中目黒アトラスタワー

とことん分かってないようで、、、、、

相場が250万のときは、「400万！？何を夢のようなことを、、、」と言ってたのよ。

上げ相場のときは、中目で250万の物件が売り出し中に、平気で練馬なのに中目を上回る
価格の物件が売り出されたりしたんだよ。

今はその逆。練馬が、6割も「売れた」ことは忘れるべき。
これからはもう売れないから。

相場唯一の法則

下がれば上がる

上がれば下がる

いや、もう現時点で明らかだけど。

明らかなことが分かってないから、
「分かってない」と書くわけで、、、、、

本当にとことんですね。

ま、いいか。

この物件がいきなり旧価格まで下がるとは思えませんが、
トレンドとして旧価格に向かっているのは間違いないでしょう。

デベが空気を読まない値付けをする可能性はありますので、
売れ行きを見てから物件の価値を判断する必要がありそうです。

なにげに練馬は埋め立て地より売れるということがわかった。

＞400
>旧価格って中目黒でも坪250の時代ですよ。

しかも、それって10階建てとかの普通のマンションの話ですよね。再低層階でも25階、一番上で45階なのだから、それを考慮しないと。

確かに、マンションが値崩れていく傾向なのはそうなのでしょう。しかし、マンションに限らず一般的に、値崩れというのは「レベルの低い物」「中途半端な物」から起こるものです。米が値下がり傾向でも、魚沼産のコシヒカリは値下がりしないか、下がっても幅は小さい。それが「ブランドの力」というものです。従って、この再開発がどの程度、相場の影響を受けるかは、「中目黒」「高層」「駅前」といったブランドにどの程度の力があるか、によるのでしょう。

一方で、私の掴んでいる情報からすれば、いくら旭化成といえども、坪平均350万より下げる可能性はゼロでしょう。何を根拠に、そう考えるのかは、今は書きませんが。

＞何を根拠に、そう考えるのかは、今は書きませんが。

だったら全部書くなよ。根拠の言えない情報に意味はない。

「中目黒」「高層」「駅前」は確かに魅力的だが、
デベが三流なのと、カタチがかっこ悪いのはマイナスだ。

＞一方で、私の掴んでいる情報からすれば、いくら旭化成といえども、坪平均350万より
＞下げる可能性はゼロでしょう。何を根拠に、そう考えるのかは、今は書きませんが。

この中のどこに、事実、客観的、論理的が含まれているのか、客観的・論理的に説明してくれ。

情報にどれだけの意味を見出すかは、読んだ人しだいでしょう(笑)。
自分に価値がないからって、他の人にも価値がないと考えるのは、視野狭窄の証拠です。

なぜ、理由が書けないか。いろいろ利害関係のある中、未発表な情報や裏情報をダダ漏れにするわけにいかないのは、よほど頭が子供でもない限り分かるはず。情報提供者に迷惑がかかる可能性もありますからね。

というわけで「理由は書けない」けれども「論理的な論拠は持っている」という自己申告を元に、個々人で情報の信頼性を吟味して貰って結構ですよ。そのつもりで書いておりますので。

それはさておき。マンションに入居する人にしてみれば、デベが三流かどうかは概ね関係ないでしょう。別にデベに就職するわけじゃないですから。まぁ、管理会社が三流だったら、ちょっと困るでしょうが。また建物が格好悪いのは確かに困り物かも知れませんが、そんなものは個々人の感覚ですね。自分の感覚・意見が絶対的真理に思えてしまうのも、やはり視野狭窄の証拠です。

周辺住民さんの言うことをい信じれば、

平均坪３５０万ってことですよね。

ってことは、２６階あたりは坪３００くらいから、

高層階は、坪４００程度、ということになります。

周辺住民さん、ソースは示さなくてもよいですが、

上記の内容で間違いないのですか？

教えて下さい。

>平均坪３５０万ってことですよね。

おーーーーーーーーーーーーーーーーい。
どこをどう読めばそうなるんだ？
その値段が最低価格っては書いたが、どこにも最低価格で決着するなんて書いてないぞ。

では、周辺住民さんの考える、

平均坪単価と上階と下階の坪単価の差はどのくらいでしょうか？？

教えて下さい。

シティタワーズ豊洲スレとは随分温度差が違いますね。

＞418
100万〜120万くらいの差（平均坪単価の±50万〜60万）を目安で良いのではないかと思いますが。
その点、貴方の予想と大差はありません。
仮に、平均坪単価が430とするならば、26階北側は380万くらい。45階南側は480万くらい、という予想です。

