パークシティ豊洲はどうですか？ Part25

ガラガラでしょ？

登録の案内によると一世帯一戸に限られています。

>122さん
ウケたっ.....笑

すみません。もう少し詳しく教えて頂けたら嬉しいんですが。

東側を検討の方、4街区ららぽーとの北東空き地（今モデルルームがあるところ）に高層タワーが立つ可能性をどう考えますか？
東側はの午前の日当りも無くなってしまうのでしょうか。

>>124

なんで？　普通に「ガラガラ」って呼ぶと思うけど。

>126さん=122さん

もう少し、具体的な話がカキコされるのかなぁ〜なんて
勝手に思っていまして。

ガラガラってきたのでウケちゃいましたっ！！...笑

誰がガラガラするのか？とか聞いた方いるかなと思いましてぇ〜＾＾；

>一家族で複数申し込んでいる人っていますか？
お一人さまワンパックまでの特売のタマゴじゃないんだから（笑）。

>不安で不安で眠れません。
あなたが眠れないのは、夜中に下らない書き込みをしているからでしょ。
はやく子供は寝なさい。

>128

不安で不安で眠れません。って、夜中の2時まで起きて
ネットやってるからだよっ。早く寝ろっ。

>>125
そこはもう既存建物を壊し始めているらしいので、壊してどうするのか
ＩＨＩに聞いてみて。
モデルルームの道路向かいにもタワーが建って朝日に影響するかもしれ
ないので、それもＩＨＩに聞いてみて。
聞いたら結果書いてちょ。

>125さん
高層タワーとはタワーマンションのこと？
4街区はビジネスエリアだから、建つとしたら高層オフィスビルですよね。
午前中の唯一の日照さえなくなるとしたら嫌ですね。
こういうのも踏まえたうえでの、西側と東側の価格差なのかな・・・
でも、ららぽは豊洲二丁目の取り決め（？）かなんかで高さが低くしなくちゃいけなかったとか。
その辺どーなるんでしょ。

豊洲の再開発は、都市計画とかではなく、
ただの民間再開発だから、ビジネスエリアが、
普通に住居になることはありえますよ。

ちなみにセンチュリーパークタワーは、
商業施設を誘致できなかったので、建ったマンションですので。
三井とＩＨＩのコンビは計画なんてさらっと裏切りますよ。

そうですよね、眺望的にはビジネスエリアにはもったいない立地。
三井＆ＩＨＩが計画変更して、もしここにタワーマンション建ったら、
Ｂ棟南西の眺めを見ることが出来る部屋を多く作れそうですね。
うまいぐあいにららぽが低くなってくれてるし（笑）
・・・Ｂ棟東は日照をあきらめて、浴室乾燥フル稼働になるのかな。
かなり悩みどころです。

最初からそういう目的だったんだよ。
住戸棟なんてどこも立地悪いじゃない。
大通りに面して駅にも近い良い立地にオフィス棟持ってこないとテナント入らないし。
住民なんて再開発＆ららぽでどこでも入ってくれるわけだから。
三井＆ＩＨＩの計画通りに着々と進んでいるのでしょう。
あと、江東区の豊洲はもうマンション建てないでってやつで計画以上のは建てられないんでしょう。

東側がタワーが建ったとしても、間に道というか空間が100メートルくらいはありませんでした？
そうだと日照大丈夫かなって思ったのですが、甘いのでしょうか？

試しにららぽ辺りから駅ビル眺めてみてはどうでしょう。眺望も日照もそれなりでしょう。

ずーっと住むなら別ですがオプションやグレードアップしても中古に出した時査定の対象にはならないですよ。
あくまで立地と方角だそうです。
不動産屋が言っていましたが、よくこれすごいでしょう！ってアピールしてくるそうですが、その人好みで好き勝手に付けたものが買う人が好むかどうかは別なので聞いてもすごいですね〜ってだけで流すそうです。

