23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

>>62
板を賑わすほどだった。
当時は「あと３〜５年でマソ価格は今の半値になる・・・と」
現実は「３〜５年前に比べてマソ価格は当時の３０〜５０％上昇した」
とは皮肉な結果になりましたｗ。

>>63

5年前に今の半値になるなんて言ってた人はそれこそ超少数派だったよ。
今でも超暴落！半値！とかたまに書く人いるけどそれと同類。
こういう掲示板ではそういう少数の行き過ぎた見解はいつの時代も両極端に存在するから。
それを当時の意見の趨勢だったような書き方はどうかと思うね。

冷静に見れば、不動産マーケットが調整局面に入ったことは否定しようがない。
郊外は残念ながら暴落という表現も大げさじゃないぐらいの低下はありうるし、
23区内でも駅遠で実力以上の価格設定をしたところはやはり厳しい。

都心は高値維持は難しいにせよ、上げすぎた分が調整される程度、具体的には
2006年に「新価格」と言われて出始めたぐらいの水準までの下げで済むのでは。
まぁ、今後の経済環境にもよりますが実体経済の悪化はむしろこれから始まるので・・・

都心部の一番の買い時(価格・立地面主に）は、①「97・98年〜2003年」でしょう。
ぎりぎり②「2004年から2005年」もパフォーマンスは良い時期。
略称：PT＝パークタワー、T＝タワー、PH＝パークハウス、PM＝パークマンション、
PC＝パークコート、GM＝グランドメゾン

①は青PT、東京PT、東京TP、PT東京サウス、青山ザT、PH芝T、芝PT、東京レジデンスT、
代官山A、センチュリーPT、新宿P、白金T、タワーレジ四谷、ブラン、コスモ、シティT四谷、
ヴェーセント市谷、PT品川、東京タイムT、PT芝浦、麻布霞町PM、田園調布PM、GM田園調布、
六6ヒルズ、北青山PM、シティT高輪、PC恵比寿ヒルトップ、GM恵比寿、小石川T、
元代々木＆代々木杜PM、松涛アパ、PH神宮外苑、PC三番町、九段坂ハウス、
麹町ルクセンブルク、ローレルコート三番町、PCニコタマ、パークシティ成城、PC表参道、PH西麻布、
PC麻布鳥居坂、他多数。

個人的にはこれら含め都心に複数所有。平米数で300を超えた。ルーフバルコ等を含めると、
400平米強。この時期のパフォーマンスは最高レベルで、この時期前後をみても
最高の買い得期で、今後もこういう場面は遠い将来まで到来しないでしょう。
資金が許せばこの時期に、青山、六本木、湾岸などの周辺地区に３軒はGETしたいと思うほど
魅力的物件が多かったが、今では軒並み億〜数億の値が付いている。

普段のライフサイクルからもメチャ欲しかったが、"90㎡超間取り対価格"や"競い負けた"のが、
低中層ではパークコート麻布鳥居坂、パークコート表参道。タワーでは、東京ツインパークス。
東京タイムズのSONY仕様床スケスケイルミの広い間取り適用があれば買いたかった。

やれやれ、またウジ虫が湧いてきたな。

しかし、予想屋さんが本当に多いんですね。
正論で言ってしまえば、今皆さんが予想している
価格予想はなんの意味ももたない。

はっきり言えることはマンション価格が下落しているというだけ。
2005年の時期までの下落ですむか、2003年の時期までの下落ですむかは
わからないはずです。
なぜならそれは日本経済の動向によるから。

今日本経済は北米市場という優良市場を失ったことによって明らかに
減速しています。

北米市場は今後10年以上は立ち上がれないということに同意してもらえると
するならば、同様に欧州も10年以上立ち上がることができない。
(なぜなら欧州の景気が落ちている原因も北米と同じ原因に起因しており、
サブプライムに関しては欧州の方が被害が大きいと言われているため)

