23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

＞＞２６８
なんで金利が上がるって分かるの？
教えてくれる？
根拠をしめして

>>268
契約書に記載している融資金額が承認されなければ解除可能だけど、
自己資金が溶けて契約書記載以上のローンが必要になったらとアウトでしょ？

＞２６８　２６９

何も根拠は無い。根拠なんてみんな無い、だから予想するのです、それで良いのでは？。このスレ自体が予想するのが目的のスレですからね。未来の事を考えるのは全て予想でしかない。そんなけんか腰に根拠を示せなんて、ここで言っても仕様がない。
確かに、地価下がり始めてそうなのも事実の様です。しかし、建築資材も上がっている様です、これも事実の様です。石油製品が上がっているのも事実。日銀総裁が今の金利は低すぎると言っているのも事実。サブプライムの問題も年内ぐらい片付くというのも色んな人が言ってます。
色んな事を勘案して、色んな立場で人の意見を聞けば良いのでは？。ローンのある人、現金で購入する人、買い替えの人、都心のMSを検討している人、郊外の物件検討している人、30歳の人60歳の人など、色んな人が見てるからね。

＞＞２７１
それでは君の成長が見えない気がする。
こんなところに書き込みするぐらいだから不動産は素人だろうが、経済の先読みを考えながら良いモチベーションで仕事をしているんだろうと思う。
つまり根拠のない自論は自分を成長させないといいたい。
みなある程度根拠は示している
だから議論も面白い

あの人がこういったああ言ったの
議論はあまり面白くない
どう？

>>272
上目線でものを言っても悪くはないが、アンカーぐらいまともに付けなさいよ。

為替は今までの円安のゆり戻し
円高は日本には必要不可欠
資源インフレはこれで随分吸収できる
下手すると年央までには９０円代突入は時間の問題かもしれない
オバマ新大統領はマイノリティーの代弁者として間違いなく民主党保護政策にはしるので、ドル安は必至と見るべきだろう


今年から本格的にユーロ支配と元高が同時に始まるのでドルは国際基軸通貨としての求心力がなくなる

しかし、中国はひたすら元安を国策としていくので、アメリカは貿易赤字が膨らみ中国に圧力をかけるが中国共産党は日本がプラザ合意後円高になり苦しんだことを熟知しており、相当外貨備蓄が増加しない限りその申し出を容易に応諾はしない

アメリカのサブプライムによる経済のメルトダウンはすでに始まっており収縮するまでは相当の時間がかかるのは明白。

>>272
＞つまり根拠のない自論は自分を成長させないといいたい。

この手のもので、根拠が示せる（＝結果が見えている）ようなもので動いていてはすでに手遅れ。
マスターベーションだろうが、結果を予測して先手を打つから勝者が生まれる。
その意味では２７４さんに同意かな。
そういうスレなんでしょ、ここは。

275さんは本当に銀行関係者ですか？
もしくは銀行ではそのような説が通説となっているのですか？

サブプライムがアメリカでどのような影響を受けるかまではわかりますが、
その後の展開がとても賛同できるようなものではありません。

日本の銀行は今回のアメリカの景気低下で影響をそもそも大きく受けるのではないですか。

中国の持続的な成長は何を根拠におっしゃっているのでしょうか。

アメリカの今回の景気後退は相当大きな波及があると思われます。
そうでなければ金を中心とする商品にこんなに資金が入らないと思いますが。

円高は日本にとって相当大きな影響があると思いますよ。
日本は内需型社会ではないのですから。

というか銀行関係者さんが新入社員だったら失礼しました

2008/3/1
東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？
http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html


東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され・・・

＞278
半分近い場所で下落ってことは、残り半分は上昇か横ばい？

値下がりして買えるところはなかなかないと思う
あれば教えてほしい

そもそも、不思議なのは安く買った人が出てきてこんなに安かったとか
待ててくれたわり合いとかの説明があって良いようなものだがどういうわけか他人の話ばかり
いつもの評論家の話ばかりだなあ。田舎ばかり値下がってもあまり興味はない

