23区内の新築マンション価格動向（その25）

ここ2-3年以内にで千代田、港区あたりにマンションを買おうと思っているのだが、今後の価格動向はどうなんでしょうか？
このまま下がり続けるなら（実際には都心はほとんど下がってなさそうだが…）買うのも悩んでしまうが、現状維持ぐらいなら買おうかなと考えてます。
まあ、実需なので、欲しければ買えって言われそうですが…

>>621
資産価値はあまり気にしないほうがいいですよ。新築買って住んだとたんに中古で価格０だと思っておけばいいと思います。
そんな私は、品川区のマンションを2003年に青田買いして2005年より入居しています。買った時期がよかったので、現在売りに出すと3割以上値上がりしていますが、これも資産価値を気にせずに、住みたい物件を真剣に選んだ結果だと思います。誰もが住みたがる物件なら、そんなに値下がりはしないですよ。きっと。

>>621
新築オンリーでしょうか？
もし中古も選択肢にあるなら、新築後１年頃と３年頃が中古に多く出るタイミングです。
マンションの専有部設備や共用部などさまざまですから、昨年と今年の竣工物件を中心に下調べを開始しておくと良いと思います。
価格は先のことなのでわかりませんが．．．．

都心部の中古マンションの成約数は対前年比でプラスが続いています。
また、３〜５千万円が占める比率も上がり続けています。

価格が安くても県境外周区、郊外は避けられ、職場に近い都心部が好まれる傾向が強まっています。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

>>617
誰しも職住近接は望んでいますから、
要は、適切な価格帯で供給できるかどうかだと思います。
数では無いと言う方はいらっしゃいますが、
現実は数いないと何も変わらないのです。

団塊Ｊｒは郊外居住の首都圏出身者が多く、
都心回帰もあまり勢いが無かったですが、
これからは、地方出身の上京者が不動産市場の中心になります。
都心回帰が本格化する素地はあると思いますが、
問題は価格帯でしょう。

今の２０代は地方からの上京者比率が増えていますが、
中身は同じではありません。
２０代後半はいわゆる就職氷河世代で、地方にも職が無く、已む無く都会に出てきた人の
割合が高く恵まれていません。主に、杉並区、世田谷区と云った、県境外周区でも
賃貸アパートが多い地域に集中しています。
ところが、２０代でも前半は、就職好調時代で、若くして都心部居住の人が増えています。

実際、杉並区、世田谷区の各世代における２３区に占める比率は以下の通りで、
就職氷河期世代の比率が高くなっています。

杉並区、２３〜２５歳７．６０％、２８〜３０歳７．４２％、３３〜３５歳６．３５％、３７〜３９歳６．１６％、
世田谷区、２３〜２５歳１０．５３％、２８〜３０歳１０．８８％、３３〜３５歳１０．１５％、３７〜３９歳１０．２６％、

団塊Ｊｒが終われば次の需要は就職氷河期世代になるわけですが、地方出身者が多く都心部志向
は高いが、経済的に恵まれた人が少なく、価格に非常に敏感な世代である点に注意すべきでしょう。
このような世代を対象に販売するには、ますます適正な価格帯の維持が重要になります。

就職氷河期時代に東京駅周辺の大企業に職を得た人はごく少数で、
能力に裏付けられた高給をとっている人なのでは。つまりエコノミー物件はＮＯでしょう。
氷河期には小売をはじめとした労働集約型のほうが就職先として多かったから、
むしろ職場は西側のほうが多く、職住近接を求めるとおのずと西よりの、
エコノミー地域になるでしょう。新線開通など新たなムーブメントも萌芽しています。

新線開通と言っても、副都心線で便利になるエコノミー地区は
成増や埼玉ですよ。

>>627
実際、就職氷河期上京の人たちは世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが
多い地域に集積している。しかし一方では、５年前に比べ都心部の居住比率も増やしている。
ご指摘に通り、この世代の所得格差は大きく、高給の者は都心部居住を始め、低所得の者は
県境外周区の賃貸アパートにそのまま住む形になって、居住形態に格差が広がっている。

