東京23区の新築分譲マンション掲示板「☆シティタワー品川☆港南四丁目第3団地建替PJ♪祭♪【4】」についてご紹介しています。
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中堅所得者代表 [更新日時] 2008-08-04 07:25:00

いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう!


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/



こちらは過去スレです。
シティタワー品川の最新情報をチェック!

[スレ作成日時]2008-07-03 19:30:00

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シティタワー品川口コミ掲示板・評判

  1. 361 匿名はん

    どうせここって、坪230〜250の価格ってなって、一気にトーンダウンするんでしょ。

  2. 362 匿名さん

    337さんをうそつき呼ばわりしたいのではないと思いますよ。
    31日から内覧会だというのに27日の今日になっても一向に正式な案内が出ないことが疑わせているだけだと思います。近隣住民へのお知らせはあくまで迷惑かかりますからという意味で貼っているだけなので、これがなければ誰も31日から開催なんて知ることすらできないですから。
    何を考えているんでしょうね、スミフは。

  3. 363 匿名さん

    仮に353の情報を元に大雑把ながら支払いシミュレーションしてみます。
    物件価格4500万
    解体費など込みで諸費用400万(多めに見積もる必要がある)
    自己資金500万〜1500万(人によるが)
    借入金4400万〜3400万
    30歳30年ローン10年固定金利2.7%(仮に三井住友の店頭4.2%-優遇1.5%とする)
    としますと、月々の返済額は17.8万〜13.8万
    これに月々の管理費1.5万、地代1.5万、修繕積立金1.5万 を加えると+4.5万円

    計22.3万〜18.3万 車ありならさらに+2.5万
    新築当初なら貸してなんとか+になるだろうが、管理費+修繕積立金が大幅に上昇する10年後にはマイナスとなる可能性が大。
    そもそもしばらくの間は貸し出せないように制限が加えられるでしょうし、
    もちろん不動産業系の業者はシャットアウトでしょう。

    年収800万手取り月45万でも結構厳しいんじゃないの?
    1000万超の人でないと手が出しにくい物件となる。
    まあ、1000万でも中間といえば中間の所得層ですけどね。
    それでたったの70平米かつ低グレード。
    しかも、がんばっても相続するころには価値ゼロに近い。

    353の通りだとしたら散々待った割には残念な物件かと。

  4. 364 ご近所で買いたい人

    362さん、

    357・359です。

    タイプ損じました。
    322さんの情報提供(←真実)に対する337さんのコメント↓にひっかかって書き込みました。

    ==========================================
    一つ情報ですが322の内容は100%でたらめだということが発覚しました。断言できます。
    友人が住友不動産の社員なのですが、社員ではそんな名前の人はいないとのこと。電話番号はたしかに住友の大代表ですが。
    残念でした。
    322さんは頭が狂っていますね。
    ==========================================


    ともかく、なぜここまで情報を開示しないのですかね?
    疑心暗鬼にもなりますよね・・・・。

  5. 365 匿名さん

    31日の公開の件はもういいよ。
    実際に公開がなされたら見に行くまででしょう。

    隣のビュロー品川から物件を眺めるとまわりの建物に囲まれていて
    あまり良い眺望は得られにくいように感じられました。高層階は視
    界が開けているようですが。

  6. 366 購入検討中さん

    みなさん内覧会のために有休までとってご苦労様です。
    でも先着順じゃないんだから。いつ行っても一緒。
    あえて31日の内覧会の情報をちゃんと掴んでからにしたら?
    こんなガセかもしれない内覧会のために有休とったりしたらもったいないよ。

  7. 367 申込予定さん

    7月30日にプレス発表との事なので、31日内覧開始はありえるかもしれません。
    それにしても、本当にデベが住友でさえなければ…。なぜこんな営業ばかりするのでしょうね。

  8. 368 匿名さん

    366
    本気にしているの?
    相変わらずオメデタイね

  9. 369 匿名さん

    結局なにもないじゃん・・・

  10. 370 匿名さん

    最初は坪150って言われてたのに坪200〜に決定なの?
    坪180までだったら買いたかったけどなあ

  11. 371 匿名はん

    85㎡で6,500万円程度でしょ。
    まあ、安いんじゃないの?

  12. 372 匿名はん

    当然、直近の資材価格高騰を反映した価格になるでしょう。
    東京都の財産(土地)使用料は変更ないと思うけど。

  13. 373 物件比較中さん

    それより問題は入居条件だろ。
    条件無しなら、それこそ全国から投機目的業者や個人が殺到して、倍率は100倍以上になってしまうからね。

  14. 374 申込予定さん

    371
    そんなに出せるんなら、他に選択肢あるでしょ。
    こんな安物物件に85平米6500万も出せるかよ〜。借地だと流動性かなり悪くなるし、大崎の借地物件は立地やグレードがいいから、比較する対象ではない。