われわれがほしいものは値下がりしているのだろうか？

競売でみるけど落札は高い値段ばかり

土地や株は下がったほうがおもろい記事が書ける。

東証REIT指数。
2007年5月　2600台
2008年2月　1500台
実に去年のピーク時から4割以上値を下げている。
この現実を直視しよう。

REIT指数って分譲マンションの価格と連動してたんだっけ？（笑）

景気下落と地価下落には時間のギャップがある。
値下がりはこれからだよ。焦らずじっくりと様子見しよう。

サブプライムの影響による米国消費減・雇用悪化は長引くだろうから、
中国・インド・ロシアなどのバブル投資で伸びていた新興国は特に厳しい。
もちろん欧州・日本にも飛び火しているから世界的にはこれから本格低迷期に突入。
まあここ数年が異常だったのだから、冷水をかぶって実力に見合ったレベルまで
世界経済が調整される事も必要か。じゃないと地球温暖化が進んじゃうよ...なんてね。

大手の不動産会社株なんかは、半値未満に落ちているのも多いけどねぇ

そりゃあ落ちるでしょ。
高値で仕込んでるのに新新価格で売れなかったら利益でないもんね。
銀行も倒産リスクで回収不安、融資も厳しくせざるを得ないから利益しずらい。
市場は既にそんなことは織り込みつつあるが、これから中小やひょっとすると
大手企業の倒産が増えてくるともう一段の下落は回避できないような気がする。

そんな状況は普通の人であれば肌で感じているから、念書を書いて2割引で買うか、
もしくはマ(ヌ)ケな方、親の資産譲渡を受けるような人しか今は買わないよ。

その
＞親の資産譲渡を受けるような人
ってのがかなりの数いて、高値を支えてきたんだと思うよ。
親の援助や生前贈与に見合う数の供給がなされていると思ったら
いいんじゃないの？
格差拡大というのは所得のみならず相続も含めた資産格差の話でしょう？

＞景気下落と地価下落には時間のギャップがある。
値下がりはこれからだよ。焦らずじっくりと様子見しよう。

これは分かる気がする。

＞サブプライムの影響による米国消費減・雇用悪化は長引くだろうから、
中国・インド・ロシアなどのバブル投資で伸びていた新興国は特に厳しい。

これねー君の気持ちとしては分かるがすでに中国は何度も調整しているから大丈夫だよ
まだまだ成長するよ。
これからの世界の消費大国はアメリカ日本ではなく中国である。
現実を忘れないでほしい

日本だって東京オリンピック後の経済成長は凄まじかったでしょう
まだまだ
奥行きのある中国は失速なんてしない
経済成長は期待できる　『　賢者は歴史に学び愚者は経験に学ぶ　』

その中国に輸出しようとしている日本に陰りがあると思うことが世間知らずだよ
週刊誌や経済誌の評論家に振り回されすぎではなかろうか？
世界を旅するべし

だいたい高度成長時代に資産も形成できなかった親
の子供が資産を作り出せるわけないなと思う。
ほんと笑える。

ネガティブだな
その発想
環境に恵まれてない証拠だな可哀相に

私は実力で資産形成したが
そうだな簡単にはいかないか

中国の発展ねー
消費地としての発展という意味なのかなー
税金優遇もなくなり、人件費も上がってきて、
環境も悪く、信頼感も無い国が本当にこれから
発展するんだろうか。

どういう発展をするのか想像できないので考えが聞きたいですね。
日本のように技術を磨くのでしょうか。
それとも相変わらず湧き出てくる人件費の安い労働力を武器に
使っていくのでしょうか。

今までの歴史のパターンに当てはめても今の現状から
推定できないですね。

中国人が技術開発していくんですか？

予想通り、
為替みれば一目瞭然でしょ
９０円突入は真近です
日本は別に困らないですよ
トヨタは７０円でも利益出る体制になっているし特に問題ないでしょ。
今まで良すぎた訳だから

覇権国家アメリカ英国の失墜で、ユーロ中国(次期世界一の消費大国)の台頭の時代が進んでいる証拠です。
皆さんは円高で困るというが何で困るか分らない。
原油中心に資源インフレになる中
円高にならないと食品でさえ米以外輸入に頼る日本は、ジリ貧になるばかりだった
最良のタイミングではなかろうか？

