豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 陸(六)

なぜ豊洲は300越えできなかったのか、
湾岸は売り出しのキャンペーンが息切れしブームが去ったから。
これが全ての答えでしょう。

土地の汚染や液状化などの話題が噴出してるのは、
売り手がマスコミや情報をコントロールして、
高値へ誘導する（商売する）意志も意欲も減退したのが一因。

もともと湾岸にかぎらず、新興住宅地の多くは地域丸ごとの「青田売り」。
計画段階で現実がないうちは、都心、銀座、セレブ、タレント云々の妄想を書き立てる様々なイメージ戦略で売れても、
実際にそこに人がすんで生活が始まると、千葉的庶民団地生活の実態が如実にあらわれてしまう。
そうなると、イメージで高めたプレミアムが剥げた価格でしか取引されなくなるのは当然のこと。

銀座まで5分　ドアto丸の内オフィスディスク30分
生活便利で　レインボー　富士山　　東京タワー　も見渡せる立地　
リビングから花火も楽勝　街も水辺も綺麗で　歩道も広い　
これが坪300万で買えるなんて　超安いよね！

埋立地のデベや住民がきちんと身の程を弁えていれば問題はなかったはずだが、
空気の読めないコピペ狂いやら東京駅半径○㌔信 者やら自称教授とやらが
23区価格動向スレや下手したら相手陣地まで乗り込んで
既存優良住宅地をボ ロ ク ソ言ってるんだからね。
「思い上がるのもいい加減にしろ」という意味で厳しい投稿がつくのは仕方ない。

「出る杭は打たれる」
「高く伸びた木は、風当たりが強い」

つ〜うって事ですね。
ムキになって豊洲を叩きにくるなんて
まだまだ豊洲は未熟なんですね。

>>539
＞湾岸埋立地のマンションはユニクロの服みたいなもんですね。
なかなかうまい比喩表現だな。

自分はユニクロまであまり買いに行かないけど、シンプルながらも明るい感じだし、なにしろリーズナブルな感じが確かに魅力だ。（気軽に買いにいきたいが、なかなか時間がとれなくて）

＞銀座まで5分　ドアto丸の内オフィスディスク30分
＞生活便利で　レインボー　富士山　　東京タワー　も見渡せる立地　
＞リビングから花火も楽勝　街も水辺も綺麗で　歩道も広い　
＞これが坪300万で買えるなんて　超安いよね！

そう！アドレスが豊洲ってことに目を瞑れればね！

>>543さん
一部のそういった人がいるのは確かに事実っぽいので
その点は申し訳ないなあとは思います

やってるのが私ではないのでなんとも言えないけれども

まーそういう人がいる地域ですがこれからも適度に構ってやってください
多分これからも話題を提供するようなことは沢山あると思います
まだまだこの地域には空き地たくさんあるしね

