23区内の新築マンション価格動向（その25）

本当の都心回帰とは、どうしようもなく高くなった都心から流出した人口が、
都心が手ごろな値段になって帰ってきたということ

もともとお手軽価格だった川向こうが、多少人気地区も出て
若い一次所得者が流入するという現象とは全く違うものです

回帰って言葉が間違い、一度人気低落の郊外でローン組んで家を買った人は
よほどの経済力がなければ都内へ戻る事は不可能。
都内で購入している人は初めての物件購入でしょ。

前回のバブル期に、
高く地上げされて郊外に流出した人口が多いんですよ。
金は持ってるしローンでもないから、
悠々と都内に戻れます。

まぁ、そういう層がもどるのが、どっちみちあの辺ではないのは確か。

人口減少
供給過多
延べ床面積の増大
あげく非効率で割高な商品

解ってて金出してるんだから
ほっとけよ

不動産は下がりだすと、先が長いんだから

東京駅５Km圏が売りの城東でも通勤地獄の東西線沿線は厳しい。

ここは、湾岸とタワーマンションに恨みでもある人たちのたまり場なんですか？
普通に郊外一戸建て持っていようが、投資目的でなくても湾岸やタワマン買ってる人いるでしょ？

バブル崩壊以降は、西武グループも東急グループも弱ってますから・・・
ひと昔前みたいにありがたがってそちらに住む人もあんまり増えないんじゃないですか？

イメージだけで、人口増やしたって言うんならそっちが先でしょうｗ
日本人は外国風の街並みや店舗、カタカナの名前がついてればみんなありがたがってるころに人がたくさん集まった場所ですよねぇ〜ｗ

大学教授さんや上等さんがいってるのは、首都圏で人口かかえてる近県居住者の東京区部（外周以外）への住み替えが進んでいることや、都心部には白人系の外国人とごく一部の大金持ちしか住めないところばかりだけど、湾岸エリアや新しい土地ならアジア系の外国人や日本人の小金持ちでも買えますから・・・土地もたくさんありますしｗ

既得権益者やマフィアだらけの宿場町系ターミナル駅群よりは、まっとうな方がお住いになるんなら東側のほうがましかもしれませんよ〜・・・って言ってるんだと思いますが？

なんでもかんでもケチつけて上げ足とってるばっかりの人は、マンションなんて住んでも息苦しいだけでしょうから・・・郊外の一戸建てがお似合いカモしれませんねぇ〜

それから、都心がどこだとか気にしてばっかりいる人は皇居にでも住まなければ永遠にご満足されないんだと思いますｗ

団塊Ｊｒは首都圏に多くの人口を抱えていたこともあり、上京者比率は低く、首都圏出身者が多い、
この為、居住志向としては地元志向が強く、郊外、県境外周区へのまとまった需要もあった。

その団塊Ｊｒ需要もそろそろ終わりを迎えようとしているわけだが、
次に続くのは就職氷河期世代で、地方経済が崩壊し、已む無く上京した人たちが多く、２３区の
上京者比率は４５％に達している。特に世田谷区と杉並区は多く、上京者比率はそれぞれ、
５４％、５６％と過半数を超えている。これは、不況により中小の町工場の雇用が無くなり、
飲食店を中心としたサービス業と販売業に人が流れ、池袋、新宿、渋谷といった繁華街に近く、
また安いアパートストックも多い世田谷区、杉並区に集中したためだ。
しかしながら、この世代の所得格差は大きく、持ち家が購入できる人の割合は今までに無い低率に
なることが予想される。
全体のパイの縮小と持ち家率の低下が同時に起こる不動産業界にとっては最悪の世代と云えるだろう。

大学教授＝上等＝ビギナー（なのに外周とか言ってるw）


　　　鉄板ですw

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
目黒区６５１９→６１５４、大田区１１１８３→１２９７７、世田谷区２２１８０→１９３８６
渋谷区５７１７→５２４１、中野区１０１３８→１０５５９、杉並区１７０６７→１５９７０
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
板橋区９９２５→９８６７、練馬区１１５１４→１１１０８、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、江戸川区８２６７→８１２７
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

その背景には、上京者の中身の大きな変化がある。
東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。

２３区は地方からの大卒者の流入人口増加により、少子化による人材不足を補っている状態で
あるが、地方も程度は軽いものの少子化が進んでいる。
いずれは、知的移民の受け入れ拡大で人材不足をカバーして行く時代になる。
その場合も居住の中心は知的産業が集中・集積している都心に隣接した区になる。

経財諮問会議　“高度人材”２倍の３０万人に　外国人の受け入れ拡大提言
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080510-00000006-fsi-bus_all
激しさ増す学生獲得競争　慶大院留学のススメ　奨学金２年９００万円
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080512-00000084-san-soci

