中目黒アトラスタワー

次から次へとはいっても、
何年も前から計画されてた再開発のタワーが多いからね。

とても良い物件とは思いますが、換気塔が心配です。みなさんは、いかがですか？

>>202

「換気塔」って何ですか？

首都高速中央環状品川線の換気塔が、近くに建設予定のようです。

池尻大橋なんて…目の前じゃん！？

首都高速中央環状品川線の換気塔の予定地って、

道路挟んだバルスストアの隣ですよね。

なんか、いやな予感。

換気塔って、その住所、わかりますか、
地図で見ています。住所が分かると助かります。どのあたりなんですか?

>207
中目黒換気所は目黒区中目黒１ノ４６３ノ10の敷地１７７２平方㍍に建設する。規模は鉄筋コンクリート造・鉄骨造地下11階地上５階建て延べ９２２１平方㍍（高さ54㍍）

ちょうどバルスのマンションの並びですね。
それっぽい空き地があります。

>208さん

どうもありがとうございます。地番ではなくて住所だと、わかりやすいのですが。現地がまだ、行った事がなく、バルスも分かりません。どこでしょうか？

皆様、私、いろいろつまらないことをお尋ねしていますが、おゆるしください。

その首都高は、新宿のほうから、池尻のジャンクションのあたりを通って、山手通りの下かなんかを、通るのですか？
どういう風に、首都高ができるのですか？

中目黒は、首都高の換気塔（煙突みたいなのですか？）と、近いなんて、ぜんぜん聞いていなかったです。何本か、建つのですか？１本ですか？

空気は、どうなるのですかね？

中目黒に、そういう換気塔ができるとなると、何か他に良い交換条件って、あるものなのでしょうか？（区民の施設など新築されるとか、良い話もあるのですか？）

換気塔もそうですが、

そもそも山手通り（環状６号線）と駒沢通りという
東京の大きな幹線道路に面した敷地なので、
排気ガスなどは、もともとすごいのでは？

現状でも洗濯物とかは外に干しておいたら、夕方にはすすけるだろうし。

何のためにインターネット使ってんだか。
その程度自分で調べりゃいいだろうに。

中央環状線
http://www.c2info.jp/sinagawa.htm

排気塔
http://www.c2info.jp/smooth/ecology.html

>夕方にはすすけるだろうし。

そんなわけねーよ。

この物件、購入を検討したいのですが、この掲示板を見ても、いくつか気になる点があるようですね。さらに、心理的には大変気になる点として、「物件名はどうなるのだろう」という点もあります。旭化成だから、「アトラスタワー」になるのでしょうか？旭化成関係者には失礼になってしまい、申し訳ないのですが、「アトラス」ないし「アトラスタワー」というのは、少なくとも、高級マンションのブランドとしては、全く認知されていないと思います。したがって、せっかく中目黒駅前という稀な立地ながら、「アトラスタワー中目黒」などになってしまったら、物件の価値が下がると思います。私の知人で、十分な資金力等もあり（デベロッパーにとっては典型的な「上客」になると思われる顧客属性の方）、真剣にマンション購入を検討している知人も、同じようなコメントをしていました。なにも、「プラウドタワー」や「パークタワー」である必要はないのですが、せめて、特定のブランド名を含まない物件名にした方が良いと思います。

ザ・中目黒タワー

って付けるのはちょっと…

そんなこといったって、
旭化成のブランドは、アトラスなのだから、
当然アトラスタワー中目黒なのでは？

かっこ悪い外観といっしょで、
旭化成はアトラスを一番だと思っているのでしょうから。
逆にそうでないと、他のアトラス物件に失礼な気も、、、

今になって、所詮旭化成だということに気づいたYO（>_<）

>209さん

ここの首都高（中央環状品川線）は全面地下道ですから、高架道のような大きなデメリットが
ない代わりに換気所は必要になります。高さも54メートルなのでそれなりの高さになると思います。（マンションの15〜18階相当？）
場所は駒沢通りと山手通りの交差点の近くに1本だけ建ちますね。
↓地図
http://map.yahoo.co.jp/pl?sc=3&lat=35.38.17.902&lon=139.42.06....

>>212

アトラスタワー小石川は高値で中古取引されていますよ。
名前は関係ないのでは？

名前は大いに関係ある。もし、「茶筒タワー」だったら買うかい？

ポジティブに考えれば、
アトラスブランドは、
中目黒以降、高級マンションの代名詞になるかも。

そういえば、日比谷線の反対、北千住の駅直結タワーも、アトラスだな。

昨年販売され二ヶ月で完売した日暮里駅直結のタワーは、ステーションプラザタワーでしたね。

ステーションプラザタワーの完成と、この中目黒タワーの完成はほぼ同時期。
プラザタワーの購入者の方は気が長いですね。

中目黒駅前タワーの購入者の方は気が短い…のか？

物件名の件、次の質問で考えると、分かりやすいよ。
[質問]　同じような場所に、仕様などは同等のタワーマンションが２つあります。一つは「代官山アドレス」といいます。もう一つの名は、「アトラスタワー代官山」です。あなたなら、どちらを買いたいですか？

この質問に対する答えは、人によって違うだろう。「アトラスタワー代官山」よりも「代官山アドレス」がいいという人（A）もいれば、どちらでもいいという人（B）もいるだろう。

でも、マンション販売業者にとって、是非欲しい客層（上客というのかな）には、はっきりいって、Aのタイプの客が相当いると思う。他方、私のような大衆層には、Bのタイプの客が多いと思う。

すでに存在する、「アトラスタワーXXX」にも、ハッピーな住人はたくさんいると思う。でも、それらの物件の住人層と、代官山アドレスの住人層は、どうしても違っていると思う。そして、代官山アドレスの住人層（とくに、高層階の広い部屋を買えるような層）には、「アトラス．．．」ではちょっと、と思う人も結構いると思う。中目黒という立地なら、すでに存在する「アトラスタワーXXX」の立地と違って、本来、そのような人にも、充分訴求力があるはずなのに。。。

結局、旭化成や地権者が、どのような層にこの物件を買ってほしいと思うかだろう。大衆向けに売りたいのか、それとも、大衆層だけでなく、上客層にも強くアピールしたいのか。上客層にもアピールしないと、高層階などは、販売に苦労すると思うのだが。