とするならば日本は今後どこのマーケットをターゲットにしていくかという
ことが問題になってくると思われます。

原油価格が高止まりしてくれるのならばロシア、中東をマーケットとして
考えればいいのだが、北米の景気が減速している限りそれはありえない。

これからの日本は内需拡大しか手はないと思われ、政府がそれを積極的に
推進するかどうかにかかっている。
経団連の方は一部気づいている向きもあり、契約社員の正社員化、ベアの
アップ等を認め始めたところもあるが、毎度のことながら政府が矛盾した
政策を取って足を引っ張ってくることが想定される。

政府が実行すべき最も重要な政策は官の不良債権処理でしょう。
政府が巨大組織であり、縦割りである限り、投入した税金が効率的に
使われることはありえない。

まずこれをやることによって相当日本の中で効率的に金が回るのではと思われる。

昔は政治家、有力者の子弟は結構役人になる人間が多かったが、今は比較的少なく
なってきている。この関係が充分薄くなった時が改革実行の時期なのかも知れません。

そうなると後何年かかるのか。。。

マンション価格下げ止まりまではまだ相当日数あると思われる。

>>63
「あと数年すれば今の倍になってサラリーマンは絶対買えず都心は富裕層のパラダイスになる」
とかいう書き込みが去年夏に溢れてたんだから、まあ今後はそういうこと。

>>67
まだ、宵の口なのに・・・
素面で書け！

>69

なんで怒られなきゃいけないんだ？？？
そんなに不真面目なこと書いているかな？？？

もしかしてデベさん？

＞７０
匿名掲示板を真面目に読んでしまう理論家もいるのでしょう。
気にすることはないです。

プレジデントに出ていた駅別総合利回り上位５０位で２３区をリストアップしました。
単位％。参考になると思いますよ。
問題はさらに将来ですが・・・

1位　港区、白金高輪３２．５、2位　江東区　豊洲　２９．２、3位　江東区　辰巳２７．４、
4位　中央区　月島２１．８、5位　港区　品川２０．２、6位　墨田区　錦糸町１６．０、
7位　新宿区　神楽坂１４．１、8位　中央区　八丁堀１３．４、9位　渋谷区　渋谷１０．９、
10位　台東区　入谷１０．８、11位　江東区　南砂町１０．２、12位　江東区　木場９．７、
13位　江東区　東大島９．４、14位　大田区　大森８．８、15位　品川区　大井町８．２、
16位　江東区　東陽町８．１、17位　杉並区　西荻窪７．９、18位　新宿区　新宿御苑前６．９、
19位　江東区　森下６．６、20位　世田谷区　二子玉川５．７、21位　江戸川区　葛西５．０、

現状分析だけでは片手落ちなので、
不動産の購入に当たって一番重要な地域の将来性について。

上位区
1位　中央区、2位　千代田区、3位　江東区、4位　品川区、5位　港区、6位　文京区、
ちなみにワースト
1位　葛飾区、2位　足立区、3位　荒川区、4位　北区、5位　中野区

またマルチ・・・

少なくともここで予想している限りは厳しいですね
申し訳ないですが

バブルは必ずはじける。

中国の異常極まりない不動産バブルがはじき飛ぶのは年内か。価格が3分の一に下落、で果たして済むのかな。

デベとファンドの経営者と話す事は多いが、もうどうにも止まらない♪という感じだね。
一棟売りやっているところはもうファンドが買ってくれない。だから個人富裕層が
ターゲットとなるそう。みんなだまされないでねーーー
あなたに売るのは、もっと資金力がある人が買えないからだよ。

棚卸し資産を高値で大きく増やしている会社はまずい。

＞75
そう、バブルは必ずはじけます。
中国も香港も。
但し、今の東京がバブルだったと考えてるなら
お勉強し直しな。

２０年前のバブルは、すごかった。あれが大火事なら、今のは子供の火遊び・・・
いや、年寄りの独り言です。無視して下さい。

まー、都内の不動産はプチバブルといったところかな
３割ぐらい下がれば適正価格といえると思うよ

３割さがったらまたデフレ社会。
二度と浮き上がれない。

日本終わったな。

プチバブルが終り、コバンザメ不動産会社らのぼろ儲けが終わるだけのこと。とてもいいこと。

79、81
君らもっと金融、マクロ経済、世界経済の勉強しな。君らの言っている世界は自殺者６万人世界だぜ。それも、普通の人たちや、中小企業の社長さんが犠牲になる。

つまり昨年あたり、マンション投資した小金持ちたちが大損するということかな？　それは自己責任だな。それに以前のバブル崩壊でそんな数の自殺者が出たかな？？　いずれにせよ３年以上かけて少しずつ下落していくわけだから、そんなパニクった反応をする必要はない。