>967
>城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっ>ていないと思われます。

誰が、いつ、そんな評価した？
「城東には絶対住みたくない」という人が大勢いることをお忘れなく。

＜マンション販売＞全国的に低調…価格急上昇、買い控え
5月19日12時5分配信 毎日新聞
■「値引き」ＤＭも

　「弊社物件に来場して頂いた方限定でご案内しています」。東京都渋谷区に住む男性会社員（３１）は、自宅に届いたダイレクトメールを開いて目を見張った。大手不動産会社が売り主の杉並区の新築マンションで、販売価格を７７９０万円から６０００万円台まで、１割以上値引きしていたためだ。

　この男性は結婚を機に昨春から１０件以上の物件を見学したが、条件に合うマンションはいずれも「５０００万円台」の予算を超す物件ばかり。最近はモデルルーム通いも休んでいた。「もう少し待てば、もっと値下がりするかも……」と様子見を決め込むつもりだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000036-mai-soci

>条件に合うマンションはいずれも「５０００万円台」の予算を超す物件ばかり。
やっぱり場所にこだわりがあるんでしょうね。
待ってでも希望する地域にこだわる人は多いですから。

条件って何なんでしょうね？
奥さんの実家に近い必要があるからかな？
＜この男性は結婚を機に昨春から１０件以上の物件を見学＞
これがヒントかな？

>　ただ、住宅評論家の櫻井幸雄さんは「値引きするのは交通の便など何か悪材料があるためで、何>でも『待てば下がる』わけではない」と指摘する。

やっぱりオチなんですかね。

クレストリヴァシスが大幅値引きのようで掲示板がにぎわっています。

まだ今のところ北区ですが、やはり徐々に、
新価格、新新価格については崩落が迫っているようです。
契約したら即含み損というような事態もありえますね。

不動産業界の方は是非今夜のＮＨＫスペシャルを見るべきでしょう。
東京の将来かもしれません。
ロンドン、ＮＹ交代の背景の一部にはテロ問題もあったようです。その都市の治安は経済活動を
行う意味で重要です。東京はそれを十分クリアーしていますが、問題は語学でしょう。

ＮＨＫスペシャル
沸騰都市　第2回　「ロンドン　世界の首都を奪還せよ」
午後10：00〜10：49
今ロンドンが、「世界の首都」の地位をニューヨークから奪い返しつつある。数年前まで多国籍
企業は、NY証券取引所で上場するのが常だったが、今や多くの企業がロンドンに押し寄せる。
外国為替や外国株式の取引量もロンドンがNYを抜き去った。
ロンドン復活の大きな要因は、インド、ロシア、中国、中東など新興国との結びつきを深めた
ことにある。同時多発テロ以降、規制が厳しくなったアメリカを嫌った企業・資本・人材が、
市場開放を売り物にするロンドンに一気に方向を変え流れ込んだのだ。
その象徴がサッカーの世界最高峰、プレミアリーグだ。ロシアやアジアの富豪が名門チームを
次々と買収。莫大な資金力を背景に有名な外国人の選手や監督を獲得し、リーグを大いに沸かせ
ている。今や、半数近くのチームが外国人のオーナーとなった。
テムズ川沿いのモスクワといわれる地区に集まる多くのロシア人富豪たち、ロンドンに次々と
進出するインド系企業、なだれ込むポーランド人労働者など、ロンドンは多国籍のエネルギーに
満ちている。
自前の成長エンジンをあきらめ、新興国のエンジンを使うことで復活をとげたロンドン。グロー
バリズムを主導しながら、その精神を失いつつあるニューヨークから主役の座を奪い返そうとし
ている。グローバリズム主役交代のうねりを描く。