むしろここをステップにブランドイメージを一気に上げようと考えるのでは？
長い目で見ればそっちの方が得策でしよ。
どのみちデベロッパー名は隠しようがないんだから。

販売、６月中旬に伸びたんですね。
物件のホームページみたらそうなってました。

なんで伸びたんでしょう？？？？
ホームページも更新されないし。。。

販売延期で、安く買えたらうれしいですね！

安く売るつもりなら、さっさと発売開始するんじゃありませんか。
6月中旬に延ばしたのは、ボーナス時期で消費意欲が少しでも上向くのを期待してるのでは。

旭化成ホームズの評判についての掲示板は、次のとおり。いろいろな意見がありますね：

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47680/res/1-10

逆に、延びれば延びるほど、
価格は、安くせざる得ないんでしょうか？
今のままだと、販売がグランスカイの後になりそうですね。
プラウドタワー東五反田、グランスカイの価格に相当影響を受ける
物件になりそうですね。

いったい坪いくらなんでしょう？？？

夏場には日経平均も大分戻してるだろうし
秋以降には米経済も本格的に回復してるだろうから
あまり伸びるとまた強気価格で出てくるでしょう。

231さん
まあまあ良い線いってるじゃない。
不動産も同様ですよ、ウエスティン買ったシンガポールみたいに、中国・ロシアの政府系ファンドが買うかも。
どうせ日本株にまた買いも入ってくる。
今は一時的な下げで五月〜八月ぐらいまで調整なだけ。

相変わらずまとまった利便性の良い土地は中々ないし、販売中の一等地マンションは値下がりしないと言うよりデベは売り急がない。
ほとんどのデベが体力温存しており顧客として待っているだけ損と言うもの。
売っているデベが資金繰りに窮すれば別だが。
大手デベでそんな噂聞いたことないよ。
誰か知ってる人有れば知らせてほしいくらい。

値下がり論者さん達お知らせ下さいませ

グランスカイは、他の物件よりも入居が遅いからちょっとね。
入居が遅いと金利その他のリスクも大きくなるから。

今後の不動産市況の見通しについて、

現在の不況感が、単に、特段根本的な理由のない調整に過ぎないのなら、「一時的な下げで五月〜八月ぐらいまで調整なだけ」というのは、妥当な見方でしょう。しかし、今回の不況感は、とてもそれで済むとは思えません。理由は、

（１）　これまでの好況が長かったので、経済のサイクルから見ても、不況が来てしかるべき時期だった。したがって、好況期の、一時的な調整ではない可能性が高い。
（２）　しかも、不況が来てしかるべき時期に、アメリカのサブプライム問題が、アメリカを震源地とし、世界を揺るがしている。これは、単に、金融市場だけでなく、実体経済にも悪影響を及ぼしている。サブプライム問題は、専門的な分析を読むほど、まだ、問題全体の半分も表面化していないようである。（つまり、問題の本番は、まだまだこれから。）
（３）　しかも、サブプライム問題は、まさに、不動産市場の問題だから、アメリカの、そして世界の不動産ファンドなどの投資資金（あるいは投資マインド）に悪影響を及ぼしている。これは、ファンド系投資家の日本の不動産への投資意欲に悪影響を与え、不動産市況全体（マンション市況も含む）にますます水を差す恐れがある。

といったところです。もちろん、市況の見通しなど、確実に見通せる人は、どこにもいませんが、短期的な調整ではすまないリスクが高いと思います。今からマンションを買おうとする人は、居住目的ならともかく、投資目的なら、リスクを相当覚悟して臨むべきでしょう。

>>234
その御意見に自信が御有りなら、
素人が多い物件スレじゃなくて
玄人が多いマンション価格動向スレに御書きになれば？

事務所にするには良い場所だけどね。。。

そういえば、この再開発って目黒区もからんでるはず。
目黒区民優先分譲とかってあるのかな？
目黒区民は、低価格とかで？？
どうなんでしょう？

>目黒区民優先分譲とかってあるのかな？

ない。
地権者への優先分譲だって、もう4年も前に終わってる。

>>２３７さん
おとく感、味わいたいのは分かるけどね。。。
今時、おいしい話はころがってないよね。。。

>>237

旭化成の日暮里駅前タワーの時も荒川区民優先分譲あったから、今回も目黒区民優先はあると思う。
価格は同じだけど…。

ここ欲しいなぁ。何倍くらいだろ・・・

どうせ庶民は買えないよ。

抽選で落ちるよ

旭化成のへーベルハウスに住んでる親戚捕まえて旭化成本社からお願いしないと無理なんじゃない

そんな類が居ないならとりあえず、父親の家を旭化成へーベルハウス建て貰ってココにコネ付ける

とかしないと無理でしょ

最近のデベとしての旭化成の変貌振りは目を見張る

ほんと、このマンション、
スレはどんどん伸びてくけど、
新しい情報はほとんどない。

実際のところ、いくらで販売されるのだろう？
UR撤退のうわさも以前あったけど、実際はどうなんだろう？

いつまでたっても、新しい情報がでてこないよね。
どうなってるんだろう？

＞243
そりゃ、事情を知ってる周辺住民の投稿はマメに削除するくせに、マンションを中傷する荒らしを手厚く保護するような間抜けが管理する掲示板に、役立つ情報を書き込もうなんてお人よしはいないでしょ(笑)。
参加者も>240みたいに人の話を聞かないやつばっかりだし。

