23区内の新築マンション価格動向（その25）

教授は真性だから

5年も前から某巨大掲示板に張り付いて
東京駅5kmって念仏唱えてるんだから

>>422
正確に言えば、ファミリータイプのマンション在庫とファミリー層の世帯数増を割り、
ワンルームの在庫と単身世帯の世帯数増を割るべきなのは理解できるが、
世帯タイプの増減統計は国勢調査でしか分からず、即時性には対応できない。

そこで、一括り方式で出したわけだが、それぞれの区では、単身者の需要が多い区ではワンルーム
の供給比率が高くなり、ファミリー世帯の需要が多い区では、ファミリータイプの供給比率が高く
なるので一括り方式で間違いはないと判断するが、

具体的にこの区はおかしと言える部分があれば、ご指摘願いたい。

420です。

たとえば、ある区に年間1万人が入、退があった場合、増加は何年たっても0
ですよね。でも在庫はいっぱいあって問題ないんじゃないですか？
増加ではなくて流動が問題なのだとおもうのですが。

区毎に在庫分の総世帯数で在庫率で比較するのが普通では？

>繰り返しは議論の宿命であって避けられません。
有意義な議論における必然性のある繰り返しなら、それを目障りに感じる人はいないでしょう。
全ての繰り返しが議論の宿命で正当化されてしまうなら、
コピペあらしなど存在しなくなってしまします。

ただの自己満足の”あらし”ともいえる行為ゆえ、多くの人に目障りと感じられるのでは？
ご自身がどう考えかは自由ですが、少なくとも公の場にさらす行為に拘られるなら、
内容、そしてその行為そのもが他人にどう受け取られるかを客観的に評価できてしかるべきです。
しかしながら、どなたかお一人でも賛同してくださった人はいっらっしゃいましたか？
それ以前に、行為そのものを目障りだと感じさせてしまっているようではもはや、
発言の資格すらないと言わざるをえません。

そして、仮にこれが業者のいいがかりや私一人の思い込みに感じられるのなら、
もはや教育者として存在することが、”公序良俗に反する”に近いことです。
大学教授だといいはるのなら、この掲示板でにやりとりをあなたの生徒に胸をはって
見せられますか？

東西冷戦ではないが、東京も西と東の地域差があまりにもはっきりしてきた。大学教授さんもその流れに翻弄される一人なのだろう。
『嫌われ松子…』という映画をみたが、西側住民がイメージする東側はまさにあの映画の舞台だ。あの映画の舞台が多摩川沿いだとは思わないだろう

>値付けは業者が決めるもので、
>実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
>みせかけの値段で高級と思っても、実際の購入者が反応しなければ、
>在庫の山を築くだけの砂上の楼閣であるわけです。
>どこかでこの砂上は崩れるが、在庫を積み上がらせてしばらくは価格を維持するかもしれません。
>とにかく、賢い購入者はそんなところには寄り付かないべきでしょう。
その結果が豊洲の現状ですね。
大変参考になりました。

今後販売されるマンションで依然高値がつけられている場合も
既に値付けが弱気になっている地域も
いずれも
>実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
を反映してのことですね。

>>431
世帯数の増減と、賃貸を含めた住宅に対する需要はイコールです。
何故なら人はどんな形であれ、その区に住む限りは、住処が必要となるからです。
不動産の場合重要なのは人口の増減ではなく、世帯数の増減です。
例えば人口が１千人減っても、単独老人世帯、単独若年世帯が増えれば世帯数は逆に増え、
住宅が必要になる場合もあります。
>>432
世帯数がいくら多い区でも、その発展に従来通りの勢いが無くなれば、世帯数はあまり増えて
こなくなります。従来通利の認識で供給し続ければ、在庫は右肩上がりで増えてしまいます。

私の理論の唯一の欠点はその点にあります。
劇的に居住志向が変化した場合対応できません。
例えば近年の都心回帰ですが、従来の世帯数増の常識であれば、そんなに大量の供給を行えば
在庫が天文学的数字になると思われましたが、
実際には需要自体が大きく増え、問題無く消化されました。
現時点で計算上５年以上の在庫の区でも、何らかの劇的居住志向の変化があれば、
問題なく消化されます。
この区の在庫は多いが消化できると云う従来のトレンドとは異なる新たな視点があれば是非
ご教示願いたいと思います。

