23区内の新築マンション価格動向（その25）

大学教授さん、私は貴殿の自説に以下の疑問を投げかけ説明を求めました。

>【疑問１】
>「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
>という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。

これに対する貴殿の回答は以下のとおり

>２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
>大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
>板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
>江戸川区７９．０６％、

30歳〜34歳男性の有業率を提示しただけで、「西側県境外周区にネット難民が集まる」という貴殿の自説の説明は一切無し。「30歳〜34歳の男性」を抽出した根拠も不明。

さらに、2つ目の疑問として貴殿の言う「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての説明を
求めた回答は「住宅総数に占める木造民営借家の割合」を、何故か南、西側の区のみ提示している。

大学教授さん、貴殿に再度以下の回答を求めたい。
①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」

以上、簡潔に回答してください。

今回の豊洲物件への住友の値付けによって事実上の城東の上限がはっきりした。
常に地域の発展分を織り込み周辺価格より高い値付けをしてきた住友も
これ以上この地域の価値の向上はないという判断をしたもよう。
大手デベによってくだされた評価は、杉並、練馬になど遠く及ばず、
中央線沿線のさらに西側、23区外の三鷹、武蔵小金井にすら届かなかったという現状が
今後のこの地域の将来性を明確に示唆している。
このことにより再開発地に期待を寄せていた層も、迷いなく既存の人気地域に
に集中するこになり、格差の拡大が予想される。

いつまでも過去の幻にとらわれて、後片付けの始まった祭りの余韻に浸っていると
また今回も流れを見誤ることになります。

>>220
不満があるとすれば、住んでいる場所ではなく
収入高めの世帯はすべからく湾岸を目指す、みたいな全く実態とかけ離れた仮説が
なんらの検証・論証もなく提示されていることでしょうかね。

世帯年収1500万から3000万前後なら
かなりの世帯数が存在するでしょうが、
本当の都心一等地の大手デベによる優良物件を買えるほど
裕福ではないでしょうから
湾岸、低地、埋立地が検討対象外なら
いきおい西側の既存の優良住宅地にならざるを得ないでしょう。

まあ皆さん
>>221に対する教授の反論をゆっくり待とうではないか

教授は幸い早起きなので、明朝７時には書き込みがあるでしょ。

豊洲ツインタワーの価格情報が流れたようだ。
48階建てで、広い間取りの中上層階は億ションの様相ながら、
2000年前後以降のタワーマンション契約率は西部県境外周から
羨ましがられているかのごとく、堅調な契約率が約束されている。
やはり標準単価で坪300を超えてきた。西部県境外周民も現状が
雑居中層から自らの居所を見下ろされる悲哀の状況を脱したい
願望も多く、新都心への流入が見込まれる。

>>221
以下が回答です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。
他の若い世代は以下。
２５〜２９歳男性の県境外周区の有業率
大田区７６．８９％、世田谷区６２．９０％、杉並区６５．８９％、練馬区７２．４８％、
板橋区７９．７７％、北区７６．７５％、足立区８４．３３％、葛飾区８４．９９％、
江戸川区７３．１９％、
３５〜３９歳男性の県境外周区の有業率
大田区８４．４２％、世田谷区７６．６０％、杉並区７７．９２％、練馬区７９．４８％、
板橋区８６．７４％、北区８５．８９％、足立区８９．７５％、葛飾区９０．４９％、
江戸川区８２．５８％、
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/hakusyo/413-00hakusyo...
これのＰ５１
さらに以下のＰ１０４も参考になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/master/mp_ref.pdf

ネット難民については、「都市における時間課金型空間ビジネスの立地分析」で検索してみて
ください。参考になるＤＡＴＡがあります。

>219
もうわかったよ、「世田谷区は足立区にも劣る」なんだね。
ここには支持してくれる人いなそうだし、ご高説は自分の講義（笑）やブログででもやってくれ。
貴殿が定期的に出てくるたびに話が「マンション価格動向」からかけはなれていくので迷惑だよ。

