23区内の新築マンション価格動向（その25）

豊洲はマンション販売の主戦場じゃなくなったから、
とりあえず幕引き終了。宣伝投資もカット。あとは住民にお任せで放置。
大方の予想通りの展開でしょうか。
再開発地区はどこもそういうパターンです。先行事例を見てもね。
デベにとっては、売り終わった地域がどうなろうと関係ないし。
不動産屋にとっても物件動いて手数料とれれば、高かろうが安かろうがかまわない。

ブーム継続を当てにした高値で、
販売用不動産仕込んで抱えてるところだけはピンチかもしれませんが。

むしろ再開発のような宣伝で人を集めた場所は、徐々に衰退して脱出者が出て、
それが次のブーム地域の顧客になってリサイクルできたほうがありがたい。
正味の話、ホントに永住なんかされちゃったら、
デベに限らず日本の土建業界商売上がったりだから。

とりあえず城東のフラッグシップであった、
豊洲の天井高値の臨界点がはっきりした事で、
他の城東地区は、それ以下の位置付けが確定したといえるでしょう。
準千葉区域は安さが自慢の庶民の味方、
平成大団地としての発展を目指すのでしょう。

おしゃれ生活を夢見たセレブ志望者は怒るかな。
むしろ資産価値維持などとカリカリしたり、
背伸びしなくて良くなってほっとする住民層が大多数かもしれませんが。

>>137
不動産を購入し、そこに住み生涯の財産とする場合、長期的な３０年先くらいの視野を持ちつつ
選択して行くべきだと思います。
一般の人にとっては、不動産は投機では無いのですから。

都市構造が変革して行くには大きな人口移動が必要になります。それは最終的に不動産価格を上げますが、
肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。

例えば、港区で最も販売数量が増えた２００５年の平均坪単価は２９８万円でした（港区は
超高値物件があるので、これを除外すれば平均はもっと下）。
他区を見れば、世田谷区２４５万円、品川区２３７万円、新宿区２８１万円、杉並区２５４万円、
大田区２０９万円、練馬区２１０万円、中央区２６０万円、文京区２６９万円、豊島区２３８万円、
渋谷区３１７万円、目黒区２８５万円。
この水準をはるかに超えてしまった区は、販売数量を減らしどうにか高値を維持しているのが
実体です。しかし、これはその地域の将来性を奪って行きます。
購入者層は他に逃げてしまい、残るのは不動産が購入できる所得レベルに達していない賃貸層
だけになってしまいます。

それぞれ現在の平均坪単価と比較すると以下のようになります。
その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
港区２９８万円ｖｓ４９５万円、世田谷区２４５万円ｖｓ３４２万円、品川区２３７万円ｖｓ３５７万円、
新宿区２８１万円ｖｓ３６６万円、杉並区２５４万円ｖｓ３１４万円、大田区２０９万円ｖｓ２６０万円、
練馬区２１０万円ｖｓ２４７万円、中央区２６０万円ｖｓ３０２万円、文京区２６９万円ｖｓ３６８万円、
豊島区２３８万円ｖｓ３４１万円、渋谷区３１７万円ｖｓ５２７万円、目黒区２８５万円ｖｓ４０６万円。

>そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
>ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
>そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
>現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
>中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
>勇気を持った転換が必要です。


そっくりそのままお返ししたい言葉ですね。

>肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
>以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。
坪単価で280万になった豊洲が中途で破綻するってことですか？

>その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
ちなみに江東区の２００５年の平均坪単価と現在の平均坪単価の差はいかほどですかね？

バブル崩壊まで、人気区がとても手が出ないような価格になったのにもかかわらず
いっこうに衰退しなかったり、逆に割安だった地域の発展がほとんどみられなかったわけですから、
価格の上昇地域は全ての開発の集中する場所を意味し、将来性を期待できるところですね。

安い賃金の人が増えても金使いません。スーパーふえてもいみなし。

富裕層が集まる場所が高いのであって、人口が増える場所が高いわけじゃない。
シムシティのやりすぎ？

でも高い港区も、結構庶民の住む賃貸が多いけど。

>>146 >>147
金持ち層（資産10億以上）は、たいして金を使いません。
一番金を落とすのは、DINKSなどの世帯年収1000万〜2000万程度の一般サラリーマン。
そしてそういう層が多く、そういう層に人気があるのが豊洲などの湾岸地域。

世帯年収1000万でマンション買った層が、いったいいくら金を落とせるっていうんだろう？

昨年は豊洲の宣伝凄かったな。
ブロードキャスターの番組内で久保純子に「友人が豊洲の賃貸に住んでいる」と嘘をつかせてまで宣伝に躍起だったのが印象的だった。
（後にその友人は六本木ミッドタウンレジデンス住まいだったことが判明。）
嘘情報信じて買っちゃった人もいるんだろうなあ。

