23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

長谷工の作ってる郊外マンションだと06年水準まで下げても需要が戻るかどうか。

マンション管理、全面委託も可能に・国交省見直しへ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080323AT3S1402Z22032008.html
国土交通省は分譲マンションの管理制度を抜本的に見直す。所有者でつくる管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部委託するのを認める。高齢化などで運営が難しくなっている理事会がなくても、建て替えや修繕が円滑にできるようにするのが狙い。管理組合による修繕積立金の徴収を義務づけることも検討する。法改正も視野に入れ、2009年度から新制度導入を目指す。


スラム化し始めている築古マンション爆上げの予感。
好立地でありながら、建て替えできず土地代以下の価格になってしまっている築古マンションはゴロゴロしている。法的に強制建て替えができるのであれば、利回り薄くても買いである。

今の賃貸層の低所得化は結構深刻ですよ。
就職氷河期と持ち家取得が進んで、
今残っている３０代の需要は人数にくらべ、実体がかなり小さい。
そもそも結婚もできない人が多いのではと思う。

本格的な回復は次の世代ですから、
分譲マンションの供給量は少なくとも５年は回復できないでしょう。

駅近など新しい物件が増えれば、結果として平均賃料はごくわずかに上昇するかもしれないけど、

基調は下げです。

また、当然ですが、同一物件を見れば、取れる賃料は年々下がる傾向です。

つくづく賃貸業は、地味なビジネスです。

ある程度所得がある人は結婚するが、
低所得の人は結婚しない。
出来ないって訳じゃないけど、子供を作ったり、将来を考えると不安で、
気楽な独身を選んでしまう。

昔のように、大して所得が無いのに無理して結婚して、子供を作って、
懸命に働いて郊外に安価なマンションを購入。
こんなパターンは今やほとんど無くなっているんだろう。

今は、マンションの適正価格みたいなもんがあって、それも都心に近い便利なところが受けて、
いくら安くても不便なところが売れない時代になってしまったと思う。
既婚者向けの賃貸も郊外は同じ理由でダメだろう。
完全な二極化市場ですよ。

賃貸って面で見ると。

独身者向けで需要が大きいのはとにかく安いアパートだろう。
建替えせずに、古いままで良いから安く提供することだ。近郊、郊外でも需要はある。
裕福な独身者は、数年前の都心部分譲マンションがまだ安かった時期に購入を済ましているから、
高家賃のものは、毎年一定の需要はあるものの少ないと考えた方が良い。都心に近いのが
最低条件になる。

既婚者向けについては、
対象がそこそこ所得がある層になるから、便利で、魅力的なところなら少々家賃が高くても
需要はあるだろう。広さは５０〜７０ｍ２で新築。しかし、分譲との競合になるので、
都心部マンションの供給量に左右される。今のレベルの供給量であれば、需要は意外と底堅い。

下がらなかったね

まだ早いよ。
在庫が残っている間は既契約者との関係もあるしすぐには下げれない。
新発売物件についても土地仕入金額や材料の値上げの影響で下げるのは至難。
下がるのは3年後くらいですよ。
その頃にまた不動産価格上昇していれば下がることもないしどうなのかな。
一回上がったものって下げるのは大変だよ。
どっかの大手が下げてくれれば他は追随するのではないでしょうか。
まずさがるとしたら中小、様子見て大手が動くかどうかって感じですね。
郊外は下がりやすいけど、都心は今年中とか短いスパンでは期待しても無理そうだと思っています。

あなたの中では結果でてるよ。この販売不振でも下がるのに3年かかると思ってるんでしょ！それなら３年後には上がってるよ。

５５８です。
＞５５９さん。
そう思っているから書いたんですけど。。。。
自分の意見を書いてはいけないのでしょうか？
書くこと自体を否定しているような意見はイラっときます。

＞５６０さん

彼は家が売れなくてイライラしている人です。
気持ちに余裕がない人なので、あまり気にしない方がいいと思いますよ。
他人の振り見て我がふり我がふり直せ、と言うわけではないですが、
高値で掴んだ人は、業者、購入者にかかわらず、かわいそうですね。