>>228
マンション価格動向から離れて行くと見るのは、極めて近視眼的な見方ですよ。
それぞれの地域の住民の質の変化は、長期的に見ればその地域の不動産価格に影響を与えて行きます。
例えば２００５年国勢調査の夜間人口に対する就業者の比率ですが、
２０００年にくらべて以下のように変化しています。
原因は２つあり、既存住民の高齢化による無業化とワーキングプアー問題です。
この場合注目すべきは、その変化率です。大きくマイナスになっている区は、それなりの理由が
あったと理解すべきでしょう。

大田区５４．０４％→５１．６４％、▲２．３９％
世田谷区５１．３１％→４５．９１％、▲５．４０％
杉並区５１．６７％→４６．９４％、▲４．７３％
練馬区４９．５４％→４２．６０％、▲６．９４％
板橋区５０．７０％→４９．３３％、▲１．３７％
北区５１．６３％→４８．７３％、▲２．９０％
足立区５１．０５％→４９．２１％、▲１．８５％
葛飾区５２．４２％→５０．６２％、▲１．８０％
江戸川区５２．０６％→４７．６６％、▲４．４０％

価格動向を予想する場合重要なのは、
現時点でどの区が優位かの問題ではなく、
将来良くなって行くのか、悪くなって行くのかの予想が重要となります。
将来良くなって行くところは、価格動向的には上向き。
将来悪くなって行くところは、価格動向的には下向きになります。
また、将来を予測するのに重要なのは、高齢者ではなく、３０代の持ち家取得世代になります。

また、現状数値は、経済力のある高齢者の存在が大きく作用してしまいます。

資産運用で生活してる人は無業者でしょうか。
また、職があってもローンでいっぱいなら消費につながらないので、
いろいろ問題のあるデータだとおもいますが。

もっと前提として、地域の発展は区の単位で峻別されるものではないですよね。
また、区のチョイスの仕方や、変化率と変化量のレトリック、
集計対象とする年代の切り取り方などによって、
いくらでも恣意的な解釈ができますし。

大きなトレンドを見たいなら、
城東地区と他地区の比較というレベルまで集計したほうが、
まだしも傾向がつかめるかもしれませんよ。

もう何年も前から思ってたし、指摘されてもいたけれど、
教授は、江東区を中心とした東側の資産価値上昇、もしくは
世田谷区を中心とした西側の凋落を正当化するために
データをこねくり回しているわけだよね。

で、ここ数年の実際の価格動向を見ると、港区の湾岸地域、
中央区、江東区の一部において、著しい地位の向上があったのは事実。
これらの地域は、あれこれと予測するまでもないほど
目覚しい開発が進んだし、新しい都心居住の象徴となった。
でも、マクロで確定できるのはここまでだね。

教授の書いている事にまるで説得力を感じないのは、
どのデータも区単位で、数ある指標のうちの特定の比率、
特定の時間単位のみにおいて延々とリストアップするだけで、
客観的な判断をするには穴があり過ぎること。
マスメディアにばら撒かれてる東京カンテイのデータと同様、お話にならない。
論理というものが分かる人なら、こんなデータだけでは
ほとんど何も分からないと結論せざるを得ないものばかり。

もっと厳密で説得力のあるデータが出せれば、
納得する人が一人か二人は出てくるかもね。

多摩ニュータウンはできた当初、そのほとんどが若い有業者だったわけで、
本来なら長期的に地価が上昇すべき地区だったわけですよね。

でも実態は、彼らは家を買うのでせいいっぱいで、可処分所得は低く、
地価の上昇を支えるような街の発展にはつながらなかったわけで。

新興開発地区を、
時間をかけて評価の確定してきた地域と比較すると誤ります。

教授ご推薦の地域も
浅草通りより北は区画も整理せず
世田谷よりもずっと過密な木造家屋集積地域

教授さん
人口データをこねくり回さないで
木造家屋集積地域の防災上の危険性をもっとアピールすれば
杉並、世田谷あたりの凋落を促せるかもよ！

おっとそれじゃ地元の押上まで晒す諸刃の剣だったね

>232　さん

まさにそうですよね。まったく研究者の姿勢ではないんです。
先に導きたい結論があって、使えそうなパートを切り出してきて、
強引にむすびつけているだけ。

それが教授なぞと僭称しているから悪趣味というか、一種のブラックユーモアなんでしょうか。

マンション業界を取り巻く情勢がここまで急速に変化してきている昨今、
研究テーマはもっとほかにありそうなのに。
ブーム後の都市開発の継続可能性とか。

>>232
マクロだと東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか。

大学教授がダメな要因は二点。
現状・過去分析がまるでだめ、知らなさすぎで、当然将来の予想はできそうにないこと。
専門書すら読み漁った形跡がなくため、業界内でどういうデータがあるのかほとんど知らないように見える専門性の欠如感。