また、親の代からの首都圏在住、就職氷河期世代は、親が地価高騰後の住宅取得となった為、
超郊外自宅者が多い。当然だが、団塊Ｊｒ以上に都心部居住＝職住近接への憧れは大きいが、
親の援助も団塊の世代のようには行かない。
一方では親元に近い居住を求める者も出てくるので、今後は超郊外の安価な戸建の購入者が増える
かもしれない。

超郊外自宅者は
超郊外が如何に不便かも身に染みて知っているので、
超郊外の安価な戸建を購入して
自分の家族も同じ目に合わせたいかどうかですね。

>誰しも職住近接は望んでいますから

どこの田舎者の議論だよ。
この主張の根拠・裏付けを示してくれ。
お得意のデータでも貼り付けてさ。

ま、教授には無理でしょうな。
思い込み通り、すべてのデータを都合良く解釈してしまいますからな。

＞世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが多い地域に集積している。

でも、足立、江戸川、葛飾といった東側の県境区の方が賃料安いですよね。
安くても「住みたくない」人が多いからではないですか？
大学教授教えてください。

職住近接は悪くないですよ。邸宅や庭園の緑の潤いのある山の手の由緒正しいお屋敷街ならね。しかし、職住近接の希望よりも大きな問題として、どんなに職場に近かろうが工場跡地の低地・埋立地に建つマンションなんかには絶対に住みたくないという譲れない条件があることです。これは単にイメージだけで食わず嫌いをしているのではなく（勿論イメージも悪いのは動かしようもないが）、自ら現地を見たり調べたりした上で、土壌汚染・水質・悪臭・騒音などの環境問題を含めた生活環境、教育環境、隣町まで含めた近隣の住民レベルなどを総合的に判断して結論を下したもので如何ともしがたいのです。私みたいな人多いと思うけど、どうしたら良いと思います教授さん?

634さんに同意。
玉ねぎを少々高くても紀○国屋で買う人と、安ければどこでもいいという考えの人がいます。
どちらも間違ってはいません。
前者は品質、サーヴィスでモノを選び、後者は価格でモノを選びます。
後者対象のお店の方が人は多く集まりますが、決して前者が衰退するわけではありません。

ちなみに紀○国屋さんの「商品お届けサービス」の対象地区（23区内）は、教授用語でいう
大田、世田谷、練馬の県境外周区を含めた西側14区です。
残念ながら、教授がお住まいの東側9区には、まだ「商品お届けサービス」は無いようですが、
そちらには安いお店がたくさんあるようなので、このサーヴィスは不要ですね。

いいものを適正な価格もしくは安価で買える方がいいのでは。見栄の張り合いはみていてなんともつまらないです。よく思うのですが、高層化した地区は将来中国のような集合団地になるような気がしてなりません。30年後は第2の多摩ニュータウンの誕生か。

>>636
多摩ニュータウンは、もともと郊外で不便な場所でしたから。
東京駅に近い場所とは比較の対象にもなりません。

多摩ニュータウンも当時当初は電車も空いていて、駐車場もただ同然で、
快適に都心にアクセスしながら、
自然環境と治安に恵まれ、強固な地盤に、採光にも配慮した余裕のある配棟で、
専用商店街や学校なども備えてまさに、終の棲家を手に入れたと思っていたんでしょうね。
最先端の団地に住んでいた方々は。

時代はめぐって今は、無残な姿をさらしているわけですが、
本当に人口が減ったあと、計画的な再開発により、
往時のメリットが復活するかもしれません。
ちょうど今最先端の、タワー乱立の場当たり的乱売地域の斜陽化といれかわりに・・・

>>637,638
賢い人は、30年の結果を見る前にとっくにお引越しになってますよ。

今新築の物件で、30年後のことまで保証や予測ができる物件ありますか？
あるなら教えて頂きたいものです。

＞６３７
東京駅に近い割りには安価ですよね。
西側で言うところの多摩川越えた辺りと同一価格帯。
パストレインで一駅乗るとでマンハッタンのニュージャージーと一緒だね。