今週のプレジデントは買った方がいいです。
特集「土地・マンション」の新知識50
http://www.president.co.jp/pre/20080303/index.html

かつての価格破壊ブームの時も
日本国民は目先の負担軽減に飛びつき歓迎した
そこからがデフレの長い闇の始まりだったのにね

>>67
官叩きもいいが、日本は民間も内需も相当官頼みということをお忘れなく。政府支出が
大幅に減らされてみ、困るのは建設だけではないよ。電機でも何でももっともらしくて
一見納得しやすそうなプロジェクトが目白押しでしょ。

年末の状況は、
東京23区1580戸供給、平均坪単価351.2万円、平均面積は63.94平方メートル、価格は6791万円。
都心7区平均坪単価597.9万円、平均価格1億4441万円。
都心部に所有してるので、含み益がタップリで高みの見物ができるのも良いもんです。
富裕層でも上位なんて欲かかないで中位維持でも楽勝なのが気分良い。

>84
同じデータが住まいサーフィンでも見れますね。
これは凄い、ある意味ショッキングですので、見る人は覚悟が必要かも……。
https://www.＊＊＊＊/price/president.php

>86

なるほどね。

もう一回67の文章を見てみてください。
官が需要を作るということ自体については、そもそも言及していないし
否定も肯定もしていません。もしかしたら必要なことなのかもしれませんね。
例えば先端技術のいくつかは諸学国の例をみてもそういうところから出てきている
ことは実績としてありますしね。
けれどもその手段として、今の方法は有効でなくなってきている
ということも事実だと思います。

今日本で問題になっている道路建設の問題にしても、年金運用方法の問題にしても
結局は政府側のポイントがずれているのだと思います。だからこそここまで国民に
非難を浴びるのだと思います。

ではどうして官僚がそうなってしまったかといえば明治の頃から日本は欧米の国に
追いつくことを目的とし、その文化・制度等を自分のものとして取り入れることが
政府/官僚の第一義的な目的であった。
そのため、官僚が積極的に他国の情報を仕入れそれを民間に伝える、もしくは
政府自ら手本を示すということで文化・制度等を発展させてきた経緯があった。
しかし日本も世界の中で発展し、もう諸学国から学ぶというよりも自分で
新たに作り出すことが必要になってきてしまった。
そのため、官僚を中心とする政府の役割は自ら能動的に行なうというよりは補助的な
役割が求められるようになってきているのだと思う。
つまり小さな政府ですね。
しかし官僚は自分達がアイディアを出して民間に範を示そうとしても限界があるし、
過去のやり方の中で民間のアイディアを入れて政策を作るということがあまり経験が
なかったため、時代についていけなくなっているというのが現在の図式であると思われます。
(一部で民間のアイディアを積極的に入れ始めている省庁もあるということは認めますが、、、)

官僚は組織が小さくなる、権限が小さくなるということに躊躇して現在大きな視点で
日本という国の将来を今はみることができないのだと思います。

そういう意味で日本の制度は非効率的だし、内需も効率的に回っていかないと
思っています

これはもはやしがらみの問題なのだと思う。景気が良くなる/経済が発展する段階では
そういうものができる限りないほうがいいというのは色々な国の実例が示すとおりです。

これができなくて衰退する国が多いのもまた歴史の事実です


マンションに関係ない話をしてしまい、
この掲示板を読まれている他の人には陳謝いたします
M(_)M

>>87
プレジデントから、２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
２００２年物件の新築価格と築５年後の現在価格との比較。

1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。

文京区で東急がブランズブランドの物件を10から20％程度の値引きしました。かなり売れのこっていた完成売りの物件なのですが、近くに競合する物件を自社で立てる予定があり、勝負に出たみたいです。