ま、公式発表があるまで待てば？

周辺住民さん、
事情が分かるなら教えて欲しいのですが、
坪いくらくらいで販売されるのでしょうか？
また、いつ頃から間取りとか分かるのでしょうか？

>坪いくらくらいで販売されるのでしょうか？

さすがにそれは旭化成に聞いてくれ。たぶん、そこそこ精度の良い予想はできるけど。

>また、いつ頃から間取りとか分かるのでしょうか？

2003年の段階で地権者には発表になってるから、地権者捕まえて聞いてみれば良いかと。

ま、春になれば分かるでしょ。

資料請求をしました。どういうのが来るのだろう。

茶筒に、入って来たり、するわけないよなあ。不安だー

>茶筒に、入って

それおもしろい。
アイデア仕事でつかってもいい？

もうすぐ、この物件、

詳細発表！？ですかね？

うわさだと２月って聞いたんだけど、

いっこうに詳細がわからない。

どうなってるんだろう？？？

今朝の新聞の折込に、ここの広告と資料請求ハガキが入ってた。

とりあえず会員になってみるかな。

このデベの西新宿のタワーのほうはルックスいいね。
あんなふうにすればいいのに。

東五反田のタワーが坪４２０くらいだそうだ。

ここもそのくらいの価格になるのだろうか？

もう少し、安いといいのだが。

山手線外側のこちらの方が安いでしょう。

こんな便利な場所のタワー分譲はもう無いといっていい、
今後の周辺発展も加味すると坪５００万はいくな

それから、すでにコスト高になっているのでもうこの手の好立地は分譲ではなく賃貸になるのは確実ですなあ、慌てて買わないともう手遅れになるぞい

すでに皆分っているだろうがスタグフレーション間違いないので、購入は無理だから賃貸が主流になるのは確実。

さすがに山の手内側の

東五反田やグランスカイよりは、

安くなるのでは？

良心的な価格の旭化成だし。

どう思いますか？？

再開発組合から旭化成への引渡し価格（予想）を元に考えると、販売の平均は、坪430〜470万くらいではないかと思われる。なにせ、販売戸数が少ないのと、駅に極近の物件なので。
ただ、旭化成が強気になっているという推測もあり、その場合、最上階付近の物件を中心に500万超えするかもしれない。

その坪４２０の東五反田のタワーってのは、駅からかなり遠いのですか？
イマイチ信じられないのだけど。

駅に極近と言っても、徒歩２分ですよね。
駅前という意味の駅２マンションって言葉が以前ありました。
ただ徒歩１分なら、極近と言えるけど。微妙。

ってことは、五反田、大崎よりなかめの方が高いの？

山手線の内側じゃないのに。

旭化成、強気だな〜

＞262
貴方、現場を見てないでしょ。
確かに数字の上では徒歩2分だけど、それは本当に改札から建物の玄関までの話。

再開発区域は駅に隣接しているから、敷地までは駅から0秒だし、タワーの下までなら100m。
しかも、その100mは駅前広場だから、タワーは駅から丸見え。
駅に隣接して建っているようなもので、心理的には徒歩20秒くらいの物件だよ。

＞264
というか、五反田・大崎が弱気なのでは？ホントにそんなに安いの？
どこかのブログでも分析してたけど、中目黒の他の物件の相場と比べて、坪400台半ばは標準的な予想だと思うけど。

まちがえた。＞263だった。

敷地じゃなくてマンションに住むんだから、
敷地が0秒でも関係ありません。心理的にどうかも関係ありません。
宅建法で２分は２分。

265に同意。
ホントに徒歩2分ってイメージじゃないよ。

＞267
それは消費者の思考回路を無視した机上の空論じゃないかな。

・「暴力団事務所だらけで、抗争もある道を2分歩く」場所にある家
・「おしゃれなカフェ・ショップ、緑あふれる公園の中を2分歩く」場所にある家
のどちらを消費者が欲しがるか、どちらが値段が高くなるか、自明の理だと思うんだけどな。

消費者の購買を左右するのは「心理」なんだよ。

別に五反田を貶すわけじゃないが、あっちは改札じゃなく、駅の敷地の端っこから4分でしょ。
しかも、途中は風俗街じゃなかったかな。少なくとも、あまり柄はよくなかったはず。
もし、本当に五反田が安いとしたら、そういう部分がネックになったのかもね。

坪４００万台とか中途半端はやめて、いっそのこと５００万以上に設定して欲しいな。

そうそうだから前から言っているでしょ
５００万円超えないと手に入りずらいって抽選だからこうゆう利便性のある場所は将来にわたって資産価値が落ちないからお薦めなんだ

便利なところで山手線駅前うんぬうん言う人いるけど目黒駅前のタワマン見れば分かるが今では坪７００万円はするんじゃないの？

ここで坪５００万円なら安いってば

＞272

法律上の記載が捻じ曲げられないのは当たり前で、だ〜れもそんな話はしていない。「人は法律上の記載で動くにあらず」という現実のお話をしているわけです。現実に物件を買う人々は、宅建法の記載で物件を買うのではなく、現物の物件が心地よいかどうかで物件を買うんですよ。宅建上の記載に何分と書いてあるかより、その「何分」をどう感じるかが大事なんです。

ついでに、物件の価格は、宅建法で徒歩何分かどうかで決まるわけではない。あくまで、需要と供給の関係で決まるなんてのは、経済学の初歩の初歩ですよ。机上の空論しか知らない方でも、その程度は知ってますよね？

もう少し、現実の社会に目を向けた方が良いですよ。


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

実際のところ、

いつごろ大体の価格とか間取りが分かるんだろう？

２月のはずでは？もう２月下旬。

分かる方いますか？

諏訪山の積水さん（築４年）でさえ坪４３０くらいしてました。
諏訪山と駅前では評価は分かれると思いますが、中目黒では希少な駅前タワーで、
現在の相場を考えると＠５００超も有り得るかも知れません。
当然私は買い（え）ませんが。

中目黒駅前はそれなりに人気高いと思うが、事業協力者住戸７６％だと自己居住用に買ってよいか迷うところだ。

>事業協力者住戸７６％だと自己居住用に買ってよいか迷う

なぜ？
また「事業協力者」の意味を理解していない人がループしているのか？

坪５００万などと高い机上の空論を書いておいて、実際に販売価格が発表されたら「安い！」と煽るなんてことはありませんよね？
中古は新築と違って幾らにでも値付けできる、実際には値引くから。その程度の現実は理解できますよね？

もう少し、現実の新築分譲相場に目を向けたほうが良いですよ。

なんか変な妄想を膨らませているやつがいるな(苦笑)。
俺は「知りたい」という人がいるから、単に地元での噂を書いただけで、煽る必要もなければ、煽って得することも何もないのだが。
昔の人は「悪人は、他人も影で自分と同じく悪事をしていると思っている」と言ったけど、それから考えると、日頃、煽って得する立場の人が「他人もそういう動機で書き込みしているに違いない」とか思っているんだろうな(笑)。