>>435
実需が価格を決めることになります。
いわゆるチャレンジ価格は、売り手が買い手の実需の程度を見極める見せ玉です。
素直に買手が従えば、それが本当の価格になってしまいますが、
供給が多い地域の場合、競合する相手も多いのでそうは行きません。

怖いのは、供給が少ないエリアで、何となく漠然としたイメージの下、値上げされた価格帯で
購入してしまうことです。

>>428
自分の足元見ると何か気まずくなるよね
>>429
東京駅5kmって、良い目安箱なんでしょうね

たとえばある区に、不便で老朽化し、
売れないまま借りられないままの在庫が多数存在するとして、
同じ区内にできる便利な新築マンションを買う際、考慮すべき要因ですか？

逆に未開の荒野を切り拓いて、第一期入植者が住みはじめたばかりのような区で、
まだ在庫が少ないからといって、安心して立地難のマンションを買えますか？

売れない物件は、その物件が高すぎるからで、下げるのは当然として、
それが同区内の他の物件の価格に影響するわけではないんですよ。

どうも教授は、戦国シュミレーションゲームのように、
区の単位で地価が均一化していて、
流通している物件の品質も分布も一定のように考えてるようですが、
事実現実は全くそうではないという事に早く気付いてください。

４３７さん。
あなたの見解はどこまでが事実のデータでどこからがそれに対する見解なのか分かりません。作文を呼んでいるような感じがします。自分の都合のいいことで勝手に抽象的な見解を出す。抽象的過ぎて他人が納得できないでいるかもしれません。言葉ももう少し選んだほうがいいかもしれません。

>>440
だからこの教授はまず結論が先にあるの
ほんで自分が調べられる範囲でそれっぽい根拠を作り上げるの

在庫と価格が密接にリンクしているとしたら、
高すぎる値付けで在庫化している物件が、
適正価格に値下げして、世帯数を消費するようになると、
いままで安さで世帯を獲得していた地域の需要を喰いますが？

在庫の影響は、区内にとどまるはずもなく、
同レベルの価格感応度の需要層をターゲットとしている他地域にも容易に及びます。

今は在庫として抱えてくれているおかげで、助かっている地区も多いでしょう。
教授推薦の地域などは、価格競争力の比較優位が崩れたら脆そうですよね

>供給が多い地域の場合、競合する相手も多いのでそうは行きません。
それが今の豊洲や東陽町ですね。納得です。
都心や人気地域に比べたらかなり安いのに実需はそれを下回っているようですね。

プレゼンテーションやマーチャンダイジングの手法として、
数字に語らせるというのはベーシックなテクニックですね。

しかしながら、こういった理論性に訴える手法を検討する際は、
万一その根拠が覆されたり、理論の破綻が見えたときには、
逆に大きくマイナスのイメージを増幅する、
というセオリーもあわせて頭に入れておくべきです。

なるほどと思ってもらえず、逆に胡散臭い印象を相手に与え、
裏にある下心を容易に見透かされるようであれば、
控えるべき手法です。

何故皆さんは在庫が膨らんでいることを正当化したがるのでしょうか？
不思議な方々で、関係業者であるとしか判断できませんね。

>>443さんは正しいご意見だと思います。
ある面時間との問題もあります。
価格比較優位があるところに人は集まり発展して行きますが、
同等もしくはそれ以上のところが価格を下げてきたら需要はそちらに移ります。

湾奥の場合比較優位で急速な発展を遂げ、それが価格に反映し、比較的健全な価格構成の下、
値上りして行きましたが、それは永遠ではありません。
問題は価格調整が始まる時期でしょう。確固たる住環境を確立した後なのか、その中途なのか？
いずれにしても、在庫を膨らまして行った区はどこかの時点で価格調整が起こります。
それが何時なのか？
今のように供給量を減らして価格調整を避ける手法だと、価格優位があるところに利する
だけでしょう。

>何故皆さんは在庫が膨らんでいることを正当化したがるのでしょうか？
>不思議な方々で、関係業者であるとしか判断できませんね。

全く逆ですね。
みなさん業者でないので、在庫などどうでもいいのです。
欲しい地域に欲しい物件ができれば、それを買うだけです。
その集積が現在であり、これからです。

