いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！
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[スレ作成日時]2008-07-03 19:30:00
初期費用 3000万と5000万のちがいで頭金に500万あるとして2500万と4500万のローンを30年3％で借りたとして月の支払いの違いは10万と19万で9万ぐらいです。
地代、解体費用を引いて月７万ぐらいの違いになります。実際はこの金利分の負担が大きいという事だと思いますね。
しかし、ローンを組んで、短期的に転売する事を考えると転売価格は借地はたたかれるので安いとは言えないでしょう。
頭金がそこそこあって、ここに一生住むか、そのうち賃貸に回そうって人には安いと言えるのかもしれませんね。
ここの地代は安いと思います。さすが800戸も詰め込んだことはある。200円/㎡って鶴見川崎レベルですね。
何が高いかというと、結局はスミフの取り分である建物代。。あんな最低なハコに坪120万（土地なしでですからね。みなさんそこ忘れてませんか？）も払うのか。。本来土地と建物比率から考えると、建物だけだと坪80万くらいが妥当だと思いますよ。仮に50：50だとしたら建物だけで120万/坪だと土地所有権に置き換えると240万/坪相当になりますよね。それだけの価値ありますか？？
私はこの物件の動向を2年間見守ってきたので、抽選だけは参加しますが買う気はないです。
なんでみんなが安い安いっていうのか。
確かにローンを考えると、初期費用が安いと得なんだ。
私の場合、ローン組めない人種だから、全額キャッシュ。
金利のこと考えたことがなかった。
ちなみに、差し支えなければ、教えて頂けませんか？
永住する気はなし。５年間は住まざるを得ない。その後、出来れば転売したい、無理なら賃貸。
３千万円のここ買って、得なんでしょうか？損なんでしょうか？
賃貸できない５年は痛い。現在いろいろなところを転々としていて、自分は家賃ナシ。
ここ買わないで３千万を投資をしたら、５年間でどれだけ増やせるだろう？
でも、５年後にここのような安い物件があるかどうか。
ここは賃貸で２０万位としても、ランニングコストを引くと手取りで１６万くらい。
１５年+５年で初期費用回収。２０年って利回り悪いよね？
どなたか、真面目に意見してください。
1011
今3000万をこのマンションに投資しようと考えているならやめたほうが良いと思いますよ。
こういう安くて利回りのよさそうな物件は銀行融資してもらってレバかけて買うものです。
手持ち資金は他に回してダブルで収益するべきです。でなければ買わないほうがいいです。
しかし、ここの難点は出口をどうするべきか。。
売ることは諦めたほうがいいです。借地で買い手を選ぶ（融資が下りないリスク）ことやここら辺では最低グレードで買いたい意欲が湧かないことなど。。築20年を超えると修繕費などが高くなりさらに買う意欲湧きません。
そうなると権利切れるまで賃貸で回すしか方法がなくなりますね。築30超えたらなかなか借りてつかなくなりますよ。日本人は新しいもの好きですからね。その頃は周囲の住人も高齢になり、MS自体に活気がなくなります。老朽化したニュータウン状態です。
とても良い出口戦略があるとは思えません。
私ならこんな先の見えないリスクある物件は手を出さず、周辺の所有権MSを中古で待ちますね。
投資判断は自己責任で。
1012
ここは目先の安さに飛びつかざるを得ない方たちが買う物件です。
こんな怖いことはない。。マンションは運命共同体ですからね。心中はごめんです。
1014、1015さん、ありがとうございます。
そうですよね。ローンが出来るならそうしたいんですが。収入がかなり安定してないので。
キャッシュをぶち込む物件ではないですよね。
キャッシュなら即回収できるような、ケープ買って即転売のような物件ですよね。
うーん、今回はやっぱり見送りかな。
今後ローン組めるようになりたいと思います。
10年後に3000万の物件なんて言ってますが、実際は地代を延々払わねばならない建物だけの価格ですよ。いくら2次取得者でもそのくらいは考えると思います。中古買うときほどシビアに考えることはないですし。新築なら心情的には舞い上がって深く考えずに買ってしまうでしょうけど。
賃貸でも新築だと新築プレミアム価格で貸せますが、中古になると途端に値崩れします。みなさん、軽く考えすぎではないでしょうか。もうタワーマンションブームは終焉を迎えていますよ。トレンドが変わろうとしてる今、深読みしすぎるくらいに考えたほうが良いです。
タワー物件はかなりの物件数見て来ましたが、内見してこんなにワクワクしなかった物件はなかった。
内覧会が始まってからのこの掲示板での失望投稿の多さがダメ物件であることを証明していますね。
借地なのは良いとしても建物自体が良くなければ、ただのUR物件と何ら変わりありません。
建物を所有してただリスクを抱え込んだだけですよね。
スミフも営利企業である限り、赤字では仕事をしない。
利益を得るためには低仕様は仕方ない。
キャピマ、PCT,TTT内覧会のスレを読むと、みんなの失望がよくわかる。
結局安いマンションはそれなりの仕様ってこと。
みんな、UR仕様だ、団地だってわめいているよ。大騒ぎだった。
向こうは所有権だから、借地権のほうがあきらめがつくかも。
いいMSが欲しければ、それなりのお金を出さなきゃダメってこと。
でもここは、エントランスいいよね。コンシェルジュもいるし。
