BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

好不調は一期で総戸数の半数を売り出せるかが、一つの目安かな。1/4だとかなりきびしい。

まあ、販売を先送りしてる時点で見込み客の集客ができてないって推測できるけどね。売れる見込みがあったら、さっさと前倒しして販売するよ。販売期間が長引けば、それだけ販売コストもかさむ。

そんな状況なのに、二期になったら値上げと吹聴しての買い煽りって虚しすぎる。

広告での物件告知開始、あるいはモデルルームオープンから販売開始までの期間もひとつの目安かな。

ずるずる遅れるのは不振の兆候。あとイベントして客寄せ始めるのも。

管理費を始めネガネタ書いているのはドツール関係者だから１期が売れた途端にパタッと止まるよ
ＫＴＴの時がそうだったから
２期販売直前ということで、関係者が休みの今週火水はネガネタの嵐になるだろうな
まぁ最後の悪あがきだけどね

＞598、＞602、>610のような
BAYZ推奨のお立場の方だと、1期1次でどれくらい販売になると予測するのでしょうか。300戸以上ですか。

ドトールの売主って、ここのJVにも名を連ねてるよね。仁義なき争い？

二期値上げの買い煽りがドトールの売主と同じ会社じゃないの。

あの会社の物件板でよく見かける書き込み。

JVだと、書き込みが多くなる、ってことか。

「買煽り」も「ネガ」も双方が業者では、まるで検討者不在ですね。
BAYZをまともに検討している人がどれくらいいるのかは、一期の販売戸数が物語ることでしょう。延期になったけど。

それはステマバリバリのデベが揃って集結してるわけだし。最強でしょ。

>625

マンコミュがメジャーになる前は、検討者の情報交換の場だったんだけどね。

メジャーになってデベが参入するようになったら、この有様。

しかもここみたいに、ステマが集客に結びついてないわけでしょ。いい加減気がつかないのかな。

タワーといえば、価格が高い印象があります。
ある程度は、仕方がないと思います。
ただやはり高過ぎると、いろいろと不都合があると感じています。

>628さん
具体的にどのような不都合があるのですか？

タワーって過去は希少性があったから高いのは妥当だったのかもしれないけど、これだけ乱立したらタワーってだけで高くて当然と思い込むと資産価値維持できなくて痛い目にあうかもね。需要と供給のバランスで市場価格って決まっていくもの。

>629

628じゃないけど、高値掴みしてしまって資産価値維持できなかったりすると、いざ必要となって売り出すときにオーバーローンだったりすると身動きとれなくなって悲惨なことになるよ。

ここは、汚染土壌埋め戻しの件があるから中途転売はあてにしないほうが賢明かも。転売時にも重要事項として説明する必要がある。

631さんも632さんもご自分は買わないわけですし、フロンティア精神に満ちた方が高値掴みしたところでどうでも良くないですか？そういう書き込みはネガと言われても仕方がないと思います。

>>627さん
>マンコミュがメジャーになる前は、検討者の情報交換の場だったんだけどね。メジャーになってデベが参入するようになったら、この有様。しかもここみたいに、ステマが集客に結びついてないわけでしょ。いい加減気がつかないのかな。

名言ですね。きっとみんな思ってる。
本当に健全なマンコミュに戻って欲しい！

健全な業界じゃないってのが分かるってのもある意味情報。

どのデベもステマバリバリだけど、程度は違うしね。残念ながらそれを参考に判断するしかないのが現状。

ステマに釣られないくらいのリテラシーは身に着けないとね。

まあ、ネットに限らずだけど。

タワーって言っても、それぞれ個性があるから希少性には変わりないのでは？
インフレ始まってるから、今からは手に入らなくなるだろうし。

>>625
>「買煽り」も「ネガ」も双方が業者では、まるで検討者不在ですね。BAYZをまともに検討している人がどれくらいいるのかは、一期の販売戸数が物語ることでしょう。延期になったけど。

