23区内でいくらのマンション買いました？

＞548さん

544です。早速のご教授ありがとうございます！
「書きなぐった」なんてとんでもない、私の方こそ
理解が遅くて申し訳ございませんでした。

まだまだ勉強不足で皆様のようにはいかないと思いますが、
548さんのアドバイスに従い、できるだけ価格が上がる前に
いい物件を買えるよう頑張ります。

＞549、550さん
恐縮ですが教えてください。小生も区分所有コレクター初心者です。低層北向きの分譲価格が安いことは分かるのですが、管理費等は所有区分割合で決まるので、家賃に占める比率が高いこと。出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると、つい低層南向きの方がいいのではと考えてしまいがちです。ご見解をいただければ幸いです。

550です。
明らかに南向きが高い物件は避けたほうが良いかもしれません。
私の場合は、南向きは周辺施設に難アリ（南側眺望悪く、幹線道路隣接）で、北向きが人気あります。（眺望が良いので高層階は北向き人気です）
とは言え北は日照条件が悪いので、割高感はそんなになかったです。
トータルでみてどの程度の期間賃貸するかで出口戦略を併せて考えることが必要ではないでしょうか。私は短期で手放すつもりはありません。新築なら特に借入金を返してしまった後の投資対象としての寿命は利回りの良い築古中古よりもはるかに長いですから。そこからが回収モードです。
物件は唯一無二の利点を持っていて、競合が少ない（又は無い）立地を選ぶことが必須だと思っています。
付け加えると、単なる投資という枠で購入するのではなく、自分でも住んでも良いかなと思える場所であることが重要だと思います。

>552さん(by549）

あなたの考えを延長すると高層階南向き(or東南角）がいいということにもなりかねません。550さんも仰っているように、2階でも5階でも家賃はほとんど変わりません（1階当たり0.5％から1％）。同様のことが向きについても言えます。もう少し差は大きくなりますが、物件価格はそれ以上に北向きは安いので結局やはり北向きが利回り的には有利ということになります。

>出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると
これは売る時のことですよね。郊外物件ならいざ知らず都心タワマンなら、むしろ有利に（販売価格比で他の向きと比べて）売れる公算の方が大きいと思います。もちろん販売価格の設定にもよりますが。
それから、次のようないい話があります。つまり欧米の事情に詳しい人の増加もあって、近年北向き住戸への抵抗感が薄らぐ傾向があります。南向きだと家具が変色しやすい等あって欧米では南向き信仰は、あまりないという人が少なからずいます。洗濯物をタワマンではバルコニーに干さないのが普通（ですよね？）ことも北向きに有利に働きます。そういえば昔は郊外（本厚木とか新松戸とか）物件で「南面3室」を売りにするものが多かったと思いますが、近年はあまり聞きません。またタワマンは原則内廊下のせいと思いますが、必然的に北向き住戸が大量発生します。こういう状況下、北向きへの抵抗感も次第に薄れるというのが私の読みです。ついでに言えば高層階では北向きでも結構明るいという説があります。私自身で検証したわけないので責任は持てませんが、信憑性は高そうです。それやこれやで北向きバンザイ！！

素朴な疑問。検証したこと無いのに、信憑性高いってどういうこと？

自分では確認していないが、世の中的にはそういう風潮にあるということでしょ。

タワー場合、方角は南か北かというだけでなく目の前に遮るビルの有無など眺望とかも
関係して来るでしょう。南で高さが高くても目の前がビルだらけだと価値が半減。

南側で高層階でも向かいにビルがあって眺望を遮られていては価値が半減である。
結局ケースバイケース。いいものは高い。

北向き住居（高層階）に住んでいますが、驚くほど明るいです。２０階以上くらいなら
全く問題ありません。

家具の焼けについて出ていますが、本当に南向きは斜めに光線が
入りにくいのでさほどではなく、東向き、特に午後の日差しの
ほうが強い西向きのほうが問題かと思います。
欧米では北向きを気にしないのは、基本的に湿気が少なく
夏が涼しいからでしょう。（あと、目の色素が薄いので、光線が
日本人より強く感じることもあるかと。）
ただ、高層マンションの場合、あまり湿気を気にしなくても良い
ので北向きでも悪くないということになるのだと思います。
（例えば戸建ての北向きは日本ではやはり不向き。）
ただし、やはり北向きに眺望が開けていることが明るい条件
ですね。光に当たった風景を眺めることで明るいと感じるの
ですから。