むしろ特定の地域の押し売りをしているほうが業者的では？

都市発展の原則ですが、
発展しやすく、その余地もあるところが発展します。
最初に西側近郊に住宅地が広がって行ったのはその理屈です。

それでは、都心回帰が起こったのは、
ただ単に、都心部に発展しやすく、その余地もあるところが出てきたからだけでしょうか？
それとも、人のライフスタイルとして職住近接を望んでいるからでしょうか？
こんな事も真剣に考えるべきでしょう。

>>447
値段は安い方が良いですよね。
ご希望の場所が在庫が膨らんでいる区であれば、その可能性も大きくなりますから、
期待して待つのが良いと思います。

そろそろ本題に戻って、これから２３区内で最もリスキーな地区はどこかというと、
豊洲近辺の後発湾岸、および新東京タワー関連の開発計画ではないかとおもいます。
つくばエクスプレス関連も危ないですね。

これらは、マンションブームの継続を前提に先行投資されましたが、
これが頓挫した事でこれから一気に不良事業化する可能性が濃厚でしょう。

これらの地区はプレミアムを狙う事ができない以上、
価格を下げて顧客獲得を図るほかないでしょうが、
そうすればするほど集まる住民も近隣千葉との差異を失い、
非東京化が進むとおもわれます。ショッピングモールを核とした日常生活。
物件の資産価値も生活水準もそちらに収斂していくことでしょう。

>>451
今は、30代どころか20代や女性独身でもマンション買う時代。
ツボを突いたデザイナーマンションや付加価値マンションはまだ需要があるのだよ。
全てが中年層の生活重視の居住マンション視点では流れを読めないと思う。

大学教授が袋叩きにあっているが、

俺は、批判する奴らより、
大学教授の言ってる事が、
自分の実感に合ってて、面白いと思う。

批判する人の多くは、
実態が体感できてないんじゃないのか。

世田谷、杉並、練馬、不便でも高すぎ、変だろ。

自分は山の手の都心だけど、次点なら、
山の手の奥地より、城南の近場を選ぶよ。

>>453
城南じゃなくて、城東でした。

将来を考えたら財政力の強い区を選ぶのは当然だと思いますが。

>>453
擁護派の意見、どこらのあたりが共感できるのですか？具体的に例示してほしいのですが？
彼の独善的意見は大教室で壊れたテープレコーダーのようにしゃべっているように
聞こえます。学生は誰も聞いてない。

>>450
皆が希望する地域は欲しがる人も多く急激な値下がりの可能性は極めて低いでしょう。
在庫の増加は、まだ不人気地域に比べれば十分高く手が出ない人が多いからです。
少しでも手頃になれば今まで他で我慢していた人が随時やって来ます。
人口自体が減少していくのですから、その繰り返しで徐々に下がってはいくと思いますが、
結局極端な話、不人気地域に誰もいなくなるまで人気は継続するわけです。
それまで生きていれる自信があれば待つのもありでしょう。

２３区の平均寿命格差　『西高東低』（東京新聞）

平均寿命にも地域差がある。東京２３区内では、山の手と下町に
「西高東低」の格差がある。平均寿命のデータによると、二十三区の中
で最も短いのは男性は台東区、女性は墨田区。荒川区は男女とも二十二
番目だ。なぜ墨田区は寿命が短いのか。区の担当者は「塩分やカロリー
の高い食生活」を要因の一つに挙げる。「区内は家内工業的な町工場
などが多く、主婦の多くが働いている。食事の準備にかけられる時間
が少なく塩分の高い総菜などに頼ることが多いのかも」と推測する。
女性の喫煙率が高いという統計もある。長時間労働のストレスが関係
している可能性もあるという。二十三区のデータを見ると、上位は
西側の山の手地域、下位は東側の下町地域にくっきりと分かれている。
首都大学東京・大学院の星旦二教授（公衆衛生学・医師）は「下町
の寿命が短い格差の背景には所得水準や生活様式、環境汚染がある
のではないか。所得が高い層では食生活のバランスがとれ、住居も広
く、精神的にも安定し、前向きに生きているのでは。かつて小工場が
数多く立地していた下町は、大気の汚染や土壌の汚染も多い。
これらが総合的に影響している可能性がある」と指摘する。
また下町は糖尿病で亡くなる人の割合が全国平均を大きく上回る。
「お金をかけずにおなかがふくれる食材を多用する食生活で、子ども
のころから肥満率が高い。症状が悪化するまで受診しない傾向もある」
と担当者。