坪300万か〜。

26階の南向き84平米の3LDKが7700万ぐらいですね。
同じ高さなら豊洲より全然安いというか都心一二を争う割安物件ですね。

それも人気の東横沿線、急行ありで渋谷５分。良い時代になりました。
景気悪くてMS買う人いないからこれでも倍率3倍ぐらいでしょうね。

中目黒も豊洲も都心じゃないですから。

そんなにするの？

中目黒はインテリ系サラリーマン向け（月収８０万円程度の層）に５０平米程度の物件を数個賃貸用に買いたい。麻布十番は欧米系外人向けに（月収２５０万程度の層）１００平米程度を１個買って置きたい。平均利回り５％（税引き後）を狙っております。他の大家さんからの意見をお待ちしてます。

中目黒はUR賃貸も入るから、賃貸用に購入すると
家賃がURの家賃相場に引っ張られますよ。

たしかに、UR賃貸が３〜２５階までになるので、

賃貸で貸す場合、市場相場より安いUR価格に引っ張られますね。

そう考えると利回り、５パーセントはとても無理では？

どこ住んでるか聞かれて中目黒の駅前タワーと答えると、「ああ、UR賃貸にお住まいなんですね」
と思われそう。
それ自体は別にかまわないし、ＵＲ自体を低く見ているわけでもないんだが、
さすがにここで一部の人が言っているような価格（坪400とか450とか）を出して購入するとなると
なんともバランスが悪い感じは否めない。

UR賃貸って、安くないと思うよ。
礼金ないくらい？？

>>436
礼金なし敷金3ヶ月（ただしほとんど帰ってくる）がURの基本
幾らでもごまかしが聞くので佃にいたときは色々な人がいたよ
詳しく書くとここでは削除されちゃうからかけないけど

そんなの湾岸にはごまんといるぞ。

礼金無し、更新料無し、仲介手数料無し、保証人不要、ほとんど返ってくる敷金。がＵＲ賃貸。
入居審査する民間賃貸と違って、金さえあれば入れるんだよね。
ここのＵＲに入りたい。抽選に当たればね。

エ゛ーそんな感じなんだ？知らなかったよ

５４０戸のうち、１２０戸以外のほとんどがURですよね。

UR割安賃貸マンションの一部に、分譲住戸があるという形ですね。

通常の地権者住戸とUR住戸がほとんど同義なら、

エントランス、EVなどの共用施設もすべて共用となりますね。

先が思いやられる、、、

UR賃貸料の35年分が販売価格の目安になるってホントですか？

ふつうに考えると、そんなこと無いと思うが、、、

そんなことしたら、分譲住戸をいくら高値で貸しても、

利回りなんか期待出来ない、、、

っていうか、逆に損する。

どうですか？？

先程現地を、ちら見してきましたが、1階部分の柱の位置
が確認出来ました。結構、間口狭いですね。あんな間口で45
階って結構上階は地震の時振られるでしょうね。前のＧＴ
タワーの半分ぐらいでした。奥行きは確認あまり出来なかった
ので、検討者は自分で確認したほうがいいですね。

まあ、タワーを検討している人には関係ないでしょうけど。
建築基準法には当然適応してるはずだし・・。

それより完成が来年年末って工事期間が私的には？？？
ですね。そう考える仕様、出来に不安が・・・。
まあ壁はコンクリート流してるわけではないですから、遮音は
期待できないですが。

場所は最高ですから。中目黒は日比谷線の始発駅ですので、ぼう
○反田の2つのタワーやインターチェンジの脇のタワーよりは資産
価値は高いと思います。でもＵＲは微妙だな〜〜〜〜〜。

UR物件の中から中目黒マニア向けに、少しだけ分譲するんだから
資産価値とか気にする人は、最初から検討しない方がいいのでは？

当物件の向いにあるUR賃貸
http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_6480.html

