Brillia旧古河庭園

ええ？設計会社が途中で潰れたんですか？
工事は、進んでますよね。
違う会社が引き継いで違うものが建つって・・・
そんな事ってあるんですか？

それにしても、
1フロアー3〜2部屋で13階建てって
細いビルになりそうですよね？？
あの辺りで、そんなビルないから、
すごく目立ちそう。

これ、違います？

http://www.b-teien.jp/index.html

ブリリアクラブの雑誌に庭園を見下ろす眺望が載っていました。
結構いいですが、総合的に見て、、、判断難しいですね。

今日ブリリアクラブの情報見ました。
とても気になる物件です。
一度、霜降商店街には行ったことがありますが、
こちらの現地は全く知りません。
この辺ご存じの方教えて頂きたいのですが、
目の前本郷通りは何車線道路でしたっけ？
やっぱりこの大きな道路と坂の上り下りが
この物件のネックでしょうか。
消防車なども含め、車通りはかなり激しいですか？
古河庭園が見えるというのは素敵だと思いますが…

敷地面積、物件概要によると125坪で13階建、23戸。
2階以上ワンフロアー2戸で、最上階が1フロアー独占で1戸なのかな？
もしこの通りなら、お隣さんしかいないわけですからプライバシーは、
抜群でしょうね。
しかも戸数的に、ほとんど顔見知りになれそうですから防犯上も良好。

23区内のマンション用地取得に、相当苦労しているのかも。
大規模ばかりがマンションではありませんが、最低でも200〜300坪
必要なのかと思っていました。

小さい子がいるんですが、この辺の小学校だと滝野川小になるのかな？
評判はどうなんでしょう？荒れていたりしませんか？

☆マンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

物件の正式名称が決定しているようでしたので、スレッドタイトルを「（仮称）旧古河庭園前プロジェクト 」から「Brillia旧古河庭園」に変更させていただきました。

ひきつづきマンションコミュニティご活用ください。

ここの最上階から、本当に庭園見えますかね？

>>53
見えます。
本郷通りをはさんで何もないですから。
おそらく有名な洋館とその周囲の洋風庭園、
低い部分にある日本庭園、
両方とも見えます。

本郷通りの騒音対策がどの程度かによりますが、
いい立地だと思いますよ。

もう少し高台どおりにいけば交通量は激減するけど、今度は古河庭園が見えなくなるんだよなあ。
ここに興味ある人は「交通量が許容範囲か」と「商業施設がすべて坂下だかよいのか」の二つを吟味したほうがいいよね。
それ以外は図書館近いし、整備された体育館や公園も近いし最高なんだが・・・。
道灌山パークハウスなみに北区最高の坪単価でもおかしくはないと思う。

最寄駅は駒込？西ヶ原？上中里？

>>No.56

No.08〜No.14

>>56
気分的に一番近いのは西ヶ原。
坂道がなくてまっすぐだから。

上中里は坂の下になるけど距離的には同じ。駅前にスーパーあり。
昼間京浜東北が快速運転してる時は東京まで４駅11分。かなり驚く。

駒込まではアップダウンがあるからやや遠く感じるけど、
池袋新宿方面に行く時はやっぱり山手線になる。

本郷通りって、やっぱりかなり交通量あるの？
騒音も気になるけど、排気ガスが心配。
ベランダに洗濯物が干せない？

>道灌山パークハウスなみに北区最高の坪単価でもおかしくはないと思う。
坪300は軽々超えると思うので、比較にならないくらい高くなると思います。
道灌山は230〜でしたからね。

ただ、東京建物は中落合で苦戦しているので、そんなに高くならない可能性もありますが・・・

さすがにそこまで高くはならないでしょ？
もっと客観的に見れば、正直たいした物件ではないぞ？

東京建物の良識に期待したいですけどね。

・今まで売り渋り
・15階建ではなく13階+地下1階
・最寄上中里6分、西ヶ原7分より、駒込10分を前面に出す

などの事から、かなり高級に仕上げて来ると思います。
ありえる値段だと思いますよ。

場所がいまひとつなのですが、それほど高いでしょうかね。

正直、売りは景色だけと思います。
周囲は寂れる一方の感があるし、利用３駅の道筋はどこも夜は暗い。
特に駒込からはどの道も暗い場所を通るので不審者に注意です。
買い物の便など日常の生活を考えるとそれほど良い場所とは言えません。