>>151
だんなが確か電通・・・露骨過ぎ。
使えるものは何でも使うって精神は相変わらずですなぁ。

>>151
その放送見て
さすがTBSだとあきれたが
ミッドタウンレジデンスの件はなんかソースあるの？

芝浦・港南はおろか、ニコタマにまで噛み付いていた豊洲 信 者も、
いまとなっては可愛いく思えるから不思議（笑）

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

これの165あたりからが教授の書き込み

>>155
東京も発展途上国と同列に見られ論じられるようになればお終いですが、
もう少し都市工学をお勉強すべきですね。
論ずるにも値しない理論です。苦笑。

教授は都市工学とか都市構造とかいう言葉が大好きですか
高卒で城東の不動産屋勤めです

>>155
人が集まれば良いと言うものではない。
都市生活における暗部、安アパート、ネット難民問題のことを言っているんだろうと思う。
確かに、特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。
持ち家が取得できる所得層に達したら、都心部もしくは隣接する他県に移動し、残るのは
持ち家が取得できないプアーな層だけになってしまう恐れが大きい。
一方で、既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

ひょっとして随分前に「心南4区」などというおもしろ発言を繰り返してみたものの
むしろそれを揶揄した「心東4区」の方が文字通り浸透してしまったイタい人も教授でした？

東側のアパートの方が安いのでそっちに引っ越します。

＞159
＞特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。

「その傾向が顕著」と言えるデータを提示してください。

＞既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

高齢化＝スラム化という貴殿の自説を証明できるよう、23区各区の平均年齢を提示したうえで、
現在スラム化が進行している区を挙げてください。

できますか？

>>161
ご参考まで、アパートの募集物件数とその賃料。
供給地域に極端な偏りが見られます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

>>東京も発展途上国と同列

街並みだけなら、それ以下
業界も含め不健全過ぎる

>>162
若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。
唯一の方法は、国勢調査上の男の従業者と非従業者の比率でしょう。
２０００年から２００５年にかけて恐らく、どの区も非従業者が増えていると思われますが、
その比率が高いところがどの区かを調査すれば良いでしょう。

次に平均年齢ですが、安いアパートが多くある地域は、若い人の人口比率が高くなるので、
平均年齢は低くなります。
既存住民の高齢化が進んでいるか否かは、その地域が住宅地としてどの時期に開発され、
多くの住民が入植したかの、過去の歴史を紐解けば分かります。
西側の県境外周区の場合は東京オリンピック前後です。

23区内で東側県境外周区が安いのがよくわかりました。
安心して引っ越せます。
世田谷も杉並も高くてバイト代じゃ家賃がはらえません。

>>166
県境外周区の場合、西も東も都心のサービス業従事者の労働力供給源になる可能性が大きいと
思います。いまのところはアパートのストックが圧倒的に西側が多いので偏りますが、
その内に東側の建築も増えると思います。
しかし、サービス業は西側の方が多いですから、西側優位は動かないと思います。

>>１５５　やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね

どんな根拠があっての論旨か、もう少し詳しく教えてくださいな。
下振れリスクの有る時期、すなわち、あなたが、最大に落ち込むと予想される時期予測など、お願いします。

スラム街といえば城東教授オススメ豊洲の隣がそうですね。

>>163
安アパートにすんでいる若い人の多くは学生です。
学生は就職しある程度の所得ができれば当然安アパートから出て行きます。
優良企業に勤めていれば住居のランクもそれに伴い上がっていくでしょう。

ですが、近年企業間にも賃金等の大きな格差が顕著になっています。
当然、かろうじてワンルーム、1Kから出てはみたものの住居のランクを上げることができない
層が出てきます。
そういった学生以上、優良企業勤務未満の低所得者家族が必然的に住むのが、安い2K、2DKです。
教授の貼られたリンクをみると23区内で1LDK、2K、2DKの家賃が安いのは
足立区、葛飾区、江戸川区あたりで、募集件数もかなりあります。
勿論杉並区、練馬区などの募集件数はもっと多いのですが、家賃がずっと高いので、
基本的に住民層が異なります。

>>170
かなり昔の感覚だと思いますよ。
今や結婚するのが当たり前の時代じゃなくなって、
所得が低ければ結婚しない時代になっています。
低所得ほど独身率が高くなっています。
従って、主流は１Ｋです。