しかし　2度も土壌入換えが必要な土地にマンション建てて販売するとはね…
あれだけ問題になった新市場予定地でさえ１回の入換えなのに…

でも　2度も土壌入換えたって事が自慢なんだよね
さすが住人意識が高い区だ

>>528
>数値や検出された物質を比較すると
>市場移転先になるはずだった場所の方が比べ物にならないぐらいヤバイ。

５２８さん

参考に　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

>>551
市場は移転してこないので土壌を入れ替える必要はなさそうですね。

既存優良住宅地がどこの事なのか良く理解出来ないが、一般リーマン消費者の
住宅購入候補場所に湾岸地域が加わった事実は間違いないでしょうね。

想像する既存優良住宅地の物件価格は高価すぎて、30代大手企業サラリーマン所得
でも購入不可能だよ。

あと10年後が住んでいる街がどうなるかは？購入者ご自身の判断でしょうね。

自分の廻りの同年代、後輩達と飲みながら話してれば、一般リーマンが理想とする
今後の不動産需要動向・地域は推測出来ると思いますがね。

＞自分の廻りの同年代、後輩達と飲みながら話してれば、一般リーマンが理想とする
＞今後の不動産需要動向・地域は推測出来ると思いますがね。
無理！

典型的な一般リーマンばかりと思うことが既に要訂正。
新興住宅地、そして湾岸系マンションは良くも悪くも「一般」じゃない人の集まり。

主流の購入層も40〜50代でなく、20〜40代前半だと思うよ。
永住地としても考えていない人が多いっぽい。

注)当方は、湾岸マンション大好き派です。

>541
>もともと湾岸にかぎらず、新興住宅地の多くは地域丸ごとの「青田売り」。
>計画段階で現実がないうちは、都心、銀座、セレブ、タレント云々の妄想を書き立てる様々なイメ>ージ戦略で売れても、
>実際にそこに人がすんで生活が始まると、千葉的庶民団地生活の実態が如実にあらわれてしまう。
>そうなると、イメージで高めたプレミアムが剥げた価格でしか取引されなくなるのは当然のこと。

よくこんな一瞬でデタラメとわかる文章を書くもんですな。

青田売りと言える時期を4〜5年前だとすると、例えば3年前に竣工した
東京フロントコートの分譲価格は150〜180万。

実際に豊洲に人が住んで注目を集め始めて以降、分譲価格はうなぎ昇りに上昇し、
今、販売中のシティタワーズ豊洲の価格は300万割れでも過去最高水準であって、
トレンドとしては横ばいであっても決して下落ではない。

むしろ、今販売中の物件のほうこそ、
高く設定した分譲価格で完売するためにセレブ的なイメージを必要としている。


アンチ豊洲派もいいですが、ここまで酷いと可哀相に思えてきますね。
むしろ、アンチの方々としてもこれと同じくくりにされては迷惑ですかな。

>No.534 by 匿名さん　2008/06/24(火) 09:34
>>532
>そりゃそうでしょう。
>都心から近く発展性も高いのになぜ坪単価が低いのか？
>ここの住人はネガティブ事項をいっさい認めないから笑えるけど。
>518だって沈黙。


ついでに書いておきますが、
これなんかも酷いレベルですね。

なぜなら、ネガティブ事項を最もリスクテイクしているのは、
他ならぬ豊洲住民だからです。
これ以上のリスクの取り方が他にあるのですか？

それらのリスクについて、どれだけ知識があるかは関係なくね。


そもそも液状化等の問題は潜在的なリスクです。
現時点では全く顕在化してないわけで、
そういった類の問題は、今現在の住みよさにはマイナスに働かないとも考えられるわけです。

しかし一方で、そういった潜在的なリスクを嫌う人がいる以上
需要は相対的に減少し、それは価格には織り込まれるわけです。

ただそれだけのことです。
そもそも坪300万の壁なんてものもありません。

それ以前に、坪単価と住みよさはイコールでもニアリーイコールの関係でもありません。
ゆるい正の相関関係があるとは思いますがね。

住みよさのランキングで、どうして吉祥寺が常に上位で
青山や麻布十番が入らないか考えればわかることです。

先日まで一斉入居が続いていた中央区勝どきの東京タワーズでは、
６月になって売主がキャンセル住戸数戸を当初価格の４割乗せで住民向けに販売したが、
それでも抽選販売となったようだ。
経済紙では、大手デベ完成在庫の値引き先着順販売が話題になっているのにだ。

これは、分譲販売時がお買い得だった物件の代表例であり、
現時点では、多くの購入者が良い買い物だったと実感していると思われる。

一方で、来年入居の湾岸物件では、残住戸の値下げ情報が錯綜している。
まだ竣工もしていない物件で本当に値引きされるものか、疑問はあるが、
現時点で、残り住戸を住民が高値でも買い支えるマンションと、
残り住戸が値引きで売り出されるマンションとの差は大きい。

入居時期がたった一年違うだけで、天国と地獄、なのがマンション購入なのか。

>>558
企業体力のあるデベなら、ここは堪えて上昇面まで販売伸ばすのかもしれません。
でも早々と値引き出したりするデベは、企業としてもかなり危うい局面なのかも。
不動産会社って、所詮は借りた金をいかに回すか？なのでしょう。

入居というより販売時期の話しですね？
でも、2006年以前に買われた人は、天国というより温泉に浸かっているようなものでしょう。
（転売や引越ししようとすると大変ですが・・・）

