KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.10

のらえもんさんのブログでもKTTの売れ行き好調さに触れられちゃいましたね。
抽選外れたものとしては、あんまり騒いでほしくないところですが。

１期２次っていつから開始？？

>>588
ここは管理費、修繕積立金も比較で安いですよね。
固定資産税は他と変わりないとは思いますが、どのくらいなんでしょう？

>>686
私の場合はKTTとティアロから電話が来ますよ。電話くると売れてないんですか？そしたらここもそういうことになっちゃいますよ。

電話は営業の次第ですから、売れ行きは関係ない。
私もDTに行ったのですが、販売スケジュール連絡の電話一本来ただけでした。

勝どき東再開発は 来年後期に月島倉庫群の解体工事が始まるよ
オリンピック前に変形トライスター型５６階A1棟と くの時型４４階A２棟 消防棟のA３棟が建つよ
商業施設等がいろいろ出来るらしいから 佃に次いで新たな街並みが出来るね。

500戸に対して621の応募って思った以上に少ないな、という印象です。人気というからには少なくとも1000以上（平均倍率2倍以上）の応募があったのかと。ところがあけてみればあふれた人は121人しかいないわけですよね？まだ残り500戸以上あるのに。しかも数年後には3000戸の計画、さらには数百戸の計画が続々、オリンピック後には何千戸の計画まであるのに。東京にはそんなに湾岸に住みたい人がいるのでしょうか？？

過剰供給は都心部のマンション購入者の懸念の一つですね。
特にこの辺りは集中供給されるので特に気になりますよね。

ここまで来ると賃貸か購入かの議論からやり直す必要があるのだが、
もし購入で心が決まっているのであればより便利な所を選ぶのがいい。
少なくとも都心からはなれている
もしくは駅から離れている所は手を付けないほうがいい。

賃貸は金の無駄でしかないから議論余地もないと思うが。

築地が来たら寿司食べ放題だね

>>696
過剰供給で将来的に物件価格・賃貸価格が
下がると予想する人にとっては、
買ったほうがお金の無駄だと考えるのも在ると思います。

まぁ自分は賃貸なんて考えられないですけどね

>>698
いくら供給過剰であろうと大家が長期赤字を覚悟して家賃を仕入れたコストより安くすることはありません。
普通そうなる前に利回りの悪い物件を処分して利回りのいい方に切り替えるのですから、結局供給過剰で得するのはむしろ購入の方でしょう。

>>699
それより
わざわざ供給過剰エリアを選択して購入
しない方が無難でしょう。

>>699
＜普通そうなる前に利回りの悪い物件を処分して
これができれば問題ないが、この舵取りは簡単ではない。
一歩ふみ間違えれば不良債権化してしまうよ。

なので一概に購入の方が良いというのは説明不足ですね。
自分におけるリスクを理解してあとは天秤に乗っけるだけ。

過剰供給地かどうかでなく、
利便性・暮らし安さを考えたほうがいい。
そうゆうところには人が集まってくるから。

過剰供給されなくてもビミョーな地方とか買ったほうが、
将来的な価格下落・賃料下落を被る可能性が高い。

東京の湾岸をそんなに買いたい人がいるかどうかについては
東京だけじゃなく千葉・埼玉でも欲しがる人はたくさんいるよ。
金額が見合えばだけどね。

金額が見合えば、が問題。今後出る湾岸物件の中では最も安いと思われるここがこの程度の盛り上がりでは、この先思いやられる気が。

>わざわざ供給過剰エリアを選択して

震災よりも何年も前から、勝どき・晴海エリアは”供給過剰”という言葉が良く使われてきた。
しかし、現実はどうかね。
適切な販売価格とは言えない住友不動産等の物件を除いては、着々と売れている。

問題は供給戸数ではなくて、販売価格なのだよ。
販売価格が適切であれば、無問題。

つまり、KTTくらいが適切な価格と？ならば今後出てくる数千〜数万戸の勝どき物件もかなりお得になりそうだね！

今の物価間隔でいうと、今後のマンションが、坪350～400などになりますかね。売りきるには、ライバルが多いとお得感がないと売れない。ここもオリンピックが決まってなければあと500万は安かったのかも。

706です。
物価間隔→物価感覚

逆に言えばオリンピック過ぎれば500万安くなるのかな。本当に勝どきに住みたいのならオリンピック後に考えてもいいかな。

>>699
それが出来なくなってバブルもサブプライムも崩壊したんですが。
供給側がどんなに価格の正当性を主張しても需要がついて行けなければ終わり、歴史が証明してる。
経団連と政府で人件費抑えようとしてるのに、購買可能な層が増えるわけないでしょ。