やっぱり陽が当る住宅の方が魅力はあるよ。
朝日や西日は、辛ければ、カーテンで防げるし、
なにより、日の出や日没の時間帯のパノラマ風景の素晴らしさは捨てがたい。
北向きの安定した明るさと順光の中で見る光景は、自分のような弱視者にはありがたいんだけどね。

北向きについてはすでにいろんなところで議論が尽くされています。
https://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi
特に高層の北向きについては
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40900/
で相当議論されておりますが賛否両論で物件と人の感じ方によるというのが結論のようです。
私も北向派ですが世間的には南向派が多いほうが北向きが安くてよいです。
TTTの場合タワーマンションで眺望が大変良い場所（方向によってはレインボー
東京タワー、富士山がすべて見える）なので眺望代が物件に大きく乗っかっている
ため低層、北向き、お見合い、首都高速の高架計画などの条件が重なる物件は
極めてディスカウントされた値付けであったと思われます。
ケープタワーもモノレールとの見合いがある低層北向きは相当安かったと思います。
https://www.＊＊＊＊/search/re_info-1973.html
https://www.＊＊＊＊/search/re_info-3250.html

をみてもTTTもケープも安値物件と高値物件の間で坪単価で2倍以上の差があることがわか
ります。
またタワーの北向き低層物件は面積が小さく絶対額が小さいためリスク分散になることと
貸しやすくなることなどがいえるかと思います。あくまで貸す前提です。

以前中層マンションの賃貸、北向きに住んでいたが、冬はしんしんと部屋が冷えた。
南向きの友人宅に夜行って、そこはかとなく残るぬくもりに驚いた覚えがある。
あと、湿気。収納がかび臭かった・・・
高層マンションだと、このあたりの問題はクリアになるんでしょうか？

最近は南向き面住居を増やすために45度振った菱形配置して建てられますよね。なので、真北向きではない傾向にあると思います。

あーなるほど・・・、簡単に言うと、正方形の土地にひし形で建てるって言うことですか?

タワーの投資論面白いです。
そこで素朴な疑問なのですが。。。
タワーのコレクターの方は、将来の大震災についてはどのように考えておられるのでしょうか？
いかに丈夫な高層建築とはいえ、東京にばかり所有しているとリスクが大きいと思うのですが。

また、出口戦略まで考えた場合、高層階のほうが最終的な利回り（ＩＲＲ？）は高くなることはないでしょうか？
また、低層階での客付きはよいのでしょうか？

＞569さん

将来の大震災について
大地震に実家が3回も遭遇（うち1回は私は他所にいたが）、結局しっかりしたつくりの家はなんとかもつという結論に至りました。もちろん今回の竜巻のように、地震でも断層の上に建物があったりすると保証できないでしょうが。というわけで、竹中工務店を第一希望に、清水、鹿島、大成、大林クラスの建てたものを原則として買います。前田、三井住友、戸田クラスは許容。

高層階のほうが最終利回りは上では？
賃貸での利回りは圧倒的に低層階、北向き住戸、これは絶対的真実です。モデルルームで営業マンに言えば、全住戸の想定家賃表をくれる（5割くらいの確率か?）ので、研究されたし。売却時にどうなるか、ですが、バブル真っ盛りの頃は大きい住戸、高層の坪単価の高い住戸ほど人気でした。でもあああいう時代は、もうこないのではないでしょうか。まあ多少それに近い動きが出ないとはいいきれませんが。なんといっても利回り採算、収益還元法といったことが普及してきてますから。ほんとは高層階は高くて手がだしづらいという事情もあるが・・・・

