豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 四

サブプライムって何ですか？そんなのが、マンション相場と関係あるんですか？

サブプライム問題による影響は全世界的にほぼ戻ってきたけど　まだ日本は尾を引いてる
これは世界の株式を見れば一目瞭然です　
サブプライム問題による影響は時間がたてばなくなるでしょう！

セカンドハウス需要が見込める有明を除いて、豊洲・東雲っていわゆる高所得者層に受け入れられるエリアとなるのでしょうか？

豊洲には住友物件が残ってますし開発も途中段階ですからねぇ。可能性は十分あります。後は市況次第か。

豊洲も、結局住宅ばっかりでいまいちピンとくるものがないんだよね。

再開発といっても、しゃれた店が立ち並ぶわけでもなし、汐留や有楽町みたいになっていくわけでもなし（せめて川崎駅前ぐらいは越える見通しがあればと思うが・・・）

豊洲で終わりですよ。
それから有明にセカンドハウスって少しは需要あってもそんなに多くないでしょ。自分が仮に金余ってても有明なんて要らないもん。

>>６３４
確かに…同感。テニスの森があってもねぇ。豊洲も、ららぽで妥協かな。
有明は、強姦とか数年前の幼女誘拐とか、治安悪い。男性でも夜間の一人
歩きは避けたい。７、８千万〜出して「江東区有明、東雲にマンション買って」って、恥ずかしい。営業マンも、佃のタワマンに住んでるの分かったら、対応変わった。なんか、安っぽい営業も引く。

>しゃれた店が立ち並ぶわけでもなし、汐留や有楽町みたいになっていくわけでもなし（せめて川崎駅前ぐらいは越える見通しがあればと思うが・・・）
>豊洲も、結局住宅ばっかりでいまいちピンとくるものがないんだよね。

いかにも地方出身者って書込み、大笑いできる。
安定して人気の高い住宅地って喧騒を嫌うんだけどね。
オノボリサンは　街中＝オシャレ　だって勘違いしてるよねｗ

>>636さんは田舎に帰って満員電車や道路渋滞を自慢してた時期を乗り越え学習して今の自分があるのかな？

>>No.637
家、、、昔からの都心部の地主なのよ。。。
だから、田舎に帰る事無いの。どちらかと言うとサラリーマン時代に転勤した時も、東京に帰ると言うのが正しいの　私の田舎は東京なのよね。ゴメンね。

でも田舎が悪いなんて思って無かったよ。転勤する度に気に入った土地を買っているしね。

>>622さん

中古価格が下がっても賃貸が下がらない理由を教えて貰えると嬉しいです

私の説を簡単に誰でも分かるよう説明すると
中古価格が下がって賃貸がそのままの値段であれば
表面利回りがハンパでないほど高くなってしまいますよね？
利回りが物凄い事になれば買い手が集まり必然的に売り手市場に
結果中古価格がまた上がってしまうと思うのですがいかがでしょうか

価格が下がるということは買い手市場になるということであり
物件の価格自体が下がったとしたら賃貸価格も下がりますし
神の見えざる手によりちょうど良い所で落ち着くはずだと思います
どちらかが下がってどちらかがそのままと言うことはありません

私はこう思いますが後学の為にもあなたの理由を教えていただけると助かります

そうですか

なぜ有明にセカンドハウス需要があるのでしょうか？
正直、見当がつきません。
豊洲・東雲は生活環境としては整いつつありすし、今後も徐々にブラッシュアップされていくことでしょう。

>>643
人それぞれだとは思うけど、喧騒の少ない隠れ家的なとことか、
職場に激近とか、そういうとこになるんじゃない？
豊洲・東雲じゃファミリー層多すぎて生活感ありすぎるでしょ

セカンド買う奴なんてのは電車乗らないだろうし、
飽きたら売ればいいんだし、10年後の有明なんて興味なし
現状で海側の眺望は確保されてるし共用部分も◎
物件そのもののインパクトも十分じゃない？