KTTの価格が周りの物件の中古価格を下回ってるというのは何かの前兆を感じ取った値付け？

>>704
震災前とは、供給数の規模が全く違うでしょう。

勝どきでは震災前から勝ビューが売れ残り
ここや三井の供給は震災後。
晴海では三菱ツイン・住友ツイン・三井・前田、そして選手村が震災後に続く。
供給過剰の規模が桁違いに違うのに、震災前と同じと考えるのは無意味。

このスレで面白いのは、ネガしてるのは対抗物件の営業じゃなくて冷ややかに見てる一般市民ってこと。
不動産屋は湾岸オリンピックバブルを消さないために敵も味方もお祭りワッショイ！
担がれて買わされたシロートさんはたまらん罠。

オリンピックバブルというには、早くないですか？
バブルは７年後だと思いますが。

オリンピック終わって、何か不都合な事があるのなら５００万安くなるだろうけど、
普通に考えるとオリンピック終わった方が資産価値は上がると思う。

勝どき東がここと同じ価格帯ってあるのかな？

スレ的には「無い」という回答でしょう。

共同住宅も対象にしている不動産ファンドの間では湾岸タワーのオリンピック絡みの発展を見込んだ現在の価格設定は高過ぎというのがある意味常識となってます。とにかく供給が過多。相続税対策というのも流行りになっているため、関係ない人にとってはこれも割高要素。一番大きなリスクは今日の新聞記事にある通り、オリンピック建設予定計画が入札価格の高騰により破断となること。まだ10箇所のうち3箇所だからいいけど。

>>712
ネガコメントを書き込む人まで分かるなんてすごいですね。
超能力持ってるのですか？

供給過多はあまり心配ないかと思います。
外国の優秀なホワイトカラーが今後日本に多く入って着ます。
外国人の優先度は都心へのアクセスです。
今後、湾岸エリアには「人」「金」「モノ」が流入するでしょう。
そういった意味で湾岸エリアでは勝どきは立地が優れてます。

>>709
今はバブルという根拠は？
まさか値上がりしたらバブルというわけじゃないでしょうね。

すでにデフレの時代じゃないんだから、ほっといても住宅価格が緩やかに上昇します。

広さはあまりこだわらないので、安い角部屋ないですか？
方位もこだわりません。

> 勝どきでは震災前から勝ビューが売れ残り

あそこはゴールドクレストの販売であの仕様あの価格でこの程度しか売れ残っていないのが逆にびっくり。
駅直結の強みが良く分かる結果です。
ただ、勝どき駅直結ではそこまで強くなくて、月島駅直結があっと言う間に完売したのとは状況が異なる。

適正な価格でさえあれば、「より便利なところに住みたい」という人が他から流れてくるので、この地域が供給過剰気味で価格が抑えられた場合、他の地域から検討者が流れてくるよ。

2005年から2008年までの価格上昇をバブルとよく言われるけど、結局政権交代後のドン底不況期でも不動産価格が2005年以前に戻らず、特に需要の高い都心部では小幅な下落のみでした。
不動産価格が上昇するとバブルと騒ぎ、いつまでも90年代価格崩壊の再来を期待する人ってどんな心理なのか知りたい。
日本経済が常に崩壊局面にあってほしいと思っているのかな。

角部屋の供給戸数は少ないので、高いが通例。トライスター型は角の割合が多いが、供給数も普通のタワマンより、多いから希少性は同じ。
リーセルで有利なのかは不明だが、中古マンション検索で角部屋と指定できるので、人気はあると思われる。

デイズのスレでここは2LDKが人気とありましたが、
実際はお見合い3LDKが人気ありだった？ちなみに、
人気間取りベスト3はどんなですか。

>>724
角は圧倒的な人気ですよ。
理由はすべて合理的です。
一つ目は風通し。マンションは気密性が高く24時間換気しても空気の流動性が悪い。
角部屋だけが玄関をあけなくても風が通りしかも「循環」する。だから全ての部屋が
カビ臭くならない。中住戸は玄関をあけても一通でしかなくて周りの部屋が行き止まりでかびる。
二つ目は耐震強度。物理シミュレーションや耐震強度実権においても潰れるのは中。
角は最高強度。これは段ボールで角が潰れないのと同じ。
三つ目は君が言う通り希少性。
四つ目は眺望2Wayとプライバシーが確保できること。

ってことで良い事尽くめでしかないので中住戸と一線を画すのは当然なのです。

>>723
>2005年から2008年までの
プチバブルはもっと短かったですよ。
2005年にはまだプチバブルが始まってなかったから、ＴＴＴは安く分譲された。
2008年には既にプチバブルが崩壊していたから、ＴＴＴ竣工時には大幅上乗せ未入居転売ができなくなっていた。
プチバブル中に「４割上がった５割上がった」と検討スレで喜んでいたのに。