>639
確かにデベと官が無責任に開発、タワー乱立させてますからね。
30年後の老朽タワーマンション、人々は次々に新しいマンションに引越し、空家が目立ち、
修繕積立金も計画通り集まらず、建替えの資金も賛同も得られないまま野晒し状態。
東京駅から数キロ離れたエリアの治安、環境の悪化は将来の懸念材料ですね。

東京・危険な街ランキング〜建物倒壊編
http://www.nikkeibp.co.jp/news/biz08q2/570652/

上位は、墨田区、台東区、足立区、荒川区

30年後の予測
地球温暖化の影響でエコ住宅が主体に。壁面などにソーラパネルの導入。電気料金が現在より大幅に値上がりへ。道路は地中化に向けて着工。エコに対応していないものは税金のアップへ。湾岸区域は大半が高齢者となり医療問題が深刻化。

>>643
予想としては、頷ける部分も多いけど、それは都内全域又は日本全域の共通の深刻な問題ですね(ｗ

なぜ湾岸区域だけの問題だと思うのか真面目に聞いてみたい。

湾岸の居住者年齢層が偏っているから、
高齢化も一気にくるということでは？
局地的に、プチ団塊見たいになってる

そのことはよく知り尽くしている大学教授さんに聞いたほうがいいのでは。例として人口拡大した湾岸区域を取り上げてみました。

>>633
就職氷河期時代と現在とでは、上京者が最初に住む地域も変わって来ています。

就職氷河期時代は、地方に職が無く已む無く上京する人が多く、飲食業を中心とした
サービス業が盛んな渋谷、新宿、池袋の繁華街およびそれに繋がる中野区、杉並区、目黒区、
世田谷区といったアパート集積地域に多くが居住しました。

ところが現在は、企業の正社員雇用が増え、上京者もそれら企業に通勤するのに便利な地域、
すなわち都心部がより好まれるようになっています。
また、県境外周区でも北部、東部といった家賃が安い地域も、それら企業への通勤利便性が
県境外周区西部に比べ劣らないことから見直されて来ています。

水辺を求めるのが都市生活者の一過性の流行であればそうなのだろうが、
各国都市の水辺の住居をみると、案外と普遍的な欲求のような気がしている。

>>647
各区の区部における２３〜２５歳のシェア推移を調べた。
１０年前（団塊Ｊｒ）、５年前（就職氷河期世代）、現在の推移は以下で、
５年前（就職氷河期世代）にシェアが大きく増えた区が分かる。

また、県境外周区でも北部および東部は減少幅は小さくなったが、少子化の影響を受け、
今だ右肩下がりである。今後低家賃を武器に巻き返しが出来るかが注目だろう。


千代田区０．４８→０．４９→０．５９、中央区０．７９→０．９２→１．１１
港区１．７６→１．８６→２．０６、新宿区３．６４→３．９２→４．０７
文京区２．０８→２．３２→２．４６、台東区１．５９→１．５４→１．６０
墨田区２．３６→２．３２→２．５４、江東区４．１７→４．１０→４．２９
品川区３．９１→４．０５→４．２２、目黒区３．１６→３．３４→３．１７
大田区８．０４→７．８０→８．１２、世田谷区１０．７３→１１．２３→１０．５３
渋谷区２．４６→２．７０→２．４８、中野区４．４６→４．６４→４．７０
杉並区７．４７→７．９２→７．６０、豊島区３．３３→３．５８→３．６８
北区３．７９→３．６２→３．５１、荒川区１．７４→１．７９→１．９０
板橋区６．５４→６．４７→６．３４、練馬区７．９４→７．８４→７．９９
足立区７．３４→６．２３→６．０３、葛飾区４．７１→４．２９→４．１５
江戸川区７．５１→７．０３→６．８６

一応２３区内新築マンションの価格を論じる場所なので、
賃貸に興味と主張のの主眼があるなら場所を変えたほうがよろしいですよ。

>>651
就職氷河期世代
これに金利上昇が加われば、
価格帯がますます重要になって行きます。
いずれにしても首都圏で売れるマンション戸数は少なくとも５年間は低水準でしょう。
無理な土地の仕入れは禁物で、分譲から賃貸重視にスタンスを変える業者が今後増えて行きます。