逆に言えば、余程の理由がない限り、ファミリー層には向かない

↑
そうだね！ファミリー層で有明買う奴は？？？だけど、セカンドとかシングルリッチ層にはほどよいかもね！？

豊洲駅上タワー。
１年前に未入居で売りに出た物件の同タイプで下の階が、
今日ヤフー不動産に載った。

去年の価格の１割増。
入居中だから未入居じゃないのにね。

ちなみに去年は、7000万で売り出したけどなかなか売れなかった。
しばらくして、6980万に値下げして更にしばらくしてから売れたらしい。

さーて、去年の物件より諸条件が落ちるのに高い今年の物件は、
どうなるかな。

既出かもしれんが、豊洲五丁目の伊藤ハム倉庫の解体工事が始まるようだ。
解体業者は清水建設。
シエルの残りの区画の地上げが完了したということ？

豊洲シエルタワー 東京都江東区豊洲5丁目 有楽町線/豊洲 駅徒歩1分 6,340万円 2LDK 73.53m2 築'06/09
豊洲シエルタワー 江東区豊洲5丁目 有楽町線/豊洲 駅徒歩1分 7,750万円 2LDK 84.59m2 築'06/09
下のはビューバスプランなんですね。
でもちょっと高いな・・・。

住友ってこの辺りに
　・豊洲ビバの後ろにツインタワー
　・豊洲ＴｏＴの北西側にタワー
　・有明ガレリア東30m隣接地にタワー
と３棟立て続けに建てますよね。
一体どこにＭＲを作るんでしょうか・・・。

さっきニュースで、築地市場の移転予定地の土壌汚染が基準値を超えていたと東京都の検査でわかった、というのをやってました。
これって、このあたりの物件価値にやっぱり影響あると思いますか？

物件価値には影響ないでしょうが、移転そのものは反対派の攻撃で１，２年は遅れてしまうかもしれませんね

＞　・豊洲ビバの後ろにツインタワー
＞　・豊洲ＴｏＴの北西側にタワー

それぞれ、PCTとトヨタワのMR跡じゃないですか？
豊洲駅から豊洲2丁目〜3丁目以外は見られないような場所でしょうね。

＞　・有明ガレリア東30m隣接地にタワー

空き地だらけなので、心配無用と思いますが、
ブリみたいにオフィスの上層フロアを借りるかもしれませんね。

>>662
>　・有明ガレリア東30m隣接地にタワー
>
>空き地だらけなので、心配無用と思いますが、
>ブリみたいにオフィスの上層フロアを借りるかもしれませんね。

確かに。
さすがにあの辺りを歩かせるのは営業的に危険ですしね・・・。
意外と豊洲でやったりして。

>>661

物件価値に影響ないわけないでしょう？
どういう思考回路してんの？
ネガティブなイメージが広がればマンションが売れなくなるのは自明の理。

高濃度のベンゼン検出＝築地市場移転予定地、詳細調査へ−都

　東京・築地市場（中央区）の移転予定地である豊洲地区（江東区）の土壌汚染問題をめぐり、東京都は6日の専門家会議（座長・平田健正和歌山大システム工学部教授）に、移転予定地の追加調査の結果、地下水の一部から環境基準の1000倍に当たる高濃度の有害物質ベンゼンが検出されたと報告した。
　1000倍の数値を計測した地点は、これまでの調査から、高い濃度は予想されていなかった。このため、平田座長らは「（結果を）重く受け止める」とし、10メートル四方ごとに予定地の土壌や地下水の汚染状況を詳細に調べるよう提案。これを受け都は、来月5日の次回会合に調査の計画案を提出する。

＞　６６１

物件価格に影響しないわけないじゃん。まああなたはそう思いたいんだろうけど。
都心部でマンション価格がこの秋に頭打ちにになって、もうこれで、埋め立て地なんて買う人いなくなるよ。

でも、この辺は埋め立て地のリスクがあって買った人が多いと思うから、ベンゼンなんか出たって消毒液だから奇麗で良いじゃないみたいな感じかな？。

>>657

シエルの7750万円の方は、
去年その上の階の住戸が7000万円で売り出され、
買い手が付かずに6980に値下げされた後に売れました。
しかも去年の物件は未入居。今年の物件は入居済み。