>>454
城東といっても広いからね。
大手町から一番便利なのは門前仲町や清澄白河。
湾岸よりも実際は近場。
都心から移り住みたいかは、私はちょっとね。

でも街並みをみると民度って現われてるよな。
犬のフン、ゴミ、痰、自転車のマナー、子供の程度など。

比較的西より東のレベルが低い場合が多い。

>>452
>30代どころか20代や女性独身
が
>デザイナーマンション
を
買おうと思ったとき真っ先に
イメージするのは城南では？
わたしの知人でも購入した独身女性は多いですが、
全て、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区です。
あっ、一人西新宿のタワーがいました。

実家が都下の武蔵野市だが全く見ない金髪ジャージ姿のヤンママ、ヤンパパが
南砂のジャスコに行ったらウヨウヨいた！！

所詮城東は城東・・・

>>462
確かに武蔵野市は都下では別格。
でも、お隣の三鷹市になると怪しくなり、西東京市に到ってはヤン○○がウヨウヨいるから武蔵野市からは出ないように！！

門仲とか東西線は混み過ぎで厳しい。
湾岸は有楽町線ですいてる。
所で、在庫の話だが、ヤフーのは人住んないのだけが登録されてるの？

世界的に見て　先進国ほど　都心の猥雑なエリアから適度に離れた近郊高台に　上流階層や富裕層が好んで住まう高級住宅地が形成される。都心からの近さを売り物にするなど　いかにも貧乏臭く安っぽい議論。しょせん、一般マス層相手の底辺ビジネスの発想。

>>465
ロンドンもパリも都心が劇高

アメリカ型の都市が世界のスタンダートじゃないんだよ

>>466
日本の場合、都心に近いからといって決して高くはならないのは
例を挙げるまでもなく明らかだよね。

まあ都市の所得分布はドーナツ型と富士山型があるのさ

大阪なんかは典型的アメリカ型ドーナツ

東京は東から北にかけては大噴火で崩落した状態の富士山型

世界の先進主要都市に比べたら
東京なんてカスだからね

どこ辺りと比較してカスとな？

星も見えない都心に環境求めても無駄だろ。
これからは、都心に近い湾岸タワー高層角部屋の利便性重視の物件と本物の環境求めたリゾート物件（国内か海外）と２つ持つ時代だよ。

東京湾は大気が汚れてるんだってさ。船のせいで。
湾岸も都心も、環境が悪いのは同じこと。

２つセットで販売すれば安く見えるかも

>>473
その中間で１つを買う発想もある．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．かもですが。

中間は中途半端かなぁ。
毎日の通勤があると湾岸とリゾートの２物件のほうが魅力的かな

＞４６２さん
南砂に知り合いがいるので時々行きますが、ウヨウヨいるとこなんて見たことありませんよ。
針小棒大に他人の住んでる地域をバカにするのは感心できませんね。
前から思っていたんですが、平日の昼間から自分の自慢したり他地区をバカにしたりする人はどういう日々を過ごされているのですか？

まぁどこにしても、
ひったくり注意！や、痴漢注意！
の紙がやたらと貼ってある街には住みたくないが。

雑談レス？

＞どこ辺りと比較してカスとな？

中国の人は上海と違って東京は田舎だって言ってる。

>>380
の答えが一向に出てこないので、お答えします。

０〜２歳児の人口ですが２３区は５年前に比べて、１９０６７５人→１９４９２２人に
４２４７人増加しました（市部は１０１８２３人→９９２６０人に２５６３人減少）。
これは団塊Ｊｒのおかげなのですが、
所得が低いと結婚できないし子供も作れない。
所得が低い場合は、親元がしっかりしていないと無理、とハードルが高くなっています。

それでは問題です。
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区と、
大きく減らした５区を挙げてください。
主に、３０代の経済状態を表していると考えてよろしいでしょう。

（答え）
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区
１位　江東区＋１７６３人、２位　港区＋１，６５０人、３位　世田谷区＋１２０１人、
４位　品川区＋１０４１人、５位　中央区＋８５８人
大きく減らした５区
１位　江戸川区▲１５６７人、２位　足立区▲１３１９人、３位　練馬区▲９５０人、
４位　葛飾区▲６１１人、５位　板橋区▲５５９人