水周りに天然の大理石はお勧めしません。欠けやすいし細かいひびもあるし、
吸水するので手入れが必要です。洗剤も選びます。
コーティングするということもできますが、
何のための天然石か良くわからない上に維持費もかかります。

人造大理石は、実際のところ全然大理石ではありません。プラスチックの練り物です。
樹脂に石の粉をまぜて大理石風の模様などを施しているだけ。
なんで高価なのかは良くわかりません。イメージでしょうか。
手入れは楽です。

>>143
立地と方角とありますが、A棟の西と東で、約一千万の違いがあると思いますが、
中古で売却する時も、この差額は、変わらないと思いますか？
西の暑さと東の影、同じ間取りで、この価格差なので、悩んでいます。

１４３ではないですが。

結論から言うともちろん変わります。

良いか悪いか以前に、
まず価格帯で購入層が分類されます。

４０００万台までの層　８割
５０００万台以上の層　２割
１億以上の層　ほんのちょぴっと

なので、５０００万以上１億以下の物件は、
（江東区でこの値段を出せる層を考慮するともっと）
市場のパイが少ないので、必然的に値崩れします。

よって、１０００万の差は縮まります。
その上で西だ東だの細かい条件になっていきます。

説明が下手ですみません。

>>137
この２行、どういう意味？

>最初からそういう目的だったんだよ。

>あと、江東区の豊洲はもうマンション建てないでってやつで計画以上のは建てられないんでしょう。

まだ抽選もしていないというのが信じられないようなスレの展開。
抽選発表後は大荒れだろうなぁ

ガス台のメーカーとか聞かれてましたが、品番とかはわかりません。
トップがフラットで点火するつまみがまわすタイプではなく
押すタイプでした。火加減調節は左右スライド。

個人的にはＩＨ希望でした。
ＭＤでは入居後、個人でも換えられないといわれましたが

調べてみたら　50Ａに上げられて家庭内に２００Ｖが来ていれば（普通はエアコンとかで使うのできているらしい）可能と言われました。
どっちが本当なのか。

抽選がまだでも、本気で考えてるから無駄？に成るかもしれないことでも悩んでしまいます。

２２日の抽選会は混むのでしょうか？
島やＴＴＴではどうだったのでしょう？

定員オーバーで入場できないことってあるのでしょうか？

67以降のやりとりに対して削除依頼がでましたね。

>>152
久しぶりに出てますね
妥当だと思います

>>149
ガス台についての質問をしたものです。
どうもありがとうございます。

私もIHを希望していますが（IHオプション対応階が希望です）、
今回オプションにすると現在の機種ですよね。
IHの進化はものすごく早いので（食洗機の進化の比ではないと思います）、
現時点の機種を入れることにかなり抵抗があります。
(オプションに設定されたNationalの機種自体は比較的良いものだと思いますが）

このため、入居後のリフォームで簡単に対応するために、
レンジに200Vの線だけを引いておいてもらえるか確認したところNGとのことでした。
＃まぁこれは杓子定規なマンションのことですから納得。

その際に確認をしたら、入居後のリフォームで対応になります、とのことでした。
従って当然入居後のリフォームでならば対応できると理解していました。

ちなみにMRのエアコンを確認したところ100Vのものでした。
エアコンとは200Vだとばかり思い込んでいたのでびっくりしたのですが。

こうなると屋内に200Vが来ているかどうかなど少し心配ですよね。
もう少し詳しく確認をしておく必要がありそうですね。

１５４さんへ（数字の出し方わかりませんー）

２年もたてば新しい機能がいくつも付いていそうで、確かに悩みますよね。
エアコンが１００Ｖというのは知りませんでした。
大きな部屋用のものは、ほとんど２００Ｖだと思ってましたから。

大きな買い物ですから、細かな確認は怠れませんね。

67です。
72さんフォローしていただいてありがとうございます。
また私の書き込みによって、72さんに結果的にいやな思いをさせてしまって大変申し訳ありませんでした。

