23区内でいくらのマンション買いました？

以前中層マンションの賃貸、北向きに住んでいたが、冬はしんしんと部屋が冷えた。
南向きの友人宅に夜行って、そこはかとなく残るぬくもりに驚いた覚えがある。
あと、湿気。収納がかび臭かった・・・
高層マンションだと、このあたりの問題はクリアになるんでしょうか？

最近は南向き面住居を増やすために45度振った菱形配置して建てられますよね。なので、真北向きではない傾向にあると思います。

あーなるほど・・・、簡単に言うと、正方形の土地にひし形で建てるって言うことですか?

タワーの投資論面白いです。
そこで素朴な疑問なのですが。。。
タワーのコレクターの方は、将来の大震災についてはどのように考えておられるのでしょうか？
いかに丈夫な高層建築とはいえ、東京にばかり所有しているとリスクが大きいと思うのですが。

また、出口戦略まで考えた場合、高層階のほうが最終的な利回り（ＩＲＲ？）は高くなることはないでしょうか？
また、低層階での客付きはよいのでしょうか？

＞569さん

将来の大震災について
大地震に実家が3回も遭遇（うち1回は私は他所にいたが）、結局しっかりしたつくりの家はなんとかもつという結論に至りました。もちろん今回の竜巻のように、地震でも断層の上に建物があったりすると保証できないでしょうが。というわけで、竹中工務店を第一希望に、清水、鹿島、大成、大林クラスの建てたものを原則として買います。前田、三井住友、戸田クラスは許容。

高層階のほうが最終利回りは上では？
賃貸での利回りは圧倒的に低層階、北向き住戸、これは絶対的真実です。モデルルームで営業マンに言えば、全住戸の想定家賃表をくれる（5割くらいの確率か?）ので、研究されたし。売却時にどうなるか、ですが、バブル真っ盛りの頃は大きい住戸、高層の坪単価の高い住戸ほど人気でした。でもあああいう時代は、もうこないのではないでしょうか。まあ多少それに近い動きが出ないとはいいきれませんが。なんといっても利回り採算、収益還元法といったことが普及してきてますから。ほんとは高層階は高くて手がだしづらいという事情もあるが・・・・

低層階での客付き

570の続き（失礼しました。手がふれたらしく途中で送信されました）

タワマンの場合、1階には住戸は普通ないので2階から、場合によっては3階からになります。私の場合、4、4，5，5、6、18階（これは下の階が賃貸で分譲でなかったため）。ということは低層マンションでいえばむしろ上層階の部類です。ほとんどが即決まってます。１つなどは完成前に予約が入りました。注意しなくてはならないのは、完成するといっせいに賃貸市場に出、これがネットで見られるということ。株と同じで安い値段から捌けますので、高い賃料で出すと、安いのが決まらないとお鉢が回ってきません。安く早く決めるか、高く遅く決めるか悩ましいところです。

地震を気にするなら、木造一戸建てや安作り賃貸マンションは倒壊圧迫死で生命にかかわる
リスクが大きい。大地震でも生き延びたいなら免震の分譲マンションを買ったほうが相対的だが
安全度は高い。
あと人に貸して利回りを高く求めたいなら、安作りで低層で北向きでと、とにかく所得費を抑える。
逆に自分で住むならとにかく高いもの買ったほうが満足度は大きく将来の資産価値も大きい。

低層、北向きの部屋はみんな賃貸で住んでいる人ばかりになっているような。。。

というより、このスレは投資家ばかりになっているような。。。

そうですね。。。

そろそろ投資以外のマンションの話に戻りませんか？
どんなマンションに住む予定なのか聞きたいです。

購入予定
世田谷
７０平米、８０００万台
家は一般市民だし金銭面で、かなり悩み中。
大きな買い物ですからね。
昨日のガイアの夜明け見ました？
昔、イギリス・ドイツに住んだ事があるのですが、
本当なんですよね、家は築８０年と９０年でしたが、
１００年てザラでしたね。
目先重視の物件か、もっと長い視野で検討するべきか？

見ました!何で、日本のマンションは20年30年が住んでも上限?見たいなところありますよね。
100年構造といっても、実際100年も住むわけないとか思ってしまう。
アメリカとかだと、買った金額より自分で修理やオプションつけて高くうるのにね。
まーここは日本だから仕方ないのか・・・。