要するに古河庭園ってのがブランドであって、マンションのブリリアじたいはどの物件見てもたいした事はない。場所からしても開成の裏と滝野川ではちょっと同じだとは到底思えません。

そうか・・・・売りが古河庭園だけなので売り渋って景色を見せれる棟内モデルルームでの販売にしたのですね。

数ヶ月前に見たときには、現場外壁か何かに、「賃貸」との表示があった気がします。気のせいかな？
それを見て、「あ、賃貸ならいいのかもね（イヤになったら引っ越せばいいし）」と思ったほど、目の前の交通量は多かったです。

>周囲は寂れる一方の感があるし、
確かに。でも図書館とか公園は至近。
>利用３駅の道筋はどこも夜は暗い。
上中里からは暗い。でも駒込と西ヶ原は交通量がどうとかいわれてる国道通ってくるから暗いというのはどうかと。これが暗いと感じるなら住宅街にはとても住めないと思います。駒込からは暗いというより坂がネックかな。ただ、小日向住みの友達からは「こんなの急坂でもなんでもない」といわれましたが。
あと、山手線の駒込なら坂は一つだが、南北線へはアップダウンをするので要注意。
>買い物の便など日常の生活を考えるとそれほど良い場所とは言えません。
買い物は坂下になるからなあ。これは面倒くさいよね。
中里3→駒込2→小日向2へと引っ越した私の感想です。
いずれにせよ、坂と交通量をみたほうがいいですね。交通量も微妙なんだよねー。マンションから離れていく（表現が難しい・・・）感じの道並みだし。そういえば、ジャンプを早く売ってたあの本屋はどうなったのだろう・・・。もうなかったっけ？

>マンションのブリリアじたいはどの物件見てもたいした事はない。
ブリリア小日向はたいそうよい感じですが・・・。
ブリリア六義園も。
>場所からしても開成の裏と滝野川ではちょっと同じだとは到底思えません。
ここは西ヶ原だけどね。開成裏（田端）より大枠では上だと思います。
ここは滝小と飛鳥中になると思いますが、北区では3本の指に入る（個人的には1番）公立小中学校です。
あと受験する人が多い土地柄です。

>交通量がどうとかいわれてる国道通ってくるから暗いというのはどうかと。

夜は交通量は少なくスピードが出ている車が多いし、
不審者が出ても車の人は助けにはなりません。
それと店舗が無く街灯の灯りだけが多いので暗く感じます。
特に古河庭園脇の坂は樹木で昼は日陰になって良いけれど夜は怖い。

>ジャンプを早く売ってたあの本屋はどうなったのだろう・・・。もうなかったっけ？

ここの立退き料を貰ったので本屋は廃業して近所に住んでるようです。

ここの場所ってもともと何があったんだっけ？コンビ二だっけ？

地図を見ればわかるけど、
周りに学校、庭園、公園、官公庁、印刷局、神社が多く、
散歩コースには不自由しない。
そのぶん人口密度は低い場所。よって夜は人通りが少ない。
以前住んでいた時はコンビニがなくて苦労したけど、最近はどうだろう。

とはいえ霜降商店街のサカガミと駅前のサンデーマートを使い分ければ、
高級品から普段使いまで一応何とかなる。

この物件の近くにかつてのブランド億ション「ペアシティ」が２棟ある。
知る人ぞ知る「まあまあ中の上級」住宅地。

ただ目の前の三叉路の交通量は意外と多い。
信号による停発車のエンジン音が気になるところ。
建物本体の防音（サッシなど）によると思う。

隣　ファミリーマートでしょ

>ここの立退き料を貰ったので本屋は廃業して近所に住んでるようです。
返答ありがとうございます。そうだったのですね。小学校時代お世話になったのできになってました。
あと、その上の暗いという話だけど、小日向のほうがもっと断然暗くて静かで怖いですよー。
車とか道が広いだけでずいぶん怖さが減ります。
でも、ここらへんは各自それぞれの感じ方ですからね。
北区では道灌山以来ひさびさになかなかの立地に建つマンションですから内装とか期待したいです。
ほんとうは近隣では以前にＪＴ寮があったところが一番よいのだけど（中里）そこはとられちゃったからなあ。