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。

マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。
・住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。
・マンション価格は昨年１年間で１５−２０％アップしたが、この価格が上昇前の０６年価格まで下がれば値ごろ感も出てくる。先に見たように住宅地価格は既に調整局面に入っており、課題は高原状態にある建築コストをいかに圧縮できるかどうかにかかっている。ディベロッパーにとっては体力勝負のサバイバルとなる。


郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、(これから)ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

>>171
そういう層だけではないし
もともとターゲットではないでしょ

>>173

その下にあった記事。

「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」

超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

>173
>「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」
>超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

この記事、巧妙にぼかしてかかれるような…

”売れている”という話しは「パークコート赤坂　ザ　タワー」だけだし。

他は、モデルルームに人が沢山来ているとか、「ガラスカーテンウォール」の外壁などが特徴とか、国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」も採用してるとか

なんか論点がずれているし。

で、話しの途中で、唐突に
「このように全国で超高層マンションが増加しているのは、価格の値崩れが起きにくいことから」
と言い切っちゃうし。

おいおい、

「パークコート赤坂　ザ　タワー」が売れて、モデルルームに人が沢山来て、「ガラスカーテンウォール」の外壁や国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」を採用してると
値段の値崩れが起きにくいと言えるのかい？

記事なんて、所詮その程度のもの。

自分に都合よく、引用してきてもね。

安易に一般化するのは止めましょう。

この記事がひどいからって、他の記事がひどいことにはなりません。当たり前だけど。

173の記事を書いたのも、175の記事を書いたのも、
目黒孝一氏。つまり、同一人物です。

173の記事はひどくなくて、175の記事はひどい。
とはこれ如何に？

173の記事を前提にして175の記事が続くと解釈すべきでしょう。
当たり前だけど。
173の中身は気に入って、175の中身が気に入らなくてもね。

コストアップを消費者に転化できるか？

ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
昨年１年間で増加した各区の世帯数で割り、予想消化年数を出した。所要年数が多い順。
１位　渋谷区４０．３２年、２位　目黒区８．３９年、３位　世田谷区６．７８年、
４位　港区５，８７年、５位　千代田区４．５５年、６位　文京区４．４５年、
７位　豊島区４．０７年、８位　板橋区３．９１年、９位　港区３．８８年、
１０位　杉並区３．８６年、１１位　中野区３．８２年、１２位　練馬区３，１３年、
１３位　大田区２．８９年、１４位　北区２．８３年、１５位　江戸川区２．７１年、
１６位　中央区２．４７年、１７位　葛飾区２．４３年、１８位　品川区２．３３年、
１９位　台東区２．１４年、２０位　足立区１．８１年、２１位　江東区１．７０年、
２２位　墨田区１．５９年、２３位　荒川区１．３２年、

>>181
直近の１年間のみだと、渋谷区のように極端な数字が出るので、過去５年間の年平均世帯増で
割り、消化所要年数としました。
これで、ほぼ実体かと思われます。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

↑これで、何がわかるの？
新興住宅地は低くなりますよーってこと？

確かにこれで何が導き出されるの？

数字並べて分析だなんて恥ずかしい・・・。

お仕事もそんな感じなのでしょうか？

↑「恥ずかしい」までは書かなかったのにぃ〜もう〜
ただこれに費やした時間を考えると可笑しくて。。。。

>>183
今後、在庫が５年を超えているような区は新規建築が減るとともに、価格が下がって行きます。
従って、購入者はそのような区は避けるべきですし、業者も避けるべきでしょう。

例えば在庫が５年を超えている区の０７年の新規分譲マンション戸数は以下で、既に減少傾向です。
大規模マンション一棟分にしか満たないレベルのところさえあります。
１位　渋谷区９．１２年、２９５戸、２位　目黒区６．８０年、２８７戸、
３位　世田谷区６．１４年、８４４戸、４位　中野区６．０４年、３０６戸、
５位　新宿区５．４７年、５２９戸、６位　杉並区５．４４年、５９１戸、
７位　豊島区５．４１年、７４１戸、８位　板橋区５．２７年、１０６８戸、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

ヤフー不動産を計算根拠にしてるだけで
一般エンドにも業者にも説得力なし

誰に向かって書き込んでるの教授さん

数字弄っているうちにペパーダイン大学でも出たの？

大学教授じゃないってことが証明されましたね（笑）

私も豊洲大学でとんでも教授の講義を聞いてみたいものです。

ご返答いただいてありがとう。
色々な見方があるんですね。
個人的には、決まった地区で固定して数字のみで比較することは、逆にとてもバイアスがかかると
思いますよーん。

例えば、大田区の自由が丘と、糀谷を一括りとか、
港区の六本木と芝浦とか。。。。