そもそも論点になっていない所で現実を見ろと言われてもなぁ。
必死に鸚鵡返しで仕返しをしようとしているけど、的を外しているから、恥の上塗りにしかなっていない所が笑える。

ついでに言えば、周辺住民としては高値を付けられるのも考え物。自分が売る立場・貸す立場なら相場が上がるのは良いことなんだろうけど、住んでる分には関係ないし、自分がいつ借りる立場になるかも分からんし。何より「私は中目黒の億ションに住んでるのよ」って鼻持ちならない余所者が増えるのがウザいんだよな。

ここで情報を　得ている者です。参考に　なっています。
情報ありがたく読んでいます。どんな　ことでも　結構です。

＞279
この再開発地区の山手通り沿いには、図書館分館、みずほ銀行、青果店などがあったが、路地にはやっているかどうかわからない茶漬け屋、やきとり屋があった。特に線路側の通りには、喫茶店、弁当屋から古びたゲーセン、奥深い飲み屋まで雑多な店子がパチンコ屋の交換所に向かいにあった。
こうした店の店主や地主が営業を再開するか、別棟に固められるか、移転して数戸から十数戸の権利を持っているか、組合で何票持つことになるか、全部は無理だが可能な範囲で見極めたいと言うことです。
他にも気になることはいくつかありますが、この物件に関心がある故です。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

どんな店舗がはいるか、は重要なポイントだと思います。
具体的にならないと検討できませんね。
ネックを見過ごすわけにはいきませんから。
ここのスレが賑わっているのを見ると中目黒は人気ありますね？！

この物件、共用施設などは、

どうなっているのでしょう？

ゲストルーム、展望ラウンジなどあるのでしょうか？？

二子玉川と比較しようとしていますが、こちらの方が価格は全然高いのでしょうか？

＞２８６
どちらも価格は「未定」ですのでお答えしようがありません。
ただ、４年前に二子玉川のプラウドタワーが発売された時には同じく同時期に販売された中目物件
よりも２〜３割二子玉川のほうが割高でした。立地と規模が違うので比較できないかもしれませんが。
今回も再開発の規模は二子玉川の方が上ですが、各媒体で「恵比寿・代官山・中目黒」とくくられ
ることも増えたように、ここ数年で中目の認知度・イメージは向上したように思います。
多摩川に近くのんびりしたエリアを好むのか、都心に近い利便性と個性を好むのかは人それぞれだ
と思いますが、価格はそれほど変わらないように思います。

＞283
意図は理解しました。ただ「事業協力者住戸」の意味をやはり誤解なさっているようで。
その76%(かは知りませんが)の大半は、URが取得して賃貸住宅になるのであって、地権者取得分ではありません。以前、そこを誤解して「地権者だらけのマンション」と執拗に中傷した愚か者がいたため「ループ」という言葉を使いました。

店舗に関しては、常識で考え得る動きにしかならんでしょう。現状の中目黒の店舗家賃は、坪3万〜4万。賃借人であれば、その金額を払える力のある店舗しか入れません。土地・家屋の所有者であれば、自分で真面目に商売する気がないなら、貸したほうが楽でしょう。
その意味では、景品交換所の向かいにあったビルの「雑多な店子」の営業再開は困難でしょうね。

ちなみに「焼き鳥屋」とは「ばん」のことでしょうか？
あそこは、中目黒の大衆酒場の中でも一・二を争う人気店でしたし、「サワー」という名前の発祥の店でもある由緒ただしき店なのですが…。

＞285
ゲストルームはありと聞いています。展望ラウンジの計画は聞いたことがありません。

やはりUR賃貸が入るのですか。
豊洲の駅前タワーが同じようにURと共存しているタワーです。
あちらのURの部屋も一般分譲の部屋も見たことがあります。
はっきり言って、URと一緒のタワーはちょっと。

周辺住民さんは、地権者よりもURの方が良い様に考えてらっしゃるみたいですがね。

>はっきり言って、URと一緒のタワーはちょっと。

貴方がそう考えるのは自由です。
が、こうやって公の場に書くのなら、その理由も添えるのが大人のマナーじゃないですか？

>周辺住民さんは、地権者よりもURの方が良い様に考えてらっしゃるみたいですがね。

勝手に誤読して決め付けないでください。
私は純然たる事実を単に記載しただけです。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

展望ラウンジなど無いんですね。

最近のタワーマンションと比べて共用施設はどうなんでしょう？

旭化成ってことで、素っ気ないマンションになりそう。

管理費は安くていいかも〜

実際の共用施設はどうなんでしょう？

ニコタマの再開発タワーマンションは、六本木ヒルズとはデザインしたコンランって聞いたけど、中目黒は旭化成？
金のかけ方　違うのかな？

でもベンベルの住居は一戸建てでも高いですよね
地味だが良いものを造るというイメージがあります

旭化成の完成物件見てみると、イメージわきますよ。

皆さん、大くの方が誤解されているのですが、極端に言えばここは旭化成が開発したのではありません。いわゆる「デベ」の役割を旭化成はほぼ担当していないのです。

というのは、旭化成が参加するずっと前から、日本設計・鹿島建設・区・地元で設計を詰めてきているからです。旭化成は設計がほぼ固まってから、販売を担当する会社として名乗りを上げたに過ぎません。まぁ、最終的な設計の詳細については旭化成の意向もゼロではないでしょうが。

例えば、先に話題になったゲストルームにしても、日本設計・鹿島から提案され、地元地権者の間でも賛否両論激しく議論されたものです。

そういう経緯を考えれば、他の旭化成の物件を見ても、殆ど無意味でしょう。
むしろ、日本設計つながりで日暮里あたりの再開発を見る方が良いかもしれませんね。
もっとも、この手の法定再開発は、地元地権者の意向が反映されるので「どことも似ていない」というのが正解かもしれませんけど。
以下の日本設計の解説文書も参考になるかも知れません。

http://www.kenkocho.co.jp/pdf/125_11rm.pdf

【参考】
http://higurasi.com/

こちらも参考になるかも。
日暮里も旭化成が入っているんですね。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/newsobj392.html

日暮里(・∀・)イイ!!