  15. 375 周辺住民さん

    31日から内覧開始だよ。

    準備も始まってるよ。エントランス前に柵が出来てます。
    また、案内(?)の人たち(住友?)もゾロゾロ集ってなんかやってます。

    直前まで発表しないのは、安いからセールスかけなくても
    お客が集るのわかってるから。

    口止めされてるだけで周りの店舗にはお知らせ配ってあるから
    知ってる人は知ってるというだけです。

  16. 376 匿名はん

    85で6,500万って高く感じるけど・・・
    それでも近隣相場比較だと安いといわざるを得ないんじゃない。

  17. 377 購入検討中さん

    ここは土地の権利ないんですよ。
    所有権あるとこと比較してもねぇ。

  18. 378 周辺住民さん

    サンプルルームというのは、モデルルームのように家具類は置いてないがらんどうの部屋
    という意味みたいです。

  19. 379 匿名はん

    まあ、価格が明らかになって祭りがおわるんでしょうな

  20. 380 匿名さん

    ほー、匿名はん登場ですかい。

    >85㎡で6,500万円程度でしょ。
    >まあ、安いんじゃないの?

    >当然、直近の資材価格高騰を反映した価格になるでしょう。

    契約条件書に不可抗力についての項目があるがこれはないな。
    坪252万とかで出してきたら、東京都によるスミフへのこのプロジェクトによる利益供与としてマスコミ問題になるでしょう。

    住友が資材発注したのはもう何年も前だろ。
    16年2月の条件書と18年2月の着工前後の発注当時の資材価格の差分程度の上昇は認められなくともないでしょうがね。
    また、人件費などの資材費以外のコスト上昇要因は認められないでしょう。
    ほとんど変わってないし、そもそも企業努力でカバーするべきものである。
    建築コスト全体に対する資材費の占める割合はせいぜい3割程度、仮に上昇率を多めに見積もって二年で2倍になってたとしても建築コストは3割り増しにしかならない。
    よって、上がっても坪単価145×1.3=188万
    これ以上上げてきたならば便乗値上げ。これはありえない。

    別のアプローチもしてみよう。
    シティタワー仙台五橋というスミフタワマンが現在発売中である。
    竣工20年4月でありこの物件と非常に近い。
    76平米2980万〜の部屋があり坪単価127万、さらに安く77平米2590万〜 坪単価114万の部屋もある!
    坪単価114万以下でもタワマンは十分提供できるのである。
    ま、114万は低層階の話だろうが、平均でもせいぜい150万ってところか?
    ところでシティタワー品川は
    東京都の定期転借で土地代は含まれない。
    ②より大規模なのでスケールメリットがある。
    ③低グレードである。
    などの理由で、最安値の部屋は113万よりさらに安く提供できる可能性が高い。
    マイナス要因として竣工時期の差が6ヶ月あるが、その間の原材料費上昇の差があったとしても契約書の145万以下でそのまま出してもスミフは黒字でしょう。

    契約の80平米3200万目標の通りなら平米132万
    私の予想はここから資材費上昇分として1.2倍して平均坪158万 80平米3900万程度と見た。
    そのレベルなら北側と低層階を少し安くすれば全部は無理でもコンペの当初の条件通り半分の住居は坪145以下で提供できるであろう。
    これでスミフも十分に儲けが取れる。

    但し、この値段でかつかつで買える程度の層ばかりでは、加速度的に上昇するタワマンの修繕積立金や管理費を全員が全額きっちり払えるとは到底考えられないし、駐車場利用率も低くなりそれによる収入も限られてくるだろう。
    普通のマンションなら売りさえすればあとは野となれ山となれ。
    (もちろん管理を受注しているからきっちり諸経費を支払ってくれるのが良いのは当然だが)
    しかしこのマンションは東京都に地代をスミフが居住者から徴収して払わなければならない。
    よって、デベのリスクヘッジとしてこのマンションの購入者は、十二分な余裕を持って物件を買える層が対象になる。
    東京都としてもいくら中堅所得層向けに企画したとはいえ、かつかつの購入者ばかりや、転貸者ばかりで地代収入が滞ることだけは絶対に避けたい。
    また、管理費修繕積立金が足りずに早期にスラム化することは70年後の取り壊し&再開発に大きな問題を残す。

    要するに目標通り80平米3200万で売ったとしたら、年収640万でも買う能力はある
    しかし、このタワーマンションを長年にわたって確実に維持管理させる層としてはそれでは役不足。
    よって、ふたを開けてみると実際入居するのは余裕を持ってその1.5倍、年収1000万クラス以上のしかも安定した職業の人たちばかりとなるでしょう。
    実際、東京都の中堅所得層といえばそのレベルでしょうから、これで当初のコンセプトに完全に合致しますね。
    すべての法人と不動産業に携わる個人や893、日本国籍のない人、自営業の方、ご高齢の方々は現金一括で払えようとものちのち荒れる原因となり、そもそもこのような人たちに利益供与させるための物件ではないので全て完全に排除されるでしょう。
    DINKSで世帯収入1000万程度の方々も、奥様が働けなくなったら転げ落ちるので世帯主のみでも高収入でない限りは難しいんじゃないかな。

  21. by 管理担当

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