５２８さん

参考に　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

558さん
それって本当？
今賃貸で住んでるけど、聞いてる話しと全く違う。
確かに住民向けのチラシは入っていたが、本当に抽選？
これ以上真偽についてはあえて書かないけど・・・。

中央区のある一部だけが都合良い状態とは考えにくいし、現実は甘くない。
周辺不動産屋に聞いてみれば状況はよくわかるはず。
ある意味超格安賃貸物件かも。　　車持たない人には。（笑
分譲買っても、駐車場何百台、何年待ちなのか。
下のスーパーも野菜がしょっちゅう腐ってるし。

評論家ではわからない現実が多々あるものだ。

散々言われつくしてますが
販売時期は
TOKYOTOWERSとシエルタワーが2005年、PCTが2006年
この辺りまでが(今考えれば)お買い得のライン
ここから先は相場での買い物って感じじゃないですか？
豊洲タワーが2007年
シティタワーズ豊洲2008年
まぁ売れてる限りは相場ですよ
シティータワーズはまだ分からないけど
もしかしたら完売御礼物件かもしれないしね

>>561さん
Yahoo!不動産でシエルやPCTの中古を見ると駐車場空きありになってるから
車が手放せない人にはそっちの方が良いのかもしれませんね
今販売中のCTTは駐車場率少なめだけど果たして車持ちの人に優しいのか厳しいのか

>>561
TTTキャンセルは抽選だよ。仲介かからない分、割安だったし、全戸が4割増しでもないし。

その他の、ふっかけ未入居転売と勘違いしてないか？

よく分かんないので教えてください。
なんで、銀座に近いことがセールスポイントになるんでしょうか。
不思議なんです。

このあたりのボリュームゾーンは5000万円から8000万円ですよね。
すると、年収は800万円から2000万円かと思います。
2000万円の方は別格ですが、1500万円クラスでローンを抱えたら、
銀座でなんかめったに遊べないと思うんです。

>>566
近所だけでなく、勤めるということも知らない若い方かな？
年収ではなく世帯収入で考えましょう。
夜の銀座で自費で遊ぶ人はそもそも少ないです。
昼の銀座は場合によっては見るだけなのでお金使いません。
セールスポイントはセールストークですから、そんなに気にしないでください。

購入者です。
上記にありましたがたしかに重要事項説明書に有害物質が出た検査報告がありました。
ここで土壌汚染がないと答えている方のマンションは検査されてないのでしょうか？
嘘は荒れる原因だと思います。

私は勤務地が近いので住んでいますが子供が生まれたら転売する気です。
みなさんは永住希望ですか？
マンションで検出されている以上周辺にないとは言い切れないと思いますが…

>>566さん
銀座で高いといわれる和食でも銀平とかならそこそこ安くて美味しいし
寿司も鰤門とかなら安く上がる
全てが高いわけじゃありません

それでも1人1万はかかるわけだけれども
夫婦で月1や2なら無理と言うわけじゃないでしょ？
それすら無理なら6〜8000万のマンションは買わないほうが良いんじゃないかな
生活するのに窮屈であまり楽しくないと思うよ

それに銀座じゃなくてもサラリーマンのオアシス新橋からタクれる事も魅力
銀座も昼間なら銀ブラだけしてりゃ金かからないし
歌舞伎見て近くの築地で大衆食堂で飯食って帰ってもいいしね

新宿渋谷池袋等の西側だけで遊んでた人には想像つかないかもしれないけど
銀座はなかなか面白いですよ

>565

駅別坪単価のデータは東京カンテイや不動産経済研究所が無料で公表しているものがあるので
各サイトに行ってみてください。

ただ、駅別の地価や容積率、建蔽率なんてものは存在しないと思います。

というのも、都市計画では駅周辺は商業地域等の容積率が高い地域で、
駅から遠くなると住宅系のエリアに指定することが基本なので
駅別で括るにはいろいろ無理があるのです。

