★城南エリア（東急沿線等）の物件について語りましょう！★

横浜＊＊＊＊レスばっかりですがこのスレがそもそも23区板にある時点で(ry

二子玉が出てきたとたんに城南の押し売りが影を潜めてきた。きびしさがかなりのレベルに来たみたい。ちょっと要注意じゃない？

昨日ＮＨＫのご近所の底力でゲリラ豪雨が取り上げられていました。
世田谷区では野毛が出ていて、小さな川（が氾濫すると道路から最大１０ｍ浸水するらしいです。
９月にゲリラ豪雨は集中し、温暖化の影響で年々数が増えています。

ご近所の対策としては、・雨が降ってきたら、浸水と関係ない高台の人もシャワー、水洗の使用を
控える・大切な物は２階に置く、だそうです。
高齢化が進んでいるので、徒歩の非難は危険だし、ゲリラ豪雨の場合あっと言う間に増水するので
逃げる時間はないので、とにかく自宅のできるだけ高いところに移動が一番良いようです。

このあたりの戸建を売ってマンションを買う人が増えて行きそうです。
杉並区では善福寺流域が紹介されていました。

高層ビル群は山岳地帯、雨雲発達…局地的大雨呼ぶ　首都大学東京分析
5月24日11時17分配信 産経新聞
　■都市型水害対策の指針に
　東京都心の高層ビル群の風下の地域は、局地的な大雨が多発する傾向があることが首都大学東京大学院の高橋日出男教授（気候学）らの分析で分かった。風がビルにぶつかって上昇気流が生まれ、雨雲が発達するためとみられ、新宿に隣接する中野区などが大雨になりやすい。都心では近年、集中豪雨が増加しており、都市型水害の対策づくりに役立ちそうだ。
　都市部の集中豪雨はヒートアイランド現象との関連などが指摘されているが、高層ビル群との関係はよく分かっていなかった。千葉・幕張で２５日から開催される日本地球惑星科学連合大会で発表する。
　高橋教授らは平成１４年までの１１年間の夏季に、都心で１時間に２０ミリ以上の強い雨が降った２２６回のケースを分析。強雨の約２時間前の風向きや、航空機からレーザーで測量した１棟ごとのビルの高さとの関係を詳しく調べた。
　その結果、東風のときは新宿の西側の中野区で強い雨が降る回数が最も多かった。南風のときは池袋の北西の板橋区や練馬区、北風のときは渋谷の南の目黒区などで最多となり、いずれも高層ビル群の風下の地域が大雨に見舞われる傾向がはっきり現れた。
　風がビルにぶつかると行き場を失って上昇するが、高層ビルほど強い上昇気流が生まれる。湿った空気が高層ビルによって上空へ運ばれ、短時間で雨雲が発達し、風下側に大雨をもたらしているらしい。
　大雨は高層団地がある板橋区高島平でも多発する傾向があった。一方、千代田区の皇居付近や東部の下町では少なかった。
　局地的な大雨は気圧配置や気温など多くの気象条件が影響するため、発生場所をピンポイントで予測するのは難しい。高橋教授は「風向きによって大雨の発生場所を予測したり、防災対策を重点的に進める地域の選択に役立つのではないか」と話す。
　都内では汐留地区など臨海部の開発が進んでおり、高橋教授は「今後は品川区など開発地域の風下側で、大雨が多発する可能性がある」とみている。

>>43
死んだように動きが無くなってきてます。
商売は賃貸物、それも家賃が安いものしか決まりませんよ。
城南は大不景気風で大荒れです。
いやなうわさもよく聞くようになった。
こんなところで遊んでいる状態じゃないですよ。

ほかのスレ見ると小田急線ですが成城も売れないみたいですね。

城南は条件が良ければ売れてるよ。駅近で住環境が良い物件がね。

売れてないのは資産性に乏しいバス便の不便なところだけ。
値引き合戦があるみたいだから、時期を見計らえば売れるでしょ。

城南に住みたがってる人が一番多いだろうからさ。

>>48さん
つくづく時代が変わってしまったと思いますよね。
一昔前までは、城南といえばバス便であろうが支線であろうが売れていたもんですが、
今や駅前で、直通乗り換え無しじゃないとだめだと。
利便性重視で、ブランド軽視、やり難い時代になったもんですね。
そろそろ引退の時期かもしれませんね。