>>156
67先生、お待ちしておりました。
実は私の兄は順大におりまして、豊洲から順大まで救急で運んでもらえるのでしょうか？
私や主人が倒れたら順大に運んでもらいたいのですが、兄に言ったら
「聖路加で診てもらえ」とあっさり言われました。
そんな救急で運んでもらえない程の距離とは思えないのですが。
どうなのでしょうか。

Ａ，Ｂ棟　東低層で検討しています。かなり悩んでいます。東京インナーハーバーの平成１８年からの豊洲の未来図をみていますと、A棟東は完全にふさがれて、Ｂ棟東はビルの隙間から日照があるように見えますが、どうおもいますか？

＞160さん　１５９です。A棟東のほうが、まだましって感じでしょうか

東低層の条件は厳しいですね。

http://blog.sumai-surfin.com/index.php?ID=1688

A棟の低層の西と東の価格差って５００万強ですけど。余裕があるなら安全を買ったほうがいいですかね。

>>163
A80OW（西）とA80QE（東）は同じ間取りですが、
5階で、5170万と4280万で、890万
10階で、5320万と4380万で、940万
20階で、5570万と4600万で、970万
500万強ではないと思いますが・・・。

例えば、９００万を単純に30年で割ると、月2,5万の差になります。
2,5万多く払って、海側にするか、安さを求め日照をあきらめるか、悩みます・・・。

すみません、８０Ｍ２でＡ３０３，３０６（共に西側）４９３０万、５１４（東側）４４００万で比較しました。どちらにしようか悩んでいたものですから

164さんは西日は平気ですか？
私のまったく個人的な意見ですが、西日はかなりつらいです。
関西出身の人は西日を嫌いますね、と以前不動産の方に言われたことが
ありますが、主人・関西出身の友人ともに西日は嫌います。
私の周りだけかもしれませんが。

１６６さん、１６５です。東南とかＢ棟超えの南がかえればいいんですが、予算を考えると、東か西の低層になったいます。バルコニーが２Ｍ近くあるので、低層ならいいのかなって思います。東は安くていいのですが、いつ、日照がなくなるかと考えまがら暮らすのはつらいです。

>>165です。
164です。
私的な意見で申し訳ないですが、どちらの間取りも気に入っているなら、
西の方が良いかもしれないですね。
でも、306にすると、上の階がビューバスにすると、音が気になりそうですね。

１６４さん、１６５です。３０６の上階はビューバスにはできないです。制限されています。意見ありがとうございます。

登録は週末です。
既に登録終えた方、その後の予定とかわかりますか？

制限とは？
リフォームされたら終わりですよね？

166です。
迷っておられるのに余計な事を言ったかもしれなくて申し訳ありません。
上記のような理由で、私なら東側を購入すると思います。
価格が同じならまだしも、これだけ価格差があるのならその差額で他の楽しみにまわしたいです。
164さんも165さんもご自分のとってベストな選択が決定されるといいですね！

１Ｆから２４Ｆまでは間取りのタイプが決まっているという意味です。リフォームされるリスクは最上階以外全室共通だと思います。

１６６さん　１６５です、アドバイスありがとうございました。実はもう東で登録しましたが、明日、変更に行こうかどうか・・・検討中です。

一度登録すると、変更できないって聞いたけど。

今日、ＭＲは休みなので、明日連絡するつもりです。

１６６さんは、購入予定ですか？

138>
100Mくらいの距離では高層ビルの影はまったくのがれられません。
冬であれば数百メートル先の豊洲センタービルの影もPCTにかかるはずです。
A棟もB棟もそうですが日照はビルの隙間からわずかに射すくらいだと思われます。
東は相当高いところいかないと影の影響は避けられないでしょう。
特に低層を購入される方は日照条件は捨てることになると思われます。