ネガ情報なら、
他のデベロッパーさんの情報は
参考になる。

MRでも、他のマンションの話が出ると
たくさんネガ情報教えてくれますよね。

MRで他物件のネガ情報を吹聴する営業は引いちゃうな。

自物件のネガ情報はだんまりで、セールスポイントだけしっかり説明でしょ。

設計ってトコストとかも考慮してレードオフの条件をどこに設定するかだから、いいところだけってのはなくて、悪いところもある。

その悪いところを妥協できるかって判断するためのネガ情報ならウェルカムなんだけど、明らかに中傷するためだけのネガ情報はうんざりだけど。

湾岸で最後のお買い得物件ですからねえ。
嫌がらせもあるんじゃないかな。

そんな641さんは、1期1次で何戸出ると思います？
最初の販売戸数は、人気物件か否かの判断指標ですよ。

物件概要の販売スケジュールがようやく更新されたけど、

情報更新日：平成26年6月23日
次回情報更新予定日：平成26年7月7日

↑これ違うよ？
情報更新したのはもっと最近のくせに。

売主さんは、もう少し正確に管理したほうがいいと思うな。
この業界はだらしないと思われるよ？
だらしないんだろうけど。

100戸 負け
150戸 平凡
200戸 勝利
250戸 大勝利
300戸 ネガが塵と化す

こんな感じか

検討者とは思えないネガティブキャンペーンの荒らしばかりですね。
何とかしてほしいものです。

＞643
JVとはいえBAYZのメインの売主は東京建物なので、業界のリーディングカンパニー並の配慮ができないのは仕方ないかも。東京建物の売上高は三井不動産に比べたら10分の1程です。

土壌とか、杭とか、固定資産税とかそういうのはあきらかなネガだし、そんな人は買わなければいいし書かなければと思います。
でもそれ以外の客観情報さえもネガと感じるなら、645さんはこういう掲示板を閲覧するのに向いていない方なんじゃないかな？どんなマンションでも都合のいい情報ばかりではないと思いますよ。

明らかな客観情報をネガ扱いする書き込みはあまりない気がします。

悪意を感じる中傷ネガばかりのような気がしますね。
まぁ、ホントは相手にしなければ良いのかもしれませんけど。

>644

甘いんじゃない。

100戸 惨敗
150戸 負け
200戸 平凡
250戸 勝利
300戸 大勝利
350戸 ネガが塵と化す

ってところでしょ。

ネガって、直近だとどういうのがネガにあたるのでしょうか。
631や632はネガだと感じます。
643や646は客観情報かな。

Skyzは何になるんじゃろか？

skyzは総戸数1110戸に対して一期販売戸数は470戸。出だしは芳しくなかったけど、その後、オリンピックが決まって救われた格好。オリンピックが無かったら、まだ販売続けてるペースかな。

bayzがずるずる販売開始延期って事はオリンピック特需は息切れってところかな。

「このスレは中傷ばかり」と言う方から見ると653、654あたりははネガなのですか。

私が判断すると、653、654はマイナスなコメントですがそういう評価をする人もいると思うので「客観情報」に該当すると思いました。

>646

東建はここのメインの売主ってわけではなく、販売担当のメイン（正確には主幹かな）ってだけだよ。そういうとこ勘違いすると見誤る。

JV物件は出資比率に応じて幹事会社が決まるので、BAYZの幹事会社は東京建物ですし東京建物の管理物件になります。ご存知なかったでしょうか。。

>653
一期一次で470戸で芳しくないって感覚がそもそもおかしくないですか。
勝どきタワー一期一次500戸ですが1400戸が母数なので
全戸に占める比率はオリンピック決まる前のSKYZの方がよかったことになりますが。

常識的に考えれば一期一次で3割なら十分、4割なら大勝でしょう。
550戸の4割って220戸ですよ。

>657

管理会社は東建の子会社。それに最初の一年は売主指定だけど、それ以降継続するか他の管理会社を選ぶかは、管理組合次第。

基本的に引渡し後は、アフターサービスと瑕疵担保責任以外の関係は売主とは切れる。

同業者の書き込み多すぎじゃね

>>630
>タワーって過去は希少性があったから高いのは妥当だったのかもしれないけど、これだけ乱立したらタワーってだけで高くて当然と思い込むと資産価値維持できなくて痛い目にあうかもね。需要と供給のバランスで市場価格って決まっていくもの。