我流なのに大学教授とはこれいかに？詐称じゃん！

大学教授、221です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

連休の朝にみんな何やっているの？

今日の日経の特集にオフィス賃料がでてるよ。特に地域別のコメントには要注意やな。ｗ

>>236
良く考えてみれば、なんと申しても、やはり、そうですよね。貴殿も無意識認識している
東京駅５，６㌔の円周内を中心に優良的資金（資本）が投下されていくのは、
明治政府以来、現在に至るまで、国、都、行政区の常識的認識なんでしょうね。
当然、中央官庁も主要大企業もこの地域に拠点と頭脳を集中しているわけです。
県境外周区は東急さんと小田急さんを今後も神として、外周民はこうべをたれて
尽くして行かないと逝けない訳です。

円周地域の近年の開発である、六本木ヒルズ、大江戸線、ＴＸ線、ミッドタウン、
ＡＫＢ再開発（ＵＤＸやヨドバシが先行牽引）、晴海等沿海部へ道路延伸、
首都高速品川線鋭意工事中、縦貫鉄道着工（上野以南東京への乗り入れと、
品川方面への直通化）、銀座・日本橋界隈の商業・業務棟リニューアル活況、
霞ヶ関湾岸接続道路＆周辺開発、田町駅周辺再開発、品川汐留級開発プラン、
新幹線品川駅全列車停車、リニア新幹線品川拠点化濃厚、第二ヒルズ開発、
新東京タワー建設、舎人線開業（日暮里再開発）、豊洲再開発（都プラニングで
着々竣工進む）、豊洲新市場構想（築地は新たな都心街区の形成）、豊洲インター新設、
新国立美術館竣工（サントリー美術、サカス等開業で周辺に厚み増す）、
大手町・丸之内大玉突き開発の慣行（地所中心に進捗中）、湾岸水上バス運行増加
（浅草・豊洲・台場・芝浦・日の出をネットワーク運行中）、羽田国際化間近、
東京駅大リニューアル進行中、etc。

まだまだあるがーー、要は国・都や民間も山手線東部の南北軸は、江戸以降いつの世にも
大きな資本投下で都市活性化を図って行くのが、国内はもとより、先進諸国の
グローバル化への切望であるだけに西部僻地の疎開地的県境外周区とは訳が違うのである。

★★豊洲の発展計画見直しの方向へ★★

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）
の土壌の一部から、 発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の
4万3000倍検出されたことが3日、 明らかになった。生鮮食品が取引される
卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは 必至。
計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準
（1リットルあたり0.01ミリ グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、
都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合
でがんが発生する 可能性があるといわれている。

◎日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html

豊洲も多摩ニュータウンみたいになるんだよ。
同じこと。

２０１２年に新宿オフィス街は凋落してしまうらしいですが、その影響が不動産に与える影響はいかがでしょうか。都心の一人勝ちで終わるのでしょうか？

多摩ニュータウンへの誤解が多いですね。
23区スレでなんですけど解説しときます。

多くの人が、郊外ベッドタウンの象徴として多摩ニュータウンを
取り上げますが、現在の人口は20万程度と、首都圏3300万人から見ても、
東京都下400万人から見ても、非常に微々たる開発です。
多摩丘陵を切り開いた開発では、横浜市青葉区を中心とした
東急多摩田園都市が最大で、隣接する港北ニュータウンから
小田急線沿線、京王本線沿線にかけて、区画整然とした敷地50坪〜の
戸建を中心として現在に至るまで盛んに開発が行われています。

従って、比較的早い時期に集合住宅(いわゆる団地)を中心として開発された
多摩ニュータウンの一部地域(諏訪・永山など)は、例外的とも言えるのです。
当時は、高度経済成長と安定した地価上昇という追い風がありましたから、
購入層は、今から見れば驚くほどのハイペースでローンを完済できたでしょう。
その上、当時の団地は容積率があきれるほど小さく抑えられており、
潜在的な資産価値としては物凄いことになっています。