バブルの頃は、東京を１個売ればアメリカ合衆国が４個買えるって言ってたもんね。

例えば、品川と三鷹だったら、品川の方が断然便利だろ。
新幹線も、プリンスシネマも徒歩、羽田も近い。

門前仲町と調布だったら、門仲の方が断然便利だろ。
三越も、高島屋も、大丸も、銀座からも、タクれる。
大手町も３駅程度だろ。

三鷹も、調布も、いい街で、好きだが、何しろ遠い。
新宿以外、新幹線も、羽田も、成田も遠い。
田園都市線なんて、遠い遠い。
車で動く気が失せる。

２、３億出せて、良い地域の低層マンションを買うなら、
車で移動がストレスなく出来る所がいい。
世田谷、杉並は論外。渋谷、目黒も、いまいち時間がかかる。
自分なら赤坂ｏｒ六本木の、静かなマンションを探すね。
都心は自然も多いよ。

前スレで東京を国際金融ハブにって話がでてたけど、海外から見たら噴飯ものみたい。
Ｎｅｗｓｗｅｅｋにこんなん出てたよ。

This Nation Is An Island
Japan's insularity is becoming a drag on its economy and threatening its future.

http://www.newsweek.com/id/135288/page/2

２、３億出せるなら、良い地域の低層マンションよりも一戸建てを注文で建てる。
もしくは、タワーの最上階。

住居に２・３億出せるなら、俺だったら買わないかな〜。
時々で気に入った場所に好きな部屋借りて住む贅沢。

４８５さんに賛成だね。わざわざ上下左右の住人を意識しなければならないような住居に住むのかな。地下でもつくりシアタールームにしたり楽器を演奏など楽しめるのじゃないかな。

県境外周区の中では、世田谷区のみ異質な存在のようです。
都心回帰の本流の中で、健全な発展を維持できるか今後ものです。

郊外志向の人は世田谷区がお勧めのようだ。

どういう点で異質なんでしょうか。具体的にお願いします。
都心回帰といいますが交通の便がいいことは分かりますが、他にどのようなところがいいのでしょうか。都心で風致区域などで環境が保たれていればいいですが、そういうところは少ないと思います。結局ストレスを抱えながら生活することになるのでは。

「大学教授」と「5km以内都心山の手住民」はセットで登場することが多いな。
まあ、たまたまということにしておこう。

>>485
同意
LDKだけリフォームをしたんだけど、それでも
デザイン画を描いたりパーツや建材をいろいろ取り寄せたり、
工場に加工してもらったり、超楽しかった。
これが戸建てだったら隅から隅まで思いっきりこだわれると思うと、一回は建ててみたい。

発展ということの捉え方もなんだか共感できないんですよね。
人が集まれば発展？なんかねぇ？

人口減ってる先進国より、
人口爆発してる国のほうが「発展」してるんですかね。

個々の生活の質の問題は問わないのであれば、
確かに安い場所が一番という結論に導けるのでしょうが。

もう、ほうっておきません？
とんちんかんな話を読む気もないし、
いくらそれを正したりつっこんだところで、意に介さないようでし。
そのうち飽きるでしょ。

戸建で、２・３億？都心だと狭いぞ。
世田谷でも、庭も、地下室も、しょぼしょぼ。
折込広告などで、見てみろよ。
しょぼいぞ。

タワーの最上階なんて、５億以上だろ、普通。
２、３億なんて、買いたくない方向のしょぼい部屋かね。

皆さん、夢見てるのかね。
実際の選択肢だと、良いのは全然ないぞ。
戸建てなんて、２、３億持つと、買わないぞ。
５億あると、もっと買わない。

タワーを借りるのは、ありだな。

たまには城西の業者さん？？も、データに基づいて価格を今の価格を正当化できる材料を示してほしいものです。感情的で抽象的な反論ばかり。僭越ながら、管理人さんのご挨拶をコピペさせていただきます。

初心者さんと荒らしさん
「掲示板が荒れる」という状況を皆さんもご覧になられたことがあるかと思います。

原因となる投稿は6種類あります。
1．相手への配慮、思いやりに欠ける投稿
2．真実であるけど蒸し返して欲しくない情報
3．馴れ馴れしかったり語気や表現が粗いもの
4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの
5．虚偽の情報
6．荒れることを意図とした投稿
7．広告目的の投稿
「荒れる」という状況は、これらが繰り返されない限り発生しません。