同じ「日本設計×旭化成」のこちらも期待が持てますね。

日暮里と同じようになるならば、

高層階に展望ラウンジとゲスト用宿泊ルームが

あるってこと？

>>299

立地も価格も違うだろうし、全く同じにはならないだろ。建物の雰囲気は似てるかもしれないが…。
坪単価も日暮里の倍ぐらいでは？

ホームページ更新されましたね。

ホームページ、更新されましたね。

間取りもいくつかのってますね。

たとえば、５８平米の部屋とか、いくらくらいからなんでしょうか？

6000万くらいから？？

池尻や二子玉川の物件と比較したいのですが、あまり情報は無いですか。
住みやすさは中目黒、環境は二子玉川、交通の便は池尻ですかね。
特に二子玉川の情報が少ないですが、比較検討されている方いたら情報を教えてください。

赤坂より高いなんてことは、ないですよね。

>303
何を優先するかに依りますね。
利便性なら日比谷線始発、東横線（副都心線乗入れ）の中目黒、静かな環境なら二子玉川でしょう。
池尻の（朝は別にして）急行通過待ちって案外ストレス感じます。（私だけかも知れませんが）
自分で項目をなるべく細部まで分類して評価してみるといいと思います。
・住環境
・駅までの距離
・学区
・坪単価
・広さ
・デザイン
などなど・・・。
各項目にウエイト（％）を割り当てて数値評価してみたり。

URは分譲ではなく賃貸ですか。懸念される部分ですね。
以前住んでいた分譲＆賃貸のMSでは、資産として捉えている分譲購入派と仮住まい的意識の賃貸派との間でトラブルが絶えませんでした。
共用部（廊下等）を物置きにしたり、駐車、駐輪、などのルール違反賃貸住人の多かったこと。
組合議決に参加できないことによって賃貸住人は管理意識が他人事になってしまうようです。
一次取得者には実感は無いでしょうが、複数回取得者にとっては組合議決権を持たない賃貸住人の多さがネックになりそうです。
相当数の『地権者』『分譲購入者』『賃貸居住者』が混在する中で管理意識レベルの維持と生活上の利害を擦り合わせるには管理組合の理事長に相応の経験と能力が求められそうですね。

それはどこのマンションだって同じでしょ。
分譲のマンションだって、全部が全部、購入住民じゃないでしょ。
部屋を他人に貸すオーナーだっているんだろうから。
賃貸の住民でも、賃貸だからこそルールを守ろうという人もいるでしょう。逆に分譲の住民が「自分の持ち家」の意識でルール違反をするかも知れない。
ある人がルールを守るかなんて、その個々人の順法意識の問題であって、住民をステレオタイプの色眼鏡で分類して騒ぎ立てるような意見はナンセンスだと思いますが。

ついでに言えば、今時、一棟の建物なり、一つの管理組合なりに、『地権者』『分譲購入者』『賃貸居住者』のように背景の違う住民が入る建物なんて腐るほどありますよ。だからこそ「一棟重層型」なんて言葉もあるくらいで。話題に出ている日暮里だってそうだし、よくここで比較に上がるプラウドタワー東五反田だって、おそらくそうなんじゃないですか。物件概要を見ると「289戸(うち事業協力者住戸152戸)」とありますから、152戸は何らか分譲と違う形の住民が住むんでしょう。
306氏の言い分によれば、日本中のマンションでトラブルだらけですね。

>306さん

おっしゃる通りですね。
分譲と賃貸が混在しているマンションに住んでいた時期がありますが、
賃貸派の意識が低いのは明らかです。

現在はオール分譲の物件で、個別に賃貸している人も数名いますが、
少数派ですので長いものにまかれています。

人間は自分に甘いものなので、多数派になると意識レベルが下がります。

近隣のタワーとか、販売にだいぶ苦戦しているようですが、

このマンションは、

坪いくらくらいからの値付けになるのでしょうか？

安いところで３５０万くらいからでしょうか？

↑ありえない。
中目黒の資産価値知ってる？

坪３５０万〜４５０万っていい線なんじゃない？もっと高いってこと？
やっぱし、池尻か二子玉川のマンションも検討すべきかな・・・。

400万代後半予定だそうです。
ソースはデベさん

５００万以下なら高倍率決定ですね・・・。

３２５さん

一等地で過去も含めてこんな駅前ないよ

倍率高いの当たり前
♪だけどもだけど、隣が団地、バンケ○住んでる
♪でもそんなの関係ねー×２
♪ハイおぱっピー

どうせ手にはいらねー

４００万後半って、

最低がですか？それとも平均？それとも高い住戸が？？

最低坪単価が400万代後半です。

最低４００万後半って、ほんとですか？？

山手線の内側みたいな価格ですね〜

たとえば、ホームページにのってる５８平米だったら、

８５００万からってこと？？？

ウソに決まってるでしょ。常識で考えて
三井の赤坂タワーより高いはずがない。
仕様も高くなさそうだし。
平均450〜500という話もあるが、
それではこの市況下厳しいでしょうな。
平均420低層階は350くらいからあるのでは？

350で買いたい気持ちは分かるが抽選さっとうするからなぁ そもそも此処は一等地且つ人気の中目黒であり、日比谷線とはいえこんな駅前は他に無いからなあ。いづれにせよ更地で坪2000万円は中目黒！駅前でするから買えた人はラッキーって物件になるでしょう。住んで良し借りてよし資産にしてよし

でも山手線の外側ですよ／

五反田、大崎とどっちが高いのだろう？価値があるのだろう？

中目黒にきまってるでしよ！恵比寿と代官山中目黒の人気知らないのかょ ① 五反田駅…風俗店街危険なイメージ②大崎駅…終電のイメージ・周りに何もない

そりゃあ中目黒>大崎五反田ではないでしょうか？
地下鉄日比谷線始発で都心に直結。駅前立地、代官山徒歩圏
を考えたら。五反田は準工業地域ですし。
でもモノじたいは五反田の方が良さそう。茶筒タワーはダサイ。

建物の質って、不動産の価値には影響するんですか？

いつものうる星やつだなぁソレならお前五反田買えよ

建物の質が不動産価値に関係するかどうかは、あなた達次第です。
建物の質を気にする人が多くなれば不動産価値に関係するし、
そうでなければ関係しない。
現状の日本では建物の質を誰も気にしないので、ろくなモノができない。

