豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 陸(六)

>>518
他に土壌汚染のない根拠を見せてよ（笑）

友人が江東区湾岸のマンションを最近売却しましたが
売却前に重要事項説明書を見せてくれたけどやはり有害物質が出てましたが？
なぜ他にないと言い切れますか？
あなたの周りだけは安泰ですか？

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坪単価の話になると急に黙るのな。

【なぜ豊洲は坪300万いかず頭打ちなのか？原因は？】について考えた方が良い。

認めたくない原因があるはずだ。

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>>526
いや、数値や検出された物質を比較すると
市場移転先になるはずだった場所の方が比べ物にならないぐらいヤバイ。

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>そういえばある場所では土壌を２度入れ替えた場所もあるそうです。
>住民意識が高い場所は徹底していますよ。

そうですよね　だからこそあの物件は売れ残ってる。
根拠のない土壌汚染は所詮単なる煽りでしかないが
本当にヤバイ土地は近隣住民なら皆承知です。

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あれだけ高濃度の汚染があった場所のすぐ上でも、
大気中のベンゼン、シアン濃度は環境基準以下。
70年間そこで生活しても、発ガン確立は10万分の1以下。
どう考えても対策が過剰に思えるが・・・。

興味深いのはこの6月に公表された「市場環境白書」。
現在の築地市場の測定結果は二酸化窒素が環境基準を超えちゃってるのね。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/gyosei/04/2008/1-1.pdf

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>>527
おもろい。原因が無いといくらが、妥当と考えているの？
３００以上なんだ。。

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まあブームは去った、それなのに供給圧力はまだ相当残っているから値は下がる道理。
(ＣＴＴ、シンボル、ＴＯＴ売れ残り）
加えて、江東区湾岸全体で見れば販売予定は更に一気に増えるし。

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>>532
そりゃそうでしょう。
都心から近く発展性も高いのになぜ坪単価が低いのか？

ここの住人はネガティブ事項をいっさい認めないから笑えるけど。
518だって沈黙。

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てか都心から近い物件がこんなに安く買えてるのに何が不満なんだろう
極論を言ってしまえば地盤が弱いから安いわけで
それに目を瞑れる人ならこの地域は買った人がハッピーになれる場所だと思うんだよね

良い場所だと思うけどなぁ
そりゃ個々の価値観は違うから中には嫌悪する人はいると思うけど
嫌悪してるからといっていちいちそれをその地域のスレッドまで出向いて言うなんて
ただの性格の悪い奴としか思えないよ

発展性が高くて都心から近いのはアンチ派の>>534も認めてるわけだろ？
それで安いんだからいいじゃん
何が問題なの？ネガティブ要素はあるけどそれに目を瞑れる人なら間違いなく買いだよ？

伝統的に価格が高い場所は価格が高いというネガティブ部分に目を瞑って買うわけでしょ
価格が高いということも実はネガティブなのにネガティブと捉えず
まるでセレブリティの条件みたいに持て囃すのってなんか違うと思うけど

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>>535
単に地盤が弱いだけではなくて《ゴミで埋めた埋立地＋工場跡地＋軟弱地盤》だから昔から嫌煙されている地域なのでしょうね。
多分ネガティブキャンペーンの方は単に井の中の蛙のキャナリーゼが生理的に嫌いなんでしょう。

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昔から海沿いや川沿い、崖地には、家を建ててはいけないと言われて来ました。古い多摩川は、よみうりランドから狭山丘陵までが川原でした。野川やはけの道があるのはその為です。しかし、土木技術の進歩でそのような場所は、逆に住宅環境には適した場所になってきました。東京湾も公害で騒がれている時代から比べると随分きれいになりました。多摩川も隅田側もそうです。どんどん住宅環境が整備されています。又、経済を支えた工場は、そんな場所が物流面でも最適でした。その工場群が海外移転などで消え、公害もなくなりました。湾岸がどんどん住宅環境として整備されているということです。その場所は、都心と極めて近接したロケーションですので、環境が整備されると一気に都心回帰の現象を起こしたのです。その殆どが埋立地ですが、どんな埋立地か？を見極めながら活用することは、大事なことです。全てを同じに論じることは間違いです。又、災害に関しても既に東京都でも試算していますが、地震による死亡者の殆どが焼死ですので、狭い住宅密集地よりもリスクは低いと見るのが専門的です。