>>606さんへ

昭和22年や38年の地図情報ありがとうございました。
それにしても驚いたのは、
当時すでにこんなにハッキリした航空写真があったのですね！
Googleマップをはじめ、現代の技術があればこそ可能なものかと思っておりましたが、
おかげさまで、我が家が建つ遙か以前がどのような雰囲気だったか良くわかりました。
流石、城東の面目躍如でもありました（笑）

それから次は「紀ノ国屋」さんに一言。
もしこれをご覧なっている担当者の方がいらっしゃいましたら、
城東地区にも若干名おられますセレブの方達のために、
是非この方面への第一号店を検討してみてください。
私も無理してでも利用させていただくように心がけますので^^;

そして>>642さんへ
たしかに近頃、地震が各地、各国で頻発していますから、
ご案内の、ランキング上位独占地区に住む私にとっても悩みの種でございます。
しかし、阪神淡路大震災を記述したウィキペディアによりますと、

”建築基準法が厳しくなった1982年以降に建築されたビルには被害が少なかった。超高層ビルにおいては被害は殆どなかった”

とありますね。
ですからもし今後そのような不幸に見舞われましても、
皆様のご健在は、かなりの高率なのではないかと信じております。
ただし大震災後に私の書き込みが途絶える可能性も同様に高率なのには困ったものです（泣）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

教授、住居を家賃で選ぶ層は東側に、環境で選ぶ層は西側にという考えでOKですね。
ちなみに私は環境で選びます。

私が紀○国屋担当者なら上等さんには来店ご遠慮願いたいですね。
＜無理して＞来店いただかなくても結構ですので。

実際に西側が、家賃の割に環境の良いエリアばかりじゃないけどね。

それぐらい判ってるよ。
レヴェルの低い突っ込み入れるなよ。

中央区は西？東？

中央区は一般的に都心区に分類されますが、基本的には銀座も含めて
下町だからどちらかといえば東じゃないですかね？
山手線（京浜東北）が境目と思ってます。隅田川が境界という説もあるけど
そうすると浅草なんかも西になっちゃうからね

中央区は一応都心でいいんじゃない？

それだと勝どきや晴海の湾岸まで都心なのか。
ってことになる。

>>661
もうそういうつまらない「都心議論」は、誰も釣れないよ．．．

＞それだと勝どきや晴海の湾岸まで都心なのか。
発想が小さすぎ．．．もっと大きな煽りをしようよ！！

>662
釣りでも煽りでもなくて、ここの過去スレで以前から言われてた事。
湾岸は都心じゃないと、ね。

もしかして、勝どきでも買って気にさわった？

じゃぁ、都心を含む区ってニュアンスでいいんじゃない？
港区だって千代田区だって全部都心かって言えばそんなことないし。

中央区、ここのスレだけ大学教授に合わせて東側ってことでいいんじゃない？
どうせ中央区も環境の良い住宅地は無いんだからさ。

では千代田区、港区は西で。

城東住民さん、がんばってますね＾＾；

やっぱり教授の教え子なら、新語作らないとダメでしょう。
江東区や中央区は「都心外周区」でどうでしょう？

国境外周区は？

都心を区だけで定義するあたり無理あり杉。
まだ山手線の内側のほうがマシ。

例えば港区なら港区の下の六本木、麻布、白金、高輪とか
もう一段階掘り下げるって発想位ちょっとは考えないのかね・・・。

アホな議論が続くとホント見てて悲しいよ。

もう西とか東とか比べるのは止めませんか。
教授や上等さんには悪いけど、我々は東には興味ありませんから。
東を蔑んでいるつもりは毛頭ありませんし、東が発展してゆくならそれはそれで良いことじゃないですか。がんばってください。

なんでも区の単位で分析するのが教授の研究手法なんです。
いまさらそれにケチをつけられても・・・

>>652
＜マンション発売＞４月の首都圏、１５年ぶり３０００戸割る
5月15日19時7分配信 毎日新聞
不動産経済研究所が１５日発表した４月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比
２９．７％減の２８７５戸となり、４月としては９３年以来１５年ぶりに３０００戸を割った。
前年同月比の減少は８カ月連続。地価と建築費の上昇による発売価格の値上がり傾向が背景にある。
１戸当たりの平均価格は同１４．９％上昇の５３４４万円で、１７カ月連続で上がった。
売れ行きを示す契約率は同１１．２ポイント低下の６３．１％で、好調の目安となる７０％を
９カ月連続で下回った。地域別では、神奈川県の発売戸数が同５３．９％減と大幅にダウンした。