城東・城北の相場は崩落か…

5月19日8時26分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ
人材派遣や人材紹介など人材ビジネス業界で、日本企業に外国人雇用を促す動きが顕著になって
きた。政府が医療、教育、ＩＴ（情報技術）など専門的技術を持つ外国人雇用の拡大に向けた
具体策を検討しており、専門技能を持つ外国人の雇用促進は、人材ビジネス各社にとって大きな
ビジネスチャンス。さまざまな工夫を凝らして事業拡大を競い始めた。
金融やＩＴ分野に特化した米系人材紹介会社のロバートハーフジャパン（東京都千代田区）は
今月末から、米国本社が昨年１０月に開設した海外の求人情報や各国の労働事情などを検索できる
ポータルサイトに日本情報を掲載する。
イギリス、オーストラリア、ベルギーなど１０カ国に次いで、アジアとしては初登場。昨年１１月
には米国本社に「ジャパンデスク」設置し、日本企業への転職相談体制を整えた。加えて、日本
情報の提供で日本企業への人材紹介件数を増やす。
人材派遣大手のパソナグループは、２月に日本の大学に留学している外国人専用の就職支援サイト
「グローバルルーキー２００９」を開設し、留学生の日本企業への就職支援に乗り出した。
先週末の１６、１７日には、米ロサンゼルスで日本も含むアジア各国からの留学生を対象とした
就職フェアも初めて開催した。アジアからの米国留学生は３０万人いるといわれる。
フェアでは就職相談や、日系企業を中心とした求人情報を提供した。
技術者派遣大手のメイテックは２００４年から、中国５カ所にエンジニア養成学校を開設。
優秀な中国人卒業生を社員として採用し、日本国内の企業に派遣している。初年度の０５年度は
３０人だった中国人採用は毎年増加し、来春までに１８０人を採用する。
同社は、自社で雇用した技術者を派遣する特定人材派遣業。「中国現地法人の幹部候補として
中国人技術者を派遣してほしいという日本企業が増えている。このため、３年後に派遣先企業の
正社員にする紹介派遣契約が多い」（広報部）という。
香港資本の人材紹介会社で、昨年１月に事業を開始したグッドジョブクリエーションズ（東京都
品川区）は、中国滞在経験の長い日本人や、日本滞在が５年以上で日本語の堪能な中国人に限定
して人材紹介を行っている。井上一幸社長は、「日本企業の中国ビジネス拡大で、日本語が堪能
な中国人のホワイトカラー需要は増加している」とし、今年度は初年度比２倍の約５０人を
日本企業などに紹介する計画だ。

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html

適正価格に落ち着いてきますね。

722は、毎度お馴染みココロコス久米川を持ち出してる記事だよ。
東村山を例にあげて都心を語る意味なし。

>>719
来春卒業する大学生の内定先
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0805/19/news103.html
内定を得ている学生に内定先業種を聞いたところ、文系は「銀行」が最も多く28.2％、次いで
「保険」「情報処理・ソフトウエア」（いずれも15.5％）、「証券・投信・投資顧問」（9.0％）
と金融業が上位にランクイン。
一方で理系は「情報処理・ソフトウエア」が27.7％でトップ、「建設・住宅・不動産」
（20.7％）、「電子・電機」（18.7％）、「自動車・輸送用機器」（16.0％）と続いた。

今後不動産購入の主体は徐々に上京者に移行する。
上京者の志向は職住近接、従って、このような業種が集積しているところ若しくは近接している
ところの不動産は将来も堅調に推移するだろう。
不動産投資の目安になる。

ちなみに新社会人の支払い家賃が高い業種
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0804/02/news053.html

外資系高級ホテルの客室稼働率に格差が起こっています。
都心に続々とホテルが生まれ、
都心以外の新宿区、目黒区といったところは稼働率５０〜６０％台。
オフィスの都心集中が今後も続きますから、格差は広がる一方でしょう。
今年１１月には丸の内トラストタワーが完成して、シャングリラホテル東京が入居します。

大学教授のコピペのせいで、このスレは使いづらく、見づらく、つまらなくなった。

コピペ自体は、以前から多いスレなんだよ。
コピペ中身が都合の良い人だけは喜んでるんじゃないの。

最近は皆スルーがうまくなってきた
２WAYコミュニケーションが出来ないようですから
完全スルー推奨です

教授の中では丸の内は身内（城東）扱いだな（笑）
ところで、目黒のホテルってどこを指してるわけ？
クラスカのこと？
都心の外資ホテルとはターゲットが違うでしょうが。
ということでスルーで（笑）

目黒は、ウエスティンでしょ多分？

そうか、目黒区にも立派なホテルがあったんだな。
忘れてた。
ところで教授のところの外資ホテルって？
イースト２１？

マンダリンオリエンタル東京とフォーシーズンズホテル丸の内ですが、
山手線より東にあるからって城東扱いするのだけは勘弁してくださいっ！

4月以降の中古マンションの成約事例眺めていると高値成約が少ないね。

・元麻布ヒルズ低層棟の3Fが@731万（2億8000万円）で成約。
・代官山アドレスの21Fが@575万円（1億4400万円）で成約。

上記2件だけ突出した高額成約事例だが、あとはこんなものです。
・WCTアクアタワーの22Fが＠285万（6900万）で成約。
・WCTブリーズタワーの39Fが＠317万（7980万）で成約。
・芝浦アイランドケープタワーの10Fが@233万（6250万）で成約。
・芝浦アイランドグローヴタワーの29Fが@285万（8800万）で成約。
・キャピタルマークタワーの23Fが＠250万（5750万）で成約。
・パ−クハウス神宮前の1Fが@415万（12000万）で成約。
・フォーシーズンズグランデ一番町 の2Fが@435万（11000万）で成約。