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＞535

貴方の言うとおり、
目を瞑らなきゃ買えない場所なんですよ。
中国産の食品と同じです。

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湾岸埋立地のマンションはユニクロの服みたいなもんですね。
決して高級じゃないし、将来も庶民しか住まない場所です。

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新大久保、西日暮里は利便性が高いにも関わらず坪単価が安いように
東湾岸地域もアジア系住民が多いこともあって安いというのはあるな。
こういう点にも目を瞑れば問題ないんだろうけど。

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なぜ豊洲は300越えできなかったのか、
湾岸は売り出しのキャンペーンが息切れしブームが去ったから。
これが全ての答えでしょう。

土地の汚染や液状化などの話題が噴出してるのは、
売り手がマスコミや情報をコントロールして、
高値へ誘導する（商売する）意志も意欲も減退したのが一因。

もともと湾岸にかぎらず、新興住宅地の多くは地域丸ごとの「青田売り」。
計画段階で現実がないうちは、都心、銀座、セレブ、タレント云々の妄想を書き立てる様々なイメージ戦略で売れても、
実際にそこに人がすんで生活が始まると、千葉的庶民団地生活の実態が如実にあらわれてしまう。
そうなると、イメージで高めたプレミアムが剥げた価格でしか取引されなくなるのは当然のこと。

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銀座まで5分　ドアto丸の内オフィスディスク30分
生活便利で　レインボー　富士山　　東京タワー　も見渡せる立地　
リビングから花火も楽勝　街も水辺も綺麗で　歩道も広い　
これが坪300万で買えるなんて　超安いよね！

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埋立地のデベや住民がきちんと身の程を弁えていれば問題はなかったはずだが、
空気の読めないコピペ狂いやら東京駅半径○㌔信 者やら自称教授とやらが
23区価格動向スレや下手したら相手陣地まで乗り込んで
既存優良住宅地をボ ロ ク ソ言ってるんだからね。
「思い上がるのもいい加減にしろ」という意味で厳しい投稿がつくのは仕方ない。

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「出る杭は打たれる」
「高く伸びた木は、風当たりが強い」

つ〜うって事ですね。
ムキになって豊洲を叩きにくるなんて
まだまだ豊洲は未熟なんですね。

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>>539
＞湾岸埋立地のマンションはユニクロの服みたいなもんですね。
なかなかうまい比喩表現だな。

自分はユニクロまであまり買いに行かないけど、シンプルながらも明るい感じだし、なにしろリーズナブルな感じが確かに魅力だ。（気軽に買いにいきたいが、なかなか時間がとれなくて）

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＞銀座まで5分　ドアto丸の内オフィスディスク30分
＞生活便利で　レインボー　富士山　　東京タワー　も見渡せる立地　
＞リビングから花火も楽勝　街も水辺も綺麗で　歩道も広い　
＞これが坪300万で買えるなんて　超安いよね！

そう！アドレスが豊洲ってことに目を瞑れればね！

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>>543さん
一部のそういった人がいるのは確かに事実っぽいので
その点は申し訳ないなあとは思います

やってるのが私ではないのでなんとも言えないけれども

まーそういう人がいる地域ですがこれからも適度に構ってやってください
多分これからも話題を提供するようなことは沢山あると思います
まだまだこの地域には空き地たくさんあるしね

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しかし　2度も土壌入換えが必要な土地にマンション建てて販売するとはね…
あれだけ問題になった新市場予定地でさえ１回の入換えなのに…

でも　2度も土壌入換えたって事が自慢なんだよね
さすが住人意識が高い区だ

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>>528
>数値や検出された物質を比較すると
>市場移転先になるはずだった場所の方が比べ物にならないぐらいヤバイ。

５２８さん

参考に　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

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>>551
市場は移転してこないので土壌を入れ替える必要はなさそうですね。

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既存優良住宅地がどこの事なのか良く理解出来ないが、一般リーマン消費者の
住宅購入候補場所に湾岸地域が加わった事実は間違いないでしょうね。

想像する既存優良住宅地の物件価格は高価すぎて、30代大手企業サラリーマン所得
でも購入不可能だよ。

あと10年後が住んでいる街がどうなるかは？購入者ご自身の判断でしょうね。

自分の廻りの同年代、後輩達と飲みながら話してれば、一般リーマンが理想とする
今後の不動産需要動向・地域は推測出来ると思いますがね。

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＞自分の廻りの同年代、後輩達と飲みながら話してれば、一般リーマンが理想とする
＞今後の不動産需要動向・地域は推測出来ると思いますがね。
無理！