隣の建物からは毎朝お経が聞こえてきます。
古河庭園側の信号待ちで聞こえるので結構大きい。

その隣の廃墟は持ち主不明で取り壊しさえも出来ない危険建物。

>>71
コンビニはその隣の隣。

元酒屋のこの店がコンビニになったお陰で近隣住民は助かったが、
雑誌が売れなくなったと件の本屋は嘆いてました。

先日、前を通ったら、モデルルーム見学が始まってました。

先日ＭＲを見学してきました。１フロアー２戸しかないです。
各階の構成ですが、２〜５階が２ＬＤＫで。６階が地権者１世帯で１フロアぶち抜きで使用。７階〜１３階は３ＬＤＫです。
本郷通りを前にして南側になるので、車やバイク、特にバイクの発進する時のふかした音、かなり聞こえて気になります。ほんとに防音サッシなの？と疑いたくなりました。また確かに買い物には不便さを感じますね。
一番近い駅が上中里なのに、広告は駒込を一番書いてますよね。
値段的にはどうなんでしょう？ちょっとこの立地・設備仕様（その他の部分も含めて）からしては、高いような気が・・・。
でもあくまでも駒込・古河庭園前・３駅利用しょうがないですかね。

＞６階が地権者１世帯で１フロアぶち抜きで使用
すごい、ということは最低でも140㎡超ということですね。
なぜ中途半端な中層階を選んだのでしょう？

>>78
何がなんでも最上階っていう人もいるみたいだが、
あまり高層は嫌だっていう人も多いよ。
何でお金出してまで（高層階になるにしたがって高額になる）、
あんな高いところにすまなきゃならないんだ？ってね。
特に年配の人にはね。

地権者は等価交換分＋お金を出して最上階を希望されたようですよ。
でも断ったと言ってました。で、６階？に落ち着いたようです。
きっと上層階からの古河庭園、夜景等の眺望が売りの一部になっているのに、
販売除外住居になってしまっては・・・、高く出せるものをみすみす手放してしまうのも・・・って感じでは？
でもなぜ６階だったのでしょうね？６階までは立図面を見る限り、バルコニー・窓の感じからして２ＬＤＫと同じ？１フロアーぶち抜きでも約１１２㎡〜１２０㎡。３ＬＤＫタイプだとしても約１３８㎡〜１４０㎡くらいですかね？やはり広くはないですよね。
話しは違いますが、隣のビルもかなり古く、今回の事業に声をかけたようですが断られたそうです。自転車屋さんだそうですよ。でも、またそのとなりが持ち主不明の廃墟だったなんて・・・。ちょっと怖いですね・・・。

そうだったんですか。てっきり隣には断られて１階に自転車屋と言われたので、そうだと思い込んでしまいました。大変失礼しました。

価格は高そうですね！

正直駒込のブリリアより好きな感じ。
図書館とか体育館が近いし、テニスコートもある。
しかし、小規模すぎるのが気になるし、価格もそこそこする・・・。
駒込地区って庭園も多いし、山の手、下町いろんな顔があって好きだなあ。
しかも交通利便性もいいし。

チラシには価格でていませんが、坪300くらいはするのかな？

豊島区とか文京区じゃないんですから、北区のマンションで
平均で坪300万円なんて売れるのかな？
もちろん高層階の南向き角部屋は、もっと高いと思います。
仮に80㎡（24.2坪）として7000〜8000万円位になりますけど。

ここは全室南向きの角部屋ですよね

北区にしては高すぎると思います。

坪300ですね。
まあ、妥当というところでしょうか。

最近の相場では、こんなとこでしょう。

北区では高いという表現は今の時流では適切でないと思います。文京区なら安くて、かなりの高倍率になちゃって、住む前に転売の広告出ますよ。

この予算の人は文京区でなく、北区を検討すべき時代ということです。
もしくは中古を。

それが無理な予算の人は埼玉に行くか、北区の中古を検討するべきなのです。

>90
89ですが、正確に言うと「北区のこの場所なら坪300で妥当」という意味です。
前に書いた人もいますが、ここは道灌山とならんで北区の別格です。
ここより北側の王子より北にいけば250万以下でいろいろあるでしょう。
ちなみにレクセルのところも良い場所だと思います。