23区内の新築マンション価格動向（その25）

マンション価格＝4割：土地、4割：建物、2割：デベ利益、と言われている（駅近になるほど、
土地の割合がupする）ので、マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンします。
中古は、買い叩けば「2割の売主利益」を払う必要がないので、「お買い得」でしょう。
しかしながら、マンションの資産価値がリーゾナブルな価格で維持されるのは、築後20年
くらいまでで、それを過ぎると計算できなくなります。
マンションは事実上、建て替えが極めて困難で、古い物件は維持費がかなりかかり、ゴースト
マンション化すれば、ほとんどタダ同然になります。そういう意味で中古マンションは
「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」を保有していることになります。
資産価値でいうなら、「土地の価値（物件の6割程度）がずっと残り」「管理費・修繕積立金・
駐車場」がタダの一戸建てを選ぶべきでしょう。

管理費・修繕積立金がタダって…？
実際かかるじゃん。

戸建でも上物はガタがくる。しかも寿命は総じて鉄筋・鉄骨鉄筋より短い。
管理費は戸建だと自己責任。自分でセコムに入りなさいってことだ。
しかもコストは集合住宅よりも上。

>>527
管理費＋修繕費２、３万は新築時でしょう。
私の近所のマンションでは管理費2.5万＋修繕積立金1.5万＋駐車場代４万くらいが多いですね。

土地の持分の少ないマンションは耐久消費財と同じだよ。
タワマンなんて、その典型。

これだけタワーの将来が不安視されてきているのに
資産価値が高いなんてお気楽な人、まだ居るんだね。

始めは眺望だの大規模ならではの豪華共用施設で人気が維持できても
どちらもすぐに飽きられる。
老朽化してきたら一気に不都合が目に付きだすよ。
どんなメンテをするにしても普通のマンションに比べて金が掛かる。
管理費も修繕費もうなぎ上りだろう。
建替え方法だって確立しているとは言いがたいし、
実証だってほとんどされていない。

皆がその事実に気づく頃には
ババの掴ませ合いで酷いことになっているだろう。
湯沢のリゾートマンションの二の舞か。

一戸建ては駅から遠い物件が多いから、
中古で売るときに土地価格の下落率が大きくなる。
また、古い上物がある場合は更地にする費用を値引くか、
自分で更地にしてから売らなければいけない。

一戸建てはブームにさえならなかったので、
売却自体が容易ではないわけだが。

一戸建ては買ったとたんに中古で2割くらいダウンするけど、
マンションってダウンしないんじゃないでしょうか？事実として。
マンションによってはデベが粗利4割くらいとっているものもあるから、
その場合デベの利益分4割が中古で吹き飛んでもおかしくないけど、実際はそうではない。
むしろ買った瞬間に含み益のマンションもあるし、中古マンションを買おうとして新築時の値段を聞くと、築10年ならほとんど新築時の価格と変わらないですよ。
中古なんだからもっと安くてもいいだろうと言うと、相手にされなくなります。。。(苦笑)
それに、「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」は取らなければいい（売ればいい）し、昔のマンションと違って躯体がしっかりしているタワーマンションなら、築30-40年は十分価値があると思う。

塩害は除きここ数年のマンションは手入れをすれば４０年ほどは価値があると思います。そのことは住宅性能評価を見れば分かると思います。一戸建ては買ったとたん２割下がるとは知りませんでした。ちなみに東京生まれ東京育ちで２０代で住宅購入意欲が強い人が多いのでしょうか。ちょっと不思議に思いました。

築１０年超のタワマンに住んでるが管理が行き届いていて老朽化なんて
全然感じないが。

海外赴任時も築３０年のタワー賃貸だったが、リフォームしてあり古さを
感じなかった。

最近のは更に耐久性上がってるし、７０年くらいは大丈夫なんじゃない。

老後に夫婦二人で郊外の戸建に住むのもなぁ〜
知り合いの社長は２年前に邸宅売って、用賀の高級マンションに住み替えたが、
住み替えてよかったと言っていたよ。

老後も人それぞれかもしれませんね。都心に住んで生涯を終えるのもありますし鎌倉などで菜園等自然とともに暮らす方法もありますからね。

不思議なことに誰もが「老朽化して安くなるリスク」は認識していても
自分はそのリスクが顕在化する前に売り抜けられると思っている。

自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

因みに私は「とおりすがりさん」ではないので
戸建てが良いなんてヒトコトも言ってないが。

ほとんど差のない商品を、短期で一気に大量供給された地域こそ、
売りトレンドになったとき一気に供給があふれるので、
値崩れは相当なものになるでしょう。
そうなると、あれよあれよという間の値下がりスピードに対応できず、
売り逃して不本意永住になる、というのがこれまでの哀れな庶民のパターンでした。

それでも住んでいるうちに、順調に返済が進み貯蓄もできるようであれば、
損を出しても他へ移ることもできるでしょうけどね。

年収の５倍を超えるようなローンと引き換えで買ってしまったりすると、
キャピタルロスとローン利子支出のダブルパンチを食らうと、
もうどうにも動けないことになってしまいます。

＞自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
＞それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