いやいや助かった。
保有マンション売れましたよ。

昨年にでも売りに出してりゃ、あと数パーセント、下手したら1割くらい
高く売れたかもしれないけど、欲かいて塩漬けになるのも怖いんで売っちゃったよ。
駅近だし、粘ろうと思えば粘れたが、自宅も含めると2億くらいの不動産エクスポージャで
同じ駅の不動産に集中するのも何なんで、とりあえず売却。

利回り出そうな都心ワンルームや、償却が大きくとれそうなアパートとか
あればあとで投資するかもしれないけど、ま、今は様子見かな。

有価証券とFX、商品でしばらく回しますよ。

>>92さん

利益を出してイグジットできたようでおめでとうございます。
不動産というのは買って含み益が出るとこまではいけても、
それを実現益に出来る人はごく少数です。
そして上がって下がって、元の木阿弥ならまだいいほう、塩漬け千年なんてザラですから。

ちなみに都心ワンルームはどうでしょう？販売業者さんはかなりあせってるようですが。
金持ちはまともなマンション、貧困層は郊外安賃貸の流れだと、
家賃の高い都心ワンルームというのはマーケットとして一番痩せていくところでは。

購入者のマインドが完全に「買わないと上がって買えなくなる」から「待てば下がるか、悪くて横ばい」に変わりましたね。

それにしても面白いのが、最近はマンションの資料請求をすると、価格表が入ってくる割合が相当増えましたね。

>「待てば下がるか、悪くて横ばい」

不人気物件がこうなってもねえ。みなが欲しがる物件が、はたしてこうなるだろうか？

>99
そうね、そこがポイントなんだよね。
例えば、表参道のプラウド南青山は売りに出てるのは、３年前の分譲時のほぼ倍の値付けででている１件だけで、超人気エリアの築浅物件はほぼ売り物なしの真空状態といったところ。
少なくとも個人で買ってる人は、異様に高いキャピタルゲイン税率がストッパーになって、「数千万税金を払って、その後、下がったところで買い戻そうとしても、もう１割ぐらい下がらないと同じ物件が買えないのか」とソロバンをはじいた瞬間、やっぱりそのまま住んでようと思うようになっている。
だから、新築物件をデベロッパーが安値で投売りモードにならないエリア（＝超人気エリア）については、今後は新規供給がなされない分、極端な品薄状況になっていき、よっぽど売り急ぐ掘り出し物にあたらない限りはなかなか安くは買えなくなるのではないでしょうか。

＞市況は、完全に不況ムードです。

金融商品としては完全に不況モード。
実需は心理的不況。

不動産は金融商品ではありません。
念のため。

＞不動産は金融商品ではありません。
じゃ利回りが何％、キャピタルゲインがどうした、割安感がなんたら
底値買いがなんだかんだって言ってる人はピントはずれって事なんだね。

そう、ピントはずれ

>>105
君、意味分からん。

＞とにかく、今年一年は絶対に不動産を買えないな。
＞損をするのは分かりきっているんだから。

売らなければ絶対に損はしません。
不動産は本来住むものですから。
高値掴みでも住まいとして満足であれば
損したなんて貧相な考えは出ないもの。
じゃない？

そういう考え方の人が
何故こんなスレにいらしているの？

＞売らなければ絶対に損はしません。。。高値掴みでも住まいとして満足であれば、損したなんて貧相な考えは出ないもの。

藁、藁) てなふうにほざいて、こんな口八丁の販売員が顧客をなんとか騙して、卑しく金を搾り取ろうとするんだろうな。

善良な市民の皆さん、お気をつけあれ。

＞110
ピントずれてますよw

インスタントラーメンが値上がりして、特売も減りましたね。
マンションは契約率が低下してますが、価格引き下げに反映するまで数年はかかるでしょうから、その間にラーメンがもっと値上がりしてしまう。

マンションの需給関係の悪化分は、ラーメンの値上がりで相殺されるから、マンションの価格は下がらないわけですね。

金利もしばらく上がらないですから、デベも今の価格で踏ん張って売ってくと思いますね。