タワマンをリセールするための賞味期限は１０年。
過剰供給のタワマン購入世代が、
修繕積立金の値上げ直前に
一斉に売ろうとしますから、
暴落が予想されますよね。

佃のリバーシティって暴落してるんだっけ?
してないと思うんだけど

佃って都心だけど、豊洲は郊外だから比較のしようも無いんでない？？
それよりも賞味期限10年っていうのは俺もそう思う。そのタイミングでうまく売り抜けて新居へ移る。これ鉄則。

郊外なのか？

皆が同じように考えて修繕積立が上がる前に売り抜けようなんてしたら、タワマン建設ラッシュの今、10年後はきついかもね。

佃は都心、豊洲は郊外。
おかしなことは、やすみやすみいいましょう。
郊外、wikiで調べてあげましょうか？

↑666、熱くなってネガにつられないように。

佃は中央区、豊洲は江東区。アドレスだけでも東京都心と東京郊外に識別されますね。それはそれで良いのでは？
検討者の大半はここを都心とは思ってないですよ。もしあなたがこのエリアを都心だと思ってたとしても、ネガにいちいち反応しないこと。弄ばれるだけですよ。

>659

JV物件の場合、どのデベが何を担当しているか確認しておいたほうがいい。

特に引渡しや、アフターサービスの担当はどこか知って置いて損はない。デベによっては、契約以降の手続き、内覧会や引渡、アフターサービスの定期点検を平日のみだったり、引渡のときに鍵を本社に取りに越させるところもある。

都心三区以外は郊外って新説ですね。

それはともかく、タワマンが10年したら値段が大きく下がった実例あるんでしょうか？　築10年以上のタワマンは結構ありますが、目立って下がっている気はしません。

>669

理解力ないのかな。今、築１０年のタワマンって供給過剰ではなかった頃の物件。

結局ネガっててきとーなことしかいってないんだよね。

10年前の方がタワマンの供給数多いです。リーマンショックの頃がピークで今は半分位のはず。

リーマンショック、まだ、１０年経ってないよ。

>>673
わかりにくかったら失礼。

リーマンショックの頃がタワマンの供給ピークで今の二倍。10年前はまだそこまで多くないですが、それでも今よりも二～三割はタワマン供給は多かったようです。データは不動産経済研究所発表。

643
公式サイトに間違いがあるのは地味に気になりますね。今後修正されるのかの確認のためにも、本当はいつ頃だったのか、教えていただけますか？

10年ごとにマンション買い替えるって皆さん言ってますけど、いま30才なんで後4回くらい買い替えれば良いのかな？

毎回諸費用とか大変だなー。

そんなに何度も買い替えるものなんですか？

>>676
例えば、ここBAYZなら、
７５平米で毎月のランニングコスト
６５０００円以上からのスタート。

さらに、２０年めに
修繕積立金が約４倍になった時を
想像してみてください。

既に売価より、
維持費の方が気になるのでは？

SKYZにしても固定資産税が半額に減免されている
７年が過ぎる前に、売りが殺到することが予想されます。

こちらは、この段階で、
７５平米なら毎月の固定資産税だけでも
１２５００円程度アップするのですから。

つまり維持費が鰻登りに高騰することを
考えると、
「１０年以内に住み替えないとヤバイ」
状況にあるのではないでしょうか。

月2万弱ランニンクコストが増加するから、10年ごとに住み替えしないとやばいってものすごい超理論だな。

それとも10年で200万程度のコスト増が大損に思えるくらい、10年後にはBAYZはキャピタルゲイン狙える(少なくとも新居購入費用-売却金額-売却時諸費用が200万以下)っていう、ネガに見せかけたポジ主張なのか。

675
物件概要の更新は先週末、恐らく一昨日くらいのはず。
このスレで販売延期のことが書き込まれてから、毎日のように物件概要をチェックしていましたが、ずっと6月下旬（予定）のままでしたよ。

たいした内容ではないにしろ、きちんと情報管理できない企業は、信用度が落ちますね。

667

うーん、感覚の問題だろうけど、
ここは都心とは思ってないけど、郊外ではないと思う。
「郊外」って、都心からほど近い、千葉や埼玉の住宅都市っていうイメージだけどな。
少なくとも、佃＠月島（都心）から１駅隣の豊洲を郊外とは言わないと思う。