例えば、高齢化、多摩ニュータウン凋落の象徴とも言えるような
諏訪二丁目団地が建替えられることが決まり話題になりましたが、
市況が冷え込んで新規分譲価格をかなり抑えたとしても、
地権者は何不自由なく新しいマンションへの住み替えが可能です。
何しろ容積率が50%→150%ですからね。
（こういった潜在富裕ボロ団地は23区内にも多々ありますが）

教授のフィールドはどうやら豊洲ではないようですね。

豊洲のブームが波及すると考えて、
東京駅から直線距離で５kmくらいの、
新東京タワー近くの城東僻地に先行勝負してしまった方なんでしょう。
どうも負け確定の様相ですが。

>>247
そして建替えられて過剰になる。
倍々ゲーム。
今時近寄らないほうが賢いですよ。

23区内しか知らない多くの人のイメージとは異なり、多摩丘陵に連なる
新興住宅地は、経済的に余裕がある層が厚いため、満遍なく
良好な発展を遂げていると言ってもいいほどです。例えば下記参照。
http://blog.kansai.com/stroller/11
「この港北ニュータウンから多摩ニュータウンにかけて、
多くの企業が期待をかけるもう一つの理由は、富裕層の多さである。」

データとしては出てきませんが、横浜市青葉区と川崎市麻生区は
日本で最も所得水準が高い行政区です。また、港北ニュータウンのある
横浜市都筑区や、若葉台など多摩ニュータウンの中でも開発の新しい稲城市
などが、中央区や浦安市のように目覚しいほどに
所得順位を上げている事は、あまり知られていません。
しかも、絶対数は湾岸地域より郊外ニュータウンの方がずっと多いです。

最近、厚生労働省が発表した平均寿命のデータを見てみましょう。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts05/index.html
男性の上位地域は、見事なまでに所得水準及び住環境と相関関係にあります。
これでもなお、郊外住宅地を失敗と切り捨てるなら、
見誤ってる点があるでしょうね。
都心・近郊・郊外といった一律な分類はナンセンスになりつつあります。

赤羽なんかも古い団地いっぱいあったよね。潜在的富裕地域になるんでしょうか。
容積率の変更や、建てかえが視野に入ってくると、
土地の希少性なんて一体何なんだろうということになる。
半端に都内で高くて、実質不便なところって将来的に一番リスク高いかもね。

安いところ買って、早期ローン返済なんて話は全く関心が無い。
将来の資産価値が上がる場所が関心あるだけ。
豊洲が面白いのも、多摩ニュータウンみたいな郊外じゃない、東京駅５キロ圏の開発だからじゃん。
但し、距離的には近くても、余りに人が多すぎてスラムチックな城東は価値あがんのか？やっぱ満員電車の地域は無理だろうって話だよ。
じゃあどこ買う、金持ってたらどこ買う？ていう率直な意見の積み上げがここで一番価値ある情報なのに、
変な大学出てないエセ大学教授輩が場をかき回し混沌してる。

オフィスビルも踊り場で、状況は場所によって異なるまだら模様。

丸の内〜大手町
新築の優良オフィスビルは、ほぼ満室。空室率は１％未満。
八重洲〜京橋〜日本橋
昨秋開業の新築大型ビルは高稼働。賃料は高値で安定。
日本橋室町〜本町
まとまった面積の空き室は希少。築年数が経過した中型ビルも高稼働。

赤坂〜青山
成約ペース鈍り、引き合いも減少傾向。新築大型ビルは好調。
六本木〜麻布
大規模なテナント移転で、大型ビルに空き室が発生。

芝浦〜港南
大企業の移転の影響で空き室が発生。賃料高騰で人気低下。
渋谷〜原宿
一部大型ビルに空き室発生。賃料の高いビルで引き合い鈍る。
西新宿周辺
既存の超高層ビルで空き室が出始めており、賃料頭打ち。
池袋
新築ビルの引き合い弱い。前年の賃料上昇で成約件数が減少。

