- 検討スレ
- 住民スレ
- 物件概要
- 地図
- 価格スレ
- 価格表販売
- 見学記
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その24:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-04-25 20:45:00
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その24:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-04-25 20:45:00
どういう点で異質なんでしょうか。具体的にお願いします。
都心回帰といいますが交通の便がいいことは分かりますが、他にどのようなところがいいのでしょうか。都心で風致区域などで環境が保たれていればいいですが、そういうところは少ないと思います。結局ストレスを抱えながら生活することになるのでは。
「大学教授」と「5km以内都心山の手住民」はセットで登場することが多いな。
まあ、たまたまということにしておこう。
>>485
同意
LDKだけリフォームをしたんだけど、それでも
デザイン画を描いたりパーツや建材をいろいろ取り寄せたり、
工場に加工してもらったり、超楽しかった。
これが戸建てだったら隅から隅まで思いっきりこだわれると思うと、一回は建ててみたい。
発展ということの捉え方もなんだか共感できないんですよね。
人が集まれば発展?なんかねぇ?
人口減ってる先進国より、
人口爆発してる国のほうが「発展」してるんですかね。
個々の生活の質の問題は問わないのであれば、
確かに安い場所が一番という結論に導けるのでしょうが。
もう、ほうっておきません?
とんちんかんな話を読む気もないし、
いくらそれを正したりつっこんだところで、意に介さないようでし。
そのうち飽きるでしょ。
戸建で、2・3億?都心だと狭いぞ。
世田谷でも、庭も、地下室も、しょぼしょぼ。
折込広告などで、見てみろよ。
しょぼいぞ。
タワーの最上階なんて、5億以上だろ、普通。
2、3億なんて、買いたくない方向のしょぼい部屋かね。
皆さん、夢見てるのかね。
実際の選択肢だと、良いのは全然ないぞ。
戸建てなんて、2、3億持つと、買わないぞ。
5億あると、もっと買わない。
タワーを借りるのは、ありだな。
たまには城西の業者さん??も、データに基づいて価格を今の価格を正当化できる材料を示してほしいものです。感情的で抽象的な反論ばかり。僭越ながら、管理人さんのご挨拶をコピペさせていただきます。
初心者さんと荒らしさん
「掲示板が荒れる」という状況を皆さんもご覧になられたことがあるかと思います。
原因となる投稿は6種類あります。
1.相手への配慮、思いやりに欠ける投稿
2.真実であるけど蒸し返して欲しくない情報
3.馴れ馴れしかったり語気や表現が粗いもの
4.相手を業者や自作自演だと決めつけるもの
5.虚偽の情報
6.荒れることを意図とした投稿
7.広告目的の投稿
「荒れる」という状況は、これらが繰り返されない限り発生しません。
これに抵触している投稿が連発しているのが最近のこのスレですね。
相対感からいえば、ボリュームゾーンの70㎡チョイで5,000万円以下は需要層が厚く、流動性が高そうだから、価格調整の幅はそれほどでもなく、値段が上がりすぎてボリュームゾーンから外れてしまった地域は需要をうまく絞り込めないと、価格調整の幅は大きそうな予感がします。個別差が大きそうですが。
しかし、世田谷区は緑があって本当にいいし、湾岸からプラス20分くらいの通勤時間は甘んじてもいいくらいの価値があると思います。あんな区部は他にないと思います。民度も場所によりますが、総じて東のはじっこの区部より遙かに高いのは間違いないでしょう。でも値段が上がりすぎで利便性を考えるとどうなの?この値段は維持可能なのか?という点に不安を感じます。
数量を絞って価格維持しようにも、相続税対策でこれから土地供給は放っておいても湧いて出てきそうだし、業者さんは放っておいても参入してくるし、いつまでそれが可能なの?という感じはありますが、どうなんでしょう?