価格は、いろいろな情報から、平均が430〜480と私は予想していますが、最上階付近は500越えもあるかもしれませんね。逆に、1平方メートルあたり100万を下回ることはないと思いますけれど。
まぁ、旭化成がどこまで強気で行くかしだいですが。

そもそも「低層階については」って発言が時々見られますけど、ここの分譲が25階だか30階だかより高層階に配置されてるってご存知なんでしょうか？下のほうはURですよ。

なお、以下のブログがなかなか論理的に分析しています。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=778
>「池尻大橋」駅徒歩2分の『プリズムタワー』が今年に入って予定販売価格を切り下げ、
>平均坪単価400万円〜450万円のところにありますので、おそらく『パークタワーグラン
>スカイ』はほぼ『プラウドタワー東五反田』と同程度、『(仮称)中目黒駅前タワープロ
>ジェクト』は坪単価450万円〜500万円程度と、現在の市況からあまり無理をしない価格
>設定をしてくるのではないかと考えます。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=742
>現在販売中の三菱地所による『パークハウス中目黒』は「中目黒」駅徒歩10分の距離で、
>平均坪単価392万円となっています。これを基本として駅距離で補正すると、
>392万円×1.102(駅距離補正)=坪単価432万円となりました。

ご参考まで。

＞339
おやおや、削除した方自らお出ましですかな(笑)？ まるで番犬ですね。
むしろ「自分の投稿が削除された」「自分に都合の悪い意見だった」からって、ムキになって何度も削除依頼を出す貴方方のほうが異常でしょう。
貴方の言葉、そのままお返ししますよ。

>340さん

このブログは冷静な分析が多いので私も好きです。
去年から、マンション価格の行き過ぎた高騰に警鐘を鳴らすエントリも多かったですしね。

ところで、本物件について引用すべき部分は340さんの引用した部分のすぐ上に書いてある
むしろこの部分だと思いますよ。

＞販売価格の発表はこれからですが、坪単価400万円〜500万円超あたりが推測されています。
＞標準相場を試算すると、279万円[中目黒一昨年坪単価]×1.277[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]＝坪単価383万円となりました。

つまり、歴史的なマンション価格高騰の最中の去年の物件を基準値にした推定ではなく、
あくまでもこの土地の持つ平時の地価水準を基準に考えた推計です。
地価上昇率2割というのも1年の幅としては異常だったので、これでも若干行き過ぎかもしれませんがね。
ただ、市況がますます悪化しているので、それをどう考えるかでしょうね。

＞342
よく分からないのですが、この相場というのは何を表しているのでしょう？地価ですか？
一軒家の価格？

いずれにしても、坪単価383万円という価格は、何ら物件の個別要素を勘案していない、素の数字ではないでしょうか。例えば、タワーマンションの価値とか、高層階の価値とか、そういったものが全く入っていない価格ではないですか？ そして、そういうものを勘案した価格が、貴方が引用した一行目の「坪単価400万円〜500万円超あたりが推測されています」なんですよね。

だから私は、参考にならないとして無視したのですし、引用すべき部分は間違っていないと思いますよ。

me too.
338 よくわからないだけでなく読みづらいから書き込みいらないな
頼むからもっとわかるように書いてね

340さんご紹介のブログ、何かと参考になりますね。
お好みは色々でしょうが、本当に欲しい人は坪500万でも抽選の倍率が下がるならOK、と考える立地だとは思います。
赤坂TRのように、安くても抽選で振り落とされては意味がありませんから。
ここの再開発はかなり前から計画されていて、すごく高値で取得した土地でもありませんので、モデルルームでの反応がかなり影響するのではないでしょうか。

＞306
貴方の説によれば、多数派である「分譲派」は意識が低く、少数派である「賃貸派」は意識が高くならなければ変ですね。すっかり、言っていることが矛盾してますよ。
そもそも、ネットの書き込みなんて、いくらでもデッチアゲが可能なわけで、本当にあるかどうかも分からないマンションの話を根拠に、しかも自分の主観的感想を基準に「明らかだ」って言われてもね。

現実を見れば、先に述べた通り「一棟重層型」の建物なんて幾らでもあり、既に普通に管理されている実績があるわけです。もちろん、色々な人が住めばフツーにトラブルはあるでしょうが、別に特殊な管理技能が必要になるような大げさな話ではない。管理会社だって間抜けじゃありませんから、これだけ「一棟重層型」が一般化すれば、管理のノウハウだって溜まるってものです。

心配のしすぎというか、大げさに騒ぎすぎでしょう。

＞344,345
日本語では、普通は結論は冒頭か最後にかかれますね。

＞344,345
サービスです。要旨をまとめましょうか。
・306の意見は、前半で「意識が高い多数派」と言いつつ、後半で「多数派は堕落する」と書いており、意見が矛盾している。
・また、306の意見は、個人的な経験と感想を元にしたもので、他人が事実関係や妥当性を検証することが不可能である。
として、意見が妥当でないことを立証した上で
・現実に、多くの同等の建物が顕著な問題なく管理されている様子である
という事実を示すことで、
⇒306の意見は、騒ぎすぎである
と立証するものです。素直に読めば、特に難しい日本語ではないはずです。

344です。

306は、分譲派＞賃貸派という前提があり、

賃貸派が少数の時は支障が少ないけど、賃貸派が多数になると支障が大きくなると言っているんだよね。

別に矛盾は感じないけどな。


それに対して338は、分譲派＝賃貸派であるので、
賃貸派が混じっても、あるいは賃貸派が多数になっても、管理会社にノウハウが溜まっているので、支障がないと言いたいよう。

それこそ立証できるの？

そもそもこの件に執着する目的は何？

＞349
なるほど、じゃあ、矛盾の件は良いでしょう。

>分譲派＝賃貸派であるので、

そう書かれると、ちょっと違います。
どちらの側にも、いろいろなモラルの人がいるということです。

>それこそ立証できるの？

逆に、現実に「大きな支障がある」という事例を示してみてくださいな。
無いことの証明と、あることの証明なら、通常、あることの証明の方に立証責任があるのはご存知ですよね。しかも「モラルに差がある」と言い出した側が立証するという意味でも、立証責任はそちらにあります。
そんなに懸念が大きい問題であれば、既に顕在化しているはずですから、簡単ですよね？