低層階での客付き

570の続き（失礼しました。手がふれたらしく途中で送信されました）

タワマンの場合、1階には住戸は普通ないので2階から、場合によっては3階からになります。私の場合、4、4，5，5、6、18階（これは下の階が賃貸で分譲でなかったため）。ということは低層マンションでいえばむしろ上層階の部類です。ほとんどが即決まってます。１つなどは完成前に予約が入りました。注意しなくてはならないのは、完成するといっせいに賃貸市場に出、これがネットで見られるということ。株と同じで安い値段から捌けますので、高い賃料で出すと、安いのが決まらないとお鉢が回ってきません。安く早く決めるか、高く遅く決めるか悩ましいところです。

地震を気にするなら、木造一戸建てや安作り賃貸マンションは倒壊圧迫死で生命にかかわる
リスクが大きい。大地震でも生き延びたいなら免震の分譲マンションを買ったほうが相対的だが
安全度は高い。
あと人に貸して利回りを高く求めたいなら、安作りで低層で北向きでと、とにかく所得費を抑える。
逆に自分で住むならとにかく高いもの買ったほうが満足度は大きく将来の資産価値も大きい。

低層、北向きの部屋はみんな賃貸で住んでいる人ばかりになっているような。。。

というより、このスレは投資家ばかりになっているような。。。

そうですね。。。

そろそろ投資以外のマンションの話に戻りませんか？
どんなマンションに住む予定なのか聞きたいです。

購入予定
世田谷
７０平米、８０００万台
家は一般市民だし金銭面で、かなり悩み中。
大きな買い物ですからね。
昨日のガイアの夜明け見ました？
昔、イギリス・ドイツに住んだ事があるのですが、
本当なんですよね、家は築８０年と９０年でしたが、
１００年てザラでしたね。
目先重視の物件か、もっと長い視野で検討するべきか？

見ました!何で、日本のマンションは20年30年が住んでも上限?見たいなところありますよね。
100年構造といっても、実際100年も住むわけないとか思ってしまう。
アメリカとかだと、買った金額より自分で修理やオプションつけて高くうるのにね。
まーここは日本だから仕方ないのか・・・。

見ましたよ。
自分の代だけと思えばいいのかな？と思いますが、子供の代まで考えると１００年は
とても魅力だと思いました。確かにその分高いけど、資産価値としてもあがる気がします。
マンションの建て替えって、合意だけで大変ですし・・・。
それにしてもドイツでは規定とされている建築方法なのに、小資源国の日本では
まだまだ普及してないのが問題ですよね。省エネに関わるし。。

ヨーロッパには築何百年なんてマンションもありますよね。
挑戦しないと１００年マンションもできないなんて、日本の建築事情はお粗末な印象を受けます。
ヨーロッパには昔エル・グレコが住んでいた部屋とかモーツアルトが住んでいた部屋とかあるようだけど、日本には近松門左衛門が住んでいた部屋です、なんていうのがないから、これからはそういうのができてもいいと思う。

ここのスレ読むとみなさんお金持ちですね。6000万近く出すならいい戸建て買えると思うけどなんでみなさんマンションなのかな？

>>580
都内やその近郊だと、6000万円の予算じゃまともな戸建ては難しいですからね。
7000万出してローコストのミニ戸しか買えないのであれば、
やっぱりマンションかなぁ・・・と、それは我が家のケースですが
こういう後ろ向きな（？）考えでマンションを選んだ方も多いんじゃないでしょうか。

確かに23区足立葛飾区除くは高いですね。東京市部や横浜にいくと結構ありますね

でも、売れるマンションとなると、やっぱり耐久性を重んじたマンションのほうが
いいのかなと思ったり。。。

年末ジャンボがあたったので、8000万のマンションを即金でかいました。

契約済
港区　１５０００　１２０平米

阿佐ヶ谷歩４分の一戸建て自宅を処分してマンション購入
自宅は１５年前に約６０００万で購入したが、けっこう良い値段で売れた
１０年１％のローン予定

不動産は欲しい物件に出会ったら買う、という感じ

>585
それだったら、マンションはなるべくローンを組んで、
残る数千万を使って、色々運用したほうが儲かるし、
人生もっと楽しいのに…　せっかく…　もったいない…