マンションも価格調整になるかね・・・

俺はならないと思っているが・・・

>292予想通り、

アンタの予想じゃなく、皆の予想でしょ。

>>292
どこの銀行関係者だ？
子供銀行か。

もはやマンションも価格調整局面。山手線内は手堅いだろうが、それ以外は下落で。

下落下落っていいますが、東京なんかだと土地の値段は下がりにくい。よくて
横ばい。鋼材などの資材は上昇している。

すると、でてくる結論は狭くなること。これで快適な住まいになるのかなあ。

ただし、今売れ残っているのがどうなるかは不明。たぶん、倒産があいつぐ
んじゃないかと思う。

プラウドですら近所のマンションは売れてない。どれくらいのデベがつぶ
れるのか・・・プラウドだからこそ売れてないという考えもあるが。
無名の安物メーカーは生き残ったりして・・・。寂しい。

原油も金属も一旦押しをいれてからの上昇が大きかった。

金利も低く、オフィス賃料が上がっている中で、不動産が暴落することはない。都心はいい立地ならオフィス>賃貸レジ>分譲レジの順で消費される。

そもそもオフィスは空室率3％を切っており、今年度の供給は去年の半分、しかも入居確定済。なぜ供給出来ないかというと大規模用地の売りがない。

こんな状況では分譲まで土地は回らない。くわえてゼネコンもマンションには懲りて、安く受注しない。建設費は５年前のざっと３割強増しじゃないかな。

いくらマンション売れなくても、安く出せる状況じゃないんだよ。
2003年に法人所有の条件のいい物件は搾り出してる。ファンドが買ったものがまた出てくるかといったら、それもない。何故なら安い値段で買って利回り高いから。

サブプラ頼みは判るけど、大して掘出しものは出てこないでしょ。３月期末も噂倒れだったし。

今年5-10％下がったとしても来年にはまた戻るから。
だから、底値で買いたいなら、今年の秋ごろしかないよ。

確かに、背景に低金利があるから都心の一等地を抱いたとしても、駐車場にしとけば、金利ぐらいはなんとかなるだろうから、積極的に土地が放出されて土地値が大きく下がるとこまでは考えにくく、せいぜい横這い。建材コストは上昇基調だから新規にマンション分譲を考える場合には、現状の価格推移では、相当慎重にならざるを得ない。
つまり、現状での在庫が多少の値引きではけてしまえば、もう在庫が積みあがるような供給はないと見るのが妥当な線。
つまり、この３月の在庫をいかに安く買うかが、これから本格的なインフレに突入してく際のラストチャンスになるんじゃないの。

中古は個人の事情や弱気になったりで安く買える可能性はあるよね。新築はデベも売ったら、次がある訳ではないから、1、２年覚悟で値下げはしないだろう。
実際1、２年前から販売してる物件一杯あるし、完成時完売じゃないといけないなんて、購入者の変な思い込みで売れてないと言われてもなぁ

マンションは、建築コストの増加で、安い立地でないと供給できない反面、建築コストの増加を吸収できるだけの収入がエンドユーザーにないため、安く仕入れた土地、プレミアのある場所など、供給が限定される。現に、一部マンションのためにデベが取得した用地は、オフィスビルに転用されたりしている。

その一方で都心部では中古市場が活性化。特に、古くて、安いものから動いていくのではないか。ただし、大幅なプレミアを付けているマンションは、値下げを余儀なくされ（てい）る。エンドがついて行けないから。

となると、土地を安く仕入れた、そこそこ便利なエリアのマンション供給しか残らなくなってくる上、そこの値段は高めに推移。

伝統的な住宅地は、土地のコストが高いことに加えて、まとまった土地を安く仕入れることは難しいことから、（コスト転嫁可能な）商業エリア、オフィスビルに転用可能なエリアを除いて開発が停滞。住宅地は下がるというわけではないが、人の流入は少なくなり、活力が低下する可能性がある。相続で土地が再分割されていくことで、町並みはますます悪化？

値下がりが少ない反面
調整期間が長期化する懸念がある。
世帯収入が右肩下がりなので、売値と実需の乖離が大きくなってる。

ここは大幅に値下がりした方が
かえって調整期間が短くなるでしょう。

＞304

御意

そうかな？悲観論はサブプライムが落ち着いたら終わるよ〜既に話では雇用拡大しているメガバンクは一気にリテールセールスにうってでるって話だよ。高くなり過ぎた分、調整した日本の不動産は安いからまだまだお買い得だよ。シンガポールやアラブのファンドが狙っているよ。但し山手線内だけだよ〜駄目ダメ！忠告するが外国人に23区なんて説明しても分からないからね