ある程度古くなったマンションをそれこそ消費財として購入しようというニーズもあるみたいですよ。
いついくらで売るか、売れるかは個別に収支計算して、リスクとリターンの見合いで判断したらいいと思う。

>短期で一気に大量供給

ＰＣＴとＴＴＴの完成で、湾岸に桁違いの大量供給をされたけど、
中古物件の値崩れはありましたか？

損切りしてまで逃げる庶民？
どこに逃げる？
まさか、損切りしてまで（賃貸物件に）逃げる？

中古が一気に大量供給されると、
中古市場が崩落するという話でしょう。
マンションはだいたい十数年で住み変えるみたいですよ。
眺望の劣化、住民層の劣化、老朽化にともなう面倒、
ライフスタイルの変化もあるから。

完成時も、未入居中古が一気に大量供給されますよ。
だいたいなんて曖昧な期間ではなく、短期に集中します。

うちのタワーも子育てが終了して、その生活の舞台だった戸建てを処分して移り住んで来られた方々が多いと聞きました
戸建ては 老夫婦のみで暮らすには不便かつ危険（段差が多い、風呂・トイレと居住部の温度差が大きい）なのだそうです

現金購入の意向を示したら 同様のケースとして、そのようなエピソードを教えてくれました
今ほど個人情報云々をうるさく言わなかった2001年頃の話です

マンションって建物は劣化してなくても住民層は確実に劣化していく。
金持ちは少しずつ抜けていくから・・・アーメン。

>５４９
拝金主義者の豚、資本家の犬め・・・なむあみだぶ。

548さん
老後、戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能。
であれば、戸建てを購入し、老後にマンションに移るのがベストかも。

>>551　　>戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能

可能か不可能かは、戸建てもマンションもどの地域のどのレベルのものかによるのでは。

老後に一戸建てを買うなら、建て売りですかね。
本格注文住宅にするには打ち合わせや好みの手直しにかなりの手間暇が掛かりますよ。
で、建て売りに住むのならマンションから移り住むメリットが大きいとは思えませんが…

老後に備えて住み替えるなら都心で駅に近く治安の良いところという選択肢に落ち着く気がする。優良な中古マンションの低層階を購入してバリアフリーに全面リフォームというのがコストパフォーマンス的にベストでは。

都心の低層階など買ったら日が入らないで気がめいりそうですね。やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

墨田区押上に建設予定の電波塔、仮称「新東京タワー」の届出が３月13日に都庁に提出された。建築物の名称は「業平橋押上地区開発計画（新タワー）（仮称）」である。新タワーは仮称で、４月からネーミングの全国投票が始まっている。
建築主は東武鉄道（株）、新東京タワー（株）の２社で、計画に係る施設の延面積は22万9812㎡、高さは最高で610m、地上32階・塔屋2階、地下3階で工事着工予定日は2008年7月1日、竣工予定は2011年12月末である。
タワー建設決定以降、押上地区は不動産の先行取得が行われており、中古マンションの価格も築年数の浅いマンションは販売当時と変わらない価格ないしは分譲価格を上回る価格で取引されておりタワーバブルとも評されている。
http://www.tdbbs.co.jp/ci_200803.html

＞やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

私は房総派だな。
50歳でリタイアし、都心のマンションは人に貸す。
ローンを終えたマンションが生み出すキャッシュフローは、お小遣いには十分すぎる。
温暖な房総に自分好みの平屋建てを建て、
だだっ広い庭で健康のために家庭菜園でもしていたい（なにしろ房総の土地は坪数万円だからね）。

朝は犬を連れて海岸でも散歩し、好きな時には車で１時間ちょいの東京へ出て、気が向けば海外長期旅行でもしていたい。

>タワーバブル

バブルである以上、押上地区は
将来の価格崩壊が既に予見されているのですね。

アーリーリタイアメントしたい人ってやっぱり金融とか？
仕事は面白くないの？単にアメちゃんの真似？

うちのタワーもお年寄りの夫婦意外と多いですね。２、３割くらいでしょうか。

老後は自然の中でのんびり過ごしたいと言って、逗子あたりに別宅まで買っていた知人
も、３年くらい前に都心のタワーに住み替えたのでいろいろ話を聞くと、週２、３回通う
病院が遠いなどいろいろ不便だったとのこと。

若いころはあまり意識しないけど、歳をとると、いい病院が近くにないのは不便だし
不安みたいです。金持ちほど健康に気を遣うようで、その知人は週２回タクシーで
聖路加通いだそうです。

また都心のタワーに住み替えてから、逗子の時は年２回くらいしか来てくれなかった
子供たちが月１，２回遊びにくるようになったと、喜んでました。

地方からの上京は続くものの、国内少子化にともなう上京者の絶対数減少。
団塊Ｊｒの購入一巡による需要減。
これらの影響は、地元需要に頼る傾向が強い、郊外および県境外周区に色濃く出る。

例えば、２３歳から２５歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①世田谷区▲５５３８人②杉並区▲３２５５人③江戸川区▲２４８１人
④足立区▲２３７７人⑤板橋区▲２１９０人
また、２８歳から３０歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①江戸川区▲８４１６人②足立区▲７４３１人③練馬区▲５１６７人
④葛飾区▲４９６８人⑤板橋区▲４５３９人