１０年１％予定ってどこで借りてるの？今そんなのあるか？

２億２千万は残ってるんじゃない？

ってゆうか宝くじって即金で３億くれるの？

せっかく本来の話題に戻った所を済みませんが、前にマンション価格の土地と建物の内訳でもめましたが、すっきりした解説ができそうなので、興味のある人は、お読みください（530です）。

消費税導入後は、売買契約書に「売買代金に含まれる消費税等相当額」という欄があり消費税額（土地にはかからないので建物に対するもの）が書かれています。消費税は5％なので、これの20倍が建物価格になります。

赤坂ＴＲ60㎡販売価格=約6000万円の場合、消費税額が約90万円でした。
ということは建物価格は1800万円、消費税込みで1890万円ということ。
土地価格は6000−1890で4110万円。
それぞれの構成比は
建物31.5％
土地68.5％

一方、現在の実勢価格9000万円の場合、値上がり分は、すべて土地と見て良いですから
建物21％
土地79％

これは私が、530で書いた数字の上限（土地の比率が高い方の）とほとんど同じです。
なおデベの利益、販売経費など、普通の人にはどうでもいいと思いますが、しいて言えば
建物価格、土地価格のそれぞれにオンされていると考えればよろしい。

ほかのスレでもマンションで土地分は30％だ、いや50％だと水掛け論になっていましたが、
30とか言う人は、デベ、地上げ屋などで、マンション購入者は、契約書や課税書類から50とか60とか言っているもののようです。
ついでに言えば、ですから都心タワマンは地震になっても、資産価値7割前後を占める土地は無傷で残るから、そう怖がらなくてよい、というのが、楽観主義者の私の味方。
ながなが失礼しました。

No581さん
そうなんですよね。
我が家も６５００万が、限界なので思考を変えて戸建と思ったのですが・・・
真剣にダメでした。
戸建希望の主人も、８０００万超えないとヒドイとマンションに戻りました。
７０００万台まで予算を考えなくてはと、頭が痛いです。

５９１？？？？？？？？？？？？？？

６０００万台で環境よし、１００年耐久
なんてマンションあるかな？
やっぱり郊外しかないのかな？

環境よしがどの程度に激しくよるような・・・
でも、テレビで取り上げられたところはあったんじゃない？
ただ、同程度と比べて１割高らしいから。同じ予算なら、例えば
８０平米を７０平米とかにしないといけなくなるってこどだよね。うむむ。

>591
その計算方法でいくと、同じ平米の間取りでも階数や角部屋とかによって部屋の値段が違う場合、
土地の値段が大きく変わることになりませんか。
（例）　６０平米で　６０００万の部屋：　土地価格　６０００−１８９０＝４１１０万
　　　　６０平米で　８０００万の部屋：　土地価格　８０００−１８９０＝６１１０万
同じ立地のＭＳの区分所有部分の土地の価値が変わるはずはない。
つまりＭＳの土地価格が「総額−建物価格」という単純なものさしでは計算できない
ことは明白と思いますが。

１割くらい高くても倍以上耐久性があるなら本当はずっとそのほうがいい気がする。
が、おそらく普通の人は、１割高くてもではなく、その分駅を下るとか狭くする
とかしなくてはならなくなるわけで。つい目先のことを考えてしまうと、うむー
となる。