典型的な一般リーマンばかりと思うことが既に要訂正。
新興住宅地、そして湾岸系マンションは良くも悪くも「一般」じゃない人の集まり。

主流の購入層も40〜50代でなく、20〜40代前半だと思うよ。
永住地としても考えていない人が多いっぽい。

注)当方は、湾岸マンション大好き派です。

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>541
>もともと湾岸にかぎらず、新興住宅地の多くは地域丸ごとの「青田売り」。
>計画段階で現実がないうちは、都心、銀座、セレブ、タレント云々の妄想を書き立てる様々なイメ>ージ戦略で売れても、
>実際にそこに人がすんで生活が始まると、千葉的庶民団地生活の実態が如実にあらわれてしまう。
>そうなると、イメージで高めたプレミアムが剥げた価格でしか取引されなくなるのは当然のこと。

よくこんな一瞬でデタラメとわかる文章を書くもんですな。

青田売りと言える時期を4〜5年前だとすると、例えば3年前に竣工した
東京フロントコートの分譲価格は150〜180万。

実際に豊洲に人が住んで注目を集め始めて以降、分譲価格はうなぎ昇りに上昇し、
今、販売中のシティタワーズ豊洲の価格は300万割れでも過去最高水準であって、
トレンドとしては横ばいであっても決して下落ではない。

むしろ、今販売中の物件のほうこそ、
高く設定した分譲価格で完売するためにセレブ的なイメージを必要としている。


アンチ豊洲派もいいですが、ここまで酷いと可哀相に思えてきますね。
むしろ、アンチの方々としてもこれと同じくくりにされては迷惑ですかな。

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>No.534 by 匿名さん　2008/06/24(火) 09:34
>>532
>そりゃそうでしょう。
>都心から近く発展性も高いのになぜ坪単価が低いのか？
>ここの住人はネガティブ事項をいっさい認めないから笑えるけど。
>518だって沈黙。


ついでに書いておきますが、
これなんかも酷いレベルですね。

なぜなら、ネガティブ事項を最もリスクテイクしているのは、
他ならぬ豊洲住民だからです。
これ以上のリスクの取り方が他にあるのですか？

それらのリスクについて、どれだけ知識があるかは関係なくね。


そもそも液状化等の問題は潜在的なリスクです。
現時点では全く顕在化してないわけで、
そういった類の問題は、今現在の住みよさにはマイナスに働かないとも考えられるわけです。

しかし一方で、そういった潜在的なリスクを嫌う人がいる以上
需要は相対的に減少し、それは価格には織り込まれるわけです。

ただそれだけのことです。
そもそも坪300万の壁なんてものもありません。

それ以前に、坪単価と住みよさはイコールでもニアリーイコールの関係でもありません。
ゆるい正の相関関係があるとは思いますがね。

住みよさのランキングで、どうして吉祥寺が常に上位で
青山や麻布十番が入らないか考えればわかることです。

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先日まで一斉入居が続いていた中央区勝どきの東京タワーズでは、
６月になって売主がキャンセル住戸数戸を当初価格の４割乗せで住民向けに販売したが、
それでも抽選販売となったようだ。
経済紙では、大手デベ完成在庫の値引き先着順販売が話題になっているのにだ。

これは、分譲販売時がお買い得だった物件の代表例であり、
現時点では、多くの購入者が良い買い物だったと実感していると思われる。

一方で、来年入居の湾岸物件では、残住戸の値下げ情報が錯綜している。
まだ竣工もしていない物件で本当に値引きされるものか、疑問はあるが、
現時点で、残り住戸を住民が高値でも買い支えるマンションと、
残り住戸が値引きで売り出されるマンションとの差は大きい。

入居時期がたった一年違うだけで、天国と地獄、なのがマンション購入なのか。

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>>558
企業体力のあるデベなら、ここは堪えて上昇面まで販売伸ばすのかもしれません。
でも早々と値引き出したりするデベは、企業としてもかなり危うい局面なのかも。
不動産会社って、所詮は借りた金をいかに回すか？なのでしょう。

入居というより販売時期の話しですね？
でも、2006年以前に買われた人は、天国というより温泉に浸かっているようなものでしょう。
（転売や引越ししようとすると大変ですが・・・）