中目黒ゲートタウンハイツ
平成14年竣工

間取り 　　　床面積　　　　　　月額家賃　　　　月額共益費
1K　　　 38.12〜38.37m2　¥153,200〜158,600　¥8,500
1DK　　　44.54m2　　　　 ¥172,400〜180,400　¥8,500
1LDK　　 48.43〜57.31m2　¥183,400〜221,600　¥8,500
1LDK+S　64.76m2　　　　　¥242,100〜247,400　¥8,500
2LDK　　 64.92〜70.85m2　¥243,700〜271,800　¥8,500

2LDKで35年分の賃貸料が一億ぐらいだから販売価格もそれぐらいの
ような気がするのはオレだけでしょうか・・・。

URの共益費は、分譲の管理費等よりも安いんだよね。
値段なりのサービスだけどね。

資産価値は、五反田、大崎よりはさすがに低いんじゃない？

山手線の外だし、幹線道路の交差点部分だし。

あと、どう考えても、夏販売で2LDKが１億もする分けないと思うが、市況などすべて考慮すると。

五反田のプラウドタワーは平均420だそうです。
とうぜん低層階を含めての平均価格、20階以上とかで平均したら450とか越えてる事になるでしょ。

ここの平均が350ってどうかと思いますね。

当たり前なんだよ
450は越えてくるよ
もうこんな出物ないよ
駅前ってないよナカナカ無いんだから！
区役所も近いし…皆さん狙っているよ

>とうぜん低層階を含めての平均価格、20階以上とかで平均したら450とか越えてる事になるでしょ。

あそこも、低層階はURか何かの賃貸なんじゃないんですか？
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=778
>最近のタワーマンションに多い傾向ですが、本マンションは、事業協力者住戸が
>152戸と全体の53%を占め、分譲は137戸です。
と書いてありますよ。

>ここの平均が350ってどうかと思いますね。

だからずっと前から「私の予想は、平均が420〜470、26階北側は400程度もあり。最上階南側は500超えもあり得る」って書いているんですけどねぇ。なのに、1名なのか、数名なのかが頑として聞かないんですよ。挙句の果てに「高くないと困るから、そんなトンチンカンな予想をしているんだろう」「下落傾向だもん。絶対、高くは売れない」とね。

まぁ、事実は6月くらいには分かるでしょう。その時に、どっちの目が節穴なのかも分かるってもんです。

せっかくだから全文転載させてもらおうよ。

　最近のタワーマンションに多い傾向ですが、本マンションは、事業協力者住戸が152戸と全体の53%を占め、分譲は137戸です。『パークタワーグランスカイ』も事業協力者住戸が同数の152戸ですが、こちらは総戸数が736戸ですので、事業協力者住戸の占める割合は21%にとどまっています。ちなみに、6月分譲開始予定でよく比較される『(仮称)中目黒駅前タワープロジェクト』は、総戸数495戸のうち事業協力者住戸が375戸、その占める割合が76%です。

URが誇る中目黒超高層大規模賃貸マンション登場！！（とりあえず分譲もあります）…っていうバランスでしょうか。

そうだよ…公団で悪いか？

もう何としてもネガティブイメージのレッテルを貼りたいと必死、という感じですな(笑)。

今の呼び名はＵＲ都市機構であって、
昔の呼び名の公団では悪いですな。

つまりそれらはこう読める

コレからの公団賃貸経営は、駅前の一等地でやるんだよ。
だって分譲は止めたんだからしょうがないでしょ。
悪いの？

って感じ？

あってるよね

番ちゃん？

分譲階層は二重天井二重床だけど賃貸階層は違うって知ってます？

あと床暖房とかカセットエアコンとかも分譲階層のみなので、
資産価値としては差別化してるから安心して購入できます！

へえ。
分譲部分と賃貸部分でスペックを変えるというのは聞いていたが、そういう変え方をするんですか。
エレベータも、賃貸階に停止するものと、分譲階に停止するものと分けるらしいですけど。

賃貸層にはエントランスもないですけど、26階のエントランスはコンシェルジュ（24時間います）がいて
コンラッドみたいなエントランスデザインになるそうです。

仕様の差は当然でしょうね。
建物自体への導入部も分けてあれば完璧。
エレベーターから先は別物件でも、深夜の帰宅時にメインエントランスで1K賃貸の20代の酔っぱらいサラリーマンと一緒になっちゃったら億ションステイタスも台無し。