同研究所は「価格は下がる気配はまだ見えてこない」としている。

鋼材価格、１０万円突破へ　２６年ぶり過去最高
5月15日19時59分配信 産経新聞
新日本製鉄とトヨタ自動車は１５日、平成２０年度の鋼材価格について、１トン当たり２万円台
の引き上げをする方向で最終調整に入った。合意すれば、値上げは２年連続。鋼材平均価格は
２６年ぶりに過去最高を更新し、初めて１０万円を超える。他の鉄鋼大手も追随する見通し。
大口契約を結ぶ家電メーカーなどの負担コスト高騰は避けられない情勢だ。

ウダウダ言ってねーで
買えっつーの！

買わねーなら黙ってろ

>>671さんの言われる、
>我々は東には興味ありませんから
これは至極まっとうな考え方だと思います。

何故なら、双六で言えばすでに上がりの状態ですから、
それまでの道程を振り返ったり、まだプレイ中の者に干渉する必要がないからです。

ではなぜ私が城東の情報を発信するのでしょうか？

たとえて言えばこうです。
この「マンションコミュニティ」の他のスレを読ませていただいたところ、
東京と違い、大阪では南北で地域間の差異があるようですね。
(考え違いだったら失礼しました)
仮に私が大阪へ引っ越すことになったとしましょう、
資金が潤沢であれば、マスコミに取り上げられるような一等地を選べばそれで終わりです。
しかし当然そんなことはありませんから、
このようなスレ等を参考にしたり、すでにお住まいの人の話などを聞いて現地の様子を知り、
少しでも不安を取り除きたいと考えるのが人情だと思います。

簡単に申せば、この現象の逆の行為を行っているのだとお許しいただければ幸いです。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）に基づいた都心部居住を目指すでしょう。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行くと思われます。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

就職氷河期世代以降、上京者比率が高まっている状況がよく分かるが、
団塊Ｊｒ需要がほぼ終わろうとする今、次の世代には所得格差と言う大きな特徴がある。

国税庁の民間給与実態統計調査によれば、賃金労働者の平均年収は９年連続で減少する一方、
年収２００万円以下と年収１０００万円以上の人が増加し、給与格差が確実に拡大している。
それは、「ネットカフェ難民」に象徴されるフリーターや派遣社員と、正規社員との社会的な
待遇格差を反映した結果である。
また、同じ給与所得者でも、男性は減少傾向にあり、女性は増加傾向だった。専業主婦が減少し、
共稼ぎ世帯が増えている。
これらの事から言えることは、一生独身で、家を購入できない人達が確実に増え続け、
それが首都圏に滞留、蓄積されていることだ。
首都圏の３０代前半、２０代後半人口は多いが、マンション購入と言う面で見ればその数は意外に少ない。
一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした坪２５０万円前後のマンション
は今後もまとまった数が売れ続けるだろう。
そして、坪２５０万円前後とそれ以下の低価格物件との価格差は広がって行く。
各デベはどちらに軸足を置くかはっきり決めることを迫られている。

>一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした坪２５０万円前後のマンション
>は今後もまとまった数が売れ続けるだろう。
>そして、坪２５０万円前後とそれ以下の低価格物件との価格差は広がって行く。

もういいよ、東側の話は。
坪250万やそれ以下でマンション売ってるんだから、さっさと買えばいいじゃん。
気持ち悪いよ、教授と上等。
これだから東は・・・。

教授と上等

多重人格なんだから実質一人

東教授でいいんじゃない（by 山崎豊子）

双方みにくいあらそいだな

首都圏の少子化は進み、地元意識による居住場所の選択は右肩下がりで減って行く。
そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。
適正な価格帯で提供でき、なおかつ需要が旺盛な地域が今までにも増して、集中的に発展して
行く図式になる。
各業者は、今までの経験則を捨て、理詰めでそのような地域を選択し、そこに集中投資して
行かないと淘汰の波に飲み込まれていくだろう。
選択と集中が重要な時代に移行しつつある。