湾岸は町を歩いてみると、そこを歩いている住人っぽい人の民度はそれほど悪い感じはしませんが、街が無機質な感じは否めません。でも、これからどんどん変わるのかもしれない。成城、田園調布も成り立ちはデベの戦略だったような気がするので、変わる要素はいくらでもあるのでしょうが、悩みどころです。
例えばこうですね。
50坪の土地を買い上物5000万地下2000万計7000万ほど。
土地代2億3000万ほど
大体坪450万あたりを探すことになりますか。
しかし普通では無理ですね。こんなに出せません。やはり夢で終わります。
496の一本負けですな。
仕様低下がはじまります
まぁ、30代は1億円辺りで通勤便利なタワーに走り、定年後は世田谷とかの低層マンションでもいいかも。
>>496
人それぞれ好みはあって、それを言い始めたら収拾が付かなくなる。
だから、数字、統計で判断するわけです。
統計数字はアンケート、人気投票の類と違い、業者の意図が入り込む余地はなくなります。
統計数字の変化を調べ、それをそれぞれの人が分析し、将来予測の参考にすれば良いでしょう。
例えば、5年前に23〜25歳だった人は、現在28〜30歳になっています。
23区の5年前の23〜25歳人口は39万人でしたが、現在の28〜30歳人口は44万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の28〜30歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。(団塊Jr世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった)これが不動産市場にもたらす影響は?
また、23区それぞれの区のシェアは、5年前の23〜25歳に占めるシェアと、現在の
28〜30歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は9区、減らした区は14区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。
世田谷の低層マンションといったってピンキリ。
高級物件もあれば、庶民向けの物件もある。
>統計数字はアンケート、人気投票の類と違い、業者の意図が入り込む余地はなくなります。
統計データの恣意的な引用や解釈で、言いたい結論を無理やり導き出すのは
昔からある典型的なインチキ主張方法です。
ダレル・ハフ著、高木秀玄訳「統計でウソをつく方法」講談社 1963年
この分野では古典ともいえる古い本だが、現代にも通じる名著です。
そういえば、あれだけしつこく壊れたテープレコーダーみたいに
統計データを繰り返し繰り返し貼り付けてた城東 信 者が
自称大学教授の頻出しだしたころから現れなくなったね。
教授が同じようなデータ繰り返し貼るようになったから
もう自分の出る幕ではないと思っているのか。
それとも・・・。
統計データは、引用や解釈をする以前に
統計自体に過誤がある場合もあるし。
『物件の価格』は誤ることがありますね。
過去に東雲の物件であったように。
今更ですが、なぜ都心人気に火がついたのでしょうか?
ストレス社会で忙しい毎日を生き抜くためには、
本来なら職場と全く逆な環境でクールダウン、と言うのが理想だったのかも知れません。
しかし価値観が変わり、
様々な体験や知識欲、あるいは労働や趣味、もしもの場合や子育てなど、
効率良くそれらを最小の労力(移動力)で満足させるためには、
まさに必要に迫られた選択肢だったというとでしょう。
少なくとも現在の日本においては最良の生活の知恵の一つだと思います。
その意味では、よく優良居住地の例えとして山手線沿線が取り上げられますが、
改めてそれぞれ駅名を見ると、
確かに1周1時間の間に都会的生活のすべてが凝縮されている思いがいたします。
ですから、その内側に住むということは、非常に理にかなっていることなのでしょうね。
さらに言えば、昔では実現不可能だった夢を、マンションが後押ししたとも考えられます。
(こう書くとすぐにデベだろうと疑われますが、どちらかというと戸建派なのです^^;)
それはともかく、途中 ”夢”と記述したように、その場所に理想を叶えるということは、
ここにお集まりの皆様にとっては造作ないことだとしても、
一般庶民にとっては多大な犠牲を払ってこそ叶う”夢”とも言えるわけです。
「でも、それに準じた生活をしてみたい、できればその犠牲を最小限度に押さえたいな!」
一部を除けば23区にもまだまだ住み心地の良い地が沢山存在するようですが、
例によってアノあたりも意外と良いと言うことを忘れないでくださいね、ゴホゴホ・・(笑)
”ご自分達の家計に悪影響なく、街が勝手に発展して利便性に富んで参ります ”
☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡
07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2
東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」(市場調査部)を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格(専有面積70平方メートル)は6122万円で、前年比で13.3%の上昇。半面、平均年収は1.4%減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。
適正価格は年収の5倍以内だそうです。
ちょっと前まで住宅ローンは審査大甘で、
頭金ほとんどなしとか、強烈なローン組ませて買わせてたからなぁ。
日本版サブプライムの種が蒔かれてるのかもね。
>>510
平均所得が多い区で行政サービスが高くても、それはもともと税金で払ってるからだよ。
したがって
>所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。
これは当たらない。
むしろ、平均所得が多い区に、都民住宅区民住宅に住む
低所得者が一番得。
まあ、個人的には都心区に福祉住宅は不用だと思うけどね。
自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
非難をあびる社会なのか理解できん。
>自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
>なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
>非難をあびる社会なのか理解できん。
同意。
結局何事も中途半端な奴が一番損ってことかな。
超高層物件の人気、資産価値にも影響 東京カンテイ
って、ニュースも無視しないでね。
買うならやっぱり、タワーマンション。
>>517
>実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。
おっしゃる通りです。
「実感」で比較しますと中目黒や吉祥寺はぜひ住んでみたい素晴らしい地域ですが、
門前仲町は住居としてあまり魅力を感じません。(飲み屋街としてはいいですね。)
坪単価で比較すると吉祥寺、中目黒は坪300〜400台、一方で門前仲町は坪300を超えることができません。
私の実感と坪単価はおおむね合致しています。
吉祥寺、中目黒を買う人は、教授の書く通り高くても良いから選んでいるんでしょう。
教授の正しさが証明されつつあるということ?
どこの教授なの?
>買うならやっぱり、タワーマンション。
それも、やっぱり高層階でしょう。低層階は何となく資産価値不安かも。
>>我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。
賃貸は家賃というコストがかかるけど、
資産価値の高いマンションなら中古の方が高くなるから家賃がタダどころか得をしますよ。
ご家庭の事情もあるようですが。
525さん
土地の価格が横ばいに推移すれば、建物の減価償却分は確実にマンションの価値は下がります。
バブル(去年までのミニバブルも含む)の時は、地価が上昇したから結果的に立地条件の
いいマンションの資産価値が上がっただけ。そんなことはもう起こらないでしょう。
マンションは「管理費+修繕積立金+駐車場代」という『家賃』をずっと払わなければ
ならないという意味において、賃貸と変わりません。
とおりすがりさん、
中古マンションが新築より「すごく安い」という前提では、そうかもしれません。
しかし、減価償却は計算上だけの話なので、「資産価値の高いマンションなら」地価が横ばいでも新築時より高く売れるということは珍しくないのでは?
中古の方が高くなると言い切るのは言いすぎかもしれませんが。。。
駐車場代は賃貸でもかかるので別として、管理費+修繕積立金は月2-3万円でしょうから、家賃よりかなり安いと思います。
うまく値上がりすればその分もペイすると思いますが、
仮に10年後に中古で2割か3割値下がりしたとしても、月に按分すれば家賃より安いはずです。
10年で4割値下がりしたら、賃貸の方がお得かな。。。
でも10年で4割値下がりするマンションって、よっぽどひどいマンションだと思います。
5年前に23〜25歳だった人は、現在28〜30歳になっています。
23区の5年前の23〜25歳人口は39万人でしたが、現在の28〜30歳人口は44万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の28〜30歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。(団塊Jr世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった)これが不動産市場にもたらす影響は?