いや、別に立証できなくても、個人的な懸念として言う分には良いでしょう。
ただ、「問題が特に顕在化しておらず、小さなトラブルしか懸念されない」という意見が否定できない以上、両論は対等な立場であるし、悪戯に不安を煽るような決め付けは慎むべきだということです。

P.S
本論で対抗できない人間が、何の根拠もなく「自分達は多数派である」と言い張り、かつ「多数派が正しい」という幼稚なロジックを振りかざしていますが、みっともないですよ。
多数派に糾弾され「それでも地球は回っている」と言った人を見れば、多数派かどうかと、意見の妥当性には何ら関連がないことが分かるというものです。

最近の議論をまとめると、

平均坪単価、４５０万程度、

最低３８０万〜最高５００万超え

ここらへんが、実際の販売価格ってことでしょうか？

教えて欲しいのですが、
同じ条件で（例えば３０階）で、広い部屋（例えば１００平米超）と、
　狭い部屋（例えば６０平米程度）では、一般的に坪単価はどっちが高いのでしょうか？

向きも同じなら通常は広い部屋だと思いますが。

＞販売価格の発表はこれからですが、坪単価400万円〜500万円超あたりが推測されています。
＞標準相場を試算すると、279万円[中目黒一昨年坪単価]×1.277[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]
＞＝坪単価383万円となりました。

これは、マンション価格上昇率=地価上昇率としているのでおかしい。
都心マンションの地価割合は50%なので、
279万円[中目黒一昨年坪単価]×1.139[本年地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]＝坪単価341万円
が正しい。

タワー上層階のプレミアムが2割増しだとして、
341×1.2=坪単価409万円
あたりが適正な値段だと思われる。

ただ、この物件が高くないと困る番犬君がいるようなので、
坪単価450万ということにしておこう。

じゃあ、

平均坪単価、４００〜４２０万程度

３０階の５８平米東向きの小さい部屋は、坪３５０（６２００万）くらいから、
３０階の１００平米南東向きの大きな部屋は、坪５００（１５０００万）くらい、

ってのが、現実的な価格でしょうか？？

どうでしょう？？

このマンション、

北側が一番景色がよいと思うが、

価格の順は、南、東、西、北の順なのか、

　　　　　　南、北、東、西なのか、

　　　　　　東、南、北、西なのかどう思う？？

方位の坪単価の差（西と南？）は最大、１００万くらいつくのでしょうか？

356サン、空論乙です。
工事費上昇率は加味しないの？

確かに356の計算は滅茶苦茶ですね。
「地価上昇率は、マンションの価格上昇とは異なるから、地価にだけ掛けるべき」というのは、一理ある。でも、それなら、建物部分は建物部分で上昇分を計算しないと。356の計算では、上昇するのは地価だけで、建物部分の価格は上昇しないことになっちゃう。

正しくは、建物の価格上昇率をxとして、
（279万円[中目黒一昨年坪単価]×50%[地価割合]×1.277[本年地価上昇率]
　　＋279万円[中目黒一昨年坪単価]×50%[建物価格割合]×x[建物価格上昇率]）×1.074[駅距離補正]
＝150万円×（1.277+x）

もし、xが
x=1(上昇なし) … 342万
x=1.1 … 357万
x=1.2 … 372万
x=1.3 … 387万
x=1.4 … 402万

だったら番犬ちゃん、建物資材価格上昇込みで自分で計算しろよ。
建物資材価格は、坪単価5万円高だよ。日経アーキテクチュア　2008/02/22　より抜粋

分譲は、2007年12月期の平均施工単価が坪当たり64万7000円。06年12月期の坪59万6000円から、
1年間で約5万円上昇した。分譲ほどではないが、賃貸も坪60万6000円で、1年前から坪2万7000円
上がっている。

以前にも書いたけど、人間というのは、相手の行動の動機を、全くの無根拠から想像する時は、自分と同じ動機であると考えるらしい。見返りを期待して人助けをする人は、他人が人助けをする所を見ると「どんな魂胆だ？」と考えるわけ。

それを考えると、他人が販売価格を想像するのを見て「高くないと困るやつがいる」「高値で煽ろうとしている」と（具体的根拠もなく）判断する人間というのは、日頃、そういう動機で投稿している人間であると、自ら白状するようなものなんだ。

自分が必死に何か思惑を書き込んでいるから、相手も同様のことをしていると思い込んでしまうわけですよ。

さて、そうすると…。誰がどうとは言いませんがね(笑)。

３６０さんの質問、とっても興味あります。

みなさん、どうでしょうか。

＞360,365
たぶん、坪単価は、南→東→西→北。
ただ、仰る通り、北は景色が期待できるから、南と北の差は5%くらいしか違わないと思う。
例えば北が坪400万なら、南は坪420万くらい？
この予想は、正直自信なし。情報をあまり持ってないので。

以前タワーマンションに住んでいた人が、真南は暑くて
暑くて大変だった・・と言ってましたが、実際経験者の
方いらっしゃいましたら、経験談下さい。
　あと窓はほぼ開けられないんですよね。
多分どこかのスレに腐るほどあるんでしょうが、すみま
せん。

湾岸タワーの真南に住んでいますが、平日働いておりますので、昼間は週末しかわかりませんが、冬はぽかぽかで暖かくていいですよ〜。夕方仕事から帰っても、昼間のぽかぽかの余韻でお部屋が暖かいので、すぐ暖房つけなくてもしばらくは大丈夫です。
夏はまだ経験してないので、わかりません。でもうちに一日中いるご近所の専業主婦さんが、冬の昼間とても暑すぎて辛いとおっしゃってました。（かといって、冬なので冷房をかけるわけにいかないしって）贅沢な悩みですがね。夏はそれなりに冷房をかけるので夏は夏の暑さだとのことです。でもやっぱり南はいいですよ。太陽の恵みをいっぱい受けるから。地球に生きてるって感じ。