ビューバスといっても、将来はビルが建つはずの方角向きなので
良いのか悪いのか。

ちなみにもう、売れたんだかなんだか消えました。

新豊洲駅の北側にタワーマンションができたら間違いなく買うね。
俺は。

>>668
必死に反論抵抗されたい気持ちはわかりますが、豊洲の土壌については
あるべき場所に、当然の如く汚染があったということです。
豊洲を買うような人間なら気にも留めないとおっしゃるなら結構ですが。

高額な資産の価値もブレークダウンしていけば様々な要素があるわけで、
土壌も当然その一要素と考えるのが通常の客観的な判断ですから。

冷静に考えてどうなんでしょうか。。
やはり土壌の問題がクローズアップされて、ファミリーの人は公園作られても？でしょうし。。。

一方、どこにでもある話と割り切れる方も。。

でも、クローズアップされたからには、人気や価格には影響が少なからずあるんでしょうね。

それで、今まで湾岸に向いていた検討層が再度都心に回帰したら、また、山手線内人気急上昇で高騰になっちゃうのかな？

それも鬱だなあ

＞６７１

私は都心には影響しないと思いますね。埋め立て地はやはり安いから買ってる人多いでしょ、この辺だと、都心より横浜とか浦和とか浦安、立川に影響するんじゃないですかね。

まあ価値観は色々あると思いますけど、埋め立て地ってこの種のリスクをもともと、承知の上で皆さん購入されてると思うので、全く気にしない（やっぱりね、でも大丈夫じゃ〜んみたいな）人も多いと思うのでそんなに影響無い気もしますね。

それでは安くない埋立地には存在意義はないということになりますね。
意地悪言うつもりはありませんが、あまりに乱暴なロジックなので。。。

土壌汚染が騒がれているのは、東京ガス跡地(特別な企業跡地）です。
マンションのある豊洲とは全く無関係です。
豊洲の住宅街は低レベルの土壌汚染であって
しかも土壌を綺麗に改善してからマンションを建築してます。
その辺を良く理解してからお話しましょう！

埋立地はどこからが埋立地ですか？
晴海は埋立地？
勝どきは埋立地？
築地は？
銀座は？
あるいは埋め立てられてから何年たてば埋立地といわれなくなるのか？

埋立地は何年経とうと埋立地。
ただ、銀座周辺のように埋立地だということを忘れ去られることもなくはない。
と言っても豊洲がそうなるには東京湾全部埋め立てるくらいしないと難しいかもしれないですね。

昨日市場を車で走ってきましたが
本当に夜景が綺麗で気持ちよい場所でした
あの場所なら移転すればかなり観光地としての集客が見込めるのは確実だと思います
まさしく臨海部の眺望的には一等地だと思います

さっさと土壌入れ替えて移転大賛成！！

埋立地かどうかなんてある意味どうでもいい問題だと思うけど。
必要以上に気にする人は、買わなければ良いわけだし。
よく飛行機乗るのが怖いって類に近いでしょ。

土壌入れ替えにどれだけ税金使わせる気や？

埋立地かどうかがどうでも良い？
家を買うということは買い替え時の買い手が将来見込めそうかどうかも重要な要素だと思うけど。
そういう試算ナシに湾岸を購入するのはどうかと思う。

豊洲の住宅街の土壌が汚染されているかどうかではなく、事実として
「豊洲の土壌は汚染されている」が全国区になることが問題でしょう。
住民や既に契約された方が必死になるのは分かりますが、それ以外の方で
豊洲の「何丁目」レベルまで気にする人はいませんし、報道する側、
煽る側も、いちいち「住宅街は違います」とは但し書きしてくれません。

地方の方が「東京は」と一括りにするのと一緒。
東京にいるあなたも「日本橋」地区の詳細な定義をご存じですか？

>>680
なんで湾岸埋立地購入者多いの
ここ数年の急騰した理由は？それで買い手ついてない？
なにを根拠に試算するの御教授お願いいたします。

居住地より数km離れた場所の土壌汚染心配するよりも、
今あなた方の体内に入れられている中国産食品を心配しろよ・・・

675さん
全て埋め立て地です
何年経っても埋立です
そう！土地の値段で日本で１位か２位は銀座の埋立です

>>682
高くなりすぎた豊洲は比較的危険度高いのかなと思います。便乗価格ではない正価に近い場所を選択するのが大切だと思いますが。
でなければ、無理に不動産を購入するのはお金をドブに捨てるようなもの。

