再開発エリアはその液状化対策のために開発されてます。
電柱をなくし地下に埋めていますが一応液状化にも耐えうる設計になってます。

>>586
武蔵小杉が再開発に至った経緯は阪神淡路大震災を受けての調査に基づいてる。

立川断層と川崎市直下型に対するリスクがシュミレートされ直下型の場合に老朽化した工場と木造建築がぐちゃぐちゃに密集した駅周辺が液状化による倒壊でリスキーと判断され消防車が入れる道路ができた。
あとは綱島街道の跨線橋と西口の南武線沿いに道路ができれば中原区役所まで消防車がまっすぐいけるようになり一応の目的は遂げることになります。

吹きつけは大規模修繕ごとに全面塗り替えが必要。修繕費かかるよ。

それに風雨に晒されると数年で色あせて残念な感じになってしまう。

プレキャストのタイルの落下を心配するなら、壁の落下も同じく心配しないと。

小杉は液状化対策の地盤改良はしてないでしょ。

>>596
心配するしないの話ではなくタイル張りは検査しなきゃいけなくなったからどこのタワーマンションもコストが増してしまったのね。

>>595
タイル張りも三菱がこだわる触媒タイルでも張らないかぎり大差ない。

>>597
埋め立て地と異なり電柱の倒壊さえなければ大丈夫という調査結果がでているよ。

>>595
いや、10年に一度程度の目視チェックでひび割れ等がなければ必須ではない。
かたやタイル張りは年に数回の目視チェックが今は必要になっているからどこのタワーも管理費が軒並み改正になってしまっている。

武蔵小杉便利だよなぁ。今は子供が生まれて世田谷のほうが気に入ってるけど昔住んでたときと全然雰囲気違うし。

>>602うん、大井町線や池上線沿線は住みやすい。

でも武蔵小杉は便利なんだよね。あと電柱がなくて緑が豊富だから綺麗。

祝！首都圏優秀マンション優秀賞受賞！

しかし、いま何階までできたのか、あら不思議。。。

>>604
高値販売のアシストですよ。てかこうした賞は逆にデベ本社が高いと認めていればこその援護射撃かなとも思えますが現場は助かりますよね。

それって、提灯記事で有名な某氏が審査員ってやつでしょ。宣伝の一手段に過ぎない。

>601

吹きつけは数年でクラックが入ってくるよ。ひどいと剥がれたりする。コンクリと熱膨張係数が違うからね。

>>607
はい、数年ね。
10年無傷で補修せずに済んだタワーマンションに住んでましたよ。

ここはダイレクトウィンドウのゴンドラ定期清掃ってあるんですか？
あれ、管理費にけっこう乗ってきますよね？

重説のときにもらった分厚い資料には、確か年4回掃除あり、って書いてた。

＞607
吹き付けにも種類があって、分譲マンションでそんなショボイのは使わないんじゃないか

>>611
鹿島の免震タワーでしたよ、プレキャスト工法をあなどるべからず。失礼ながらなたの常識こそ古いんですよ。

住宅資金贈与の優遇拡大　国交省、非課税3000万円案…
でけえなこれ。
金持ってるもん勝ちになるのね。
父ちゃん金持ってねーかなー涙

大手銀行もあらたな低金利で顧客争奪戦か。

デベもほくそ笑んでるんでしょうな。

>612
611に言ってる？

古い常識は吹き付けも強いものは強い、新しい常識はプレキャストコンクリートへの吹き付けだから鹿島施工でも吹き付けがもろいっていいたいの？

>>613
嫁＋子供２人の相続税免除が3200万下がり、住宅取得贈与税免除が3000万アップ。
つまり戸建て豪邸は処分してタワーマンションの高層階を買い子供にもマンションを買わせて3000万贈与すりゃいいんだな？

強引な法律だ。

>>614
大丈夫かい？真逆言って何が楽しいんだ？

>>614
違うスレッドでやってくれ

価格がどんどん上がりますね。。
適正価格をかなり上回る印象です。坪単価400万がすぐそこ……。

>616
612がレスで指しているのが611だから、614はそそれを指摘して訂正の機会を与えているんだろう。

今いくらなのでしょうか？

第3期の具体的な価格はなかなか出てきませんねえ。

>>618
バブルはいつか弾けます。
掴んだら最後です。

バブル期を思わせる小杉地区の上がり様ですが、バブル期は金利もすごく高かったので、
今とは、違うと思いますよ。目減りしたら売らないで駅前なので賃貸に回せるし、
家賃も下がるけど、固定資産税は減るし。恐れることない。と思う。