都心部しか調べてないけど何か知りたいとこありますか？
ただし成約事例は載ってない場合もあります。

>・代官山アドレスの21Fが@575万円（1億4400万円）で成約。

思いのほかアドレス強いですね。
私のまわりでも、なぜか外国人富裕層が代官山に集まってきてるんですよね。
ちょっと気になっていたもので。

>>740

＊＊にマジレスするのも無粋ですがイースト２１はオークラです。
隅田川の東にも外資ホテルは沢山ありますよ、舞浜にｗ

>>742

おお、レインズ情報ね
港区タワーも坪単価的にはこなれてきましたね。豊洲の新築の競合は
実は港区の中古かも。ただし芝浦島は駐車場の空きが少ないので
敬遠されると聞きました。WCTは立体なら空きがあるそうな

あるマネー雑誌によれば、やがて０５年以前の「旧価格」に戻る可能性が強いとか。
郊外は明らかでしょうが、都心はさてどうか。もしも戻れば、またブーム復活で、この種の掲示板も賑わうのでしょうか。

地価は下がる、原材料費は上がる上がる、人件費は横ばい・・・

>742
中古が新築より高いと言う逆転現象が正常に戻ってきていると言うことでしょうか.

聞きたいのですが、1年前の価格上昇期には同じようなマンションはどのくらいの価格で成約されてたのでしょうか？

外資系高級ホテルの客室稼働率が低下している。

2003年の開業以来、90％前後の稼働率を維持してきたグランドハイアット東京は
80％を切っており、ウェスティンホテル東京（東京・目黒）の1-3月の稼働率も
50-60％台にとどまった。

新築オフィスも空室率上昇中

改めて見返すとマンションから顕在化したね

代官山は大使館やスクールが多いしな。
渋谷区でも富ヶ谷・代官山・恵比寿あたりは中目黒同様にデザイナーさんやメディア系の人たちに人気が大きいな。

>>742

ありがたいデータですね。タワーも選別されるようになってきたという感じですね。その中でやはりＡＡＡは強い感じはしますね。あと、芝浦島は駐車場が不足しているのですね。しかし、あそこで駐車場がないのはちょっとガンですね。

>>745

一律に０５年の旧価格というより、物件による格差が出てきているような気がします。

しかし、一次産品価格の高騰もあり、物件の値段がそれほど下がるという感じはしないですけどね。（高級仕様の）高いものはより高く、安いものはいくら値を下げても、なかなか売れない・・という感じでしょうか。

週刊ポスト、東京「幸せな街ランキング」

世田谷、品川強し。

1位　　調布（調布市）
2位　　旗の台（品川区）
3位　　大崎（品川区）
4位　　護国寺（文京区）
5位　　武蔵小山（品川区）
6位　　月島（中央区）
7位　　三軒茶屋（世田谷区）
8位　　大井町（品川区）
9位　　成城学園前（世田谷区）
9位　　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

今回『週刊ポスト』の調査は、“治安”“住環境”“利便
性”“教育”の4つの項目で各街〈駅〉を評価したモノで
す。それぞれ「犯罪発生率」や「交通事故発生率」、「
不動産賃料」「平均所得」「物価」といった他の調査で
もよくあるものも含めて、“治安”ではデルヘルの数、
“住環境”では住民1人あたりの公園面積や自殺率、
“利便性”では1万人当たりのコンビニの数や1000人
当たりの病床数なども含まれている。・・・だそうです。

ここ数年、不況から好景気→新価格→新新価格→また不況・・・

本当の適正価格はいったいいくらくらいなんだろう？

都心タワーマンション・・・
城南低層マンション・・・
郊外中規模マンション・・

それぞれ坪単価、いくらだったら？？？

都心タワーマンション・・・@350
城南低層マンション・・・@280
郊外中規模マンション・・@180
が適正と思う。

>>744

港区の中古というよりも、
港区湾岸の中古ですね。
豊洲新築の競合は。

中央区湾岸の中古も競合に加わるんじゃないかな。

>>753
では、たとえば世田谷区の低層マンションなら
８０〜９０平米で7500万くらいが適正ということか。
高級感や駅からの遠さで多少の加減がでてくるとは思うけど。
たとえば、竣工物件を値切るとき、これを参考に買値を算出していくといいかもね。
新新価格から一割値引いてもらったところで、まだ高いと言うわけだ。

世田谷区の低層マンションって、
大手ではないデべが幾つも建ててるからね。
デべがどこかも考えて算出を。

そうですね。
じゃあ、財閥系デベだったら＠２８０万でいいのかな。

でかいを世田谷を一括りって無理ない？
三宿と千歳烏山とか、どう考えても＠50〜100は違うでしょ。

去年の世界経済を見誤った人で、間違いを反省せずに資源高とか次のネタで必死に誤魔化そうとしてる人が結構居るね。

こういう間違っても反省しない人は次も間違うんだよな。