>>687
庶民だけではないかもしれないが、庶民：富裕層の比率から考えて庶民の話は無視できないでしょ。しかも、このスレは豊洲、東雲、有明エリアに限定してるんだし。それこそ、687の言い分は通らないと思うが。

海埋立を気にする人って、沼埋立・川埋立・盛り土なんかも全部
気にしてるんだよね？
海埋立を叩きたいだけじゃないよね？

埋立は住むと結構気持ち良い所ですよ！
特にレインボータウンは楽しいし

豊洲５丁目の空き地ってどうするですかね。
事務所ビルにすれば、結構な家賃とれると思うけど。

692です。
IBMの裏手は、REITの最大手の日本ビルファンド投資法人が事務所
ビル建てるんですね。
晴海通り沿いは、なにができるんでしょうか。

http://www.nbf-m.com/nbf/portfolio/2031/index.html

豊洲にすんでいらっしゃるのか分かりませんが、何だか物凄く攻撃的な意見を言う方がいらっしゃいますね。

東京には住めないとか、庶民は眼中にないとか。。。。

意見交換も何もない感じです。

そういう方すごく多い気がするのは私だけでしょうか？豊洲地区に買わなくてよかった・・・汚染問題は別として・・・と思っちゃいます。

自分が同じ立場に誰がなるかわかりません。確かに現場とは違う場所なのかもしれません。そういった場合、どうやって誤解をといたらよいか等、議論したほうが現実的じゃないでしょうか？

豊洲攻撃してる方は住人ではないと思いますよ。
ただ湾岸埋立地が気に入らないだけの人だと思います。
内陸に対しては理論武装で討論に勝ち目の無い人が、ここで憂さ晴らししてるだけだと思います。
掲示板の書き込みくらいでいちいち反応してるとさらにつけこまれますよ。

>土壌汚染が騒がれているのは、東京ガス跡地(特別な企業跡地）

そう思っていれば、幸せなんじゃないの！？
造船に使っていた化学薬品って・・・・・廃棄物って・・・・・
本当にちゃんと調べたの？
卸売市場みたいに、元々反対意見があった所以外のって、どんなモンなのかね？

大体、昔ロッカクロムが大量に出たところでも、いつの間にかマンションやビルが立っているじゃない。

IHIが土地売れば更に開発が進むな。
後は住友が「やりすぎ」なきゃいいんだけど。

>>698
普通のデベの物件なら、建設地の土壌汚染調査書が付きます。
当然、基準を満足しなければ、土壌入れ替え等が行われます。

>>701
それこそ裏づけゼロの悪質な風評だな。想像ならどうとでも言える。
そこまで言うならば調査結果を出すのが筋というものだ。

「政府が揉み消した」とか都合のいい陰謀論を持ち出すなよ。

>>702
701さんは過去においてそんな調査がされていないことを前提に、現在は
調査されているだけましですね、といっているだけ。
いわば、土壌汚染問題を執拗に持ち出している人の不毛さを皮肉っている
だけでしょう。

それを702さんは「調査結果を出せ」だと言って、まったく文脈読めても
いないし、かみ合ってもいないですよ。しかも果ては「陰謀論」なんて
こと言い出したりして、なんでそんなに必死なのか知りたいものです（笑）

築地の再開発はいずれ行われるでしょう。
その時にわかると思いますよ、土壌調査も建物解体の際の対応策なども・・・
実際に土壌汚染があったのか？アスベストはどうなのか？など。

