23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

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まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

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銀行関係者君

素晴らしい書き込みだね
上司に教えてあげればよかったのに…
サブプライムで痛手を蒙ったのは庶民ではない銀行だよ…

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しかし、上昇期間と上昇幅が最も小さかった日本でさえ、ここまで冷えてきているわけだから、アメリカやイギリスや中国における今回の不動産価格の下落は想像を絶するレベルになるんだろうね。収益還元で考えた場合、東京都心部での当面の下落下限は10％ぐらいの水準までは、あと１年で下がるだろうから、銀行からの資金調達が可能な買い手にとっては、これから天与の買い場が訪れることになるわけだよね。いま60才前後の人は前回のバブル崩壊で、その後15年間、値下がりした不動産損失分を埋めるのにタダ働きを強いられたわけだけど、それと同じ惨状が、ここ１年に都心マンションを買った人にも訪れる日が、刻一刻と近付いているって感じですかね。これからじっくり買う御仁にとっては、今の政権運営には、感謝感激ってところだろうね。冗談で利上げまでしてくれたら、セリングクライマックスを誘発し、円高＆不動産暴落の世界に轟く経済失策として、歴史に刻まれることになるんじゃないかな。

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たしかバブルの頃は、収益還元法で考えたら今の80倍近い水準じゃなかった？賃料だと全く説明不可能な水準だったと思うけど。

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青山のワンルームを利回り１％台の１億円で売り買いしてたと思うよ。それが、10%の1000万まで、約10年で下落って感じでしょう。十数億、都銀から借りこんでブッ飛んだ人が結構いたと記憶してますが。

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そろそろ下げ煽りが期待外れの結果に終わってることを直視したら。

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先高感を前提にした末期の相場の話です

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今回の上昇相場は投げ売りする主体が乏しい。もっと銀行が追い込まれないとトレンド反転難しいと思うよ。

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＞＞５０９

その通り、だが追い込まれる可能性も否めないケースも見えてきた。

サブプライム関連商品残高では、昨年１１月１７日時点で

みずほ　　４０００億円
三菱UF　　２６００億円
三井住友　　７００億円
住友信託　　４５０億円

となっている
しかし、数字は本当なのか？
国内金融機関の場合実際はこれだけだろうか？
残はどのくらい増えるのだろうか？
また、損失は拡大するのか？みなさんどう考えます？
必ずしも軽微とはいえないのでは？

《　以下朝日ニュース抜粋　》

米低所得者向け（サブプライム）ローン問題で損失を出した滝野川信用金庫（東京都北区）が１４日、信用金庫の中央金融機関である信金中央金庫に対し、２００億円の資本支援を要請した。信金中金は資本支援要請を受け入れる方針。サブプライム問題が国内金融機関の経営問題に発展したのは初めて。 　
【　滝野川信金は、保有していた１１７億円分のサブプライム関連商品に加え、サブプライムとは関係のない証券化商品の価値も大幅に下落し、損失が４００億円前後まで拡大。このままだと昨年３月末時点で１１．５４％あった自己資本比率が、国内業務を継続するのに必要な４％を下回る見通しになった。 】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(終わり)

この銀行はもともと、財務体質健全だったと言われていた。
しかし余資をこのような形で損失してしまった

そもそも、購入当時は、すべてのこの手の商品は格付けが良かった訳で、
地銀生保損保などの損失はまだまだ隠れている可能性ある、
最悪資本注入もありうる
三月決算で相当やられるところ出てくるはずだが。

今回のケースのように本位でない形で自爆のように崩壊して行く
金融機関がドンドン出てくる危険性があるのかもしれない
(一応セーフティーネットはあるので取り付け騒ぎにはならないが・・・・
怨みは本来S＆P・格付会社へ向けられるべきだが)

今回の最大問題点は、
余資がある会社に限ってこの手の商品を大量に保有しているところである。
つまり内容の悪いところは退場すればいいが、
内容のいい銀行には内容のいい会社がついており
その良い会社自体も影響を受けるが厄介なのである。