>>623
バブル期もそういう楽観的な考えで手を出した人たちが大きな損失を被ったんですよ。

坪300万円以下なら買うひ人は腐るほどいる状態では、バブルと言う訳がない。
(笑笑)

>>625
理由になってないですよ。

>622さん
ですよね。。
相当強気な販売価格だと思います。

適正価格（…というのが正しいかは個人の感じ方ですが ）をかなり上回っていると個人的には思います。
ですが、販売してるということは、何かしらの根拠があっての価格だろうし、そこそこ適正価格なのでしょうか？
それとも、デベロッパーの儲けが莫大なのでしょうか？

スミフの考え方は800戸の物件ならこの地球上に五年以内で800人の買い手が付けばそれでいいというものです。
残りの数万人からなんだこりゃ？と思われても何とも思いません。

ある意味で社会常識から逸脱した800世帯かもしれませんが安く買い叩いて転がして、という人種は絶対にスミフだけには手を出さないので竣工後も売り続けて完売に持ち込めてます。

武蔵小杉はかなりバブルな価格の状態。
バブルが弾けた後、バブルと気付いても後の祭りですよ。

単純に買える人、買おうとする人、買えない人、買わない人で別れるんだろうけど、最後の買わない人なら批判ばかりせずに理想の物件探しましょうよ

安い時に買えなかった悔しさをなんとか憂さ晴らし。

アメリカの景気回復や、東京オリンピック、ねじれ国会解消による意思決定のスピードUP、TPPによる経済効果、黒田日銀総裁の追加緩和(黒田バズーカー)、インフレ政策、人手不足による人件費UP、円安とインフレによる資材価格UP、住宅取得のための贈与を3000万円まで非課税枠拡充、相続税2015年より増税の為、不動産取得による課税対象資産圧縮、団塊の世代の親世代が平均寿命を迎える時期の為、相続による資産移転が進む等。

不動産価格が下がる要素が今のところ、消費税増税による消費の落ち込みくらいしかないですね。地政学リスクもそこまで広がらなそう。

大地震でも起きれば別だが、そんなこと考えたら一生買えない。

正論で論破するつもりはないですが、物価・金利・株価・政治動向を毎日腐るほど見てる私からすると、なぜバブルなのかもうちょっと具体的に意見が欲しいです。

囃し立てるのは小学生でも出来ますから。

家賃や実勢不動産価格、路線価、物価動向・政治・海外情勢・絡めてPERなんかだと分かりやすいですね。

お願いいたします

住宅ローンの審査通り切らないレベルの方々には、黙って眺めてるしかないんですよ…

追いつめたら駄目ですよ。

まぁ批判される方々には、郊外ヨロシクで。

>>631
長々と講釈垂れてますがでは一言。
ここは住友だから割高、以上。

湾岸だと勝どきタワーとドト～ルの価格と売れ行きが参考になりますよ。

後、数年待てるならそれもありだけどマンション買うタイミングはそんなに上手くいくもんじゃない。投資目的なら分かるけどムサコの一等地の実需と考えたら今の価格で買う人がいるのも分かるけどね。
因みに上がってるのはここだけじゃない。
過去のデベ別中古騰落って誰か出してくれないかな？高値と言われてるスミフだけ騰落率悪いってことあるのかな？

>>635
騰落率のサイトがあるからそっちで確認したらいいですよ。物件スレだからリンクは貼らないよ。

ちなみにそのサイトは10年以内の住み替えを目的とした純粋な損得勘定で物件を見ている。スミフの大規模は売り物件が少ないため目立った傾向はみられない。

>>634
うわ…多分仕事も一緒。

適当やん。

そりゃ買えないわ（笑）

即日完売目指した値付けと５年完売で十分な値付け。
消費者にとってメリットはどちらか。
あと住友の価格は常時未定(スーモとかね) でこまめに値段を変えてるから
中古の値上がりとか値下がりは個別に精査しないとですね。