これに抵触している投稿が連発しているのが最近のこのスレですね。

相対感からいえば、ボリュームゾーンの70㎡チョイで5,000万円以下は需要層が厚く、流動性が高そうだから、価格調整の幅はそれほどでもなく、値段が上がりすぎてボリュームゾーンから外れてしまった地域は需要をうまく絞り込めないと、価格調整の幅は大きそうな予感がします。個別差が大きそうですが。

しかし、世田谷区は緑があって本当にいいし、湾岸からプラス20分くらいの通勤時間は甘んじてもいいくらいの価値があると思います。あんな区部は他にないと思います。民度も場所によりますが、総じて東のはじっこの区部より遙かに高いのは間違いないでしょう。でも値段が上がりすぎで利便性を考えるとどうなの？この値段は維持可能なのか？という点に不安を感じます。
数量を絞って価格維持しようにも、相続税対策でこれから土地供給は放っておいても湧いて出てきそうだし、業者さんは放っておいても参入してくるし、いつまでそれが可能なの？という感じはありますが、どうなんでしょう？
湾岸は町を歩いてみると、そこを歩いている住人っぽい人の民度はそれほど悪い感じはしませんが、街が無機質な感じは否めません。でも、これからどんどん変わるのかもしれない。成城、田園調布も成り立ちはデベの戦略だったような気がするので、変わる要素はいくらでもあるのでしょうが、悩みどころです。

例えばこうですね。
５０坪の土地を買い上物５０００万地下２０００万計７０００万ほど。
土地代２億３０００万ほど
大体坪４５０万あたりを探すことになりますか。
しかし普通では無理ですね。こんなに出せません。やはり夢で終わります。

>4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの

>たまには城西の業者さん？？も、

４９６の一本負けですな。

仕様低下がはじまります

まぁ、３０代は１億円辺りで通勤便利なタワーに走り、定年後は世田谷とかの低層マンションでもいいかも。

>>496
人それぞれ好みはあって、それを言い始めたら収拾が付かなくなる。
だから、数字、統計で判断するわけです。

統計数字はアンケート、人気投票の類と違い、業者の意図が入り込む余地はなくなります。
統計数字の変化を調べ、それをそれぞれの人が分析し、将来予測の参考にすれば良いでしょう。

例えば、５年前に２３〜２５歳だった人は、現在２８〜３０歳になっています。
２３区の５年前の２３〜２５歳人口は３９万人でしたが、現在の２８〜３０歳人口は４４万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の２８〜３０歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。（団塊Ｊｒ世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった）これが不動産市場にもたらす影響は？

また、２３区それぞれの区のシェアは、５年前の２３〜２５歳に占めるシェアと、現在の
２８〜３０歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は９区、減らした区は１４区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。

世田谷の低層マンションといったってピンキリ。
高級物件もあれば、庶民向けの物件もある。

>統計数字はアンケート、人気投票の類と違い、業者の意図が入り込む余地はなくなります。

統計データの恣意的な引用や解釈で、言いたい結論を無理やり導き出すのは
昔からある典型的なインチキ主張方法です。

ダレル・ハフ著、高木秀玄訳「統計でウソをつく方法」講談社　1963年

この分野では古典ともいえる古い本だが、現代にも通じる名著です。

そういえば、あれだけしつこく壊れたテープレコーダーみたいに
統計データを繰り返し繰り返し貼り付けてた城東 信 者が
自称大学教授の頻出しだしたころから現れなくなったね。
教授が同じようなデータ繰り返し貼るようになったから
もう自分の出る幕ではないと思っているのか。
それとも・・・。

統計データは、引用や解釈をする以前に
統計自体に過誤がある場合もあるし。

『物件の価格』は誤ることがありますね。
過去に東雲の物件であったように。

今更ですが、なぜ都心人気に火がついたのでしょうか？

ストレス社会で忙しい毎日を生き抜くためには、
本来なら職場と全く逆な環境でクールダウン、と言うのが理想だったのかも知れません。

しかし価値観が変わり、
様々な体験や知識欲、あるいは労働や趣味、もしもの場合や子育てなど、
効率良くそれらを最小の労力(移動力)で満足させるためには、
まさに必要に迫られた選択肢だったというとでしょう。
少なくとも現在の日本においては最良の生活の知恵の一つだと思います。