自分の信じた道を行くのが無難かと思いますよ。
現実的にも、竣工後２年で中古になりますからね。

今のペースで郊外の在庫が積みあがれば、誰が見ても結論は明らかでしょう。
その状況は徐々に都心に近づいて行きますよ。

もう少ししたら、一等地にある官舎や郵政、ＪＴ、ＮＴＴ社宅の跡地の販売が
はじまりますし、楽しみです。

同じお金を出すなら、いい場所の方がいいですね。マンションは立地ですから。

>>561

>もう少ししたら、一等地にある官舎や郵政、ＪＴ、ＮＴＴ社宅の跡地の販売が
>はじまりますし、楽しみです。

もうはじまってますよ。うちの近所のNTT社宅跡は外人向け高級賃貸に
なるそうで工事が始まりました。町内会の回覧に書いてありました。

土地や建材が高いから新新価格っていうのは
通用しないのがハッキリした。
魅力が価格以下の物件は、コストがかかっていようと売れ残る。

今、近郊や郊外なんかで沢山売れ残ってるのはそういう物件。
立地が悪かったり、品質が低かったりする割に高過ぎるわけだ。

これからは、売れる立地、価格で建てられないようなマンションは
建てなくなるんじゃないか？建てても売れないわけだし、
そういうのを建て続けているデベは潰れるだろうし。

売れる立地、価格のマンションしか供給されなくなっていくが、
そういう条件を満たせる土地は、どんどん無くなっていってる。
駅近や都心など、高くても買い手が付く魅力のある立地で限られた数だけが
供給されていく。
そうなると、坪単価は下がらないかもしれない。
立地が良ければ高くても買う人は居るので。
今後はマンションの供給は少なくなるんじゃないかな。

新宿区の賃貸過剰が危険水域になってます。
需要が減っているのに作りすぎたみたいです。
過剰物件数は世田谷区レベルに達した。

豊島区、新宿区、渋谷区、
上京者の増加で周辺人口は増えるものの、高所得層は都心回帰で逆に減少。
港区等の湾岸に移動中。

高い家賃の賃貸への需要は減り、安い家賃への需要は増加。
新築賃貸マンションはダブつき、中古の賃貸アパートへの需要は増える。
賃貸もサバイバルなら、百貨店もサバイバル。
ついに縮小と淘汰の時代に突入したようだ。

最悪ですね。償却が終わった古賃貸物件か極端に高くなっていくであろう新築物件かの選択となるよ。

結局、港区、中央区の湾岸地区周辺と日本橋周辺、上野〜秋葉原地区など、
遥か大昔からの黄金ラインといわれる上野〜品川間の賃貸や新築は
盛況で集客が落ちないという常識的な検証話しなんでしょうね。

ヒルズ、ヨドバシ、ビックカメラ、ＡＫＢ、メイド、ミッドタウン、東京タワー、
芸能、タレント、レインボー橋、外人集客地、パソコン、テレビ、夜遊び、
水辺・海、旅行、飛行機、地下鉄、大会社、中央官庁、美人集積、可愛い子、
昼間人口、中高校生、歴史公園、高層ビル＆マンション、新幹線、デパート、
ホテル等々々などのメディアで話題になるものは全て揃っているので、
新築＆賃貸で補完しつつ根強いのは常識なんでしょうね。
人々は常に集まり資本も注ぎ込まれるだけに、田舎育ちの方も憧れてる
地域ですから、外周とは格がちがうということでしょうか。

>上野〜秋葉原地区
こちらにお住まいですか？

>>567さんへ、

黄金ラインですか！

改めて地図で確認してみましたが、確かにそう見えますね。
紹介されている項目も多岐に渡ってる上に、
私でもなじみ深いものが多かったものですから、便乗参加させていただきました。　４８

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

せっかくのゴールデンウイークも
営業で自演（しかも酷い自演）

絵文字上等は新東京タワーが都市構造を変える君の別人格です

賃貸を含めた不動産在庫が非常に危険な数量に達している区。
価格調整無しでは在庫は積み上がる一方でしょう。
分譲、賃貸ともに暫く建設ストップか？
新宿区
目黒区
世田谷区
渋谷区

よその心配よりご自分のおすまいの埋め立て地の心配を！

世田谷区は在庫があまりも多すぎ。

目黒区、渋谷区は新規流入人口が少なすぎ。

新宿区は目黒区、渋谷区よりましだが、在庫水準が港区レベルに達し、
潜在需要の大きさが違いすぎて消化不可能。住環境が違いすぎる。

まじで自分とこ心配したほうが・・・

都心で下がったマンションってあるの？

Yahooアクセスランキングがでてるね。
ある種の人気度がわかる。
http://realestate.yahoo.co.jp/rent_rank/kanto.html
吉祥寺が人気あるんだ。