また、23区それぞれの区のシェアは、5年前の23〜25歳に占めるシェアと、現在の
28〜30歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は11区、減らした区は12区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。
(答え)
シェアを増やした11区
千代田区 0.49→0.59 +0.10、中央区 0.92→1.51 +0.59、
港区 1.86→2.58、文京区 2.32→2.32 変わらず、
台東区 1.54→1.71 +0.16、墨田区 2.32→2.53 +0.21、
江東区 4.10→4.56 +0.46、品川区 4.05→4.49 +0.44、
目黒区 3.34→3.66 +0.32、渋谷区 2.70→2.97 +0.28、
荒川区 1.79→1.87 +0.08、
シェアを減らした12区
新宿区 3.92→3.75 ▲0.16、大田区 7.80→7.44 ▲0.36、
世田谷区 11.23→10.88 ▲0.35、中野区 4.64→4.46 ▲0.18、
杉並区 7.92→7.42 ▲0.50、豊島区 3.58→3.36 ▲0.22、
北区 3.62→3.53 ▲0.09、板橋区 6.47→5.88 ▲0.59、
練馬区 7.84→7.48 ▲0.36、足立区 6.23→6.00 ▲0.23、
葛飾区 4.29→4.04 ▲0.25、江戸川区 7.03→6.91 ▲0.12
税金とか、金利の事を考えなければ、買ったほうが得なのかもしれないけどね。
実際はローン組むケースが多いだろうから、コストパフォーマンスはかなり悪いでしょ。
現金で買えば、その間期待できた運用収入がなくなるわけだし。
これから先、中古マンションが買値を維持するとは思えない。
なまじ資産価値など当てにせず、
満足のために消耗品を買うつもりでいたほうが間違いがないと思う。
マンション価格=4割:土地、4割:建物、2割:デベ利益、と言われている(駅近になるほど、
土地の割合がupする)ので、マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンします。
中古は、買い叩けば「2割の売主利益」を払う必要がないので、「お買い得」でしょう。
しかしながら、マンションの資産価値がリーゾナブルな価格で維持されるのは、築後20年
くらいまでで、それを過ぎると計算できなくなります。
マンションは事実上、建て替えが極めて困難で、古い物件は維持費がかなりかかり、ゴースト
マンション化すれば、ほとんどタダ同然になります。そういう意味で中古マンションは
「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」を保有していることになります。
資産価値でいうなら、「土地の価値(物件の6割程度)がずっと残り」「管理費・修繕積立金・
駐車場」がタダの一戸建てを選ぶべきでしょう。
管理費・修繕積立金がタダって…?
実際かかるじゃん。
戸建でも上物はガタがくる。しかも寿命は総じて鉄筋・鉄骨鉄筋より短い。
管理費は戸建だと自己責任。自分でセコムに入りなさいってことだ。
しかもコストは集合住宅よりも上。
土地の持分の少ないマンションは耐久消費財と同じだよ。
タワマンなんて、その典型。
これだけタワーの将来が不安視されてきているのに
資産価値が高いなんてお気楽な人、まだ居るんだね。
始めは眺望だの大規模ならではの豪華共用施設で人気が維持できても
どちらもすぐに飽きられる。
老朽化してきたら一気に不都合が目に付きだすよ。
どんなメンテをするにしても普通のマンションに比べて金が掛かる。
管理費も修繕費もうなぎ上りだろう。
建替え方法だって確立しているとは言いがたいし、
実証だってほとんどされていない。
皆がその事実に気づく頃には
ババの掴ませ合いで酷いことになっているだろう。
湯沢のリゾートマンションの二の舞か。
一戸建ては駅から遠い物件が多いから、
中古で売るときに土地価格の下落率が大きくなる。
また、古い上物がある場合は更地にする費用を値引くか、
自分で更地にしてから売らなければいけない。
一戸建てはブームにさえならなかったので、
売却自体が容易ではないわけだが。
一戸建ては買ったとたんに中古で2割くらいダウンするけど、
マンションってダウンしないんじゃないでしょうか?事実として。
マンションによってはデベが粗利4割くらいとっているものもあるから、
その場合デベの利益分4割が中古で吹き飛んでもおかしくないけど、実際はそうではない。
むしろ買った瞬間に含み益のマンションもあるし、中古マンションを買おうとして新築時の値段を聞くと、築10年ならほとんど新築時の価格と変わらないですよ。
中古なんだからもっと安くてもいいだろうと言うと、相手にされなくなります。。。(苦笑)
それに、「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」は取らなければいい(売ればいい)し、昔のマンションと違って躯体がしっかりしているタワーマンションなら、築30-40年は十分価値があると思う。
塩害は除きここ数年のマンションは手入れをすれば40年ほどは価値があると思います。そのことは住宅性能評価を見れば分かると思います。一戸建ては買ったとたん2割下がるとは知りませんでした。ちなみに東京生まれ東京育ちで20代で住宅購入意欲が強い人が多いのでしょうか。ちょっと不思議に思いました。
築10年超のタワマンに住んでるが管理が行き届いていて老朽化なんて
全然感じないが。
海外赴任時も築30年のタワー賃貸だったが、リフォームしてあり古さを
感じなかった。
最近のは更に耐久性上がってるし、70年くらいは大丈夫なんじゃない。