その意味では、よく優良居住地の例えとして山手線沿線が取り上げられますが、
改めてそれぞれ駅名を見ると、
確かに１周１時間の間に都会的生活のすべてが凝縮されている思いがいたします。
ですから、その内側に住むということは、非常に理にかなっていることなのでしょうね。
さらに言えば、昔では実現不可能だった夢を、マンションが後押ししたとも考えられます。
(こう書くとすぐにデベだろうと疑われますが、どちらかというと戸建派なのです^^;)

それはともかく、途中　”夢”と記述したように、その場所に理想を叶えるということは、
ここにお集まりの皆様にとっては造作ないことだとしても、
一般庶民にとっては多大な犠牲を払ってこそ叶う”夢”とも言えるわけです。

「でも、それに準じた生活をしてみたい、できればその犠牲を最小限度に押さえたいな！」

一部を除けば２３区にもまだまだ住み心地の良い地が沢山存在するようですが、
例によってアノあたりも意外と良いと言うことを忘れないでくださいね、ゴホゴホ・・（笑）

”ご自分達の家計に悪影響なく、街が勝手に発展して利便性に富んで参ります　”

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

６年ほど前ですが都心部(千代田区、港区)へ人口が増加した理由は福祉や教育、医療に手厚い助成があったからです。足立などは助成は乏しく千代田区などは優遇ですので所得の高い人が賃貸や購入にはしりました。そのため区での２極化が起こっている報じられていました。財政が潤っていますので、医療費免除やら出産の助成金の支給など高優遇でしたので人口が増加したのは肯けます。所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

ちょっと前まで住宅ローンは審査大甘で、
頭金ほとんどなしとか、強烈なローン組ませて買わせてたからなぁ。

日本版サブプライムの種が蒔かれてるのかもね。

>>510
そういう理由で都心に移った人って、全体から見れば僅かだと思うな。
自分は単純に、都心の地価が安くなって買えるようになったし、お買い得感もあったから買って移った。

>>510
平均所得が多い区で行政サービスが高くても、それはもともと税金で払ってるからだよ。
したがって
＞所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。
これは当たらない。

むしろ、平均所得が多い区に、都民住宅区民住宅に住む
低所得者が一番得。

まあ、個人的には都心区に福祉住宅は不用だと思うけどね。
自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
非難をあびる社会なのか理解できん。

>自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
>なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
>非難をあびる社会なのか理解できん。

同意。
結局何事も中途半端な奴が一番損ってことかな。

税金払うのは城東でも都心でも郊外でも同じでしょ。千代田区は住民より企業でまかなっていると思うけど。確かに潤っている区に低所得層が住むほう得だと思います。いつかは誰しも高齢になり介護が必要になりますが、その時に財政の悪化している地域より潤沢な地域に住みたいと思うはず。そういういろいろな面で港区や千代田区のような場所に向かったのは当然な成り行きだと思います。

財政とか、助成とかで、千代田区と港区を選ぶ？
あり得ない。
高くても良いから、選んでるんだよ。
その人は、世田谷区も、杉並区も、練馬区も選ばない。

脳内だけで考えてるから、理論的に正しくても、間違うんだよ。
実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。

理論的な正しさを追求してる方々って、
思いっきり実態とずれることが多々ある。

大学教授の、一見、理論的に正しくないかもしれない
分析の方が、実感に合ってて面白いよ。
不思議と、本質的にずれてる感じがしない。

多分、実感を説明できる数字と仮説を
探して見つけてるんだと思うね。

>>511さん

東京カンテイの「東京都内で70平方メートル6122万円」って高くないかい？
都心部ならともかく、都内という括りで坪290万円もするのかな。

超高層物件の人気、資産価値にも影響　東京カンテイ

って、ニュースも無視しないでね。
買うならやっぱり、タワーマンション。

我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。今妻が妊娠中で保育所施設が充実しているという理由で千代田区。子供が小学校に入学するときは番町小学校の学区に移りすむかも。他の区は待機児童がかなり居て大変だから考えられん。タワマンがバンバンたっている江東区や港区や中央区は大変らしいね。