そうですよね
今現在を優先したくなりますよね
しかし、３０〜４０年で建て替えも嫌かも
せっかく借金して買うんだからね

>597
あら捜しをしようというのなら別ですが、簡単なことだと思いますよ。

マンションの場合、例えば向きによって値段にかなりの差があります。
東向きを100として例えば西は数％マイナス、北は10％マイナス、南は10％プラス（この数値は絶対のものにあらず）のように。また所在階により1階上の階になるごとに0.5％〜1％程度高くなります。これをどう考えるかですが、
マンション価格＝土地分＋建物分
これは不変とし、その上で上記及びそのほかのさまざまな要因による違いで、プラスマイナスさせる、これだけでいいのです。
中層階、東向きで、格別変わった所のない標準的な住戸を基準にして、その住戸が
60㎡6000万円＝建物分2000万円＋土地分4000万円
としましょう。これと同面積で5000万円の住戸は向きなり低層階なりのマイナス要因で1000万円
安くなったと考えればよろしい。同面積7000万円の住戸はプラス要因で1000万円高くなったと
考える。
土地の価格はある時点では一定ですから、プラスマイナスの分は建物に含めて考えても良いでしょう。好き好きです。どんないい部屋、最上階、パノラマビューの部屋でも立替とか倒壊とかなれば
土地の持ち分以外評価されないということ。同時多発テロのような事件で、このマンションが完全に破壊されたとしましょう。
この場合建物の撤去費用とか考えないとして、資産価値は土地の持ち分のみになります。
ですから60㎡の住戸の持ち主は6000万円で買った人も5000万で買った人も7000万で買った人も
土地分4000万（価格が変化してないとして）が残ります。

つまり、低層階の広い部屋を安い坪単価で買った人が
一番得をするということになるわけですか。

土地については、更地に戻して戸数で割って、いくらで売れるかが問題でしょう。

569です。
570、571さん、詳しいお話ありがとうございました〜。
大変参考になりました。

安く早く決めるか、高く遅く決めるか、は確かに悩ましいですね。

そのとうりです。

今買うなら断然ケープだぜ。

どうしてですか？

606さん、倍率低そうなのはどの部屋？
最終期は41階のみで倍率高いって聞いてるんだけど。
でも、倍率で部屋はきめられないしなぁ。80平米ぐらいは欲しいよ。
そうそ、607さん、港区のはずれではあるが、値段が安いんだよね。ケープは。WCTなんかより断然よさそうだ。

ケープは冷静に考えればそれほど安くない。
ケープよりも前に販売されたフェイバやＴＴＴのキャンセル住戸
が出れば、それが一番安いということになりそう。
通常なら「そんな都合よくキャンセルが出る確率なんて低いでしょ」
ということで話が済むんだろうけど、ケープの倍率をみると
キャンセル住戸が出てくるのを待ってる方が
ケープに当選するよりも確率よさそうと思えてくる。

今からキャンセル待ち入れても手遅れ。みんなとりあえずで待ち入れてますから。
人気ある物件では当たり前ですね。

下がりません

なんでみんなもっと早く買わなかったんだろうね。
俺なんて２年前に買ったが安かったよ。
ザイなんかが好きで「おっ！かなり安くなってきたな」とおもい購入。
29才だったけど25才くらいから金利・価格はチェックしていたなぁ。
もっと安くなるって意見もあったけど底値で買うのは難しいからね。

タイミングが合わない人はしょうがないけど
下がるのを待ちすぎて買いそびれた人は残念だよな。

610です。
同じく、4,5年前から動向見つつ、2年前に購入して今年引渡しでした。物件も今思えば安く思えるし金利もそんなにあがらなかったのでギリセーフってとこです。　大きな買い物なので決断するの難しいですね。

旧価格で、今の金利で、金融公庫使える、最後のたわまん”ケープ”
一般サラリーマンが港区民になれるラストチャンス！
さあ、みんな！今から三田のＭＲへ登録しにＧＯだゼ！

ブリリア有明も始まりますヨン。

登録は、27日の14時まででーす♪　　　　ケープ万歳

ケープ１００倍超えた・・・すごすぎ

ケープ１４１倍・・・玉砕ですた。

141倍って・・
ほんと駆け込みって思えてしまう！
1年前にTTTが当たった時に、PCTとケープを待とうか凄く迷ったけど
キャンセルしないで良かった。
この勢いじゃ、きっと当選も無理だったね・・。
凄いですね！！