631,632は他スレでも必死に自演連投してるね。

>>639
すみません632ですが、631さんほど明快な文章は書けません。
631は別の方です（笑）

合いの手を入れただけですわ。

ちなみに633は連投です。
文章レベルでわかるっしょ？

上がっているというより、上げているといったほうが正しい。

日本語はむつかしいよね…
641からの連投です（笑）

ここの営業、
別の物件の契約日近くなると3割引きくらいで
抽選物件（りえと）のティッシュ配ってた。
ちょっと相場観揺らぐ価格設定だったけど
抽選に回されるだけだと掲示板で教わったので
ティッシュは捨てました。

連騰しますけど
逆効果なんですよ
日銭稼ぐだけで
イメージが悪いんで
ブランドにならない。

5年完売が前提の売り方が悪のように書かれてるけど企業としてそっちの方が儲かるなら何で他社はやらないのかな？企業だから利益追求は当たり前。まさか即日完売の野村はボランティアですか？

5年後に1戸売り出して登録期間内に1戸申し込みが入っても即日完売。
野村の即日完売というのはその程度の意味。

それは極端すぎない？実際に売り出してから完売までの期間は短い。
相場とはなんだろう？スミフは高いと言われるけど中古で損するとは聞かないよね
もしそうなら、流石に毎年何千戸も供給し続けられないと思うけど

スミフで
あえてゆうなら品川シティタワーかな
あとは印象がない

豊洲のスミフは、損してるよ

豊洲のどれですか？

豊洲のスミフネタはやめとけよ、今は売りは事情があって出ないからさ。
ツインもシンボルも一度下がって盛り返しつつある、で良いですよ。

大崎のスミフも損した。

それでも売れるのは何故？
やはり実需？

「即日完売」は演出です。
また、第１期の販売戸数は集客期間で調整できます。
でもみんな騙されます。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20110718


スミフの大規模タワーマンションには長期売れ残り物件が多数ありますが、これに対しては売り渋りという演出をします。

完成在庫を大量に抱えておくには、資金繰りに余裕がなければ出来ないわけで。自転車操業やってる会社はやりたくても出来ないわけで。

スミフさんって帳簿上、手持資産の減価償却が遅いんだよね。つまり長々と在庫抱えてても確実に売れてさえいれば三井住友銀行からの借り入れも恐ろしい低金利だから損しないという話。
年次販売計画をきちんと立てていると在庫も単年度評価でいいのかな？

三井が開発して値を上げさせたエリアに住友が後からマンションを建てて高値で売り続けることで資産価値が維持されている？で、デベへの貸付も購入者へのローン貸付も三井住友銀行メインなんだよね、ものすごく頭のいいビジネスモデルだと思います。

業界記者の記事ですが『アッパーミドル・富裕層向けマンション　驚異的な売れ行き』だそうです。その中にシティタワーも…
＞住友不動産「シティタワー武蔵小杉」（８００戸）は他社物件より１割高い都心並みの坪単価３２０万超だが、これまで２３０戸を契約した。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000027082014...
とすると、まだ570戸残っているということですか。本当に好調なんでしょうか…高くなってるのに喜んで(?)買う人がいるというのがなんとも不思議です。まだまだ上がる先高感のせいでしょうか…

すみふの一般的な売り方からしたら、好調そのものじゃない？
逆に売れ過ぎて、販売を絞ってる感じ。

800戸建を一戸当たり700万高く売るとすると、売上は56億増えるわけか。
もったいないな。
56億は自分たちのために使いたいな。

>>660
普通のデベはモデルルームがなくなれば行くところがなくなるためあたりまえに派遣会社から営業社員を借りてたり課長代理が契約社員だったりします。

スミフでは当たり前に棟内モデルルームに移ってそこに通勤しますから販社の正社員でありながらオフィスがなくコストがあまりかからないんですね。
始めから売れ残る前提の値付けをし、子会社社員に粘り強く売らせます。

そう書くと営業マンの給料のために高値で売っているような印象ですが実際は違います。
人がマンションを必要とするタイミングは人それぞれ。長く売り続ければそれだけ購買ニーズに合致する可能性は高まります。
人間誰しも欲しい時に欲しいものが手に入るメリットは甚大ですから買い手がつきます。
言うなれば800戸のマンションを5年かけて売っているのではなく毎年200,300戸ぐらいの中規模物件を販売し続けているのですね。

ものは言いよう

ここって、角部屋や南の中住戸ならまだしも、
北や東は、ダイナミックなんちゃらウインドウで、
となりのタワマンとどどーんとお見合いってのは、
正直どうなんだろう？
北や東の中住戸でも南や西に比べて、
大して安くないし。