宗教がかったインチキセミナーみたいで
同じ事を繰り返すのは無意味だということが
いつになったら分かるのでしょう

江東区、江戸川区、台東区、墨田区あたりは、安ければそれなりに
買う人がいるでしょうよ。
最初は賃貸で入居するけど、結婚するあたりでマンション買う人も出てくるよね。
そのまま城東で居ついてしまう人も何割かあるさ。
また、千葉の人が江東区を買うケースも無視できないほどいると思います。
でも高すぎたらだめ。そこまで出すほどその層にはお金がないから。
安いことが絶対必要な条件。

PTTの住民板見れば分かるけど
入居する住民層は販売当時の平均坪単価なりの層

東に根付く人もいれば絶対脱出を試みる人もいる

＞そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。

合理的に考えて、西側のほうが「住宅」にふさわしい環境がそろってるのは明確。
例をあげるまでもない。

そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。

味わいのある街を味わえる人ばかりではないし。

好きなように選び、満足できればよし。
安価なこともひとつの長所。


ただ、それと住宅地としての評価とは別問題。評価は坪単価。

>>688

ほとんど同意。

特に
そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。
はわかり易いですね。

ただ、住宅地にふさわしくなくても坪単価が高い場合もある。

一戸建てが適した住宅地と、
マンションが適した住宅地と、
タワーマンションが適した住宅地とを、
同じ物差しで評価しようとするのは間違い。

>タワーマンションが適した住宅地

住宅地にタワー？
最低限タワーなら地盤が重要ですね。

688です。

＞評価は坪単価

と書いたのは、なにも城東を貶めるために書いたわけではない。
豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。それで値をつけられ売れるのだから。

ただ現実問題として、東西線や総武線など東に向かう路線の場合、西に比べて坪単価の下がり方は大きい。その分「総合的には」魅力に欠けるというのは事実だろう。

交通の利便性に1点掛けできる人にとっては魅力的な地ではあるが、そのことをもって将来の発展が約束される、というのは暴論だというだけの話だ。

実際問題としては、バブルの拡大を期待して、新東京タワー周辺とか城東あたりに、
先回りのつもりで分不相応な高値の土地を仕込んだ業者が、
今一番淘汰対象の瀬戸際に立たされている。
必死なのはわかるけどね、掲示板活動より金策のほうが重要。

城東エリアと川崎の下平間、武蔵新城あたりだとどっちが格上?

業者もほとんど錯乱状態になってきましたね。
そろそろですかｗ

>>696さん

692です。

>>あきらめて＠290まで下げてきた

価格設定のチャレンジの話と、坪単価の評価をごっちゃにしてませんか？

検証は必要ですが、高すぎて売れなかった物件の坪単価は基準にはできないという話だけです。
当然坪200万に急に下げれば瞬間蒸発してしまうわけですから。

ご存知のように、川を渡って武蔵小杉や川崎西口ならば、250〜280あたりが相場です。
同等か少し上という評価は変わっていないように思われます。

現在の状況ですと、かなり大雑把・乱暴ですが、城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっていないと思われます。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキング、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
江東区は２６３万円で１７位。

武蔵小杉でも去年坪単価300万程度の物件(第2期)が売り出され、
完売しました。しかも、タワーではなく高級でもない物件が。
豊洲で、タワーでも高級でもない物件が高価格で売れた実績はありますか？

>699
タワーで平均300を切ってますから、そんなものありません。
ある意味、豊洲は、割安ってことです。

>>698,699
江東区の単価は、首都圏の新築マンションの平均坪単価とほぼ一緒だということですね。
都心への近さを考えると、安い。
江東区も、広いけど、その平均なので、場所の便利さとか、暮らしやすさを考えると、豊洲って、すごく、割安ですね。。。