>>517
>実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。
おっしゃる通りです。
「実感」で比較しますと中目黒や吉祥寺はぜひ住んでみたい素晴らしい地域ですが、
門前仲町は住居としてあまり魅力を感じません。（飲み屋街としてはいいですね。）

坪単価で比較すると吉祥寺、中目黒は坪300〜400台、一方で門前仲町は坪300を超えることができません。
私の実感と坪単価はおおむね合致しています。
吉祥寺、中目黒を買う人は、教授の書く通り高くても良いから選んでいるんでしょう。

教授の正しさが証明されつつあるということ？
どこの教授なの？

＞買うならやっぱり、タワーマンション。

それも、やっぱり高層階でしょう。低層階は何となく資産価値不安かも。

高くてもいいから港区や千代田区を買う。冗談でしょ。普通のサラリーマンは後々のことを考えて買うと思います。交通の便も一つの要因かもしれません。都心は便利だがストレスがたまりやすいかといって郊外は生活しやすいが将来的はどうなのかなどなど。金銭的な面も含めていろいろ考えると思います。とくに子供がいる層はなおのこと。環境が悪いと喘息などいろいろ問題が出ますからね。

>>我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。

賃貸は家賃というコストがかかるけど、
資産価値の高いマンションなら中古の方が高くなるから家賃がタダどころか得をしますよ。
ご家庭の事情もあるようですが。

525さん
土地の価格が横ばいに推移すれば、建物の減価償却分は確実にマンションの価値は下がります。
バブル（去年までのミニバブルも含む）の時は、地価が上昇したから結果的に立地条件の
いいマンションの資産価値が上がっただけ。そんなことはもう起こらないでしょう。
マンションは「管理費+修繕積立金+駐車場代」という『家賃』をずっと払わなければ
ならないという意味において、賃貸と変わりません。

とおりすがりさん、
中古マンションが新築より「すごく安い」という前提では、そうかもしれません。
しかし、減価償却は計算上だけの話なので、「資産価値の高いマンションなら」地価が横ばいでも新築時より高く売れるということは珍しくないのでは？
中古の方が高くなると言い切るのは言いすぎかもしれませんが。。。

駐車場代は賃貸でもかかるので別として、管理費+修繕積立金は月2-3万円でしょうから、家賃よりかなり安いと思います。
うまく値上がりすればその分もペイすると思いますが、
仮に10年後に中古で2割か3割値下がりしたとしても、月に按分すれば家賃より安いはずです。
10年で4割値下がりしたら、賃貸の方がお得かな。。。
でも10年で4割値下がりするマンションって、よっぽどひどいマンションだと思います。

５年前に２３〜２５歳だった人は、現在２８〜３０歳になっています。
２３区の５年前の２３〜２５歳人口は３９万人でしたが、現在の２８〜３０歳人口は４４万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の２８〜３０歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。（団塊Ｊｒ世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった）これが不動産市場にもたらす影響は？

また、２３区それぞれの区のシェアは、５年前の２３〜２５歳に占めるシェアと、現在の
２８〜３０歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は１１区、減らした区は１２区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。
（答え）
シェアを増やした１１区
千代田区　０．４９→０．５９　＋０．１０、中央区　０．９２→１．５１　＋０．５９、
港区　１．８６→２．５８、文京区　２．３２→２．３２　変わらず、
台東区　１．５４→１．７１　＋０．１６、墨田区　２．３２→２．５３　＋０．２１、
江東区　４．１０→４．５６　＋０．４６、品川区　４．０５→４．４９　＋０．４４、
目黒区　３．３４→３．６６　＋０．３２、渋谷区　２．７０→２．９７　＋０．２８、
荒川区　１．７９→１．８７　＋０．０８、
シェアを減らした１２区
新宿区　３．９２→３．７５　▲０．１６、大田区　７．８０→７．４４　▲０．３６、
世田谷区　１１．２３→１０．８８　▲０．３５、中野区　４．６４→４．４６　▲０．１８、
杉並区　７．９２→７．４２　▲０．５０、豊島区　３．５８→３．３６　▲０．２２、
北区　３．６２→３．５３　▲０．０９、板橋区　６．４７→５．８８　▲０．５９、
練馬区　７．８４→７．４８　▲０．３６、足立区　６．２３→６．００　▲０．２３、
葛飾区　４．２９→４．０４　▲０．２５、江戸川区　７．０３→６．９１　▲０．１２