東と西の価格差は「海側眺望」＋「日照」＋「晴海通りのリスク」だと思うので、
それに１千万が高いか安いかはご自分の判断で・・・
ちなみに私は西を選びました。

166です。
177さん、もちろん候補物件ですがもう一つの候補があり、最終的な決定がまだ主人と
できてないんです。お互いいい物件とご縁がありますように。

東低層は万が一売らなきゃならないような状況になった時、売れないと思うよ。
中古で日当たり悪いとね。西にすることが可能なら迷わず西だよ。

中古で西でもこれだけ高いと売れませんよ。西は敬遠される方角ですし。
１番査定されないのは南高層でしょうね。

なんで？　Ｂ棟超えた南高層だめなの、元が高値だから？

方角関係なしにこれだけ仕様が劣ってると中古出す時にはさらに古臭く見られて、見に来た人に却下されるかもしれませんね。中古探す人は色々と近隣と見比べますからね。管理費や駐車場も近隣マンションに比べて高いのもネックになります。

>>182
失礼。マイナス査定です。

いくらこねくり回したって資産価値は低い。
売ること考えてもしかたない。住んで元取るつもりじゃなきゃ買えないよ。

本来なら南西かなとも思いますが、不動産鑑定士でしたっけ？連れていった方が変型でお勧めできませんって言われたのを聞くと中古なら尚更むずかしいのかなとも思いますがどうでしょう？
南>南西〉西〉東〉北
ですかね。

>>185
186ですが。それはその通りだと私も思います。
売れにくい中でも↑の順かなと思ってます。

PCTに関係なく、不動産本来は東南角ではないんですか？？？

>>188
ここの東南角はビルが真向かいですので厳しいですよ。南西（５階以上？）はレインボー向きなので。

UR賃貸住宅『豊洲シエルタワー
http://www.ur-toyosu.com/

シエルの価格で賃貸相場は決まっちゃうかな。
395戸もあるのね。

>>190
そうですね。豊洲はこれからも賃貸棟も増えるので豊洲全体の賃貸相場は崩れると不動産関係者に聞きました。
それはそうですよね、賃貸棟が安ければそっちに入るし、同等もしくは駅からも遠いから賃貸棟よりも安くしないと入らないと思います。
そこら辺りは割り切るしかないですね。

そら今みたいに単純利回り8%強なんてのは維持できないとは思いますが、
下がっても、この利便性、6%未満ってのは考えにくいのではないでしょうか。
不動産投資としては成り立たなくっても、自分が転勤とかのリスクを回避するには
十分な賃貸利回りは、維持可能とふんでいます。

シエルって坪単価どのくらいだったのでしょうか。
シエルで貸す場合、賃料は坪いくらくらいでしょうか。
気になります。

自分も中古物件はいくつかみましたが、なんだかんだ日照は気にしてる。
中古をさがす条件として南東、南西、南をまず選んでいました。

PCTを中古で購入することを考えたとき、方角だけ考えると南、南東角、南西角
本来なら西は敬遠されるが、ここの場合西は海際で抜けるというメリッで候補に入る。
ということでPCTの中古はきっと南、南東角、南西角、西の条件で探し始める。
と。この時点で東と北は候補からはずれる。

さらに、PCTの中古がでる時点では東側と南側のオフィスビルは既に建っている。
わざわざ高層ビルに面している南、南東は相当高層階でないと検討対象にはならなそう。
この時点で南と南東角が候補からはずれる。

南西角は間取りが変形で使いにくそう。なので、結果中古で買うなら西向きか！
と中古で買う場合のシュミレーションを自分でやってみた結果、やっぱり西向きかなという結論に。
ということで、価格は高いがやっぱりPCT買うなら西かなと。

シエルはURが関係してるから華美さは無さそうですね。
PCTよりは地味なつくりではないですか。

シェルは周りが低層だから眺望も日照もあまり影響ないし駅直結・ちょっとしたショッピングモールやクリニックもついてるし公園にも近いし、ららぽもビバホームもジャスコも市場も程よく近い。立地は最高ですね。

西より南高層でしょう。
抜けとしては公園ビューだし、ベランダ出れば余裕でレインボー見えるし。
西の間取りは暑い日に逃げる部屋がないとマイナス査定されるので価格も下がる可能性あります。