ちなみに、都心がいいとも、郊外がダメとも言ってないからね。
あと、豊洲信者でもありません。
フラットな感覚で、ということです。

それでは大多数のタワーマンション住まいの方は10年ごと買い替えというのが一番良いのですね！

ありがとうございました！

中央区なら都心で、すぐ側で途中街並みが断絶してなくても江東区になったら即郊外ってならただの言葉遊びだから、どうでもいいんじゃない。

どうしても都心に仲間入りしたいみたい。憧れますよねー

もう、誰も65000円って数字を信頼してないでしょ（笑）

75平米で65000円って繰り返し投稿している人がいるけど、何でそんなにアバウトなの？

MRに行けば間取り別で、管理費や修繕積立金の正確な金額を教えてもらえるのに。

あっ、そうか！ただのネガだからMRにも行ってないのか！

ネガだから買えないんだよ

豊洲をどうしても否定したい人が豊洲のマンションスレにいるのは
買えないことからくる僻みなのか？
都心6区プラス湾岸を都心と表現してなんらおかしくないと思います。
東京駅まで直線数キロの地を郊外と嫌味をいっても
負け惜しみにしか聞こえないです。都心がよい、悪いと論じているわけではありません。

ネガなんて買えない奴のひがみでしかないでしょ。買える人は別の物件に行ってますよ。
スルーがよろしいかと。

６８４〜６８６のような投稿は
「明確にBAYZ検討者ではない」から、
検討者の方はスルーしてＯＫです。

嘘をついてまで、
維持費を安く見せかけたい、
事情がある人たちなんでしょう。

こんな方たちが検討者や
ましてや契約者だったら、
それこそが物件のイメージダウンの
ネガポイントですが…。

>>679さん
>物件概要の更新は先週末、恐らく一昨日くらいのはず。このスレで販売延期のことが書き込まれてから、毎日のように物件概要をチェックしていましたが、ずっと6月下旬（予定）のままでしたよ。たいした内容ではないにしろ、きちんと情報管理できない企業は、信用度が落ちますね。

その通りですね。


「バレなければ構わない」
「気づかれなければ話さない」

という姿勢が他の面にもあるのでは？と、疑われる可能性があると思います。
今からでもきちんと事実通りの訂正をして欲しいと思います。

>689さん
維持費について同じ内容を何度も繰り返し書き込んでる方ですよね？

私にはあなたの方がよっぽど検討者には見えないのですが…。

BayzはSkyzより１割以上価格ＵＰで仕様も落ちる可能性大と聞いていたが、
MR見学会に行き、チラシの価格を見る限りでは、??? という感じ。
専門家ではないので細かいところはわからないが、仕様も大して変わらないし、
価格も同程度か5％ＵＰ位の印象を受ける。
景気の本格回復、オリンピック効果を考えると、
１割程度の価格ＵＰは妥当なような気がするが、
購買力の問題もあり値上げも限界にきているのだろうか。

修繕積立金が６５０００円ということはないんじゃないですか？
一般的な金額を２００００円として差し引き４５０００円高いとすると、
それだけで５０００万円のローンを組んだとしたら２％位金利が増えていることになるんじゃないかな。

65000円の人、このスレだけでも

約64000円からのスタート(他者コメント引用)
↓
約65000円からってことに変更
↓
65000円以上からのスタートに変更

って言う風にじりじり額があがってるんだよね、何故か(苦笑)

>689
心配しなくても誰もお前の話なんか聞いてないよ

もう65000円なんて、誰も信じてないでしょ（笑）

６９４〜６９６のように
BAYZのランニングコストすら
具体的には何も知らない、
恥ずかしい投稿を繰り返している人って、
誰の益にもならない行動って
分かってないのかな。