廊下に面した部屋の柵だけは、どうにかして欲しかった。
あと、壁ね。タイルもどきでもお金かかるのかな？
部屋番号のプレートはかっこいいのだが。
価格分析と物件の質を総合的に評価すると
ちょっと安い程度で激安でもなさそうです
ね。ただマンション価格は低下傾向で今後
どこまで下がるか予断を許さない状況です
からねぇ。。。みなさん現状の相場が維持
されることを前提にお考えのようですが、
わかりませんよー
タワーブーム終焉とはよく言うな。
逆に、タワーしか売れてないのが現実。
ブームとかトレンドではなく、
タワーであることがマンション購入の必要条件。
なんか必死に安くない、安くないと連呼してるのがいるが、それでも抽選にだけは
参加するって言うんだから、結局は倍率下げが狙いのネガキャンみたいね。
いまどき都内で2000万円台で買える、これに勝るものはないね。
長い柵まで並ばせるなら、
Yahoo不動産や、isize住宅情報ナビなどに載せなければだめでしょう。
いまのままでは、情報が少なすぎて、知らない人が多いのでしょう。
もしかしたら、お盆のころには、もう少し並ぶかも知れませんが。。
いっしょうけんめい売ろうとしていないです。
いまさら価格を変えられる訳ではないので、完売さえすれば別にいいと考えているのでしょう。
マスコミ等で取り上げられて騒ぎになれば、余計な追加コストがかかってしまう分、却って損だ
みたいな割り切りはしそうです。
内覧会行ってきました。思ったことはやはり団地の建て替えってことですね。
そんで価格表見るとすでにいい部屋に事業協力者取得住居ってあるけど、抽選じゃないの？
なんかね・・。
昨日、見学してきました。
南東〜北東の、比較的人気が集中しそうなタイプの部屋が見れました。
中途半端に細かく区切った部屋が多いように思いました。子ども部屋仕様なんでしょうか。
部屋数少なくて、広い部屋のほうが好みなんですけどね。
三角形の部屋は、ちょっと萎えました。物置にするしか？
ランニングコストも考えて、もう少し悩んでみようと思います。
晴海か。きっとここを落ちた人にDM送るんだろうね。
結構いいマーケティングになってるね。
いつ発売かな？このまま不動産価格が崩壊していけば、買いたい値段で出してくれるかな？
そんなに文句あるのだったら購入しなければよいのでは?品川から徒歩10分でこの値段に設備は上等だよ〜内廊下や階段は団地ぽいけど、そもそもシティ品川は団地立て替え目的だからねー。今色んなモデルルーム出てるから、高望みしすぎ。
ほんとに倍率高いのかなぁ。。。
質感考えると上物に3000万円も払うのはどうかと。当選しても嬉しくないので、申し込み辞めます。
それでもよそで7000万円も払うよりはずっとましでしょ。
ちょっと見栄えを良くしてるだけで中身はここと同じ。庶民にとって4000万の差は大きいぞ。
この掲示板を見てて思うことは、
ひどいことを書き合っている人たちの何人かは、
このマンションに住むということ。
今はそれがいやです、一番。
ほしいと思う人が、
その人の判断で買うんだから、
情報交換程度でおさめておきましょうよ。
嫌な気持ちになります。
（公開されている情報が少なかったので、
以前より掲示板を見ていました。）
＞ほしいと思う人が、
＞その人の判断で買うんだから、
＞情報交換程度でおさめておきましょうよ。
1049様、ありがとうございます。
＊＊＝人間レベル低い扱いされているような
気分になっていた、近所に住む者です。
確かに、臭いが気になる風向きの時もあります。
夜中、うるさいエンジン音にいやな気分になる時もあります。
でも、冬場のカモメや音だけの花火・・・
気に入ってくれる人に、引っ越してきてもらいたいです。
いまのところ、治安はそれほど悪くないと思えますので、
ご安心を・・・。
買い替えを検討したいのですが、
契約条件２の、買替停止条件による契約は行いません。とは、どういうことでしょうか？
ご存知の方、どうか教えてください。
ここはマジ超お買い得物件だけど損得勘定できない奴が本当に多い。
マンションの土地の所有権を持ったら固定資産税がかかり、コストアップになるだけに過ぎない。ここの地代はほぼ固定資産税と同額だ。
すなわち土地付きマンションを購入する場合、住むのに関係ない土地代プラスローン金利の負担分が大きくなる。
マンションの土地所有権にこだわるのはナンセンスだね。
70年の定期借地権ですよ。
一生所有しているのと同じです。
まあ土地所有にこだわる方が多ければ抽選倍率が下がってありがたいけどね。
以上、本音を言わせてもらいました。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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未定 |
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1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.34m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
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3LDK～4LDK |
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67.07m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