就職氷河期時代と現在の正社員雇用拡大時代の大きな変化について分析した。
各区の２３〜２５歳と２８〜３０歳における区部に占めるシェア変化を、
１９９８年１月から２００３年１月までと、２００３年１月から２００８年１月までを比較した。
前者は就職氷河期時代を反映、後者は現在を反映している。
都心部はシェアをさらに拡大しているが、県境外周区が軒並みシェアを減らしているのが良く
分かる。安価な家賃を求めて県境外周区に居住する人の比率が減ってきている。
これは次世代購入層の都心回帰志向がより強まることを暗示している。

千代田区▲０．０６→＋０．１０、中央区＋０．２８→＋０．５９、港区＋０．２７→＋０．７２
新宿区▲０．２０→▲０．１６、文京区▲０．０５→▲０．０１、台東区＋０．０８→＋０．１６
墨田区＋０．０８→＋０．２１、江東区＋０．２９→＋０．４６、品川区＋０．２１→＋０．４４、
目黒区＋０．１７→＋０．３２、大田区▲０．２６→▲０．３６、世田谷区▲０．２０→▲０．３５、
渋谷区＋０．３０→＋０．２８、中野区▲０．２８→▲０．１８、杉並区▲０．４３→▲０．５０、
豊島区▲０．１９→▲０．２２、北区▲０．２０→▲０．０９、荒川区＋０．１１→＋０．０８、
板橋区▲０．２１→▲０．５９、練馬区▲０．０１→▲０．３６、足立区▲０．３０→▲０．２３、
葛飾区＋０．０２→▲０．２５、江戸川区＋０．５７→▲０．１２、

２３〜２５歳の年齢層は、地方からの上京者で増加しながら５年後には２８〜３０歳の年齢層
となり、購入予備軍となる。
そしてそのシェアも変化する。
その変化は、いったんどこかに居住しその後転居した結果＝すなわち居住志向の変化を含んだ
ものとなる。シェア変化がマイナスのところは、志向から外れていることを意味し、シェア変化が
プラスのところは好まれていることを意味する。
さらにシェア変化の時系列比較は、時代の変化とともに志向がどう変化しているかを示す。
すなわち、プラスが拡大していればさらにいっそう好まれるようになった事を示し、
マイナスが拡大していればさらにいっそう志向から外れている事を示す。

購入者予備軍の志向の変化を分析することは、
不動産業界にとっても無駄な投資を避ける意味で非常に重要だろう。

上京者の大量流入はあるものの、
区部においても少子化を反映し、２３〜２５歳人口は右肩下がりである。
１９９８年１月時点４６２２０６人
２００３年１月時点３９４５２８人
２００８年１月時点３６８２４８人
なんと１０年前に比較し２０％も減っている。

この減少は、将来の不動産需要の大幅な減少を示し、
この限られたパイを間違いなく獲得するには、単純に作り続けるだけでは無く、
購入者の志向をより的確に分析、予測して行くことが重要である。
不動産業界の淘汰は待ったなしと云える。

若年層で「都心回帰」しているのは、おもに独身かDINKSなのではないか。家族もちでこぞって都心
回帰できるほど若年層は恵まれていないし、教育環境等を考えると繁華街に住むのは気が引ける。

だとすれば、都心回帰ののちに現れるのは、都心部の急速な高齢化ではないだろうか。そうなれば、街の活力もへったくれもない気がするのだが。

ほら、あの人のいう都心は江東区のことだから。

>>706
従って、都心部の適正な価格帯維持が極めて重要になって来るのです。
地価が高騰するとその地域の発展は止まって、高齢化が進んで行きますから。

せいぜい都心６区が都心回帰の対象。
それ以外はバーゲンに人が集まっただけ。
いわゆる都心回帰のムーブメントとは、購入層も動機も別。

本当の都心回帰とは、どうしようもなく高くなった都心から流出した人口が、
都心が手ごろな値段になって帰ってきたということ

もともとお手軽価格だった川向こうが、多少人気地区も出て
若い一次所得者が流入するという現象とは全く違うものです

回帰って言葉が間違い、一度人気低落の郊外でローン組んで家を買った人は
よほどの経済力がなければ都内へ戻る事は不可能。
都内で購入している人は初めての物件購入でしょ。