>アスベストはどうなのか？

そんなモン、使っていない建物を探す方が大変でしょ！！

築30年ならともかく、新耐震以降の物件は通常使ってないと思いますが。

アスベストの議論と、土壌の議論は全く別物です。

あるべき場所に汚染がある、それが問題と普通に考える人は多いのです。

自分が住んでるから問題ない、俺が開発するから関係ないではないです。

ちなみに、土壌汚染といっても土壌汚染対策法に定めるところにより

程度の差が大きくあります。普通に鉛が基準値より若干多めに出たり

フッ素があったりというのと、今回発覚のレベルは全く異なります。

担当してる学者自身が驚いてたでしょう？取り乱した顔をしていました。

さもありなんと思います。尋常なレベルではないです。

巨大地震が起こった場合、次のように指摘する専門家もいます。

「厚い埋め立て土壌が地震で液状化すると、杭が変形したり、
傾いたりして、建物を保つことができなくなって、倒れること
が起こりうる。」

日本の建築業界は、今まで金儲けになれば黒を白と平気で言ってきました。
コンクリートは当初、永久に持つと言われていましたが、
通常の建築物は、アルカリ骨材反応によって寿命が５０年程度とわかりました。
阪神大震災の際、絶対大丈夫とされた高速道路の橋脚が倒れました。
民間の確認検査機関はいい加減で、構造耐力のない建築物が
数多く建築されました。

タワーマンションの確認検査は相当厳しいということですが、
杭が折れたり、傾いたりする危険が絶対無いと言い切れるんでしょうか。
専門家が指摘してるんですよ。
このような埋立地による高層マンションが建設されて以来、
東京に直下型の巨大地震は発生していませんが、
そのような経験がないのに、何をもって安全と言い切れるのかわかりません。

今回の土壌汚染も思わぬところに落とし穴があるかもしれません。

そうですね。
タワーマンションでも戸建てでも直下地震がきたら
液状化になったり、傾いたり、倒壊したり、そのか倒壊家屋で下敷きに
なったり、火災で消滅したり・・・
危険は色々ですから、安全と言い切れる場所はどこにもありません。
湾岸には湾岸の、内陸には内陸の、まんしょんにはマンションの
戸建てには戸建ての危険がありますので。

>>713
>築30年ならともかく、

そんな事無いだろ。つい数年前まで、石綿が含まれた物を普通に使っているよ。

>>716
>安全と言い切れる場所はどこにもありません。

そうだよ、災害の場合は安全な場所なんて無い。
でも、死亡する可能性は違う。
低層住宅で大規模火災や倒壊があっても、命が助かる可能性は高いけど、高層住宅で大規模火災や倒壊があったら、致命傷だよね。
最近の建物は火災延焼が起き難くはなっているけど、ならないわけじゃない。

>>No.719

ちゃんと文章読んでからコメントしたらｗ

>>718
じゃあ、タワーマンションの低層階が死亡の可能性低くて良いですね。
木造密集地は延焼で危ないですからね。

湾岸と内陸では、被害の危険性が全然違います。

以下は、阪神大震災において、地形条件によって被害をまとめたレポートです。
この資料によると、高台のような地盤の固い場所の被害が比較的小さく、
それに対して、水田から宅地化されたような平地は被害が目立つと報告しています。

（以下　抜粋）
建物の古さ以上に、建物の構造や地形条件が、被害の程度を分け
ているような印象を受けた。
地形条件別に見ると、山手は最も被害は少なく、高台と斜面の境
（斜面の上部）の家で若干の被害が認められる程度であった６）。
しかし、阪急神戸線より北側の地域でも、谷筋では被害の程度が
大きく、家屋や塀の倒壊、道路の亀裂、ガス漏れ、電柱の破損、
などが目立った（写真10・11）。
扇状地上の斜面では比較的被害は軽いが、平地（水田から宅地化
したと推定される地域）に出ると被害が目立つようになる。要す
るに、比較的柔らかい地層が堆積した上に乗っている場所では、
被害の程度が大きくなるのである。

http://camp.ff.tku.ac.jp/yamada-ken/Y-KEN/fulltext/95HQ.html

構造物が被害を受ける度合いは、地盤によって決まるんですよ。
液状化してぬかるんだ土壌で杭がどの程度の効果があるのか、
巨大地震と同規模の壮大な実験をした訳でもあるまいし、
もはや、未知の領域ですね。

地盤の固い山手のマンションは、まず倒壊しないけど、
湾岸のタワーマンションは根元から倒れる可能性すら
否定できませんよ。