見ましたよ。
自分の代だけと思えばいいのかな？と思いますが、子供の代まで考えると１００年は
とても魅力だと思いました。確かにその分高いけど、資産価値としてもあがる気がします。
マンションの建て替えって、合意だけで大変ですし・・・。
それにしてもドイツでは規定とされている建築方法なのに、小資源国の日本では
まだまだ普及してないのが問題ですよね。省エネに関わるし。。

ヨーロッパには築何百年なんてマンションもありますよね。
挑戦しないと１００年マンションもできないなんて、日本の建築事情はお粗末な印象を受けます。
ヨーロッパには昔エル・グレコが住んでいた部屋とかモーツアルトが住んでいた部屋とかあるようだけど、日本には近松門左衛門が住んでいた部屋です、なんていうのがないから、これからはそういうのができてもいいと思う。

ここのスレ読むとみなさんお金持ちですね。6000万近く出すならいい戸建て買えると思うけどなんでみなさんマンションなのかな？

>>580
都内やその近郊だと、6000万円の予算じゃまともな戸建ては難しいですからね。
7000万出してローコストのミニ戸しか買えないのであれば、
やっぱりマンションかなぁ・・・と、それは我が家のケースですが
こういう後ろ向きな（？）考えでマンションを選んだ方も多いんじゃないでしょうか。

確かに23区足立葛飾区除くは高いですね。東京市部や横浜にいくと結構ありますね

でも、売れるマンションとなると、やっぱり耐久性を重んじたマンションのほうが
いいのかなと思ったり。。。

年末ジャンボがあたったので、8000万のマンションを即金でかいました。

契約済
港区　１５０００　１２０平米

阿佐ヶ谷歩４分の一戸建て自宅を処分してマンション購入
自宅は１５年前に約６０００万で購入したが、けっこう良い値段で売れた
１０年１％のローン予定

不動産は欲しい物件に出会ったら買う、という感じ

>585
それだったら、マンションはなるべくローンを組んで、
残る数千万を使って、色々運用したほうが儲かるし、
人生もっと楽しいのに…　せっかく…　もったいない…

１０年１％予定ってどこで借りてるの？今そんなのあるか？

２億２千万は残ってるんじゃない？

ってゆうか宝くじって即金で３億くれるの？

せっかく本来の話題に戻った所を済みませんが、前にマンション価格の土地と建物の内訳でもめましたが、すっきりした解説ができそうなので、興味のある人は、お読みください（530です）。

消費税導入後は、売買契約書に「売買代金に含まれる消費税等相当額」という欄があり消費税額（土地にはかからないので建物に対するもの）が書かれています。消費税は5％なので、これの20倍が建物価格になります。

赤坂ＴＲ60㎡販売価格=約6000万円の場合、消費税額が約90万円でした。
ということは建物価格は1800万円、消費税込みで1890万円ということ。
土地価格は6000−1890で4110万円。
それぞれの構成比は
建物31.5％
土地68.5％

一方、現在の実勢価格9000万円の場合、値上がり分は、すべて土地と見て良いですから
建物21％
土地79％

これは私が、530で書いた数字の上限（土地の比率が高い方の）とほとんど同じです。
なおデベの利益、販売経費など、普通の人にはどうでもいいと思いますが、しいて言えば
建物価格、土地価格のそれぞれにオンされていると考えればよろしい。

ほかのスレでもマンションで土地分は30％だ、いや50％だと水掛け論になっていましたが、
30とか言う人は、デベ、地上げ屋などで、マンション購入者は、契約書や課税書類から50とか60とか言っているもののようです。
ついでに言えば、ですから都心タワマンは地震になっても、資産価値7割前後を占める土地は無傷で残るから、そう怖がらなくてよい、というのが、楽観主義者の私の味方。
ながなが失礼しました。

No581さん
そうなんですよね。
我が家も６５００万が、限界なので思考を変えて戸建と思ったのですが・・・
真剣にダメでした。
戸建希望の主人も、８０００万超えないとヒドイとマンションに戻りました。
７０００万台まで予算を考えなくてはと、頭が痛いです。

５９１？？？？？？？？？？？？？？

６０００万台で環境よし、１００年耐久
なんてマンションあるかな？
やっぱり郊外しかないのかな？

環境よしがどの程度に激しくよるような・・・
でも、テレビで取り上げられたところはあったんじゃない？
ただ、同程度と比べて１割高らしいから。同じ予算なら、例えば
８０平米を７０平米とかにしないといけなくなるってこどだよね。うむむ。