白黒の外観完成予想図は、すてきですね。８０㎡は１．２億ぐらい？

５８平米のHP掲載の間取りは、

東向きで６０００万ちょっとくらいでしょうか？

旭化成って、他のデベと比べて、適正価格？での販売のイメージが強いですが、

どうでしょうか？

販売の三井不動産の影響はあるのでしょうか？？

最近、このマンションの書き込み少ないですね。

どうしたのでしょうか。。。

不動産市況が急激に冷え込み始めたというニュースを良く聞きますが、それと関係あるのでしょうか。

たしかに、暴落のニュースや記事をよく見たり耳にする。

このマンションの販売の６月には、どうなってるのだろう？

一番の打撃を受ける時期かもしれない。

７０㎡台で７，０００万円くらいじゃないでしょうか。近隣住民の素人予想です（＾＾’

販売時期や市況などいろいろなことを、総合的に判断すると、

381さんのいうあたりの価格が現実的かもしれませんね。

みなさん、どう思いますか？

絶対ないですね。そんな価格。下層階の住戸があれば、ひょっと
してですが・・・。今回は地権者の数からいって分譲は上層階が
多いのではないですかね。坪450万前後が一般的な見方でしょう。
だって駅1分なんて土地はこれから先も滅多にでないでしょうから
きっとお金持ちだけが買える物件で、しかも即完売でしょう。お金
なんてある所にはあるものですよ。間違いなく。
　結構転売目的の方も多くいるじゃないですか？第二の代官山
アドレスに近い物になるでしょうね。でも地権者数がねーーー。
そこだけ心配。

地権者というより、ＵＲ賃貸だと過去レスにあったので、
地権者数はあまり関係ないのでは？

>>383
これからの下げ相場のなか、転売屋は買わない。というか、買えない。

もう何度も書いているので、いい加減理解して欲しいのですが。タワー棟は
25階以下 … UR
26階以上 … 分譲
です！！
地権者数など全く関係ありません。

ただし、以前から噂にあった「URの参加見直し」があれば、区切りの階が変更になる可能性はゼロではないですが、それでも、分譲は高層階という基本方針に変わりはありません。

たしかに、中期的には下げ相場なので、投資目的には向かないかもしれません。

時期が夏なので、このまま相場が下がり続ければ、坪３００ちょっとまで下がるかもしれませんね。

デベも旭化成だし、S友不動産と違って強気の価格設定はしてこないと思われるし。

そもそも数年前の中目黒の相場って坪３００くらいっしょ。

いまの中目黒の坪３００後半〜の相場がそもそもバブルだと思われるけど、、、

みんな弱きだからこそココは買いだね。

傘要らずで大丈夫なんだから

オイラは大きい面積で買おうと思う

お金無い連中は下段に入居してもらって

高層階にするかな

郊外のMSなぞはもう資産価値はなくなるんだよ

こういう一等地しか銀行は安心して貸してくれない

＊＊＊には貸してくれない

三流の土地にもローン組んでくれない

ココは超一等地ではないが、代官山アドレス同様で値下がりしない

>388
代官山アドレス・・・高台
ここ・・・・・・・・低地

引渡しはどうせ来秋。１年半後。

転売屋は安く仕入れて高く売るから、来秋に経済市況が回復していると思えば、希少価値のここも買われる。
但し、分譲価格次第だね。

引き渡しは、来年１２月。景気はどうなってるのだろう？

それにしても、分譲価格のうわさってないんですね〜

この掲示板のうわさをまとめると、

販売価格の幅は坪３３０〜坪４５０、平均３５０〜３８０ってとこでしょうか？

北側、西側は、坪３３０程度でなきゃ、さばけませんね、きっと。

中目ってそんなにやすいんですか？。

分譲が26階以上というお話が正しいとすると高層マンションの中目黒徒歩数分の物件が坪330とかで買えちゃうんですか？。

現実的にありえないと思うんですけど。

低層に分譲があって、5階の北側とかなら坪300万とかあり得ると思いますが、26階ですよ、現実的にみて最低が坪400とかじゃないですか？。

練馬のプラウドタワーって28階（ほぼ最上階）で坪330ぐらいですし、皆さんご存じのＰＨ中目黒も最低が坪350ぐらいですよね。どうして、中目黒、駅数分、タワーマンションの高層階が坪350で買えると思うのか私は不思議です。

販売時期の違いは考慮してる？

暴落真っ最中の夏だよこの物件は。

豊洲あたりでさえ坪３５０とか４００とか妄想膨らましてる連中が多いのにここは控えめですね。
ま、あちらと比べるのはこちらに失礼ですけどね。

＞392
まぁ、安いのにしても、高いのにしても、非現実的な妄想を書いてもねぇ(苦笑)。
周辺価格などの数字的な裏づけがあって言うなならともかく、「下落中」って事実だけを元に希望的観測みたいな価格を言って喜んでても意味無いでしょうけどね。

とはいえ、他人の予想をクサしてみる必要もないわけで。
事実は6月くらいになれば、分かるんですから。

あ、私は392さんの予想が妥当と思う、という意味で書いてます。
少なくとも、予想というのは「練馬のプラウドタワーって28階（ほぼ最上階）で坪330ぐらいですし、皆さんご存じのＰＨ中目黒も最低が坪350ぐらいですよね」っていうような、論理的思考に基づくべきでしょう。

私の予想は、平均が420〜470、26階北側は400程度もあり。最上階南側は500超えもあり得る、です。

＞389

両方ともりっぱな谷ですよ。残念ながら。
googleでも地形図見られるようですから、
ご確認を。

392さん

この相場では、後から出てきた物件ほど、安い値付けになるのは
当然のことです。
練馬もあの価格では実際にはなかなか　売　れ　な　いでしょう。

一年前と正反対の相場サイクルにはいったんですから、
表面上、練馬　＞　中目黒でもなんの不思議もないですよ。
先安感を先読みした、「旧価格・旧々価格」への回帰です。

すごい　下げ　の波が来そうですよ。
シートベルトを今一度ご確認ください。

うーん、旧価格ですか。なんか、ここは夢見心地の人が多いのかな？。東横沿線の人の特徴かな？。

旧価格って中目黒でも坪250の時代ですよ。夢のまた夢です。ちなみに練馬のプラウドってあの価格で260戸の６割強売れたんですよ、駅から８分も歩くのに。都心じゃないけど、いまどき１期で６割ってかなりの数字ですよ。

新価格に戻るぐらいの平均坪380位にしといたほうが現実がみれてよいと思います。