このような環境下で坪単価を上げれば、郊外および県境外周区の販売数が減るのは当然と言えよう。
全体的な需要が減る中で、都心部への集中傾向はより色濃くなって行くと予想される。

>>561

佃のタワーに住んでるけど、
聖路加が評判ほど良い病院かは疑問。
親切ではあるけどね。

首都圏少子化の影響が加速度的に表面化して行く中で、
不動産産業における、地方からの上京者のプレゼンスは年々高くなって行く。
国家公務員単身者用の社宅が都心部湾岸に集約される動きもあり、
全体として、２０代前半層の都心部志向は年々高くなると予想される。

５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区と減らした区。
千代田＋0.10、中央＋0.19、港＋0.20、新宿＋0.16、文京＋0.14、台東＋0.05、墨田＋0.21、
江東＋0.19、品川＋0.17、大田＋0.32、中野＋0.07、豊島＋0.10、荒川＋0.11、練馬＋0.15、
２３〜２５歳シェアを減らした区
目黒▲0.16、世田谷▲0.70、渋谷▲0.22、杉並▲0.32、北▲0.12、板橋▲0.13、足立▲0.20、
葛飾▲0.15、江戸川▲0.17、

大学教授さん、豊洲の新築物件価格が頭打ちしましたが、今後の城東湾岸はどうなっていくと
考えますか？
・城東湾岸の今後の新築価格の動向
・城東湾岸の中古価格の動向
・城東湾岸部への人口の推移

>>565
２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で２７０万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で２７０万円
前後となり、約１万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価３００万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf

中古価格については４０００〜５０００万円のレンジだろう。
また、この価格帯が売れ筋でもある。

人口推移については、
価格設定に間違いが無ければ、利便性重視の時代の流れから粛々と売れ、
販売戸数に相当する人口が年々増加して行く。
２３区では中央区と江東区の人口が大幅に増加して行くだろう。

ということは、上限坪２７０万レベルの集積地域となるわけですね。
居住者の収入レベルも自ずと均一化されてきますので、消費行動も均一化され、
例えばこのエリアに投資する外食産業は、ファミレス、チェーン居酒屋中心になりますよね。
このような魅力の感じられない街に人は集まってきますか？

>>568
マンション地域であるから、お屋敷街の様にはならない。
坪単価平均２７０万円とし、後はその広さによって価格が異なる形だろう。
５０ｍ２だと４０００万円
８０ｍ２だと６５００万円
１００ｍ２だと８０００万円
２００ｍ２だと１億５千万円
このような感じで、それが購入できる年収層が混在することになる。

都心に勤務する人たちも、年齢、タイトルによって年収は異なるが同じビルで勤務している。
これらの人々が食事をしたりショッピングをしたりし、都心のバライティーに富んだ商業施設が
成り立つ。まさしく、これと同じ事だろう。

街の発展は、居住者ではなくそこに集まってくる外部の人たちからもたらされるものだと
思いますがいかがでしょうか？
ヨーカ堂やジャスコ、ららぽーとといった商業施設しかありませんが、外から人は集まって来ますか？

>>570
都心部の場合は職住近接で、
周辺にオフィスビルがあったり、外部の流入もあり複雑である。
郊外、県境外周区のように居住者に合わせた画一的な形にはならない。

所謂スーパーは生活圏として必要だが、個々の飲食店、販売店等は街の発展とともに
その顔ぶれが変化して行く。これらは居住者だけでは無く、そこに通勤する外部の人の
影響も受ける。
夜間人口が増え、昼間人口も増え、それらの人の構成も変わって行き、
それに合わせて変化して行く。

なんか大教室で学生が誰も聞いてない状態で壊れたテープレコーダーのように
話してるんだろうな。いつもは・・・

大学教授さんに聞きたいがどうして３０代の統計を取らないのでしょうか。購入層はほとんど３０代以降と考えますが。

>>573
３０代はすでに購入した結果を含んでしまうからです（未購入の人も含みますが）。
調べるまでも無く、いわゆる都心部の人口増が顕著です。
将来を予測するには、あまり参考となりません。

例えば江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？
ちなみに勝どきにトリトンが出来て久しいですが、街は一向に変化していないように思います。
住友商事などの大手企業もありますが、勝どきを素通りして銀座、六本木の既存商業地に流れて
いると言えませんか？

>>575
個別の話は興味がありませんので。
それに裏付ける統計資料も持ち合わせていません。
その場所でアンケート調査をするしか方法は無いでしょう。

ところで、一向に変化していないのは何かＤＡＴＡの裏付けがあるのでしょうか？
その商業施設の売り上げ高実績推移をお持ちとかですか？

教授さん。結果が含まない憶測ではいい答えは導き出せません。都心部購入の方は３０代後半以降ですので(ワンルームは含まず)２３歳などではいいサンプルにはなりません。

ＷＴＩがとうとう１バレル１２０＄を突破したね。
２００３年には２５＄がどうかというレベルだった。
木を見て森を見ずという議論はこのこと。

教授さん、江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？