23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

>>307

くだらんレスと言うか、余程、東京で辛い目にあっているのか？

先日、発表された英ECAインターナショナル社の発表プレス読んでみれば。
東京は堂々の4位ですけどね。（上海は11位）
内容は自分で調べてくださいね。

見向きもしないって、日本の株式市場の売買高の何割が外国人投資家か知ってる？持ち株比率は？　

三菱地所の株式の外国人保有比率は？日本のゴルフ場の運営会社は？

日本はどれだけ自国の資産を安売りするのだろう。バブルが潰れて一番得したのはだれ？

>スタグフレーションが本格化したら、日本人の必需品以外に向けられる可処分所得は
ものすごい勢いで減るんだから、

家賃は、下がっちゃうわけね。めでたし。めでたし。

スタグフレーションってのは、不況下のインフレだぜ。
家賃は下がるどころか上がるんだよ。
意味わかってんのか？

でしょう？　だったら地価下がるわけない。

いまは、リフレーションだから。リクレーションみたいに暢気に構えていられる。

スタグフレーションになれば、まず低所得者が困るよね。安い公営住宅や老朽アパートに
殺到する。
一方、物価が上がっても年金は増えない。年金をアパートなどの収入で補って生活
している人は物価が上がったからといって蓄えを削ることはしない。
家賃を上げるだろうね。
上げられる不動産と上げられない不動産の差がでてきますね。

前者が住宅地として高級化し後者がスラム化する。

いやいや、

今回のはグローバル・コストプッシュの値上がりだから、
東京の賃貸の家賃は上がらないよ。

日本人の給料は下がったままで、中国やインドで大量の中産階級
が生まれて、彼らの購買力と消費意欲によって、石油関連、
日常品、インフラ資材関連の値段が上がるだけ。

むしろ日本人は、所得が減る中で、物価上昇により、実質可処分所得が
大きく減るから、景気は一気に鈍化。
中国人やインド人の所得増加とは何の関係もない日本の不動産は、
景気悪化、実質可処分所得の減退により、売買価格も賃貸料も
下がる一方。

>306

普通に考えれば、山手線内と23区の区別の方だって外人には分かりにくいよ。
日本は韓国みたいに、技術はあるが、資源がなく、高齢化が進むアジアの小国でしかないよ。あなたはソウルの不動産に強気ですか？
東京の不動産価格の上昇率が、中長期的に世界の物価の上昇率より高いなんて考えられない。

日本人は「日本は特別、中でも東京は特別」と考えがちだけど、そんなことないよ。
愛国心は否定しないが、それとソロバンは別にしといたほうがいいよ。

＞実質可処分所得の減退により、売買価格も賃貸料も
下がる。

首都圏全体の平均値をとるとそういう結果になりますね。
消費者物価は相対的なもの。
為替レートとは別の次元で「モノやサービス」の代価としての
貨幣の価値が目減りするわけです。
１０万円の家賃で借りていた部屋は、他のサービスや財との対比で安いと
思えるようになります。
その一方で生活費のしわ寄せは家賃の削減へ向かい、安い部屋に引っ越したり
親と同居する、ルームシェアなどが便法として流行る。

ただ、人材確保のために、企業は給与をあげたり社宅を提供し続けるから
所得格差、家賃格差が広がるのですよ。

便乗値上げってのもある。駐車場料金など強気で上げられたら拒めないでしょ？

>所得格差、家賃格差が広がる

そうだろうね。
でも「青森」の中でいくら格差が広がっても誰もあまり気にしないかな。

東京・日本に固執するのは危険極まりないよ。
繰り返すが、自分の財産管理上のexposureとしてね。
日本を好きなのも、東京に住むのも問題ないけどね。

316さんと大枠では同意するけど。

基本的に、グローバルレベルのbig pictureをもてる人は、東京の不動産なんかに恋々としないでしょ。

青森の中で二極がすすんでも、同時期に東京と青森の格差がもっと大きく開くのであれば、青森内で二極化の上に居られる幸せもかすむよね。一生青森から出ないし、青森と外の世界の通商もなにもない世界なら別だけど。

今の世の中、小口化された証券化商品がいくらでも買えるんだから、大借金して、いろんな経費払って、東京の不動産を買うくらいなら、もっと見通しがいいところの不動産(reit)なり株なり債券なりを買うべきじゃないかな。

>319

他にうつりゃいいよ。

便乗値上げが出来る状況なら、すでにその価格になってるよ。
市場メカニズムに休日はないよ。

いまは可処分所得が減退する時期。
かつ労働人口はものすごい勢いで減りだしてる。

国内供給100%（不動産だから当たり前）
国内需要100%の不動産賃貸市場で、「値上げ」は至難の業だね。

>中国やインドで大量の中産階級が生まれて、彼らの購買力と消費意欲によって、石油関連、
>日常品、インフラ資材関連の値段が上がるだけ。

なんか矛盾していない？と言うか意味不明。
資原材料・石油価格はマーケット価格がすべてですけど。給与が上がっても
CPIと相殺されますよ。それと大量の中産階級が生まれますかね・・？？
現地を見た感想ですけど・・・国家システムがキッチリ整えばね。

　
>東京の不動産価格の上昇率が、中長期的に世界の物価の上昇率より高いなんて考えられない。

今、現在も東南アジアの主要都市は不動産価格上昇率は、東京の不動産価格の
上昇率より高いけどね・・どう思いますか、この現実を。

特別だとは思わないけど、これだけ治安が安定していて暮らしやすい大都市・首都は、
アジアではシンガポール＋東京＋香港以外は考えられないのでは。

あとは二国間の租税公課条約を日本がどの国と締結しているか、片っ端から調べた方が
良いですよ。アジアの他の国がどうなっているかもね。

中国では、ミドルクラスはものすごい勢いで増えてますよ。
間違いない。

ここ10年くらい、中国国内のグローバル企業および中国企業を
年二回取材に行ってますが、暴力的なスピードです。

おきざられてる人も多いが。

日本や西ドイツが復興・成長した戦後とは、
スピードと規模が全く段違い。
（日本・西独と中国・インドの人口の差はざっくり10倍）

インフレがあろうと、ノミナルな給料が上がっている限り、消費は
拡大する。（その逆も日本ではここ10年みてきたはず）

>中国やインドで大量の中産階級が生まれて、彼らの購買力と消費意欲によって、石油関連、
>日常品、インフラ資材関連の値段が上がるだけ。


これはとっくに起こってる現実でしょ。
新しくもないけど、疑念の余地もないね。

>>324

確かに中産階級の数は凄い勢いで増加してますね。
共産党が2020年までにGDP US$4,000/人をスローガンに掲げてますから、
年率8%の成長率が達成出来ないとえらい事になりますね。

ただ、彼らは日本人と異なり成功したらすぐに海外に移住する事を
考える人達ですので、根本的に土地に執着しないからね。
他のアジア・東京にすでに不動産購入している人達は多い。
成功したら、海外にお金を移す。これが彼らのリスクヘッジの基本です。

＞でも「青森」の中でいくら格差が広がっても誰もあまり気にしないかな。

詭弁だ。レトリックとしても美学がない。
ここは２３区の青森がすべてという話をしている。対象を矮小化するのは
ゼノンのパラドックス以来使い勝手がいいんだよね。

要は、代替案は何？非現実的に走らないで。

325さん

今更、、、ですが、あえてカキコありがとうございます。

投資をする方で、もし325さんのカキコに驚いた人がいたとしたらヤバイです。

これがグローバル投資の最大のテーマであったし、これからもこの一大テーマをはずす投資は控えたほうがいいと思います。