城南だけが売れてないと思いたい？
あっちのほうは輪をかけて・・・

>>50
郊外はひどい状況ですよね。
それに比べればまだましでしょうか？

南や西はまだましのようですが・・・

高いよね今。金利も上がってるし、踏んだりけったりだね。
でも買い場なんだと思うよそろそろ。誰もが買わなくなる時がもう少しで来る。
今は待っとけば良い。

価格調整が進まないようなら長期間売買が低迷しそうです。二子玉が出てきて長期低迷が決定的になりました。賃貸の方も利便性が重視されて都心部に流れているし、安い家賃が希望の人は中野区、杉並区だし、難しい。高齢資産家相手の高級老人ホームで食いつなぐしかなさそ。

高級老人ホームといえば目黒線の大岡山駅前に老人ホームの建築計画がありますね。
あの辺りは自由ヶ丘も近くて生活しやすいでしょうね。

ほかにもいっぱい老人ホームが作られているよ。
東急の電車中吊りに宣伝がいっぱいあるよ。
東急沿線は老人が金持ちで、その他はショボンって感じで、
やな雰囲気だよな。

若い人たちは元気で未来があるところを選ぶからな。

そのうち「城南」って言葉自体が死語になるんじゃない？

正直言って川崎市の発展は脅威です。

どうしようもないことですが。

私の周りでも川崎、新川崎、武蔵小杉を買った人多いです。みなさん引越しを楽しみにしてますが、残されたものとしては寂しいかぎりです。城南は高くなりすぎて何か特別な事情がない限りは、サラリーマンが住むところじゃなくなりましたね。５年もすればどうなっているのか不安ですが、どうせ賃貸ですから嫌になれば引っ越すつもりです。そんな人けっこう多いと思いますよ。

東急よりも京急のほうが好きなんですけど入れてもらえませんか？？？

>60さん
どうせなら京急沿線スレをお作りになってはいかがでしょうか？

東急沿線に住めない人の書き込みが目立ちますね。
憧れの路線だから、妬まれるのも仕方ないでしょうけど。

バブルの時みたいに人口が流出して減って行く悪寒。
当時は郊外だったが、今回は都心部に流出やな。

東急沿線に住めないって…
そんなヤツいないだろ？

武蔵小杉の影響でしょうか、大田区、世田谷区の売れ残りマンションずいぶん増えました。

安くなれば都心にいく。高いと世田谷、大田、杉並の郊外で妥協。

世田谷、大田、杉並は既に都心部並みのお値段。
坪単価３００万円以上。売れるはずがない。

まぁ、都心は軒並み400万超ですからね。城南優良住宅地で300万超はいたしかたないでしょう。

世田谷、大田、杉並でも選べば200万台ありますよ。
千歳烏山、千歳船橋、祖師谷周辺とか、蒲田周辺なんてのは200万台中盤からありますから。
城南はエリアが広いから、その中で都心への距離や路線によってかなりの実力差が存在します。

単なる郊外にそんな値段を払えるのは戸建から住み替える地元の年寄りだけですよ。

実際、二子玉の説明会参加者の大部分が７０歳以上だったらしいよ。

>>69

だから城南にも単なる郊外とそうでないところがあると言ってるじゃん。
城南の単なる郊外じゃないブランド住宅地であれば、300万超出す価値があり、実際売れる。
そうでないのに城南ブランドで売ろうとすると苦戦する。
二子玉川が＠400万が適切かどうかは？だけど、地元の年寄りだって何だって、売れて
しまうのならそれはデベ的には適正価格って話になっちゃうよね。

でも幾ら単なる郊外な城南とは言え、200万台中盤が出せないんだったら幾らなら出せるの。
180万とか言うなら、やっぱり城東とか別の隣接県をしかないんじゃないのかね？