前回のバブル期に、
高く地上げされて郊外に流出した人口が多いんですよ。
金は持ってるしローンでもないから、
悠々と都内に戻れます。

まぁ、そういう層がもどるのが、どっちみちあの辺ではないのは確か。

人口減少
供給過多
延べ床面積の増大
あげく非効率で割高な商品

解ってて金出してるんだから
ほっとけよ

不動産は下がりだすと、先が長いんだから

東京駅５Km圏が売りの城東でも通勤地獄の東西線沿線は厳しい。

ここは、湾岸とタワーマンションに恨みでもある人たちのたまり場なんですか？
普通に郊外一戸建て持っていようが、投資目的でなくても湾岸やタワマン買ってる人いるでしょ？

バブル崩壊以降は、西武グループも東急グループも弱ってますから・・・
ひと昔前みたいにありがたがってそちらに住む人もあんまり増えないんじゃないですか？

イメージだけで、人口増やしたって言うんならそっちが先でしょうｗ
日本人は外国風の街並みや店舗、カタカナの名前がついてればみんなありがたがってるころに人がたくさん集まった場所ですよねぇ〜ｗ

大学教授さんや上等さんがいってるのは、首都圏で人口かかえてる近県居住者の東京区部（外周以外）への住み替えが進んでいることや、都心部には白人系の外国人とごく一部の大金持ちしか住めないところばかりだけど、湾岸エリアや新しい土地ならアジア系の外国人や日本人の小金持ちでも買えますから・・・土地もたくさんありますしｗ

既得権益者やマフィアだらけの宿場町系ターミナル駅群よりは、まっとうな方がお住いになるんなら東側のほうがましかもしれませんよ〜・・・って言ってるんだと思いますが？

なんでもかんでもケチつけて上げ足とってるばっかりの人は、マンションなんて住んでも息苦しいだけでしょうから・・・郊外の一戸建てがお似合いカモしれませんねぇ〜

それから、都心がどこだとか気にしてばっかりいる人は皇居にでも住まなければ永遠にご満足されないんだと思いますｗ

団塊Ｊｒは首都圏に多くの人口を抱えていたこともあり、上京者比率は低く、首都圏出身者が多い、
この為、居住志向としては地元志向が強く、郊外、県境外周区へのまとまった需要もあった。

その団塊Ｊｒ需要もそろそろ終わりを迎えようとしているわけだが、
次に続くのは就職氷河期世代で、地方経済が崩壊し、已む無く上京した人たちが多く、２３区の
上京者比率は４５％に達している。特に世田谷区と杉並区は多く、上京者比率はそれぞれ、
５４％、５６％と過半数を超えている。これは、不況により中小の町工場の雇用が無くなり、
飲食店を中心としたサービス業と販売業に人が流れ、池袋、新宿、渋谷といった繁華街に近く、
また安いアパートストックも多い世田谷区、杉並区に集中したためだ。
しかしながら、この世代の所得格差は大きく、持ち家が購入できる人の割合は今までに無い低率に
なることが予想される。
全体のパイの縮小と持ち家率の低下が同時に起こる不動産業界にとっては最悪の世代と云えるだろう。

大学教授＝上等＝ビギナー（なのに外周とか言ってるw）


　　　鉄板ですw

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
目黒区６５１９→６１５４、大田区１１１８３→１２９７７、世田谷区２２１８０→１９３８６
渋谷区５７１７→５２４１、中野区１０１３８→１０５５９、杉並区１７０６７→１５９７０
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
板橋区９９２５→９８６７、練馬区１１５１４→１１１０８、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、江戸川区８２６７→８１２７
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

その背景には、上京者の中身の大きな変化がある。
東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。

２３区は地方からの大卒者の流入人口増加により、少子化による人材不足を補っている状態で
あるが、地方も程度は軽いものの少子化が進んでいる。
いずれは、知的移民の受け入れ拡大で人材不足をカバーして行く時代になる。
その場合も居住の中心は知的産業が集中・集積している都心に隣接した区になる。

経財諮問会議　“高度人材”２倍の３０万人に　外国人の受け入れ拡大提言
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080510-00000006-fsi-bus_all
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http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080512-00000084-san-soci