>191
豊洲への人の流入の程度にもよるのでは？
豊洲がいかに人をひきつけることができ
るようになるかにかかっているように思
います。

>>198
月島でも駅前賃貸が空いていたりするので、賃貸を甘く考えるとＰＣＴな条件では厳しいですよ。
なんせ管理費が高いです。

>>195
ＰＣＴが豪華なのは部屋じゃなくてロビーですからねwましてや賃貸としては豪華さは関係ないですよ。
利便性・価格・管理費の安さでしょうね。

>199
月島は賃料はもとより駐車場が高くて車を保有している
人には借りにくいのでは？　車持ってる人が豊洲へ移り
たがっているという話も聞きます。

>>197
隣のビルより上にぬけれるなら西より南高層だね。
西以外は周辺ビルより上にぬけれるかどうかでぐっと価値の差が開くかな？

>>200
しかし賃貸に高級感を求める人もいるのでは
ないでしょうか。共用施設の高級感に対する
ニーズです。

>>201
そういう人はＳＣＴとかを選ぶと思いますよ。ＰＣＴは駐車場保有している近隣マンションの中でも１番高いのでは？

ここの南高層は安全だが高い。
南に関しては完璧な料金出したね。
西か東の方が動きがあって楽しい。眺望とか・・値段とか・・

>>205
う〜ん…
動きがあって楽しいのは選び放題の新築だけであって中古だと厳しくなりますよ。
中古で同時に出てる時には価格・眺望・方角の条件の良いものから埋まりますから。

199に同意。賃貸は厳しいのでは。

ＰＣＴはランニングコストを「深く」考慮した方が良いと思います。

＞＞205
どこ行っても南教っていますからね。意識してしまうんですよね。
永く住むなら東西北でしょ。

>>206
そうなんですよ。もし中古で売ることを考えてシュミレーションすると、
西低中層がいちば無難かと思うんです。南高層はいいけど、、高すぎて買えん！

>>202
Ａ棟南はＢ棟を越えてから確実に高くなりますw

>>204
月島の駐車場は月に３万円後半〜４万円程度もすると聞きます！
（月島でも場所によると思いますが）
比較の問題ですがPCTでも十分低いでしょう。

ここの東京湾側の眺望は逆光になることを知っておいた方がいいですよ。
海はきれいに見えないことが多い。
眺望と太陽との関係を確認しておくことをおすすめします。

＞＞206
その通りです。
今の新築購入希望者皆様の気持ちです(楽しい)
楽しい＞安全南高層(だが高い)

>>211
月島の人限定に賃貸や中古に出すわけではないので、豊洲の相場で見たほうが良いですよ。中古を選ぶ人は目が肥えていますw

>>212
豊洲公園から見ると分かりますよね。かなり眩しくて長いこと見ていられませんでした。照り返しもひどかったです。肌が弱いのもありますが思わぬ事に日焼けしてしまいましたw

>>214
その通りですね。
ただ「月島でも駅前賃貸が空いていたりするので・・・」云々
との話があったので、つい月島との比較に走ってしまいました。スマソ

しかし西は魅力的だわ。
高倍率になるのは分かりますね。
懸念材料が弱い。
①目の前がコンクリート＋地所・・・A．間違いなく左半分はナイスビュー
②西日・・・A．住んだこと無いから実感わかず
③高い・・・A．低層でいいやんー

以上です。

72さん67さんスルーしておりました（でも外から見てました）
紳士的な対応に脱帽です（ヒヤヒヤしましたけど・・）
２年後、ヨロシクお願い致します。
私は現状1倍なのでたぶん購入出来ると思います。
次回は購入者スレで！

>>203
部屋が豪華ならともかくロビーが豪華で部屋がしょぼいところなんてニーズないですよw
他のところはごまかせてもあの団地並の一面鏡みたらビックリされていまいますねw

>>220
アウトサイダーじゃない。でも購入したそですよね。
だけど頭金やローン組めなさそうだから諦めか肝心じゃないかな