>591
その計算方法でいくと、同じ平米の間取りでも階数や角部屋とかによって部屋の値段が違う場合、
土地の値段が大きく変わることになりませんか。
（例）　６０平米で　６０００万の部屋：　土地価格　６０００−１８９０＝４１１０万
　　　　６０平米で　８０００万の部屋：　土地価格　８０００−１８９０＝６１１０万
同じ立地のＭＳの区分所有部分の土地の価値が変わるはずはない。
つまりＭＳの土地価格が「総額−建物価格」という単純なものさしでは計算できない
ことは明白と思いますが。

１割くらい高くても倍以上耐久性があるなら本当はずっとそのほうがいい気がする。
が、おそらく普通の人は、１割高くてもではなく、その分駅を下るとか狭くする
とかしなくてはならなくなるわけで。つい目先のことを考えてしまうと、うむー
となる。

そうですよね
今現在を優先したくなりますよね
しかし、３０〜４０年で建て替えも嫌かも
せっかく借金して買うんだからね

>597
あら捜しをしようというのなら別ですが、簡単なことだと思いますよ。

マンションの場合、例えば向きによって値段にかなりの差があります。
東向きを100として例えば西は数％マイナス、北は10％マイナス、南は10％プラス（この数値は絶対のものにあらず）のように。また所在階により1階上の階になるごとに0.5％〜1％程度高くなります。これをどう考えるかですが、
マンション価格＝土地分＋建物分
これは不変とし、その上で上記及びそのほかのさまざまな要因による違いで、プラスマイナスさせる、これだけでいいのです。
中層階、東向きで、格別変わった所のない標準的な住戸を基準にして、その住戸が
60㎡6000万円＝建物分2000万円＋土地分4000万円
としましょう。これと同面積で5000万円の住戸は向きなり低層階なりのマイナス要因で1000万円
安くなったと考えればよろしい。同面積7000万円の住戸はプラス要因で1000万円高くなったと
考える。
土地の価格はある時点では一定ですから、プラスマイナスの分は建物に含めて考えても良いでしょう。好き好きです。どんないい部屋、最上階、パノラマビューの部屋でも立替とか倒壊とかなれば
土地の持ち分以外評価されないということ。同時多発テロのような事件で、このマンションが完全に破壊されたとしましょう。
この場合建物の撤去費用とか考えないとして、資産価値は土地の持ち分のみになります。
ですから60㎡の住戸の持ち主は6000万円で買った人も5000万で買った人も7000万で買った人も
土地分4000万（価格が変化してないとして）が残ります。

つまり、低層階の広い部屋を安い坪単価で買った人が
一番得をするということになるわけですか。

土地については、更地に戻して戸数で割って、いくらで売れるかが問題でしょう。

569です。
570、571さん、詳しいお話ありがとうございました〜。
大変参考になりました。

安く早く決めるか、高く遅く決めるか、は確かに悩ましいですね。

そのとうりです。

今買うなら断然ケープだぜ。

どうしてですか？

606さん、倍率低そうなのはどの部屋？
最終期は41階のみで倍率高いって聞いてるんだけど。
でも、倍率で部屋はきめられないしなぁ。80平米ぐらいは欲しいよ。
そうそ、607さん、港区のはずれではあるが、値段が安いんだよね。ケープは。WCTなんかより断然よさそうだ。

ケープは冷静に考えればそれほど安くない。
ケープよりも前に販売されたフェイバやＴＴＴのキャンセル住戸
が出れば、それが一番安いということになりそう。
通常なら「そんな都合よくキャンセルが出る確率なんて低いでしょ」
ということで話が済むんだろうけど、ケープの倍率をみると
キャンセル住戸が出てくるのを待ってる方が
ケープに当選するよりも確率よさそうと思えてくる。

今からキャンセル待ち入れても手遅れ。みんなとりあえずで待ち入れてますから。
人気ある物件では当たり前ですね。

下がりません

なんでみんなもっと早く買わなかったんだろうね。
俺なんて２年前に買ったが安かったよ。
ザイなんかが好きで「おっ！かなり安くなってきたな」とおもい購入。
29才だったけど25才くらいから金利・価格はチェックしていたなぁ。
もっと安くなるって意見もあったけど底値で買うのは難しいからね。

タイミングが合わない人はしょうがないけど
下がるのを待ちすぎて買いそびれた人は残念だよな。