23区内の新築マンション価格動向（その25）

一戸建てが適した住宅地と、
マンションが適した住宅地と、
タワーマンションが適した住宅地とを、
同じ物差しで評価しようとするのは間違い。

>タワーマンションが適した住宅地

住宅地にタワー？
最低限タワーなら地盤が重要ですね。

688です。

＞評価は坪単価

と書いたのは、なにも城東を貶めるために書いたわけではない。
豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。それで値をつけられ売れるのだから。

ただ現実問題として、東西線や総武線など東に向かう路線の場合、西に比べて坪単価の下がり方は大きい。その分「総合的には」魅力に欠けるというのは事実だろう。

交通の利便性に1点掛けできる人にとっては魅力的な地ではあるが、そのことをもって将来の発展が約束される、というのは暴論だというだけの話だ。

実際問題としては、バブルの拡大を期待して、新東京タワー周辺とか城東あたりに、
先回りのつもりで分不相応な高値の土地を仕込んだ業者が、
今一番淘汰対象の瀬戸際に立たされている。
必死なのはわかるけどね、掲示板活動より金策のほうが重要。

城東エリアと川崎の下平間、武蔵新城あたりだとどっちが格上?

業者もほとんど錯乱状態になってきましたね。
そろそろですかｗ

>>696さん

692です。

>>あきらめて＠290まで下げてきた

価格設定のチャレンジの話と、坪単価の評価をごっちゃにしてませんか？

検証は必要ですが、高すぎて売れなかった物件の坪単価は基準にはできないという話だけです。
当然坪200万に急に下げれば瞬間蒸発してしまうわけですから。

ご存知のように、川を渡って武蔵小杉や川崎西口ならば、250〜280あたりが相場です。
同等か少し上という評価は変わっていないように思われます。

現在の状況ですと、かなり大雑把・乱暴ですが、城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっていないと思われます。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキング、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
江東区は２６３万円で１７位。

武蔵小杉でも去年坪単価300万程度の物件(第2期)が売り出され、
完売しました。しかも、タワーではなく高級でもない物件が。
豊洲で、タワーでも高級でもない物件が高価格で売れた実績はありますか？

>699
タワーで平均300を切ってますから、そんなものありません。
ある意味、豊洲は、割安ってことです。

>>698,699
江東区の単価は、首都圏の新築マンションの平均坪単価とほぼ一緒だということですね。
都心への近さを考えると、安い。
江東区も、広いけど、その平均なので、場所の便利さとか、暮らしやすさを考えると、豊洲って、すごく、割安ですね。。。

就職氷河期時代と現在の正社員雇用拡大時代の大きな変化について分析した。
各区の２３〜２５歳と２８〜３０歳における区部に占めるシェア変化を、
１９９８年１月から２００３年１月までと、２００３年１月から２００８年１月までを比較した。
前者は就職氷河期時代を反映、後者は現在を反映している。
都心部はシェアをさらに拡大しているが、県境外周区が軒並みシェアを減らしているのが良く
分かる。安価な家賃を求めて県境外周区に居住する人の比率が減ってきている。
これは次世代購入層の都心回帰志向がより強まることを暗示している。

千代田区▲０．０６→＋０．１０、中央区＋０．２８→＋０．５９、港区＋０．２７→＋０．７２
新宿区▲０．２０→▲０．１６、文京区▲０．０５→▲０．０１、台東区＋０．０８→＋０．１６
墨田区＋０．０８→＋０．２１、江東区＋０．２９→＋０．４６、品川区＋０．２１→＋０．４４、
目黒区＋０．１７→＋０．３２、大田区▲０．２６→▲０．３６、世田谷区▲０．２０→▲０．３５、
渋谷区＋０．３０→＋０．２８、中野区▲０．２８→▲０．１８、杉並区▲０．４３→▲０．５０、
豊島区▲０．１９→▲０．２２、北区▲０．２０→▲０．０９、荒川区＋０．１１→＋０．０８、
板橋区▲０．２１→▲０．５９、練馬区▲０．０１→▲０．３６、足立区▲０．３０→▲０．２３、
葛飾区＋０．０２→▲０．２５、江戸川区＋０．５７→▲０．１２、

２３〜２５歳の年齢層は、地方からの上京者で増加しながら５年後には２８〜３０歳の年齢層
となり、購入予備軍となる。
そしてそのシェアも変化する。
その変化は、いったんどこかに居住しその後転居した結果＝すなわち居住志向の変化を含んだ
ものとなる。シェア変化がマイナスのところは、志向から外れていることを意味し、シェア変化が
プラスのところは好まれていることを意味する。
さらにシェア変化の時系列比較は、時代の変化とともに志向がどう変化しているかを示す。
すなわち、プラスが拡大していればさらにいっそう好まれるようになった事を示し、
マイナスが拡大していればさらにいっそう志向から外れている事を示す。

購入者予備軍の志向の変化を分析することは、
不動産業界にとっても無駄な投資を避ける意味で非常に重要だろう。

上京者の大量流入はあるものの、
区部においても少子化を反映し、２３〜２５歳人口は右肩下がりである。
１９９８年１月時点４６２２０６人
２００３年１月時点３９４５２８人
２００８年１月時点３６８２４８人
なんと１０年前に比較し２０％も減っている。

この減少は、将来の不動産需要の大幅な減少を示し、
この限られたパイを間違いなく獲得するには、単純に作り続けるだけでは無く、
購入者の志向をより的確に分析、予測して行くことが重要である。
不動産業界の淘汰は待ったなしと云える。

若年層で「都心回帰」しているのは、おもに独身かDINKSなのではないか。家族もちでこぞって都心
回帰できるほど若年層は恵まれていないし、教育環境等を考えると繁華街に住むのは気が引ける。

だとすれば、都心回帰ののちに現れるのは、都心部の急速な高齢化ではないだろうか。そうなれば、街の活力もへったくれもない気がするのだが。

ほら、あの人のいう都心は江東区のことだから。

>>706
従って、都心部の適正な価格帯維持が極めて重要になって来るのです。
地価が高騰するとその地域の発展は止まって、高齢化が進んで行きますから。

せいぜい都心６区が都心回帰の対象。
それ以外はバーゲンに人が集まっただけ。
いわゆる都心回帰のムーブメントとは、購入層も動機も別。