売れ残りが多いのはそのブランドが崩壊してしまったと考えればよろしいのでしょうか？

現在適正価格を模索中でしょうか？

ブランドが崩壊してしまった訳ではないでしょう。
城南が都心に次ぐポテンシャルがあることは疑いのない事実。

現状の売れ残りの傾向からすると以下のような理由が考えられる。
①幾らなんでも高すぎる
67で坪単価⇒300万以上売れるはずがない、というコメントがあるが、販売がかなり苦戦して
いるのは世田谷区で坪400万以上という超高額物件。要は都心と変わらない坪単価ということ。
例えば住友：グランドヒルズ三軒茶屋、地所：パークハウス用賀三条通り等
②駅遠なのに高すぎる
学芸大周辺の地所、住友、ジョイント辺りの小規模物件。
駅から15分以上かかるのに、単価350万くらい。300万で収まるのは地下住居や1階等の限られた
部屋しかない。
みたいな理由があると思われる。
上記は普通に考えて要調整だと思われる。坪単価で各50万ずつは引かないと動きは悪いだろう。

ただ、駅5分〜10分以内、ある程度人気のある路線・駅であれば300万台前半まではイケると思われ
実際それなりに売れている。
勿論2〜3戸の売れ残りはあるだろうが、これは現在の市況下で販売のスピード感が遅いのは
城南に限ったことではないと思う。例えばプラウド千歳船橋とかパークハウス雪谷大塚とか
簡単に完売までは言ってないけど、そうは言ってもまずまずの売れ行きであった。

ちなみにあなたは幾らぐらいが城南の妥当な水準だと思われますか？

>>72
好調に売れて完売した５０戸以上の物件例とその坪単価をご教示願います。

>>73

質問の意図が全く理解不能ですが・・・。
私の文章をもう一回見て欲しいのですが、販売好調⇒完売と言っている訳ではありません。
ただ、全く売れていないものと、完売目前残り数戸に来ているものとがあるので、その差を
分析するのがいいんじゃないかと思っている訳です。後者は買い手が付いている以上、
そうは言っても全くない値付けではないといえるんじゃないでしょうか？

プラウド千歳船橋が300万前後、パークハウス雪谷大塚が280万くらいでまずまずの売れ行き
ということは、よほどの立地じゃなければこの辺が目安ということになろうかと思います。
より人気路線の東横・田都辺りでこれらに＋αくらいじゃないでしょうね？
なので、坪単価400万に迫る、またはそれ以上の単価であるグランドヒルズ三茶、マスター
ビュー、ＰＨ用賀三条通り、プリズムタワーあたりは厳しい判断をされている訳で、
この差を埋めるための価格調整が行われている過渡期でしょうね。

しかし73さんは、質問に質問返しとはホントに主体性のない方ですね。
議論をするなら自分の考えをちゃんと持ちましょう。
大人なんですから質問にもちゃんと根拠を持って答えてみましょう。

ブランドが崩壊したんだから５０戸を超える完売物件があるはずないだろ。

そこんところ分かってやれよ。

ようは３０戸前後の小規模低層をご近所相手に売れれば良いといったレベルの
ローカルマーケットに成り下がったってことよ。

＞75

あなたには城南ブランドに勝利した？豊洲辺りがピッタリでしょうね・笑

（ご参考）　http://allabout.co.jp/house/kkgmansion23s/closeup/CU20080615B/

>>75

つーか、短時間で完売しない＝ブランド崩壊って短絡的すぎでしょ？
じゃあ、都心も含めていいから、2008年に入ってから即完した物件言ってみてよ。
殆どないでしょ？
都心ですら厳しいこの市況なんだから、城南が多少在庫抱えてたって仕方ないっしょ。


というか、このスレ立ち上げの意図って分かってる？
>この掲示板って、パイが大きいこともあって、湾岸（？）物件の書き込みが圧倒的に多いですよね？
>城南エリアの物件って、物件の良し悪しに関らず、最近は規模がそこそこなんで、どうしても
>対象が限られ、書き込みが散発してしまう傾向があります。


と、書いてあることからも解るとおり、城南は大規模な土地が出る可能性が少なく、
個々の物件の話題性はどうしても小さくなりがち。今までも即完というよりは、
じっくり時間をかけて売ってきたんだよ。
マンション価格が高騰する以前だって状況は同じ。
この売り方今に始まったことじゃないからさ。

75はよほど城南が嫌いなのか、予算が足りずに買えないか、いずれにしても残念な人だね。

大量の売れ残り物件があるのは、かなり前からですか？
常態化してしまっている？

ブランドの崩壊はかなり前からの話のようですね。
今から４、５年前、一時期、世田谷区のマンション販売が年間３千戸に達し活況だったが、
その時の平均坪単価が２５０万円くらいでした。
この水準からもう少し下がったとこが今の実力では？