>>726
トライスターは
普通なら４つの角が６つに増えるだけだと思うが。
外廊下タワーの中住戸なら玄関開けなくても風通しがあるのを忘れている。
お見合い部屋ならプライバシー確保出来ないのは、角も中も同じこと。

>>728
プライバシーの確保はなにも外側だけではなく内側でもいえることなのよ。
外廊下であっても中住戸は一通で素通りで循環しないんですよ。
ほんと、わかってないですね。困り者です。

角住戸で70平米クラスってある？？やはり、広い部屋だけ？

角住戸で60平米5090万円という部屋が確か一番人気で倍率9倍だったはず。

>>731
そこを当てた人は将来安泰ですね。もうかりまくりでしょう。

732さん
借りまくりとは？
投資用にみんな申し込みしているってこと？

我が家は角部屋ですが、まず部屋すべてに窓があり、新鮮な光と空気を満喫できます。さらに眺望もワイドでリビングは高級感がでます。住めば分かりますがタワーマンはできれば角部屋を選択して損はないです。

こちらの間取りで部屋が4畳かつ窓がない部屋がありますが、一部屋と数えているようです。
昔自分が住んだ家では窓がなく狭い部屋はS（サービスルーム）の標記でしたが今は違うんでしょうか？

確か、リビングダイニングと引戸でつながっている部屋は窓が無くても部屋とみなせる、みたいな抜け穴があったはず。

736さん
窓がない部屋はないのでは？全て窓がありそう。

>>737
そうなんですか！知らなかったです。ありがとうございます。窓がない部屋は健康に良くないと聞いていたので最近はサービスルームは避けていました。

まだまだバブルが始まったばかりだよ。日本はデフレからインフレにシフトしている。日経平均も15000円が定着し、次は20000円が見えてくると@350も現実になってくるでしょう。

>>738
メニュープランを見る限り、窓がない部屋の方が多い気がしますが…。

勝どき東地区は最低@320、最近の建築費高騰を考慮すると@340ぐらいでしょう。大崎が@340で売れているから、今のマーケットでもそこまでは想定内でしょ。

今時のタワマン角部屋は窓のない部屋が多いですよ。
あっても細いルーバー程度。
もともと都心タワーは自然換気を前提に設計してませんから。
でも各部屋に明かりが取れるのはいいですよね。

高層階角部屋のみがタワマンです。

少なくとも現時点のインフレは消費者の財布の紐が緩んで需要が供給を上回ることにより価格が上がっている(いわゆる良性インフレ)のではなく、円安で輸入品の価格上昇していること(中でも建築資材の上昇が顕著)による悪性インフレ。そのうえ、供給過多による人材不足のなか大手の建築会社でさえ、現場監督の日本語が通じないインド、バングラデッシュ人を現場に入れてる状況で青田売りされるマンションを買うのは相当な賭け。メディアを巻き込んで今は買いだと騒ぎ立てられている時点で時すでに遅し。日本人はまわりが動いて始めて自分が動くからいつもババをひく。

そういうこと。高階層角部屋だから毎日フレッシュな風と空気を味わえる。
それ以外はカビ臭い空気を肺にいれるだけになりますぞよ。

日経平均が上げっている間は安泰だよ。

７４５さ、コストプッシュインフレだね、今のところ。しかし、ディマンドプルインフレが来ることを期待するね。

>>736
窓は全てについてますよ。9倍の部屋の話ではないの？

都心部は共働き夫婦または、年収2000万円クラスはザラにいるから8000万円ぐらいは買いてがつく。

745は何も分かっていない机上の空論世界に生きる人間だね。
投資というのはリスクが常にあるがチャンスもある。自分を信じられない人間が
消えるのみ。君は参加もせずに能書き垂れているだけのパターンだね。

不動産は株価に遅行するから、供給過剰とか言っている人は一生賃貸せいかつだね。

>>749
そりゃ物理的窓は付いてるわｗ　なけりゃ建築基準法的に部屋と認められない。
そういう意味じゃなくて、窓は付いてるけど風は通らない、つまり空気を通すという
役目は果たせない窓ばかり、って意味です。皆まで言わせないでよ

>>753
そういう意味じゃなくて、KTTの物件の中には物理的窓が付いてないのに「部屋」とされている物件があるがどういうこと？という話題なのでは？

>>753
にいってるわけではない。角部屋については理解済み。話が9倍の部屋について窓かない部屋があるとなっていたから、訂正しただけ。この9倍の部屋には全ての居室に窓ありと言ったまで。