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５２８さん

参考に　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

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558さん
それって本当？
今賃貸で住んでるけど、聞いてる話しと全く違う。
確かに住民向けのチラシは入っていたが、本当に抽選？
これ以上真偽についてはあえて書かないけど・・・。

中央区のある一部だけが都合良い状態とは考えにくいし、現実は甘くない。
周辺不動産屋に聞いてみれば状況はよくわかるはず。
ある意味超格安賃貸物件かも。　　車持たない人には。（笑
分譲買っても、駐車場何百台、何年待ちなのか。
下のスーパーも野菜がしょっちゅう腐ってるし。

評論家ではわからない現実が多々あるものだ。

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散々言われつくしてますが
販売時期は
TOKYOTOWERSとシエルタワーが2005年、PCTが2006年
この辺りまでが(今考えれば)お買い得のライン
ここから先は相場での買い物って感じじゃないですか？
豊洲タワーが2007年
シティタワーズ豊洲2008年
まぁ売れてる限りは相場ですよ
シティータワーズはまだ分からないけど
もしかしたら完売御礼物件かもしれないしね

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>>561さん
Yahoo!不動産でシエルやPCTの中古を見ると駐車場空きありになってるから
車が手放せない人にはそっちの方が良いのかもしれませんね
今販売中のCTTは駐車場率少なめだけど果たして車持ちの人に優しいのか厳しいのか

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>>561
TTTキャンセルは抽選だよ。仲介かからない分、割安だったし、全戸が4割増しでもないし。

その他の、ふっかけ未入居転売と勘違いしてないか？

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よく分かんないので教えてください。
なんで、銀座に近いことがセールスポイントになるんでしょうか。
不思議なんです。

このあたりのボリュームゾーンは5000万円から8000万円ですよね。
すると、年収は800万円から2000万円かと思います。
2000万円の方は別格ですが、1500万円クラスでローンを抱えたら、
銀座でなんかめったに遊べないと思うんです。

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>>566
近所だけでなく、勤めるということも知らない若い方かな？
年収ではなく世帯収入で考えましょう。
夜の銀座で自費で遊ぶ人はそもそも少ないです。
昼の銀座は場合によっては見るだけなのでお金使いません。
セールスポイントはセールストークですから、そんなに気にしないでください。

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購入者です。
上記にありましたがたしかに重要事項説明書に有害物質が出た検査報告がありました。
ここで土壌汚染がないと答えている方のマンションは検査されてないのでしょうか？
嘘は荒れる原因だと思います。

私は勤務地が近いので住んでいますが子供が生まれたら転売する気です。
みなさんは永住希望ですか？
マンションで検出されている以上周辺にないとは言い切れないと思いますが…

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>>566さん
銀座で高いといわれる和食でも銀平とかならそこそこ安くて美味しいし
寿司も鰤門とかなら安く上がる
全てが高いわけじゃありません

それでも1人1万はかかるわけだけれども
夫婦で月1や2なら無理と言うわけじゃないでしょ？
それすら無理なら6〜8000万のマンションは買わないほうが良いんじゃないかな
生活するのに窮屈であまり楽しくないと思うよ

それに銀座じゃなくてもサラリーマンのオアシス新橋からタクれる事も魅力
銀座も昼間なら銀ブラだけしてりゃ金かからないし
歌舞伎見て近くの築地で大衆食堂で飯食って帰ってもいいしね

新宿渋谷池袋等の西側だけで遊んでた人には想像つかないかもしれないけど
銀座はなかなか面白いですよ

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駅別坪単価のデータは東京カンテイや不動産経済研究所が無料で公表しているものがあるので
各サイトに行ってみてください。

ただ、駅別の地価や容積率、建蔽率なんてものは存在しないと思います。

というのも、都市計画では駅周辺は商業地域等の容積率が高い地域で、
駅から遠くなると住宅系のエリアに指定することが基本なので
駅別で括るにはいろいろ無理があるのです。

（また、容積率が高いとその分出来上がりの地価は上がるのですが、
デベ的には、地価そのものではなく、
１種いくらのほうが意味のある数字になります。）

ですので、それらについては個別物件ごとに調べるしかありません。

路線価や公示価格などは無料で公開されていますし、
都市計画についても東京都は無料で公開されていますので、
都市計画情報でググればすぐ見つかると思います。

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