（また、容積率が高いとその分出来上がりの地価は上がるのですが、
デベ的には、地価そのものではなく、
１種いくらのほうが意味のある数字になります。）

ですので、それらについては個別物件ごとに調べるしかありません。

路線価や公示価格などは無料で公開されていますし、
都市計画についても東京都は無料で公開されていますので、
都市計画情報でググればすぐ見つかると思います。

豊洲みたいな湾岸埋立地の人は東京駅からの距離と銀座への近さしか他に自慢出来ないからですよ。

５２８さん早く　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

>>571
豊洲の人は別に自慢しているわけでは、ないでしょう。そんなことが、自慢に聞こえるなんて、寂しいですね。

５７２＝５７３さん。
豊洲が都心に近い以外何もないと書くほうもどうかしているが、あなたもある意味尋常じゃないです。

だいたい　2度も土壌を入れ替えるなきゃならない土壌汚染があった土地によく住めるよね

一体　2度も土壌を入れ替える必要がある土壌汚染って一体どんだけヤバイんだよ

新市場予定地よりヤバイって事だろ

そんな土地に平気住める神経も凄い

まさか　永住じゃないよね

>>572さん
掲示板が荒れる原因の一つに荒らしを挑発する書き込みをするということがあると思います。
そのような書き込みは自重した方がよろしいかと。
大体アク禁は1日たたずに解除されるのであんまり意味ないですよ。

豊洲は販売途上〜未販売ＭＳがまだ相当ありそうだが、東湾岸全体としてはどの位の戸数に
なるのかな？
特に有明の供給圧力が凄そうな感じですが、全体像を把握している方是非ご教示下さい。
まあ、３Ａの超都心ですら供給過剰で値崩れし始めている現状、東湾岸も当面値崩れは
相当覚悟した方が良さそうですね。

>>576
2度土壌を入れ替えた物件のことを執拗に書き込んでいますが、どこの何という物件なのでしょうか？

ここの住人は568のレスに対して知らないふりしてるのが笑える（ｗ

>>579

世田谷区にある
20年3月14日完成済み
いまだに
3割売れ残りがあるマンションです

>>580さん
そうですね。問題を提起する意味でも東湾岸地域を検討する意味でも再度568さんの書き込みを掲載したいと思います。

>購入者です。
>上記にありましたがたしかに重要事項説明書に有害物質が出た検査報告がありました。
>ここで土壌汚染がないと答えている方のマンションは検査されてないのでしょうか？
>嘘は荒れる原因だと思います。
>
>私は勤務地が近いので住んでいますが子供が生まれたら転売する気です。
>みなさんは永住希望ですか？
>マンションで検出されている以上周辺にないとは言い切れないと思いますが…

>>581
マンション名を書いてください。

ロケ地として使われた以前小児病棟だった高級マンションのグランドヒルズですよ。

568さん
>上記にありましたがたしかに重要事項説明書に有害物質が出た検査報告がありました。

では　それで一体どのような土壌浄化対策が施されて　売り主から引渡されたのですか？
それも重要事項説明書に書いてあるはずですよね
最後までキチンと事実を書かないと検討もできませんよ
580さんも582さんも知りたがってると思いますから
是非キチンと書いてください。

私も
>嘘は荒れる原因だと思います。

豊洲頑張れ！
とりあえずニコタマには勝て。
色んな意味で。

>>585
豊洲ではないんだが江東区湾岸東側マンションの重要事項説明書には書いてあった。
調査で４、５種類くらい書いてあって土壌改良したから問題ありませんみたいな感じだったな。
ヒューザーの件もあるしどこまでホントか分からんが（笑

結局デベに不誠実な部分があり白紙撤回した。
重要事項説明書探してみたが見つからん。
返してくれと言われ返したような気もするが。。。すまん。
マンション名は勘弁な。住んでる人がいるから。
でも普通は重要事項説明書に載せないとマズいだろ。

土壌って、東京のどこに行っても多少の汚染はあるでしょう。
土をそのまま食べるわけでもあるまいし、ここに住んだ人の平均寿命が下がるとでもいうのでしょうか。
内陸部の坂だらけの丘の上に住むより、駅から近い、バリアフリーの平らな地に住む方がより生活しやすいと思いますが。

でも、一般的には丘の上の高台のほうが、住宅地としては人気ありますよ。
低地のしかも埋立地なんかより。