>>754
部屋はいんだよ。居室、と表記したらだめなだけで。
物理的な窓があるけど機能してないってことなんだよ。

それはないだろ。

まぁ分かっていない人が多いんだが、ここがすごいところは角部屋が多いガンバスター型を採用してるのに
採光率がものすごいってことなんだ。
さすがだよ。

9倍のS-60hとS-65hって、同じじゃないか？！なぜ、S-60hは倍率9倍なの？30階だと何かのビルを超えるのか？

30階から上は天井が高くなるとか

なんだかよくわからないけど必死なのは伝わってきた。

>>759
タワー初めて？タワーって名がついた物件を買う時の鉄則として高階層なわけだが
これが30Fがボーダーライン。これより低いところは資産価値として激減するしタワーである
意味がないから。
知ってると思うけど、固定資産税とかの税金、管理費修繕費等とかに使われるのは専有面積だけであり
階層は関係ない。ようは、高階層だけがほとんどの設備のメリット優遇を受けているのに面積が同じ
なら同じ金額を払う。搾取される側になるってことなんだよ。

単に狭い分、価格が安いからだと思う。

違うよ。狭いんじゃなくて足かせの地権が有るから安い。

なんか論点がかみ合ってない。
インフレになるから坪単価が上がるというのは別に否定しないけど、インフレ率と同等の値上がりなら資産価値は上昇したことにならないでしょ？
インフレ率以上に値上がりするかという命題について、周りの売れ残りとか、今後の供給の状況を見て難しいんじゃないかと言ってるだけ。

>>765
一回頭冷やして冷静になってみてください。
インフレ以上値上がりしたら資産増で値上がりしなかったら資産減、それだけです。
そして中古の相場は新築にある程度連動してて新築がインフレで値上がりすれば中古の相場も釣られて動きます。

S-60HとS-65Cですよね？確かに、面積の差を感じずにほとんど同じに見えます。。
でも同じに見える分、高い階にあって値段が安いS-60Hの方が人気が出るのは当たり前では？

資産価値と言っても１０００万円や２０００万円くらいのことだろうからどうでもいいじゃない。

>>765
前段階の議論は読んでいないが、
＜インフレ率と同等の値上がりなら
＜資産価値は上昇したことにならないでしょ？
その解釈ができるが、
一般の住宅購入者にとっては正直そこはあまり重要ではない。
どちらかで言えば「インフレ率」じゃなくて
「借金した金額(買った金額)」からどれだけ上がったが重要。
なぜならインフレが起きても「借金した金額(買った金額)」は変わらないから。

100％投資用で考えているのであっても、
他の商品でインフレ率を甘味するのは、プロのお仕事でしょう。

>>762
一般論は別としてここでは高層階ほど土地の持分が増えるから、その分税金が高くなります。

まぁ、今どき免震でないタワーなんて、時代遅れで安くしか評価されませんよ。相場って簡単にいうけど、マーケットアウトした商品を相場で売ろうなんて、世間知らずもいいとこ。

>>771
不動産の価値はほぼ立地で決まります。
建物のスペックはプラマイアルファ程度しか影響しません。

＞771さん
マーケットアウトとは・・
世の中が求めているモノやコトを消費者の視点でマーケットから生み出すこと。

意味を勘違いしていますか？

>>772
そのとおり。より正確にいうと立地とイメージだけ。
大体他人に貸したり売ったり物件なんだから建物の中身なんて
どうでもいいし、借りる方もそこまで真剣に考えていない。

需要と供給
も考えないとね。
需要以上に供給されれば安くなるのは経済の基本。

結構、金ないんだね。誤差範囲の話なんてどうでも良いよ。

所詮、共稼ぎのギリギリで購入するんでしょ。資産価値とか経済とかどうでも良いよ。

>>775
そんな基本は誰もが知っている。
もっと深堀りしたのを描かなくちゃ。

理屈っぽい人って意外と所得が低い傾向にある。

>>779
浅い洞察だな。
自分の周りの所得がそれなりにあるのは基本理詰め(理屈)で話をするぜ。
直感タイプもいるけど見せかけだけでじつは理詰めだったりする。

話していて深堀りがないくて、所得が低いと納得がいく。
そうでないラッキーな人がいるのも確かだけどね。

772さん、おっしゃる通りだと思います。
所沢不動産投資公司さんのブログでは交通利便性が高いKTTを湾岸ナンバー１評価していますね。全般辛口ですが。。

７８０さん、頑張ってね。皆あなたのことちゃんと聞いてるよ。一人じゃないよ！

何いってるの？

>>781
変なブログ引っ張って来て笑わせるなよ

>>781
誰？初めて見たけど信用できる人なの？

767
どちらも人気で高倍率物件だったようです。

勝どき東は免震なの？勝どき、晴海で免震タワーってどれ？