だれも島根や青森の物件に興味がないように、
極東の斜陽国の物件には本気の買いは入りません。

超崩落やバブルが起きれば、一時的な投機資金は集まるだろうけどね。

それはあくまであなたの主観ではないですか？中国だって一時的に経済失速するかもしれません。低金利な日本はまだ有望でしょう。例えばシンガポールを例にすると汐留ビルやウエスティンＨそれから東新宿再開発にまでロングタームで投資する商業系ファンドが存在します。一過性のモノではなく中長期に考え投資してくる政府系ファンドもあります。つまり時期も投資対象も様々な異質なファンドが世の中には存在し、彼らも自分達の投資スタンスに応じた投資をします。しかるに全国から人が集まる世界の東京はまだまだ魅力的でしょう、インフラが整備されたところには必ずと言っていいほど投資する独特のファンドを皆さんもご存知でしょう

>>307

くだらんレスと言うか、余程、東京で辛い目にあっているのか？

先日、発表された英ECAインターナショナル社の発表プレス読んでみれば。
東京は堂々の4位ですけどね。（上海は11位）
内容は自分で調べてくださいね。

見向きもしないって、日本の株式市場の売買高の何割が外国人投資家か知ってる？持ち株比率は？　

三菱地所の株式の外国人保有比率は？日本のゴルフ場の運営会社は？

日本はどれだけ自国の資産を安売りするのだろう。バブルが潰れて一番得したのはだれ？

>スタグフレーションが本格化したら、日本人の必需品以外に向けられる可処分所得は
ものすごい勢いで減るんだから、

家賃は、下がっちゃうわけね。めでたし。めでたし。

スタグフレーションってのは、不況下のインフレだぜ。
家賃は下がるどころか上がるんだよ。
意味わかってんのか？

でしょう？　だったら地価下がるわけない。

いまは、リフレーションだから。リクレーションみたいに暢気に構えていられる。

スタグフレーションになれば、まず低所得者が困るよね。安い公営住宅や老朽アパートに
殺到する。
一方、物価が上がっても年金は増えない。年金をアパートなどの収入で補って生活
している人は物価が上がったからといって蓄えを削ることはしない。
家賃を上げるだろうね。
上げられる不動産と上げられない不動産の差がでてきますね。

前者が住宅地として高級化し後者がスラム化する。

いやいや、

今回のはグローバル・コストプッシュの値上がりだから、
東京の賃貸の家賃は上がらないよ。

日本人の給料は下がったままで、中国やインドで大量の中産階級
が生まれて、彼らの購買力と消費意欲によって、石油関連、
日常品、インフラ資材関連の値段が上がるだけ。

むしろ日本人は、所得が減る中で、物価上昇により、実質可処分所得が
大きく減るから、景気は一気に鈍化。
中国人やインド人の所得増加とは何の関係もない日本の不動産は、
景気悪化、実質可処分所得の減退により、売買価格も賃貸料も
下がる一方。

>306

普通に考えれば、山手線内と23区の区別の方だって外人には分かりにくいよ。
日本は韓国みたいに、技術はあるが、資源がなく、高齢化が進むアジアの小国でしかないよ。あなたはソウルの不動産に強気ですか？
東京の不動産価格の上昇率が、中長期的に世界の物価の上昇率より高いなんて考えられない。

日本人は「日本は特別、中でも東京は特別」と考えがちだけど、そんなことないよ。
愛国心は否定しないが、それとソロバンは別にしといたほうがいいよ。

＞実質可処分所得の減退により、売買価格も賃貸料も
下がる。

首都圏全体の平均値をとるとそういう結果になりますね。
消費者物価は相対的なもの。
為替レートとは別の次元で「モノやサービス」の代価としての
貨幣の価値が目減りするわけです。
１０万円の家賃で借りていた部屋は、他のサービスや財との対比で安いと
思えるようになります。
その一方で生活費のしわ寄せは家賃の削減へ向かい、安い部屋に引っ越したり
親と同居する、ルームシェアなどが便法として流行る。

ただ、人材確保のために、企業は給与をあげたり社宅を提供し続けるから
所得格差、家賃格差が広がるのですよ。