手元の図面では、エントランスは分かれてませんけど？
エレベータもどこまで完璧に別れているやら。

なんか、億ションステータスとか鼻にかけて、人種隔離政策みたいなのを望むってのも、ちと人間の器が小さすぎやしないかとも思いますがねぇ。

汐留のコンラッドがオフィス層と入り口のエレベーターそのものが違うように
賃貸層と分譲層で入り口から違うので安心です。

みなさん、いろいろ妄想膨らませてますけど、

結局、旭化成のマンションですよ〜

良い意味で、適正価格で適正な仕様のマンションなんではないですか〜

URとの混合マンションだし、

結局、坪３８０程度での販売ではないんですか？？？？

豊洲駅前のシエルタワーも、ここ同様に下の方の階がＵＲだけど、
エントランスもエレベーターも分譲と賃貸で共用です。

現在、UR賃貸って標準仕様で二重天井二重床に床暖房有りだけど、
ここは標準以下のUR賃貸なの？

今回のURは、地権者住戸と同じ扱いだから、

普通に考えて、豊洲のシエルタワーと同じで、

エントランス、EVなどすべての共用部が共用。

イメージは、URの一部が分譲されるということ。

通常のタワーマンションと比べて、豪華な共用施設などは一切なしです。

地権者は普通に高層階にも住むんだが。
一行間隔のキミの言うことはデタラメが多いようだね。

同一躯体で床の仕様が違うんだ。
このMSのスラブ構造がまだわからないけど、25Fまでがアンボイドスラブでその上がボイドスラブってことはないよね。
二重床でも250mm以上のアンボイドだと遮音も安心なんだけどな。

駅側の13階建（地権者住宅）は順調に骨組みが出来てきましたね。タワーマンションも形が現れてきました！とにかく早くモデルルーム出来ないかなぁ・・今春オープンって4月でしょうか？

モデルルーム、どこに出来るのでしょうか？
敷地内は狭くて、別の場所でしょうか？？？
もし知っている方いたら、教えて下さい。

人形町駅前に去年できたＵＲタワーの地権者は低層階を選びました。
人形町も、賃貸と地権者でエントランスとEVなどが共用です。

エントランスは一緒で、

奥のEVの前で、URと分譲住戸のセキュリティがかけられているって感じではないでしょうか？

プラウドタワー東五反田みたいに。

エントランス自体が別ってのは、基本ありえない。

異論があるひといますか？？

じゃあ、ほんとほとんどUR賃貸マンションのなかの、
一部に分譲があるって感じのマンションですね。
なんか、品格なしのマンションになりそう、、、

その分、価格が安ければ良いが、、、

本当は例の地域に買っちゃった人なんじゃないの？
いろんなところ（特に城南、城西）に出張してネガキャンと
自分が買った辺りの宣伝繰り返しててる困ったかた。

この再開発では、まず、地権者に「基本的に好きな場所をとって良い」という通達が出たのですよ。
ただし「タワー棟の10階くらいから25階までは、なるべく選ばないで欲しい」という注意も出ていた。これは、ここの区域がUR賃貸になるためです。「賃貸の中に地権者住宅が入ると、いろいろと面倒なことが発生するので」というのが理由。先の投稿であった通り、内装の仕様などが異なるのでしょうね。

なので、地権者が選択できるのは、A棟全体と、タワー棟の6階〜9階、26階以上。
結果としてみれば、A棟は全てが地権者取得になったようです。A棟は取得価格が安いのに駅には近く、家賃を高く設定できる。そのため、他人に貸すことを考えている地権者はA棟取得を選んだようです。

一方、資金面で余裕がある地権者は、タワー棟の26階以上を適当に選んだようです。よって26階以上には、分譲の住人に混じって地権者が点在するということになります。

前の投稿者は、勝手な思い込みでA棟を「地権者向けの建物」としましたが、これは誤りです。結果的に地権者が全て取得したというだけの話です。

結局、このマンション坪いくらくらいなのでしょうか？
URやデベが旭化成ってことや目黒区が多少なりともからんでるってこともあり、
通常の相場より若干安いって判断してもよいのでしょうか？

住友不動産の大崎ウエストシティタワーズもライバルに加わりましたね。

平成２０年６月上旬販売開始とのことです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/owct/
完全に、中目黒とブッキング。

さすがに、住不より高いとは思えませんが、、、

大崎と中目黒では人気、知名度大違いですよ。

若者の人気　　　　　　　　　中目黒　　＞　大崎
都心までに近さ　　　　　　　大崎　　　＞　中目黒
交通の利便性（新幹線／空港）大崎　　　＞　中目黒
デベの信用性　　　　　　　　住友不動産＞　旭化成
適正価格か否か　　　　　　　旭化成　　＞　住友不動産