↑“？”が多いな。
何についても懐疑的なんだろ。あなたがそう思うならそうなんでしょ。

というか“？”“？”“？”って質問ばかりする前に、ちゃんと人の質問に答えろよ。

>>79

だとすれば何？
わざわざこんなとこに来て城南物件のネガレスする理由とは。

嫌なら他のエリアで検討すればいいだけの話じゃん。
それだけでしょ。何文句ばっか言っちゃってんの？
単純に高くて買えないから！？

ネガレスのつもりは無いのですが、

都心回帰で首都圏の不動産マーケットが変質してしまったのではと考えています。
今一番興味があるのが城南の現在のプレゼンスなんです。
面積も広いから影響も大きいだろうと。

アンケートも業者にコントロールされて、単なるマーケット誘導の道具になっていますし、
分かっているのは年間販売数量と売れ残り物件数くらいですが、
販売戸数が減っているのに、逆に売れ残り戸数は増えています。
これは、大きな転換点かな？と考えています。

業者によるブランドコントロールが不動産マーケットで通用するのかも
大変興味あるところです。
城南って不動産的に大変おもしろいところだと思います。

都心回帰が進んで城南をブランドと感じる人は着実に減っている？

地方からの上京者が増えて城南をブランドと感じる人は着実に減っている？

みなさんどうお考えですか？
数字はブランド力の低下を物語っていますが・・

都心も成約率が下がっていますが、何か？

東急のブランド戦略と慶応大学の関係

>業者によるブランドコントロールが不動産マーケットで通用するのかも
大変興味あるところです。

豊洲でも観察してればいいのでは？

〜野毛・奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田一帯の由来〜

「ノゲ」は、「崖（がけ）」を意味する語と言われている。崖をいう地形地名としては、野毛が多く、野木や乃木もそうであろうと言われている。いつからか上野毛・下野毛に分かれた。

明治２２年、それまでの奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田の８村が合併して玉川村が成立し、下野毛村は玉川村大字下野毛となった。

明治４５年、府県境界の変更があり、多摩川右岸にあった区域は神奈川県となった。
昭和７年、世田谷区成立時に、玉川村大字下野毛飛地字深沢原は、深沢町４丁目に編入され、大字下野毛は玉川野毛町と改称された。

上野毛
　古くはひとつの「野毛」といった区域であったと思われる。
　明治２２年、それまでの奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田の８村が合併して玉川村が成立し、上野毛村は玉川村大字上野毛となった。

昭和７年、世田谷区成立時に玉川上野毛町となった。
昭和４４年、住居表示の実施に伴う町区域の変更により、周辺の町との間で境界の整理や一部を編入するなどして、上野毛１〜４丁目に区画された。


中町
　昔は野良田村と呼ばれる村であった。「野良」は草などが茂っているところを言い、野良を開墾して水田が開かれるなどして、「野良田」と呼ばれるようになったと思われる。

明治２２年、それまでの奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田の８村が合併して玉川村が成立し、野良田村は玉川村大字野良田となった。昭和７年、世田谷区成立時に、玉川村大字野良田は玉川中町１・２丁目となった。
昭和４４年２月、住居表示の実施に伴う町区域の変更で、周辺の町との間で境界の整理が行われて、中町１〜５丁目に区画された。


数十年前の地域の色合いが、今でも色濃く残っていると思う。どこの街でも同じ。元麻布や松涛、本郷、小石川辺りは下屋敷や上屋敷の風情がある。
東急のブランド戦略が通用するのはある一定の層まででしょう。

東急のブランド戦略が通用するのはある一定の層＝お年寄りｗ

今買ってるのは老人だけって本当ですか？

都心物件が射程圏内に入ってきている今、
あえて郊外の割高物件を選択する人は稀有だと思う。

高度成長期に拡販された城南は、その時に買えなかった層が多い。
支持層も割とアッパーだと思う。


>業者によるブランドコントロールが不動産マーケットで通用するのかも
>大変興味あるところです。
>城南って不動産的に大変おもしろいところだと思います。
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特集がたくさんある。中古等は売り出し、在庫物件が一番多い地域。

また雑誌などでもタイアップ記事が相当ある。
現在は少ないがバブルの頃はブランド戦略の絶頂期。
wikiの説明も城南地区「高級住宅」の表記編集がかなりある。