★城南エリア（東急沿線等）の物件について語りましょう！★

>60さん
どうせなら京急沿線スレをお作りになってはいかがでしょうか？

東急沿線に住めない人の書き込みが目立ちますね。
憧れの路線だから、妬まれるのも仕方ないでしょうけど。

バブルの時みたいに人口が流出して減って行く悪寒。
当時は郊外だったが、今回は都心部に流出やな。

東急沿線に住めないって…
そんなヤツいないだろ？

武蔵小杉の影響でしょうか、大田区、世田谷区の売れ残りマンションずいぶん増えました。

安くなれば都心にいく。高いと世田谷、大田、杉並の郊外で妥協。

世田谷、大田、杉並は既に都心部並みのお値段。
坪単価３００万円以上。売れるはずがない。

まぁ、都心は軒並み400万超ですからね。城南優良住宅地で300万超はいたしかたないでしょう。

世田谷、大田、杉並でも選べば200万台ありますよ。
千歳烏山、千歳船橋、祖師谷周辺とか、蒲田周辺なんてのは200万台中盤からありますから。
城南はエリアが広いから、その中で都心への距離や路線によってかなりの実力差が存在します。

単なる郊外にそんな値段を払えるのは戸建から住み替える地元の年寄りだけですよ。

実際、二子玉の説明会参加者の大部分が７０歳以上だったらしいよ。

>>69

だから城南にも単なる郊外とそうでないところがあると言ってるじゃん。
城南の単なる郊外じゃないブランド住宅地であれば、300万超出す価値があり、実際売れる。
そうでないのに城南ブランドで売ろうとすると苦戦する。
二子玉川が＠400万が適切かどうかは？だけど、地元の年寄りだって何だって、売れて
しまうのならそれはデベ的には適正価格って話になっちゃうよね。

でも幾ら単なる郊外な城南とは言え、200万台中盤が出せないんだったら幾らなら出せるの。
180万とか言うなら、やっぱり城東とか別の隣接県をしかないんじゃないのかね？

売れ残りが多いのはそのブランドが崩壊してしまったと考えればよろしいのでしょうか？

現在適正価格を模索中でしょうか？

ブランドが崩壊してしまった訳ではないでしょう。
城南が都心に次ぐポテンシャルがあることは疑いのない事実。

現状の売れ残りの傾向からすると以下のような理由が考えられる。
①幾らなんでも高すぎる
67で坪単価⇒300万以上売れるはずがない、というコメントがあるが、販売がかなり苦戦して
いるのは世田谷区で坪400万以上という超高額物件。要は都心と変わらない坪単価ということ。
例えば住友：グランドヒルズ三軒茶屋、地所：パークハウス用賀三条通り等
②駅遠なのに高すぎる
学芸大周辺の地所、住友、ジョイント辺りの小規模物件。
駅から15分以上かかるのに、単価350万くらい。300万で収まるのは地下住居や1階等の限られた
部屋しかない。
みたいな理由があると思われる。
上記は普通に考えて要調整だと思われる。坪単価で各50万ずつは引かないと動きは悪いだろう。

ただ、駅5分〜10分以内、ある程度人気のある路線・駅であれば300万台前半まではイケると思われ
実際それなりに売れている。
勿論2〜3戸の売れ残りはあるだろうが、これは現在の市況下で販売のスピード感が遅いのは
城南に限ったことではないと思う。例えばプラウド千歳船橋とかパークハウス雪谷大塚とか
簡単に完売までは言ってないけど、そうは言ってもまずまずの売れ行きであった。

ちなみにあなたは幾らぐらいが城南の妥当な水準だと思われますか？

>>72
好調に売れて完売した５０戸以上の物件例とその坪単価をご教示願います。

>>73

質問の意図が全く理解不能ですが・・・。
私の文章をもう一回見て欲しいのですが、販売好調⇒完売と言っている訳ではありません。
ただ、全く売れていないものと、完売目前残り数戸に来ているものとがあるので、その差を
分析するのがいいんじゃないかと思っている訳です。後者は買い手が付いている以上、
そうは言っても全くない値付けではないといえるんじゃないでしょうか？

プラウド千歳船橋が300万前後、パークハウス雪谷大塚が280万くらいでまずまずの売れ行き
ということは、よほどの立地じゃなければこの辺が目安ということになろうかと思います。
より人気路線の東横・田都辺りでこれらに＋αくらいじゃないでしょうね？
なので、坪単価400万に迫る、またはそれ以上の単価であるグランドヒルズ三茶、マスター
ビュー、ＰＨ用賀三条通り、プリズムタワーあたりは厳しい判断をされている訳で、
この差を埋めるための価格調整が行われている過渡期でしょうね。

しかし73さんは、質問に質問返しとはホントに主体性のない方ですね。
議論をするなら自分の考えをちゃんと持ちましょう。
大人なんですから質問にもちゃんと根拠を持って答えてみましょう。

ブランドが崩壊したんだから５０戸を超える完売物件があるはずないだろ。

そこんところ分かってやれよ。

ようは３０戸前後の小規模低層をご近所相手に売れれば良いといったレベルの
ローカルマーケットに成り下がったってことよ。

＞75

あなたには城南ブランドに勝利した？豊洲辺りがピッタリでしょうね・笑

（ご参考）　http://allabout.co.jp/house/kkgmansion23s/closeup/CU20080615B/

>>75

つーか、短時間で完売しない＝ブランド崩壊って短絡的すぎでしょ？
じゃあ、都心も含めていいから、2008年に入ってから即完した物件言ってみてよ。
殆どないでしょ？
都心ですら厳しいこの市況なんだから、城南が多少在庫抱えてたって仕方ないっしょ。


というか、このスレ立ち上げの意図って分かってる？
>この掲示板って、パイが大きいこともあって、湾岸（？）物件の書き込みが圧倒的に多いですよね？
>城南エリアの物件って、物件の良し悪しに関らず、最近は規模がそこそこなんで、どうしても
>対象が限られ、書き込みが散発してしまう傾向があります。


と、書いてあることからも解るとおり、城南は大規模な土地が出る可能性が少なく、
個々の物件の話題性はどうしても小さくなりがち。今までも即完というよりは、
じっくり時間をかけて売ってきたんだよ。
マンション価格が高騰する以前だって状況は同じ。
この売り方今に始まったことじゃないからさ。

75はよほど城南が嫌いなのか、予算が足りずに買えないか、いずれにしても残念な人だね。

大量の売れ残り物件があるのは、かなり前からですか？
常態化してしまっている？

ブランドの崩壊はかなり前からの話のようですね。
今から４、５年前、一時期、世田谷区のマンション販売が年間３千戸に達し活況だったが、
その時の平均坪単価が２５０万円くらいでした。
この水準からもう少し下がったとこが今の実力では？

↑“？”が多いな。
何についても懐疑的なんだろ。あなたがそう思うならそうなんでしょ。

というか“？”“？”“？”って質問ばかりする前に、ちゃんと人の質問に答えろよ。