☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【４】

スミフの担当者は現在築５年で２５〜３０万が相場とか言ってたな。
駅は違うがＵＲの賃料が参考になるかもね。
http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_6670.html

品川で働くモノです。
皆が書いている通り、私もマンション仕様には正直ガッカリ。
期待しすぎな所がいけないのだろうが。。。

品川のタワマンを購入しようと考える人って、見栄を若干持っている
中〜高所得者が多いのではないかと思います。
そういう人は購入の際、住んでいる住居人の様子も気にする。
例えば駐車場にある車のグレードとかも参考にしたりする。
これは私の経験上の話ですけどね。
今回のサプライズプライスでは、所得層云々関係なく飛びつく人が
殺到するのは間違いないでしょう。
推測の域は脱しないが、品川のタワマン購入検討者の目からみると、
このMSに入居されるであろう住居人の様子を判断するにあたり、
プラスの評価はないだろうと思います。
このMSを数年後、中古で購入検討する人から見ると、
・住居人
・MS仕様グレード
・借地権
は相当なマイナス評価です。
品川を検討する大半の人にとって、このMSは魅力が半減することは必至であり、
そうなると高く売り抜けると安易に考えるにはリスク高し。

転売を視野に入れての購入を検討していただけに微妙すぎる。。。
もちっと悩んでみます。

あのね、興味がないならこない。
昨日までは超買う気満々だった。今は、とても冷静に検討してる。悪いとこ、いいとこ書いてる。
自分が冷静になるため。ネガレスじゃない。

自分も２件目なんだけど、確かにここに５年住んで、来年出来上がる新築マンションを賃貸に出すと思うと、超損した感じ。

ここは１件目の人ならまぁいいんじゃない。
けど、人によっては、お買い得ではないと思う。

自分の場合も、損か得か、微妙な感じなので悩んでる。

もーーーと、安けりゃ黙って買うし、自分にとっては激安とは思えない。

何度も言うけど、建物代だけだよ。地代そのたもろもろ、倍はかかるからね。
賃料で回収できるの１０年から１５年＋５年かかるし、そんなに良い投資物件かなぁ？？？
買うかもしれないけど。

９５９が列挙したネガを全て考慮した上でも、この価格なら余裕で許せるけど。
というより、投機目的防止の条件がキツイ点がマイナスだろう。

今日見学に行ってきた。
仕様については、あの値段だししょうがないというか、十分じゃないかと。

でも、問題は見学待ちで並んでる間に観察した申込もうとしている人達、
やっぱりこの値段じゃないと買えない、ここに賭けているようないわゆる＊＊風な方々が
結構見受けられて、それがこの物件申し込むにあたり一番気になったかも。