結局、中目黒は若者に人気なだけ？？
大崎の方が、将来も含めた価値は、大崎の方が上？？
　新宿、渋谷と同じ副都心にも指定されてるし。

信用性っていう日本語が何を指すのか微妙ですが、
（そもそも信用性って言葉があるのか？信用か、信頼性？）

企業のバランスシート見ると、旭化成でしょ。
不動産じゃないけど、リテール・ビジネスも昔からやってるし、
企業ブランドとしては、旭化成の方が上でしょう。

ただし、旭化成はデベロッパー事業がコア事業でなく、
俺が株主なら、すぐさまマネジメントの胸座つかんで
その真意を正したい摩訶不思議な事業。

ここは、旭化成ではなく、
その子会社の『旭化成ホームズ』

大崎と中目黒が比較対象になっちゃうってのが
駅前タワーマンション好きの人たちの思考回路が垣間見れて
面白い。

駅から高台に向け10分弱も歩けば、かたや諏訪山、青葉台、
代官山の超高級住宅街はじめ、城南地域でもかなり人気も
由緒もある住宅地域を抱える駅と、
再開発されつつあるとはいえ工場跡地と川っぺりと
あまり綺麗と言えない古い住宅が混在する準工業地域を
抱える駅とが比較されるってのがちょっと意外。

人が暮らしていく住宅地としての比較が、いつの間にか
単に「駅としての交通利便性」にすり替わっちゃってる。

もっとも、そういう判断基準で自分の住居地を選ぶ人が
増えていて、それがメインストリームになって行くのかも
しれないけど。（豊洲とか、芝浦とか）

ストーカーや変質者にしてみれば、理由はなんでも良いのさ。
とにかく、中目黒を中傷したい。その強い強い怨念が彼を突き動かしているわけ。
客観的かつ、正常な知性を持った人間が見れば、大崎だって目黒川沿いだし、交通の便だって日比谷線と東横線（+副都心線）を抱える中目黒は、大崎と大差ないんだけどね。

>>491さん
大崎も十分ほどで御殿山、島津山、池田山があります（後ろ２つは五反田が最寄です）。再開発されつつ、ではなくてかなり進んでますよ。少し以前のイメージではないでしょうか？　　私の感覚で言えば、今のところ目黒・大崎どちらも前向きに検討対象です。＜人が暮らしていく住宅地＞を比較するうえで＜駅としての交通利便性＞は重要な要素の一つだと考えています。一言で“交通利便性”と言っても人によって違うので、一概には言えませんが。よく行く場所、職場等によりますので。　　モデルルーム・説明会が待ち遠しいですね。

＞大崎も十分ほどで御殿山、島津山、池田山があります。

御殿山、島津山、池田山を大崎に含めるのは無理がありますね。
特にその大崎の物件のある場所はむしろ戸越のイメージです。
中目黒も大崎もそれぞれ良いところがあります。

10分だか10分弱だか、歩いて行くってことは別な場所だって事。
虎の威を借りた狐じゃあるまいし。

まあまあ、どちらも近くに由緒ある場所があるってことで。現地がそうでないことは検討者であれば、よくわかっているはずです。

都市文化は大崎より中目黒のほうが発達している
気がするな。御殿山、島津山、池田山は環境が
いいが、買い物や遊びに行くような場所ってわけ
でもないから近くにあってもあんまり意味ないか
も。
ゲートシティ大崎はアトリウムが気持ちいいので
よく行くが、元町ユニオンとオーバカナルが撤退
してしまっったのがつくづく残念！
（最近高輪にバカナル復活したけど）

大崎の一番のバリューは山手線駅ってことだね。
朝東京方面はラッシュ無し。座って通えます。
住んで楽しいのは中目かな。日比谷線はそれなりに
混むけどね。

日比谷線は中目黒始発なので、待てば座れますよ。
たとえ座れなくても東横線からの乗り入れ以外は全然混んでませんよ。

旭化成の中目黒、
住友不動産の大崎、
結局、同じ価格か、大崎の方が高いんじゃない？
他の住友不動産のスレとか見てると、、、

住友の思う壺ですな。