そもそも全国法人件数のうち８割が赤字の日本企業は当然。
黒字会社からしか法人税取れない
その内容のいい銀行や会社も影響出るかもしれないところに
今回のタチの悪いサブプライムが円高とダブルパンチで効く可能性あり、
それらの後遺症が長引く危険性がある。
政治空白の中、最悪の場合、
やっと増えた税収も減り増税(消費税１２％)へと負のサイクルがいよいよ始まるかもしれない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
緊縮計画の金融庁は自虐的な不動産の規制なぞやめて
日銀とともに供給量を増加させるべきで、
融資拡大を速やかに行うべきではないのか？

あとで大変なことになりかねない。

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確かに、海外に活路を求めることもせず、ジリ貧の国内で、売上の伸びない中小企業に貸すより、トリプルAの格付けの債権で運用した方が得策だと、勧められれば、滝野川みたいにそちらに舵を切ってしまうのは、ある意味、しょうがない面がある。ただ、毒入りの債権を販売していた側が、確信犯だったのか、知らずに売っていたかは微妙なところだろう。まだ現状は、売り込んでいた側が事態の深刻さに気づきはじめた段階で、毒を盛られた側は、これからそれに本格的に気づくといった段階で、徐々に株価に反映されつつあるといった状況なのかもしれない。そう考えると、不動産融資にまわせる余力が劇的に低下する局面は、まだこれからで、今の動きは序章に過ぎず、これから凄まじい事態に発展していく可能性が高まってると考えた方がいい気がする。大手町あたりの本社ビルの大半が外資系の手につぎつぎに渡る状況が訪れる日が近いのかもしれない。

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日本の金融機関に心配はいらないよw
サブプラ損失は国債のディーリングでほぼ穴埋め完了です。

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＞＞５１３
すいません
それってどういうことなんですか？
お知らせ願いますか？

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＞514さん
日本の銀行の有価証券投資の大部分は長短国債です。
19年度下期は金利大幅低下で国債の含み益、実現益はかなりの額になっています。

貸出収益は低迷、不良債権もやや増えていますが、債券売買益でカバー出来る範囲。
減収減益だけどね。

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>>513
ありがとうです
確かに国債価格値上がりしていますね。
なるほど・・・

しかし不思議なのは滝野川なんですが
国債の運用とかポートフォリオに無かったんですかね？
あんな損失出すなんて通常考えられません

サブプライム関連商品以外にも損失出ているってことらしいですよ
つまり国債の売却益でも穴埋めでき無いのではないですか？

そうなると、サブプラ損失は国債のディーリングで穴埋めできる所とできない所がでてくる。
そこが、今後を占う意味での＊＊＊＊＊＊みの決め手になりますかね？

大体運用の半分ぐらいなんですか国債シェアは？

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＊は、ｋａｃｈｉｇｕｍｉ／ｍａｋｅｇｕｍｉ　　です。

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滝野川信金クラスの金融機関は貸出も伸びず、利回り高い有価証券に手を出す
ことはよくあることです。
あの自己資本では数百億のリスク資産がデフォルトしただけで回復不能で、
リスク管理のレベルが低すぎたとしかいいようがない次元の低い問題です。
国債のディーリングなんてやる能力はそもそもないような小さい先です。
金融機関全体の問題にはなりえません。

国内大手金融機関の資産ポートフォリオは貸出６割強、債券３割、有価証券１割弱
といったところでしょうか。

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つまり三割の債権の内リスク資産が、
どのくらいを占めるかって話になるんでしょうか？

貸し出しできない全国の地銀信金信組は滝野川ショックのパターンで傷んでこないんですかね？
セールスマンが滝野川だけに売っていたとは考えにくい

＞滝野川信金クラスの金融機関は貸出も伸びず、利回り高い有価証券に手を出す
ことはよくあることです

とおっしゃるので一抹の不安を感じます。
私だけでしょうが・・・

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