＞＞９６２
入居してから住民とエレベーターで顔をあわせてうちになるマンションってやだよね・・・。

そうならないためにももう少し高くしてくれてよかったのに

この勢いだと、今日中に１０００突破しそうですね。
もっとも他のMSスレはそのとばっちりを受け、開店休業状態。特に豊洲スレが鈍い。

どの時代の人か知らんけど
清掃工場から有害な煙が出てるなんて思ってる人まだいるんだな。

いろいろ読んでてわかったよ。

投資目的の人にとっては微妙な物件

実状のひとにとっては（転売、賃貸考えず見栄もなし）買い！

ちなみに　月収１８万〜３０万です。今流行の月収３００万円！

でもさー、遺産あるからキャッシュで買えるんだよね。

>>９６２
>>やっぱりこの値段じゃないと買えない、ここに賭けているようないわゆる＊＊風な方々が

何いってんの？？？
そういう人達向けの団地なのに？？？？？

独身でここ検討している人いる？

おしえてください

１軒目、現金で買う、年収１
ずっと単身で、資産として残そうと思っていない
居住用、後には場合によっては賃貸に出すか売却したい

条件のいい部屋が当たったら、買いでしょうか

今日、さっそうと、ＣＬＳのりつけてた人いましたよ。
投資家の方かな。
>>966 あたるといいですね。
PVはバスルーム広いですね。

すごいいきおいでのびてるねこのスレ。
3週間でいくつまでいくかな〜

結局初期費用は物件の10％＋どのくらい必要なんですかね？
みなさん300万〜500万ポンっと出せる人ばっかりなの？

一般的な諸費用ローンが組めなそうなので親ローン予定なんですが。
20代の独身です。

>>968
いるよ
とりあえずって感じだが

サンプルルームの公開は朝何時からですか？
ＨＰ見ても、４時受付としか書いてないので・・・。
ご存知なら教えてください。

マンションなんかまったく興味が無かった会社の後輩（20代半ば独身）でも
申し込む気になってる。この価格の吸引力はものすごい。

やっぱり高層フロアが人気なのかな？

横浜ポートサイド（市土地公社の物件）も団地並みなどと陰口叩かれながら、即日完売
住居は耐久消費財と考えたら、安い買い物では？

うちはキャッシュ買いです。
株も債権も今はちょっと休憩。

どうせなら、役人の好きなオークションにしてくれたら良いのに．．．

関係者の観測としては3〜4万人来場、倍率20倍超ということです。
つみたてくんインフレが織り込まれてない気がするけど。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

中途半端なネガレス程度じゃ倍率は下がらないようだな。
WCTに飛行機が突っ込んで崩落レベルだったら話は違うだろうけどwww

思ったより見学者が少ないのかね？

近くの都営住民がわんさか来るかと思ってた。

都営住宅に住んでいる人にとっては、それでも高いのか。
それか、知らないかだね。

>>974
朝10時頃からやってますよ。
早い人は、9時半くらいから並んでいる(待っている？)と聞きます。
バスで来る場合は
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/bus/noriba/shinagawa.html
の⑧からのります。

横浜ポートサイドを引き合いに出すまでもなく
なんだかんだで高倍率だろうな。

そっかー。やっぱ安いのか？
あまり割安と思わないけど一応買っとくか。

今まで自分が本当に安いと思ったのは、WコンとTTT、ケープ位かな。
けっこう安いと思ったのが、WCTアクア、オリゾンマーレ、PCT

どーでもいいけど、買えるか(当たるか）どうか分からんのに
みんな夢ばっか見てるね。
当たってから考えたら？？時間の無駄だと思うけど。

この価格で品川徒歩圏に住めると思う人はたくさんいる。
そういう人の大部分は将来の負担まで考えない。
低倍率はありえない。

近隣のマンションと同じような住環境を期待するのは無理。
団地でよいと思える人なら買いではないでしょうか。

WCTより立地がいい。

おれは天王洲アイルも使えるWCTのが良いと思うな〜。
しかももうすぐ道路が直線になったら品川駅からも同じくらいでしょう？！

公団住まいに抵抗がない人にとっては最高のマンションよねココ

次スレももりあがっていきまっしょい！

WCTのほうが共有施設が充実してるし、内装もいい

誰か次スレ立てお願いします。

82平米　C　約3000万で計算してみました。

管理費13000円／月　　　
修繕積立金10000円／月　はマンション購入するとすると払うものなのであえて計算せず、、、。

賃料解体積立金　18300円／月　　敷金47万
18300×12ヶ月×70年＝1537万　＋47万＝1580万

70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。

中古で探すと、
ＷコンフォートタワーズＷＥＳＴ / 5,100万円　８２平米　７階　２００５年築
キャナルワーフタワーズＷＥＳＴ / 5,180万円　７８平米　２０階　２０００年築

みたいなのが出てきます。これら中古なのでもちろんチャレンジ価格でもっと下げられる。そうするとここは正直そんなに安く無いのでは？、と思うのですが、皆様如何ですか？。