吉祥寺は交通の便もいいし、子育て環境が抜群にいいというのを最近テレビでみました。
東京都内ではダントツの良さということでした。
ファミリー層に人気なのでしょうね。

吉祥寺は武蔵野市で都下です　残念ながらここの掲示板２３区内には入りません　他で盛り上がって下さい

吉祥寺を上回る都内(山手線内を除く)の地域ってそうはないだろ。
むしろ○洲とか○立とかを外した方が都内スレには相応しそうだな。

ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
過去５年間の年平均世帯増で割り、消化所要年数としました。
５年を超えている区の価格調整は必至でしょう。皆さん参考にしてください。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

時代の流れを見誤ってしまうと、不良在庫の山を築くことになります。
しかし今さら時計の針を元に戻すことも叶いません。
ここ数年２３区の建築数は分譲、賃貸ともに高水準で、毎年増加する世帯数を大幅に上回って
きました。不良在庫が増えて行くのも当然です。

肝心なことは、需要者が求める場所で、適切な価格で、適切な数量の供給を行うことです。

旧来型の常識に囚われ過ぎた業者の淘汰はもはや待った無しでしょう。

いつまでもデベにすら、これ以上発展の可能性のなさを言い渡された地域に固執していると、
またしても苦渋をなめることになりますよ。
すでに各掲示板でも動きがでてきていますね。
まさに、事件は研究室ではなく現場でおきています。

>>583
その通りだと思いますが、
生臭い話は苦手です。
早めに軌道修正して、傷口を大きくしない事を祈ります。
地場の業者だと、なかなか理屈通りには行かないのでしょうか？
業界の方なら、そのあたりを教えてください。

３流郊外デベだろうが、地場業者だろうが、個人転売屋だろうが、
ぎりぎりローンめっぱいのチャレンジャーサラリーマンだろうが、
実力以上にレバレッジをかけて「湾岸」に勝負に出た勝負師は、
そう簡単には取り返しは付かないのでしょう。

バブルである事は再三指摘されてきたのに、
ろくなヘッジ手段もなく、あえて無謀なリスクを取り続けれた主体は、
ピークアウトの局面では淘汰される。
これも健全な経済を守る重要な仕組みなんです。

あとは、損きりの判断が出来るかどうか、その余力があるかどうか。
それができないと、物件抱えたまま悪化する状況をなすすべもなく、
破綻に向かうだけ。ということになるとおもいます。

まだ本格下落まで多少なりとも時間はあるとおもいますが、
その時間を有効に利用できる人は、なかなか居ないでしょうね。

豊洲のスミフショックは場所を考えればある意味想定内ですね。
いつまでも幻を追っていると本当に傷口が広がります。
でも損切りは余裕がないとなかなかできないものですよね。

豊洲のあの土地は当初270弱で売り出すつもりで仕入れたらしいよ。
販売時期の遅さからして、住不が高値追いを狙っていたのは事実だろうけど。

都心回帰で戸建は最悪の状況ッス
倒産する中小が続出だぜ。

首都圏の期末完成在庫、バブル崩壊以降最多に　細田工務店調べ
　細田工務店はこのほど、大手の供給物件と５戸以上の供給団地で追跡可能な物件を対象にしたＭＲＣの販売データを基に、首都圏での戸建て分譲団地の07年度の供給動向をまとめた。
　それによると、期末の在庫数が2,272戸（前年同期比23％増）とバブル崩壊以降（00年以来）最多となった。特に、販売開始後７月から１年未満の在庫の動きが悪くなっている。価格が上昇基調の時点で供給された物件であることに加え、下期以降の消費マインドの冷え込みが影響したと分析している。
　１回当たりの供給戸数は10.02戸（同1.54戸減少）と88年以降で最低戸数となった。従来、戸数がまとまっていたパワービルダーの物件が減少したことを要因の１つとして挙げている。供給戸数は調整段階にあると分析している。資材の高騰に伴い個別の物件の利益が圧縮され、量産に踏み込めないことも影響している。
　初月売上率は46.8％（同8.5％減）。全エリアで前年度比マイナスとなり、在庫の積み上げは首都圏全般に及んでおり、市況にプラス要因は見えず、停滞期にあると分析している。
[住宅新報　2008年5月16日]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080722-00000955-san-soci