本当の検討者には
スグにバレることなのに…。

維持費を安く見せかけたい立場の人は
「こんな恥ずかしい言動をする人たちです」
…って見せかける新種のネガ？

「こんな人があなたの隣人に
なるかもしれないよ？」って。

SKYZのスレに以下コメントがありました。

>段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす元になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。マンションって運命共同体だから、未納があると他人事では済まされない。三井の某タワマンでは入居後数年で定額積み立てに移行するのを管理組合で決めたってのが週刊ダイヤモンドの記事になっている。そういう事実があるのに相変わらず、入居時点での積立金を安く見せかけて後のことは知らないという売る側の態度っていかがなものだろうか。

タワマン検討者はもう普通に思っちゃっていますが、本来
「安く見せかけようとする」時点で、
あまり信用できるタイプのビジネスではないですよね。
また、災害が会った時に費用が工面できる余裕も必要ですね。

>ここの制震の境界梁ダンパーって自身が壊れて力を吸収するタイプ。ところが長期修繕計画では自然災害は想定できないってことで、交換費用は組み込まれてない。大きな地震が来たら、費用をどう工面するかってのが問題になるのは確実。

入居時点での修繕積立を安く見せかけるといった慣行を正すのは大手がやるべきで、一社でできないのならここみたいに大手が揃って販売する物件がチャンスなんだけどね。

まあ、skyzで汚染土壌埋め戻しを後出し説明するような＊＊なことしてるわけだから、期待しちゃダメか。

>698

週刊ダイヤモンドの記事になったのは三井の物件。管理会社は三井だから、入居後にそういった動きがあったのは当然知っているはず。にもかかわらずすっとぼけた長期修繕計画を出してくる。

タワマンの乾式壁って３・１１のときに結構壊れてる。それを教訓に長期修繕計画を立ててるところって見たことがない。

いざというときの費用を確保しておかないと、計画外の臨時徴収なんてことにもなりかねない。

あっ、乾式壁が壊れたのは免震、制震にかかわらず。

商業棟に入る店はまだ決まらないのですかね？
気になりますね。
営業さんはわからないの一点張りだし。

>>699さん
>入居時点での修繕積立を安く見せかけるといった慣行を正すのは大手がやるべきで、一社でできないのならここみたいに大手が揃って販売する物件がチャンスなんだけどね。

いいこと言いますね！

そういった本当にお客さんの将来を考えたビジネススタイルは、
業界が信頼を取り戻すチャンスかもしれません。

しかも、はじめにやったところが
多大な信頼を得る。

いろいろと真実が分かってしまう
インターネットに誘導する可能性のある
テレビコマーシャルなんかより、
よほど効果のあるイメージアップ。

むしろ地震を予測した長期修繕計画を立てているマンション教えてくれ。

>698
ケンプラッツによるとスカイズのダンパーは、1回の大地震と2回の中地震を繰り返し受けても交換の必要がないらしいですよ。

>>706
なら、スカイズに限らず
同じダンパーを使用している他のマンションでも同様ではないの？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140701-00000040-mai-soci

ここも含めて湾岸マンション順調そうですね。

>707
違うよ。706はダンパー交換にお金が掛かるって話に対するレスでしょ

>タワマンの乾式壁って３・１１のときに結構壊れてる。それを教訓に長期修繕計画を立ててるところって見たことがない。

早く地震に備えて長期修繕計画立ててるマンション教えて。

スカイズのダンパーは自身が壊れて揺れを吸収するタイプ。機能したらお終い。

弾性変形する油圧系ダンパとは原理が違う。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20130911/631735/

この記事ですね。
ここを読む限り、ゴムだけの免震よりも破壊の可能性が低くて修繕が必要になる可能性は低そうですけどね。

これが壊れるようなら、建物の筐体に被害が出なかったことを喜ぶべきじゃないでしょうか。

免震の鉛ダンパーや鉛プラグも自身が壊れて揺れを防ぐ。３・１１のときも仙台で免震装置の補修が必要になったでしょ。

>>708

この記事見るとBAYZ来場者は少ないですね。やはり6000-7000万を出せる層は中央区に行ってるみたいで、ここはSKYZ並みの価格に下げないと苦戦しそうですね。

ここもSkyzも免震＋制振ですよ。
両方組み合わせて壊れにくくしているという理解なんですがちがいますかね？
3.11の教訓を生かした設計なのでは？

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