年　収　７５０万
物　件　３６００万
頭　金　７００万
ローン　２９００万　（２５年間）
年　齢　３０代後半
家族３人

クツイかな、

ケープの41階に住む人たちは、この先ミラクルピーポーと呼ばれるでしょう。
入居してすぐにご近所同士で「わたしたち幸運でしたわ、おほほほほ。」
と言ってる姿が目に浮かぶ。。。

ほとんど投資用で買った人多いから、４１Ｆに住む人は賃貸人だよ。
621のような会話はありえないよ。

ケープのいいとこは他の大規模が出る前に入居できることだよな
豊洲やTTTが出来る頃には、利食って、さようならってか？

３０代後半（妻子供１人）
年収１２００
目黒に中古（築２０年）を８０００万で買いました。
頭４５００万、ローン３５００万（２３年）

よさそうな感じですね。広さと周辺環境がよかったのでしょうか？
㎡数、総戸数、管理費・修積金、駐車場など差し支えなければ、お教えください。
リフォームの予定・予算をされましたか（それともリノベーション物？）
築20と言うことは86年以降、耐震基準等の改正以降を鑑みての選択でしょう、
ご年齢、頭金、物件選択のセンス、タイミングなど、なかなかよい点数もらえそうな・・

ケープばかり人気だけどあそこらへんの環境はいかがでしょうか。

2年前は大した物件がでてないんだよね

駅から遠いのでケープは、却下。ドッグラン魅力だけど・・・
冬　風の中を歩くの想像するだけでつらい。
セカンドなので駅近物件をキャッシュで購入
ローンはきつい年なので。ちなみに価格は６０００万前後です。
莫大な教育費もかかえていますので！

４０歳。ＤＩＮＫＳ。
年収２０００万。
港区大規模新築タワー、１００平米、１００００万で購入。
頭金５０００万、５０００万ローン。
なんかあせって買ってしまって住み始めて半年、やや後悔。
でも、もう買い換えようにも、中古もバンバン値上がりして
無理な感じです。

なんで後悔しているんですか？

うまく言えないけど相性の問題かな。
住んでみてわかった相性の悪さというか。
家にいてもなごめない。なんだか居心地が悪い。
前に住んでたボロ家がなつかしいです（笑）。

>>631
単純に、広すぎるんじゃないですか？？

高すぎるとか？　おっくうでちょっとそこまでと出られなくなるとか。

雑誌のマンション評論家によると、山手線内は80㎡で1億円超
別格になって、借りられるけど買えないエリアになりつつあるそうです。
パリでもロンドンでもこういったエリアはあるそうです。
2年前に文京区の100㎡が8000万円後半で買えたので、値上がりは楽しみだけど
ローン返済が進まないので、自分の持ち分はほとんど増えない。

28才　妻専業主婦　子なし
年収600万
江東区湾岸85㎡　4,000万
ローンなし

3年前の購入ですが、安かったですねぇ。

＞ローンなし

うわあ、それはうらやましい。
この先の人生、住居費がいらないというのは最高ですね。

30歳で子一人、年収600万、世帯年収が800万くらいだと
どのくらいの物件が買えるでしょうか？

ちなみにこの先あまり収入が増える見込みがありません。。

まず、諸費用とは別に頭金を２０００万円ほど用意できるなら、５０００万円くらいのマンションまでなら何とかなるのでは。

厳しいかな？


http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20040426A/index....

といっても、年収だけではわからない個々の家庭事情ってのもあるでしょうから、資金計画を立ててみるのが一番ですね。


http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20050215A/index.htm

港区　２０坪新築　６０００万弱　キャッシュで購入　２件目。
セカンドのため　１か月に　１〜２回使用。

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パークコート赤坂の使い古し模型を５００００円で購入。ちと高かった。

age age