９８２
ご近所なんでしょ？
並んでなんていないよ。
あの長い柵が空しいばかり。

>>988
公団のペット可住宅ってどれくらいマナーが守られてるんだろう？
団地ってペット禁止でも飼ってる人が多いから、ここも一匹だけ可でも
違反する人が続出するんじゃないかな。
廊下でおしっこでもされたら臭いがしみつきそう。

今日、一応見学してみたけど、仕様はやっぱり団地レベルかな。内装はリフォームしちゃうからいいけど、共用廊下がいただけない… 前に指摘あった玄関と壁紙、フローリングの材質に加えて、壁が薄いような気がする。
私と同時間帯に見学に来てた人達は、ごく普通のサラリーマンって感じの人達でした。中・高所得の方々は見学すらしないのかしら？

>>９８６
だから将来が怖いんですよ。
将来の負担を考えてない住民が多数発生。管理費など払えなくなる。

あれ、そうすると強制的に解除になってスミフが買い取るから問題ないか。
賃貸マンションになるだけか。

まあ言い出せばキリないが、江東区辺りのタワマンと比べ仕様の違いは50歩100歩。
そうなると、やはりコストパフォーマンスの絶対差が効いて来る。

おーい、９９２

地代の計算が入ってないよ。
多分６千万くらいになるんじゃないの？

だから、安くないって始めからいってるじゃん。
初期費用が安いだけなんだってば。

それでも最初から４千万、５千万を捻出できない人にとっては、
マイホームの夢が叶えられる。

後は借金地獄が待ってなきゃいいけど。。。

？　それを言うなら、所有権MSには固定資産税の負担があるぞ、９９８。
ここの地代は、固定資産税より安く設定されている。

地代は賃料に計算されてると思いますが、初期費用が増える中古分譲の購入はローンが多くなるのでその金利分が高くなるというのが正しい計算でしょう。

しかし、ここを購入する人はリフォームしようと思っている方も多い様なので更にお金がかかる。

どちらにしろ、最近の中古マンション相場が下げ貴重である事を考えると、少なくとも現金購入では近隣の比較的築浅中古が同じ金銭の負担で購入可能であると思われますね。

986です。

強制的に解除できる仕組みがあっても、
実際に実行するためのハードルは高いのではと思います。

管理費未納問題が発生するのは
遠い将来ではないと想像します。


>>992さん
最寄り駅は豊洲、江東区アドレス。
最寄り駅は品川、港区アドレス。
同じような価格だったら、あなたはどちらがよいですか？

WCTがよい人は、WCT買えばよいです。
WCTは抽選にあたらなくても、お金で確実に買えますから。
よかったですね。

ところで、もしももしもスミフが潰れちゃったら、買取はできないよね。
東京都は管理費を払えない人達を強制立ち退きさせられるんだろうか？
もめなきゃいいけどね。

貧民屈にならなきゃいいけど…

夜勤のあるブルーカラーの家族が近所とかだったら嫌だな。
昔団地でピアノ殺人事件とかあったよね。

＞＞９９３
建物の中(タワー駐車場のスペース)で並んでいます。
長い柵のところまで列ができるようでは、ものすごい人数になってしまいます。

初期費用　3000万と5000万のちがいで頭金に500万あるとして2500万と4500万のローンを30年3％で借りたとして月の支払いの違いは10万と19万で9万ぐらいです。

地代、解体費用を引いて月７万ぐらいの違いになります。実際はこの金利分の負担が大きいという事だと思いますね。

しかし、ローンを組んで、短期的に転売する事を考えると転売価格は借地はたたかれるので安いとは言えないでしょう。

頭金がそこそこあって、ここに一生住むか、そのうち賃貸に回そうって人には安いと言えるのかもしれませんね。

>>992
> 70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。

金利が無視されてる。
仮に金利3%で70年の元金均等払い総額が1580万なら、
現在価値で660万くらいじゃないかね。