>>254
県境外周から都心通勤通学電車も文字どうりすし詰めを
棚に上げてるから、UPロードできないんだよね。

>>256
話題の田園都市線ですか
二子玉？
都心より何とかってのがキャッチだったような？

世田谷の桜上水団地は潜在値高いので有名。
駅近、大規模、住民は会社役員・教授系が多いらしい。

まあ、都内にも土地はまだまだありますよって事だ。
郊外富裕層は永住志向だから、高値掴みしても別に
かまわんって事なんだろ。
野村あたりはマンションは都心に絞りつつ
そういう事情もよーく分かってて
千都の杜とか最近だとプラウドシーズン南大沢とか
はたから見るとありえないような値段の戸建開発を進めてるわけだ。

>>258
二子玉
マンションかと思ったら戸建開発でしたか、すみませんでした。

あれで本当に城東のＰＲしてるつもりだったんでしょうか。

むしろコピー＆ペーストを繰り返したり、奇妙な言語新作をしたり、偏執したり、
統合失調のようなふりをして、城東を貶める高等なネガキャンなのかと。

実際住んでる地域の方はどういう風に受け取るんですかねぇ。

あれって城東を推奨してたの？北千住とかに住んでるの？

本当に不幸なのは優れた敵より愚かな味方を持つ事・・・
城東の皆様お気の毒です。

築地市場の移転予定地、基準の4万倍のベンゼン
　東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

　豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリグラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する可能性があるといわれている。(07:00)

基準値が十万人に一人で、その四万倍ってことは、おおよそ二人に一人はガンになるってこと？
そりゃ普通に怖いな

国立社会保障・人口問題研究所が平成１８年にまとめた将来推計では、子供の数は２７年に
１５００万人を割り込み、総人口に占める割合も１２％を下回る見込みで、今後、効果的な
少子化対策が急がれそうだ。
総務省の推計によると、男女別では、男子８８４万人、女子が８４１万人。３歳ごとの年齢別
では、１２〜１４歳が３５９万人で最も多く、０〜２歳が３２４万人で最少。
年齢層が低くなるほど子供の数は減っている。
都道府県別にみた人口に占める子供の割合（昨年１０月１日現在）は、沖縄が１８・１％と最高。
最も低いのは東京の１１・７％だった。
前年と比べ、子供の割合が上昇したのは東京のみで、神奈川、京都、大阪、福岡は横ばいだった。
割合が減った４２道県のうち、低下幅が最大だった岩手県は０・４ポイント低下の１３・１％。
総人口に占める子供の割合を諸外国（人口３０００万人以上の国）と比べると、米国
（２０・３％）、フランス（１８・５％）、イタリア、ドイツ（ともに１４・１％）などを
下回り、世界最低水準となった。

>>265
毒性の臨界点ってあるから4万倍ともなると結果が変わってくるんじゃないかな。
つまり相当やばいということ。

ベンゼンは暴露で再生不良性貧血や、骨髄性白血病、発がん性などが報告されています。
揮発性が高いうえ皮膚からの吸収もあるので、
この問題は甘く見ないほうがいいかもしれません。
定住する場所としての要件に関わります。

有害性 ：
蒸気を吸入したとき中枢神経へ影響を与えることがある。
皮膚からも吸収され有害作用を及ぼすこともある。
長期間の接触では、造血組織、肝臓、免疫系への影響が起こり得る。
発がん性物質である。

物理的及び化学的危険性 ：
非常に揮発性が高く、かつ引火性の高い液体であり、空気との爆発性混合物を生成し易い。

リーマンの場合、都心部マンションの条件は勤務地に近いこと。
近郊、郊外マンションの条件は駅に近いことのようです。
やはり東京駅から半径５ｋｍ圏内が絶対条件ですね。
リーマンの皆さん予算と相談しながらこのＧＷ頑張って探してくださいね。

スレ違いですが、超郊外だとこんな人もいるようです。１軒目が余程不便な場所なんでしょうね。
「BELISTAタワー東戸塚」の藤和不動産は、「年齢で40歳以上。横浜市内にすでに住んでいて、
2軒目という買い増しの方も少なくない」と話す。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080504-00000003-jct-bus_all

>>269
「大学教授」「住まいに詳しい人」の切り替えお疲れ様です。